房地產企業的定價辦法

定價方法,是企業為了在目標市場上實現定價目標,而給產品制定的一個基本價格或浮動范圍的方法。雖然影響產品價格的因素很多,但是企業在制定價格時主要是考慮產品的成本、市場需求和競爭情況。產品成本規定了價格的最底基數,而競爭者價格和替代品價格則提供了企業在制定其價格時必須考慮的參照系。在實際定價過程中企業往往側重于對價格產生重要影響的一個或幾個因素來選定定價方法。房地產企業的定價方法通常有成本導向定價、需求導向定價、競爭導向定價和可比樓盤量化定價法三類。

一、成本導向定價

成本導向定價是以成本為中心,是一種按賣方意圖定價的方法。其基本思路是:在定價時,首先考慮收回企業在生產經營中投入的全部成本,然后加上一定的利潤。成本導向定價主要由成本加成定價法、目標利率定價法和銷售加成定價法三種方法構成。

(一)、成本加成定價方法

這是一種最簡單的定價方法,就是在單位產品成本的基礎上,加上一定比例的預期利潤作為產品的售價。售價與成本之間的差額即為利潤。這里所指的成本,包含了稅金。由于利潤的多少是按成本的一定比例計算的,習慣上將這種比例稱為“幾成”,因此這種方法被稱為成本加成定價法。它的計算公司為:

單位產品價格:單位產品成本*(1+加成率)加成率=由于利潤的多少是按成本的一定比例計算的。

列如,某房地產企業開發某一樓盤,每平方米的開發成本為2000元,加成率為15%則該樓盤每平方米售價:2000*(1+15%)=2300(元)

這種方法的優點是計算方便,因為確定成本要比確定需求容易得多,定價時著眼于成本,企業可以簡化定價工作,也不必經常依據需求情況而作調整。在市場環境諸因素基本穩定的情況下,采用這種方法可保證房地產企業獲得正常的利潤,從而可以保障企業經營的正常進行。

(二)、目標收益定價法

這種方法又稱目標利潤定價法,或投資收益率定價法。它是在成本的基礎上,按照目標收益率的高低計算售價的方法。其計算的步驟如下:

1、確定目標收益率。目標收益率可表現為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式。

2、確定目標利潤。由于目標收益率的表現形式的多種性,目標利潤的計算也不同,其計算公式有:

目標利潤=總投資額*目標投資利潤率

目標利潤=總成本*目標成本利潤率

目標利潤=銷售收入*目標銷售利潤率

目標利潤=資金平均占用額*目標資金利潤率

3、計算售價

售價=(總成本+目標利潤)/預計銷售量

例如:某房地產企業開發一總建筑面積為20萬平方米的小區,估計未來在市場上可實現銷售16萬平方米,其總開發成本為4億元,企業的目標收益率為成本利潤率的15%,問該小區的售價為多少

解:目標利潤=總成本*成本利潤率

=4*15%

=0.6(億元)

每平方米售價=(總成本+目標利潤)/預計銷售量

=(4=0.6)/160000

=2875(元)

因此,該企業的定價應為每平方米2875元

目標收益率定價法的優點是可以保證企業既定目標利潤的實現。這種方法一般適合用于在市場上具有一定影響力的企業,市場占有率較高或具有壟斷性質的企業。

(三)、售價加成定價法

這是一種以產品的最后銷售為基數,按銷售價的一定百分率計算加成率,最后得出產品售價。計算公式為:

單位產品售價=單位產品總成本/(1-加成率)

列如,某樓盤的開發成本為每平方米2500元,加成率20%,則該樓盤的售價為:

售價=2500/(1-20%)=3125(元)

這種定價方法的優點對于銷售者來說,容易計算出商品銷售的毛利率;而對于消費者來說,在售價相同的情況下,用這種方法計算出來的加成率較低,更容易接受。

以上幾種成本定價方法的共同點是:均以產品成本為制定價格的基礎,在成本的基礎上加一定的利潤來定價。所不同的是它們對利潤的確定方法略有差異。雖然較容易計算,但它們存在共同的缺點,即沒有考慮市場需求和市場競爭情況。

二、需求導向定價

所謂需求導向定價是指以需求為中心,依據買方對產品價值的理解和需求強度來定價,而非依據賣方的成本定價。其主要方法是理解值定法和區分需求定價法。

(一)、理解值定價法

理解值也稱“感受價值”或“認識價值”,是消費者對于商品的一種價值觀念,這種價值觀念實際上是消費者對商品的質量、用途、款式以及服務質量的評估。理解值定價法的基本指導思想是認為決定商品價格的關鍵因素是消費者對商品價值的認識水平,而非賣方的成本。房地產企業在運用理解值定價法定價時,企業首先要估計和測量在營銷組合中的非價格因素變量在消費者心目中建立起來的認識價值,然后按消費者的可接受程度來確定樓盤的售價,由于理解值定價法可以與現代產品定位思路很好地結合起來,成為市場經濟條件下的一種全新的定價方法,因此為越來越多的企業所接受。其步驟是(1)、確定顧客的認識價值;(2)、根據確定的認識價值,決定商品的初始價格;(3)、預測商品的銷售量;(4)、預測目標成本,(5)、決策。

理解值定價法的關鍵是準確地掌握消費者對商品價值的認知程度。對自身產品價值估計過高的賣主,會令他們的產品定價過高;而對自身產品的消費者認識價值估計過低的企業,定的價格就可能低于他們能夠達到的價值。因此,為了建立起市場的認識價值,進行市場調查是必不可少的。曾在上海房產界聞名一時的“某花苑客戶開價銷售”就是理解值定價法運用的典范之一。

某實業集團公司與某區建設發展總公司開發的某花苑,坐落于上海市區,占地面積13265平方米,由一棟30層商住樓和3棟30層住宅樓組成。該樓盤于1994年12月底開工,1995年4月開始預售。當時上海的房地產市場銷售狀況低迷,為了更好地銷售樓盤,開發商經過精心策劃,推出“客戶開價”銷售活動。

該活動的具體操作方式是:開發商拿出3-7層共30套房源,在確定其底價為每平方米5900元后,顧客可以以高于此價的任何價格報價,不另加層次和朝向費用。該活動推出后,立即在社會上引起了一個“客戶開價”熱潮,僅僅半個多月時間,參與報價的客戶就達63名。報價高的前12名客戶按報價購買了該花苑的商品房,而其余客戶在認識到該花苑的優良品質后,愿意出比“客戶開價”更高的價格購買更好的樓層。從1995年8月31日至1995年底,該花苑共售出102套住宅,占第一期推出樓盤的7

0%,取得了巨大的經濟效益和社會效益。該活動使購房者感受到了買房由自己定價的全新體驗,為上海房地產更合理定價提供了一條新思路。

(二)、區分需求定價法

區分需求定價法又稱差別定價法,是指某一產品可根據不同需求強度、不同購買力,不同購買地點和不同購買時間等因素,采取不同的售價。列如消費者在商店的小賣部喝一杯咖啡和吃一塊點心要付10元,在一個小餐廳則要付12元,而在大旅店的咖啡廳就要付14元,如果要送到旅店的房間內食用則要付20元。價格一級比一級高并非產品的成本所決定的,而是附加服務和環境氣氛為產品增添了價值。同樣,對于房地產來說,同一種標準、同一種規格、同一種外部環境的商品房,可以根據樓層數的相應變化而使銷售價相應變化。區分需求定價法的主要形式有:以消費群體的差異為基礎的差別定價,以數量差異為基礎的差別定價,以產品外觀、式樣、花色等差異為基礎的差別定價,以地域差異或時間差異為基礎的差別定價等。

三、競爭導向定價

競爭導向定價是企業為了應付市場競爭的需要而采取的特殊定價方法。它是以競爭者的價格為基礎,根據競爭雙方的力量等情況,制定較競爭者價格為低、高或相同的價格,以達到增加利潤,擴大銷售量或提高市場占有率等目標的定價方法。對于房地產企業而言,當本企業所開發的項目在市場上有較多的競爭者時,適宜采用競爭導向定價確定樓盤售價,以促進銷售,盡快收回投資,減少風險。競爭導向定價有隨行就市定價法,追隨領導者企業定價法兩種。

(一)隨行就市定價法

隨行就市定價法就是企業使自己的商品價格跟上同行的平均水平。一般來說,在基于產品成本預測比較困難,競爭對手不確定,以及企業希望得到一種公平的報酬和不愿打亂市場現有正常次序的情況下,這種定價方法較為行之有效。在競爭激烈而產品彈性較小或供需基本平衡的市場上,這是一種比較穩妥的定價方法,在房地產業應用比較普遍。因為在競爭的現代市場條件下,銷售同樣商品房的各個房地產企業在定價時實際上沒有選擇的余地,只能按現行市場價格來定價。若價格定得太高,其商品房將難以售出,而價格定得過低,一方面企業自己的目標利潤難以實現,另一方面會促使其他房地產企業降價,從而引發價格戰。因此,這種定價方法比較受一些中、小房地產企業的歡迎。

(二)追隨領導者企業定價

使用這種定價方法的房地產企業一般擁有較為豐富的后備資料,為了應付或避免競爭,或為了穩定市場以利其長期經營,往往以同行中對市場影響最大的房地產企業的價格為標準,來制定本企業的商品房價格。

四、可比樓盤量化定價法

針對許多樓盤均傾向于定性描述的現狀,我們嘗試對樓盤進行定量描述。進行量化統計的樓盤應為可比性較強的、地段、價格、功能、用途、檔次都相近的現樓、準現樓或樓花。每一樓盤定級因素的具體指標及等級劃分只有落實到具體樓盤所在片區才能清楚描述。

我們總共列出18個定級因素,分別為位置、價格、配套、物業管理、建筑質量、交通、城市規劃、樓盤規模、朝向、外觀、室內裝飾、環保、發展商信譽、付款方式、戶型設計、銷售情況、廣告、停車位數量。此18個因素,共分五等級,分值為1、2、3、4、5分。分值越大,表示等次越高。

1、18個定級因素。

表1-1定級因素、指標與分值

定級因素指標分值

位置A、距離在片區中心區的遠近;B、商業為臨街或背街;C、寫字樓為臨街或背街;D、住宅為距所在片區中心區的遠近A.最差(遠)1;B.很差(遠)2;C.一般3;D.很好(近)4;E.最好(近)5

價格A、百元以上為等級劃分基礎;B、商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級依次減少;C價格是否有優勢A.最高1;B.很高2;C.一般3;D.很低4;E.最低5

配套A、城鎮基礎設施:供水、排水、供氣、供電;B、社會服務設施:文化教育、醫療衛生、文娛體育、郵電、公園綠地A.最不完善1;B.不完善2;C.一般3;D.很完善4;E.最完善5

物業管理A、保安;B、清潔衛生;C、機電;D、綠化率及養護狀況;E、物業管理費(元/月);F、是否人車分流;G、物業管理商資質A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5

建筑質量A、是否漏水;B、門窗封閉情況;C、內墻;D、地板、E、排水管道A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5

交通A、大中小巴士路線數量;B、距工交站遠近;C、站點數量;D、大中小巴士舒適程度A.最少(遠)1;B.很少(遠)2;C.一般3;D.很多(近)4;E.最多(近)5

城市規劃A、規劃期限(遠中近期);B、規劃完善程度;C、規劃所在區域重要性程度;D、規劃現狀A.最不完善1;B.不完善2;C.一般3;D.很完善4;E.最完善5

樓盤規模A、總建筑面積(在建及未建);B、總占地面積;C、戶數A.最小1;B.很小2;C.一般3;D.很大4;E.最大5

朝向A、按方向;B、按山景;C、按海景;D、視野A.西(西北、西南)1;B.東(東南、東北)2;C北(東北、西北)3;D.南(東南、西南)5

外觀A、是否醒目;B、是否新穎;C、是否高檔;D、感官舒適程度A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5

室內裝修A、高檔;B、實用;C、功能是否完善;D、質量是否可靠A.最差(遠)1;B.很差(遠)2;C.一般3;D.很好(近)4;E.最好(近)5

環保A、空氣;B、噪音;C、廢物;D、廢水A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好(遠)5

發展商實力及信譽A、資產及資質;B、開發樓盤多少;C、樓盤質量;D、品牌A.最差(少)1;B.很差(少)2;C.一般3;D.很好(多)4;E.最好(多)5

付款方式A、一次性付款;B、分期付款;C、按揭付款;D、其他A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5

戶型設計A、客廳和臥室的結構關系;B、廚房和廁所的結構關系;C、是否有暗房;D、實用率大小A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5

銷售情況A、銷售進度;B、銷售率;C、尾盤現狀A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5

廣告A、版面大小;B、廣告頻率;C、廣告創意A.最差(小)1;B.很差(小)2;C.一般3;D.很好(

大)4;E.最好(大)5

停車位數量A、停車位數量;B、住戶方便程度A.最差(少)1;B.很差(少)2;C.一般3;D.很好(多)4;E.最好(多)5

2、定級因素權重確定

權重是一個因素對樓盤等級高低影響程度的體現。由于影響樓盤的因素很多,不可能都被選擇為樓盤定級因素,只有在進行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素,才能確定為樓盤定級因素。上述篩選出18個因素,按重要性及影響力的高低,確定每一因素的權重分別為位置0.5、價格0.5、配套0.4、物業管理0.3、建筑質量0.3、交通0.3、城市規劃0.3、樓盤規模0.3、朝向0.3、外觀0.1、室內裝飾0.2、環保0.2、發展商信譽0.1、付寬方式0.2、戶型設計0.1、銷售情況0.1、廣告0.1、停車位數量0.1。權重越大,重要性及影響力就越高,反之亦然。

1-2可比樓盤綜合因素量化統計表(示范表)

(3)樓盤定級因素定級公式。

P=∑Wi*Fi=W1×F1+W2×F2+W3×F3+W4×F4+W5×F5+W6×F6+…Wn×Fn

公式中,P--總分(諸因素在片區內尋樓盤優劣的綜合反映)

n--樓盤定級因素的總數

Wi--權重(某定級因素對樓盤優劣的影響度);

Fi--分值(某定級因素對片區所表現出的優劣度)。

注:下述調研數據均為1999年7月統計所得。

可比樓盤綜合因素量化統計表(一)

(五)營銷簡評

1、項目分析

(1)項目優勢

A、羅湖老住宅區翡翠竹片區功能完善,交通方便,商業繁榮,居住環境優越,對本花園的營銷將產生強大的輻射作用。

B、周邊人氣旺,有助鴻園居促銷。自1998年開始,布心路段就先后開發出布心花園、東樂花園、英達花園、東立大廈、特力大廈、維平大廈等多棟高檔住宅與商貿寫字樓。近兩年來,更涌現。

收貨部制度

篇2:安全生產隱患定價考核辦法規定

為了認真落實集團公司安全工作會議精神,有效控制安全生產事故,強化各級安全生產責任落實,促進各級干部主動排查隱患,主動治理隱患的積極性和主動性,為創建“無隱患現場環境、無違章員工隊伍”奠定良好的工作基礎,特制定本辦法。

一、考核范圍

公司所屬礦井、宏盛公司、運銷公司、洗選分公司、物資分公司副總工程師以上領導。

二、考核方法

由公司各業務職能部門根據各類檢查的情況,對照“安全生產隱患定價考核辦法”標準,提出考核意見,報安監分局統一匯總,經公司考核會審核通過后,集體罰款從月度結算工資中扣除,個人罰款計入個人年薪處罰兌現。

三、考核標準

(一)井下部分

*存在下列A類隱患或問題,有一項扣罰集體10000元,礦主要領導500元,職責范圍分管領導1000元,副總以上其他領導每人300元。

1、采掘運:

(1)掘進工作面空頂作業或前探支護失效不整改的;

(2)頂板支護質量不符合作業規程規定標準的;

(3)回采工作面超前支護、端頭支護未按照作業規程要求支設的;

(4)不按采區設計組織開采,存在以掘代采、亂采亂掘現象的;

(5)斜井運輸安全防護設施安裝不齊全或損壞后不及時更換的;

(6)斜井運輸未嚴格執行“行人不行車、行車不行人”管理制度的;

(7)沒有按照施工組織設計、作業規程和安全技術措施組織施工的;

2、一通三防:

(1)礦井通風系統不完善、不合理、風量達不到規定要求的;

(2)無風、微風、瓦斯超限作業的;

(3)通風設計不合理導致井下無風、微風區域,瓦斯、二氧化碳等有害氣體積聚的;

(4)掘進工作面風機無計劃停風,未及時組織人員撤離的;

(5)未按規定對盲巷、窒息區進行封閉管理的;

(6)局部通風機拉循環風的;

(7)瓦斯檢查員存在空班漏檢、假檢現象的;

(8)出現瓦斯超限事故的;

(9)瓦斯監測監控系統運行不規范,擅自調高瓦斯報警點、斷電點,甩掉監測斷電裝置,未實現故障閉鎖的;

(10)防滅火安全措施不落實,發生一氧化碳泄出和沒有及時采取措施的;

(11)受火區威脅的區域安全措施落實不到位的;

(12)綜合防塵設施不完善,導致粉塵超標的;

3、機電:

(1)井下存在嚴重電氣失爆(雞爪子、羊尾巴、老鼠洞、明接頭)的;

(2)主副井提升設備未安裝保護設施的;

(3)礦井供電系統不完善,未制定專項安全技術措施的;

(4)井下電器設備、皮帶機各種保護裝置安裝不齊全、甩掉不用或不起作用的;

(5)未按規定執行停送電工作票制度的;

(6)井下電氣設備明火操作,帶電檢修、搬遷設備的;

4、防治水:

(1)未執行“有掘必探”探放水規定的;

(2)作業現場未執行公司探放水三聯單及鋼絞線動態監測制度的;

5、安全管理:

(1)列入A類的安全隱患未落實掛牌督辦的;

(2)重大危險源未落實安全防控措施的;

(3)員工安全培訓考核不合格,安排上崗作業的;

*存在下列B類隱患或問題,有一項扣罰集體5000元,礦主要領導300元,職責范圍分管領導500元,副總以上其他領導每人100元。

1、采掘運:

(1)采煤工作面出現空頂作業的;掘進工作面前探支護不到位的;

(2)采掘巷道未按規定安裝頂板離層監測裝備的;

(3)未對錨桿、錨索支護質量進行拉撥試驗的;

(4)在采掘作業過程中未針對地質情況變化,及時制定安全技術措施或有措施但在現場沒有嚴格落實的;

(5)開工前不按規定要求,落實開工前準入制度的;

2、一通三防:

(1)通風設施不完善,構筑質量不符合標準要求的;

(2)綜合防塵管路未按規定鋪設到生產作業區域的;

(3)監測監控傳感器未按時調校,安裝數量不符合標準要求的;

(4)串聯通風未經審批、措施落實不到位的;

(5)工作面實際風量與《作業規程》配風不相符的;

3、機電:

(1)主副提升、主通風機、主排水、地面壓風機等大型設備不完好,不能及時更換、維修,也未制定安全技術措施的;

(2)主副井提升設備保護不全或保護不起作用的;

(3)井下局扇未實現“三專兩閉鎖”與雙風機雙電源自動切換的;

(4)井下電氣設備過流保護整定值不符標準要求的;

(5)電氣設備未按規定要求裝設局部接地極和輔助接地極保護裝置的;

(6)淘汰設備更換前,未制定專項安全技術措施或有措施沒有嚴格落實的;

4、防治水:

(1)掘進工作面未按規定要求配備探水設備的;

(2)探放水孔數量、深度達不到規定標準要求的;

(3)防治水圖紙資料不完善,充水性圖等圖紙資料嚴重缺失的;

(4)未制定礦井地質防治水規劃或未開展水害預測預報工作的;

5、安全管理:

(1)領導干部跟班上崗制度不執行或執行不到位,擅自脫離崗位的;

(2)停產整頓后未經公司驗收通過,擅自組織生產的;

(3)未制定應急預案或未開展預案培訓、演練工作的;

6、其它:

(1)設計、規程、措施等審批把關不嚴,導致A類隱患出現的;

(二)地面部分

*存在下列A類隱患或問題,有一項扣罰集體10000元,礦(公司、廠)主要領導500元,職責范圍分管領導1000元,副總以上其他領導每人300元。

1、特種設備:

(1)鍋爐、壓力容器、壓力管道、電梯等特種設備及其附件安全裝置配備不齊全,不靈敏可靠的;

(2)易燃、易爆、有毒氣體生產、儲存場所未安裝燃氣報警裝置,且未與機械通風設施聯鎖的;

2、火工品、消防、通勤車、人員密集場所:

(1)火工品管理措施不到位,造成火藥、雷管丟失的;

(2)消防設施不齊全,導致初起火災撲滅不及時,火災事故擴大的;

(3)通勤車輛駕駛人員存在酒后駕車、超員、超速行駛的;

(4)大型活動未制定安全措施,導致群傷事件發生的;

3、矸石山、三堆:

(1)矸石山未制定防止自燃和有害氣體泄露,防止滑坡、垮塌安全技術措施的;

(2)煤堆存在自燃發火隱患,未采取有效預防措施的;

(3)料堆、碴堆存在滑坡、垮塌安全隱患,未采取有效預防措施的;

4、建筑施工:

(1)建筑施工作業防坍塌、墜落等安全設施不完善或未采取安全技術措施的;

(2)電梯井等臨邊、洞口未采取有效防護的;物料提升機和人貨電梯接料平臺口處未設置定型化安全門的;

(3)施工現場臨時用電未按照要求設置獨立的“TN-S”接零保護系統或未實行“三級配電、二級漏電保護”和“一機、一閘,一漏、一箱”的;

(4)腳手架防護高度未超過作業面或未按規定張掛安全網的;

(5)土方開挖工程和基坑支護工程未嚴格按照安全施工專項方案執行或變形值超過設計預警值的;

5、公共設施:

(1)公共場所的安全防護設施不完善,導致出現A類安全隱患的;

(2)防洪儲備物資沒有按相關規定標準儲備,防洪工程沒有按時整改完成,導致災害事故擴大的;

6、洗煤廠:

(1)洗煤廠筒倉沒有安裝降塵設施的;

(2)防凍設施不完善導致系統不能正常運行的;

(3)除鐵設施不安裝或不起作用的;

*存在下列B類隱患或問題,有一項扣罰集團5000元,礦(公司、廠)主要領導300元,職責范圍分管領導500元,副總以上其他領導每人100元。

1、鍋爐、壓力容器、壓力管道、電梯等特種設備及其附件安全裝置未經檢驗部門檢驗合格的;

2、易燃、易爆、有毒介質的壓力容器及管道未經檢驗部門檢驗合格的;

3、火災隱患未及時進行整改,也未制定安全措施的;

4、火藥庫安全設施配備不齊全,造成事故隱患的;

5、危險化學物品、劇毒物品安全措施落實不到位的;

6、公路、橋梁隱患排查不開展或該發現隱患沒有及時發現的。

四、有關要求

1、各單位要高度重視安全生產隱患定價考核工作,礦(公司、廠)主要領導要親自主持,認真組織貫徹學習,并結合本單位實際,按照《安全生產隱患排查治理長效機制實施辦法》隱患認定標準,分系統制定本單位的《安全生產隱患定價考核辦法》,對各類安全隱患認真分級,嚴格考核,從根本上消除安全生產隱患,確保企業持續穩定健康發展。

2、各級領導干部要認真履行崗位職責,不斷加大安全管理力度,切實將各項工作任務落實到行動上,體現在效果上,全面加大隱患排查治理力度,即要加大井下現場隱患的排查,也要注重地面隱患的治理,更要注重人的不安全行為隱患的控制,做到事故隱患早排查、早發現、早治理,為創建“無隱患現場環境”奠定扎實基礎。

3、公司各業務職能部門要結合本專業特點,充分發揮本專業技術優勢,幫助和指導各基層單位,解決隱患整治過程中的工作難題、瓶頸問題;其次,要加大安全監管力度,對工作任務不落實或落實不到位,安全隱患排查治理不認真或存在重大安全隱患的單位,要對照定價考核辦法,對相關領導責任人提出考核意見,促進隱患排查治理落實到位。

4、要加大考核處罰力度,采取連帶和累計考核的辦法,對考核范圍內的各類隱患,根據職責分工只要出現一項,不僅要對職能范圍內的分管領導進行處罰,同時對副總以上其他領導進行處罰。

5、參與安全隱患定價考核的部門,要嚴格對照規定的考核內容和標準,嚴肅考核,按照標準對在分管責任范圍已處罰的領導,不再列入副總以上其他領導重復處罰。

篇3:某公司外加工零部件定價管理辦法

公司外加工零部件定價管理辦法

一、目的

為了加強配套協作關系,理順零部件定價操作流程,明確定價標準,保證協作方的合理收益,特制定本管理辦法。

二、適用范圍

2005年4月26日止,未定價的外購(外協)新品零部件。

三、外加工零部件定價流程

外加工零件定價流程

開發部門

采購部門

配套單位

綜合科

擬定新品開發建議

組織合同評審

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公司外加工零部件定價管理辦法

擬定工藝技術資料

備案作快報報價

外協布點

擬定零件價格表

負責通知配套單位提供相關報價資料

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公司外加工零部件定價管理辦法

提供報價書及零件實物、圖紙

確認差異

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公司外加工零部件定價管理辦法協商定價

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報上級主管審批

價格發布

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公司外加工零部件定價管理辦法

說明

一、工藝技術資料包括:1、產品圖紙,2、產品零件材料規格書(含零件材料明細,零件工藝定額,產品零件明細),3、工藝流程(含使用設備,工裝,報廢率,加工難度系數,裝飾面積及標準等)

二、報價書按金侖規定格式,反映零件使用材質規格,下料規格尺寸重量,消耗重量,余料重量,零件凈重,加工工藝流程及使用設備的規格,模具投資及分攤情況等。

三、雙方按金侖公司外加工零件定價原則協商定價。

1、凡是通過合同評審的產品,在立項20天內,由開發部門提供技術資料給綜合科,用于擬定零部件核價表,即按主機廠開發部門設計方案預測產品成本和零部件價格。

2、在立項20天內,由采購部門提供新品零部件的外協加工布點情況給綜合科,并負責通知配套單位提供相關的報價資料,包括報價表,圖紙和零件實物到綜合科核定價格。

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3、綜合科根據零部件實物及圖紙資料對外協廠家的報價進行審核,對差異進行確認,特別是工序方案與下料尺寸上的差異,必須取得主管技術員的確認,有必要,可組織對配套廠進行現場核實,原則是以可行的最優方案執行核價。

4、綜合科組織配套單位按主機廠定價原則和標準協商定價,在兩件核價表上簽字認可。

5、綜合科將核定價格報總經理審批后方可以書面形式發布。

6、發布對象包括財務科,采購中心,配套單位。對變更零件價格,以最后一次發布價格為準,即新價覆蓋舊價。

四、外購(外協)零部件定價原則

總原則:按零部件加工的真實變動成本水平核定零件成本價格基數,其中材料費扣除廢料價值,加工費包括直接工人工資,設備折舊,電力,直接輔料消耗。模具費按固定原則核定攤消費,然后將材料費成本與加工費成本分別乘以規定的邊供系數再加模具攤消費,確定最終價格。

1、加工費成本核定參考《常用工序加工成本費用標準》執行。見附表

該表只針對常用工序和設備的加工成本單價進行了擬定,特殊零件、特殊設備、特殊工藝可參照此標準適當增減。該表價格為無稅價格。

2、材料費成本的核定(材料消耗和材料價格核定)

a、按實際可行的下料尺寸,確認最經濟的排料方式,并將寬度大于50mm的片料余料重量從消耗中扣除(管材余料長度大于200mm的作扣除)。

b、板材消耗不計廢品損失,管材零件按以下原則核定廢損:零件下料長度>=200mm時,考慮1%的廢損率,若需要雙頭擴管再計廢損率5%,單頭擴管再計廢損率2.5%,其他管件不計損耗。

c、材料價格按當期主機廠公司在市場上的同類材料采購價格上浮2.5%執行(考慮付款打點的帳務處理因素),如果沒有主機廠公司的同期同類物資采購價作參考,可上網查詢或由配套單位提供原材料采購發票等依據。

d、按材料消耗減零件凈重計算廢料重量,按本公司當期廢料銷售價格計算廢料價值,從零件材料費中扣除廢料價值。

e、當材料價格的市場波動超過10%時,對零件價格的材料費作相應的調整。調整原則是:以鋼廠的發布材料價格波動幅度為準,按其50%調整零件價格中的材料費。

3、模具攤消費的核定

小型零件均不考慮模具攤消費(如隔板,尾蓋,管件等),復雜零件(模具投資大于等于5000元以上的)可適當考慮模具投資分攤費(如消聲器殼體,消聲器護罩,大型支架等),模具費由外協單位報價,主機廠核定,并按5萬件分攤計如零件價格,累計供貨達到5萬件時,由主機廠自動從零件價格中扣除模具分攤費,同時約定,凡是主機廠擔了模具分攤費的零件,外協廠不得向第三方提供該零件的供貨,一旦查實外協廠違約,主機廠將立即取消該零件價格中的模具分攤費,并追溯扣除原已經結算價格中的模具分攤費。

4、邊際貢獻的核定

邊際系數分別按材料與加工費進行規定核定,其中材料按5%的系數計算邊供,加工費據零部件的工藝技術復雜程度和質量等級要求按15%-25%的系數計算邊供。零件最終定價邊際貢獻率不超過20%。

5、零件最終定價=材料費成本*材料邊供系數5%+加工費成本*加工費邊供系數15%至25%+模具分攤費。

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