房地產開發項目總成本目標設定指引

2024-07-11 閱讀 5353

E地產公司開發項目總成本目標設定指引

1.目的

為規范總成本管理,切實落實總成本管理目標,強化項目開發各階段的總成本管理責任,根據《E地產總成本管理制度》及相關規定,制定本指引。

2.適用范圍

本指引適用于公司及其控股子公司的開發項目以及委托公司管理的開發項目(以下簡稱“開發項目”)。其他開發項目參照本制度執行。

3.總成本構成與目標設定階段

3.1項目總成本由下述各一級成本科目構成:

3.1.1土地征用及拆遷補償費

3.1.2前期工程費

3.1.3建筑安裝工程費

3.1.4基礎設施費

3.1.5配套設施費

3.1.6開發間接費

3.1.7借款利息

3.1.8營業稅金及附加

3.1.9土地增值稅

3.1.10銷售費用

3.1.11所得稅

上述各項中,前7項統稱“開發成本”,后4項統稱“稅費”。

3.2依據項目開發進度,總成本目標設定分下述三個階段,相關部門在編制總成本目標時應依序進行:

3.2.1可研階段成本估算;

3.2.2方案階段成本概算;

3.2.3施工圖階段成本預算。

4.成本目標設定原則

4.1逐級控制、遞進細化原則。成本估算、概算、預算間應形成逐級控制、相互制約、遞進細化關系。成本預算只可優化、細化,原則上不可超出概算目標;成本目標應成為項目部(公司)日常成本控制的上限。

4.2對標設定原則。成本項目細化和目標設定時應遵循對標原則。對標依據主要有:公司內同類可比項目最佳成本;競爭對手同類可比項目最佳成本;有關政策規定;其他。

5.成本目標編制

5.1總成本目標應包括(但不限于)以下內容(具體詳見附件):

5.1.1總成本目標編制說明:包括編制依據、預期主要經濟指標、其他需要說明的情況等;

5.1.2項目簡介;

5.1.3項目資源;

5.1.4項目總成本目標匯總及明細;

5.2編制要求:

5.2.1編制依據客觀、充分,對不確定因素的假設相對合理、對標成本數據可靠;

5.2.2各開發項目視項目編制的階段及項目實際情況進行相應目標編制,以預計合同為成本目標編制的基礎,保證成本目標的完整性。

6.成本估算

6.1經濟合同部根據各相關部門提供的估算依據及分項成本估算結果,匯總編制總成本目標,并將總成本目標估算結果提交開發部以編制項目可研報告。

6.2成本目標估算依據及分項成本估算結果的責任部門分別為:

6.2.1開發部依據土地取得方式、項目基本情況等,估算“土地征用及拆遷補償費”目標;

6.2.2經濟合同部依據規劃設計部提供的項目規劃建設指標、產品配置及交樓標準、可比項目成本數據等,估算“前期工程費”、“建筑安裝工程費”、“基礎設施費”、“配套設施費”、“開發間接費”等分項成本目標;

6.2.3市場部依據項目定位、營銷推廣策略、銷售周期等,估算“銷售費用”成本目標;

6.2.4財務部依據項目資金占用水平、預計利率水平、資金占用周期測算“借款利息”;根據相關稅收政策,測算“稅務成本”。

7.成本概算

7.1經濟合同部根據項目規劃方案,組織編制成本概算。相關職能部門職責同成本估算。

7.2概算目標編制完成后,經濟合同部應對“概算―估算”間的成本差異進行解釋、說明。

8.成本預算

8.1項目部(公司)在取得結構施工圖后,應根據已審批下達的項目總成本概算目標、施工圖及施工圖說明、項目施工方案、施工現場勘察及測量資料或數據、工程量測算數據、有關工程造價信息及動態價格變化等相關資料依據,組織編制成本預算。

8.2預算目標編制完成后,項目部(公司)應對各級成本項目“預算―概算”間差異進行分析、解釋與說明。

9.成本目標調整

9.1除下述情形外,已下達的成本目標原則上不作調整。

9.1.1預期總成本目標、收入開發成本率同時發生調增變化;

9.1.2預期開發成本累計變化總額將超出原開發成本目標5%以上

(含);

9.2針對9.1中的情形,項目部(公司)應提出成本目標調整申請,報公司經營管理委員會審批。成本目標調整申請內容包括:

9.2.1調整理由;

9.2.2調整初步方案、管理舉措;

9.2.3調整前后成本目標對比;

9.2.4目標調整對成本、項目效益的影響程度等。

9.3某些因素變化對原成本目標的編制依據、假設產生重大影響的,項目部(公司)需要重新編制總成本目標。

10.附則

10.1經濟合同部是本指引的建立、維護與貫徹的責任部門,并負責本指引的解釋。

10.2本指引自下發之日起執行。

篇2:標準工時設定方法

標準工時的設定方法

一、時間研究的定義、特點及用途

1.時間研究的定義

時間研究是一種作業測定技術,旨在決定一位合格適當、訓練有素的操作者,在標準狀態下,對一特定的工作以正常速度操作所需要的時間。

以上定義的含義為:

(1)合格適當、訓練有素的操作者

即操作者必須是一個合格的工人,而且該作業必須適合于他做;操作者對該項特定工作的操作方法,必須受過完全的訓練;操作者必須在正常速度下工作,不能過度緊張,也不能故意延誤,工作時生理狀態正常。

(2)在標準狀態下

系指用經過方法研究后制定的標準的工作方法、標準設備、標準程序、標準動作、標準工具、標準機器的運轉速度及標準的工作環境等。

2.時間研究的用途

(1)決定工作時間標準,并用以控制人工成本。

(2)制定標準時間作為資金制度的依據。

(3)決定工作日程及工作計劃。

(4)決定標準成本,并作為標準預算的依據。

(5)決定機器的使用效率,并用以幫助解決生產線的平衡。

二、時間研究的方法、步驟

1.時間研究的研究方法

時間研究也稱秒表時間研究、直接時間研究或密集抽樣時間研究――即采用抽樣技術進行研究。

抽樣調查是按隨機的原則從總體中抽選少部分單元,無任何主觀意圖的影響,因此具有充分的代表性。

抽樣調查的次數是根據科學的計算確定的,在調查次數上,有最低限度的保證。

抽樣調查的結果,其誤差可在調查之前根據抽樣的次數和總體中各單位時間標志的差異程度,事先通過計算,將其控制在一定范圍之內,因此調查結果比較可靠。

密集抽樣與后面介紹的工作抽樣(分散抽樣)不同之處在于:密集抽樣是在一段時間內,利用秒表連續不斷地觀測操作者的作業,而分散抽樣(工作抽樣)則是在較長時間內,以隨機的方式,分散地觀測操作者。

2.時間研究的工具

秒表(停表、馬表)

觀測板

時間研究表格

鉛筆

計算器

測量距離及速度的儀器等

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