房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)辦法

定價(jià)方法,是企業(yè)為了在目標(biāo)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)定價(jià)目標(biāo),而給產(chǎn)品制定的一個(gè)基本價(jià)格或浮動(dòng)范圍的方法。雖然影響產(chǎn)品價(jià)格的因素很多,但是企業(yè)在制定價(jià)格時(shí)主要是考慮產(chǎn)品的成本、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)情況。產(chǎn)品成本規(guī)定了價(jià)格的最底基數(shù),而競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格和替代品價(jià)格則提供了企業(yè)在制定其價(jià)格時(shí)必須考慮的參照系。在實(shí)際定價(jià)過程中企業(yè)往往側(cè)重于對(duì)價(jià)格產(chǎn)生重要影響的一個(gè)或幾個(gè)因素來(lái)選定定價(jià)方法。房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)方法通常有成本導(dǎo)向定價(jià)、需求導(dǎo)向定價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)和可比樓盤量化定價(jià)法三類。

一、成本導(dǎo)向定價(jià)

成本導(dǎo)向定價(jià)是以成本為中心,是一種按賣方意圖定價(jià)的方法。其基本思路是:在定價(jià)時(shí),首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中投入的全部成本,然后加上一定的利潤(rùn)。成本導(dǎo)向定價(jià)主要由成本加成定價(jià)法、目標(biāo)利率定價(jià)法和銷售加成定價(jià)法三種方法構(gòu)成。

(一)、成本加成定價(jià)方法

這是一種最簡(jiǎn)單的定價(jià)方法,就是在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上,加上一定比例的預(yù)期利潤(rùn)作為產(chǎn)品的售價(jià)。售價(jià)與成本之間的差額即為利潤(rùn)。這里所指的成本,包含了稅金。由于利潤(rùn)的多少是按成本的一定比例計(jì)算的,習(xí)慣上將這種比例稱為“幾成”,因此這種方法被稱為成本加成定價(jià)法。它的計(jì)算公司為:

單位產(chǎn)品價(jià)格:單位產(chǎn)品成本*(1+加成率)加成率=由于利潤(rùn)的多少是按成本的一定比例計(jì)算的。

列如,某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某一樓盤,每平方米的開發(fā)成本為2000元,加成率為15%則該樓盤每平方米售價(jià):2000*(1+15%)=2300(元)

這種方法的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算方便,因?yàn)榇_定成本要比確定需求容易得多,定價(jià)時(shí)著眼于成本,企業(yè)可以簡(jiǎn)化定價(jià)工作,也不必經(jīng)常依據(jù)需求情況而作調(diào)整。在市場(chǎng)環(huán)境諸因素基本穩(wěn)定的情況下,采用這種方法可保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得正常的利潤(rùn),從而可以保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行。

(二)、目標(biāo)收益定價(jià)法

這種方法又稱目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法,或投資收益率定價(jià)法。它是在成本的基礎(chǔ)上,按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價(jià)的方法。其計(jì)算的步驟如下:

1、確定目標(biāo)收益率。目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、資金利潤(rùn)率等多種不同的形式。

2、確定目標(biāo)利潤(rùn)。由于目標(biāo)收益率的表現(xiàn)形式的多種性,目標(biāo)利潤(rùn)的計(jì)算也不同,其計(jì)算公式有:

目標(biāo)利潤(rùn)=總投資額*目標(biāo)投資利潤(rùn)率

目標(biāo)利潤(rùn)=總成本*目標(biāo)成本利潤(rùn)率

目標(biāo)利潤(rùn)=銷售收入*目標(biāo)銷售利潤(rùn)率

目標(biāo)利潤(rùn)=資金平均占用額*目標(biāo)資金利潤(rùn)率

3、計(jì)算售價(jià)

售價(jià)=(總成本+目標(biāo)利潤(rùn))/預(yù)計(jì)銷售量

例如:某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一總建筑面積為20萬(wàn)平方米的小區(qū),估計(jì)未來(lái)在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)銷售16萬(wàn)平方米,其總開發(fā)成本為4億元,企業(yè)的目標(biāo)收益率為成本利潤(rùn)率的15%,問該小區(qū)的售價(jià)為多少

解:目標(biāo)利潤(rùn)=總成本*成本利潤(rùn)率

=4*15%

=0.6(億元)

每平方米售價(jià)=(總成本+目標(biāo)利潤(rùn))/預(yù)計(jì)銷售量

=(4=0.6)/160000

=2875(元)

因此,該企業(yè)的定價(jià)應(yīng)為每平方米2875元

目標(biāo)收益率定價(jià)法的優(yōu)點(diǎn)是可以保證企業(yè)既定目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。這種方法一般適合用于在市場(chǎng)上具有一定影響力的企業(yè),市場(chǎng)占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。

(三)、售價(jià)加成定價(jià)法

這是一種以產(chǎn)品的最后銷售為基數(shù),按銷售價(jià)的一定百分率計(jì)算加成率,最后得出產(chǎn)品售價(jià)。計(jì)算公式為:

單位產(chǎn)品售價(jià)=單位產(chǎn)品總成本/(1-加成率)

列如,某樓盤的開發(fā)成本為每平方米2500元,加成率20%,則該樓盤的售價(jià)為:

售價(jià)=2500/(1-20%)=3125(元)

這種定價(jià)方法的優(yōu)點(diǎn)對(duì)于銷售者來(lái)說(shuō),容易計(jì)算出商品銷售的毛利率;而對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō),在售價(jià)相同的情況下,用這種方法計(jì)算出來(lái)的加成率較低,更容易接受。

以上幾種成本定價(jià)方法的共同點(diǎn)是:均以產(chǎn)品成本為制定價(jià)格的基礎(chǔ),在成本的基礎(chǔ)上加一定的利潤(rùn)來(lái)定價(jià)。所不同的是它們對(duì)利潤(rùn)的確定方法略有差異。雖然較容易計(jì)算,但它們存在共同的缺點(diǎn),即沒有考慮市場(chǎng)需求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況。

二、需求導(dǎo)向定價(jià)

所謂需求導(dǎo)向定價(jià)是指以需求為中心,依據(jù)買方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來(lái)定價(jià),而非依據(jù)賣方的成本定價(jià)。其主要方法是理解值定法和區(qū)分需求定價(jià)法。

(一)、理解值定價(jià)法

理解值也稱“感受價(jià)值”或“認(rèn)識(shí)價(jià)值”,是消費(fèi)者對(duì)于商品的一種價(jià)值觀念,這種價(jià)值觀念實(shí)際上是消費(fèi)者對(duì)商品的質(zhì)量、用途、款式以及服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估。理解值定價(jià)法的基本指導(dǎo)思想是認(rèn)為決定商品價(jià)格的關(guān)鍵因素是消費(fèi)者對(duì)商品價(jià)值的認(rèn)識(shí)水平,而非賣方的成本。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用理解值定價(jià)法定價(jià)時(shí),企業(yè)首先要估計(jì)和測(cè)量在營(yíng)銷組合中的非價(jià)格因素變量在消費(fèi)者心目中建立起來(lái)的認(rèn)識(shí)價(jià)值,然后按消費(fèi)者的可接受程度來(lái)確定樓盤的售價(jià),由于理解值定價(jià)法可以與現(xiàn)代產(chǎn)品定位思路很好地結(jié)合起來(lái),成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的一種全新的定價(jià)方法,因此為越來(lái)越多的企業(yè)所接受。其步驟是(1)、確定顧客的認(rèn)識(shí)價(jià)值;(2)、根據(jù)確定的認(rèn)識(shí)價(jià)值,決定商品的初始價(jià)格;(3)、預(yù)測(cè)商品的銷售量;(4)、預(yù)測(cè)目標(biāo)成本,(5)、決策。

理解值定價(jià)法的關(guān)鍵是準(zhǔn)確地掌握消費(fèi)者對(duì)商品價(jià)值的認(rèn)知程度。對(duì)自身產(chǎn)品價(jià)值估計(jì)過高的賣主,會(huì)令他們的產(chǎn)品定價(jià)過高;而對(duì)自身產(chǎn)品的消費(fèi)者認(rèn)識(shí)價(jià)值估計(jì)過低的企業(yè),定的價(jià)格就可能低于他們能夠達(dá)到的價(jià)值。因此,為了建立起市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)價(jià)值,進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查是必不可少的。曾在上海房產(chǎn)界聞名一時(shí)的“某花苑客戶開價(jià)銷售”就是理解值定價(jià)法運(yùn)用的典范之一。

某實(shí)業(yè)集團(tuán)公司與某區(qū)建設(shè)發(fā)展總公司開發(fā)的某花苑,坐落于上海市區(qū),占地面積13265平方米,由一棟30層商住樓和3棟30層住宅樓組成。該樓盤于1994年12月底開工,1995年4月開始預(yù)售。當(dāng)時(shí)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售狀況低迷,為了更好地銷售樓盤,開發(fā)商經(jīng)過精心策劃,推出“客戶開價(jià)”銷售活動(dòng)。

該活動(dòng)的具體操作方式是:開發(fā)商拿出3-7層共30套房源,在確定其底價(jià)為每平方米5900元后,顧客可以以高于此價(jià)的任何價(jià)格報(bào)價(jià),不另加層次和朝向費(fèi)用。該活動(dòng)推出后,立即在社會(huì)上引起了一個(gè)“客戶開價(jià)”熱潮,僅僅半個(gè)多月時(shí)間,參與報(bào)價(jià)的客戶就達(dá)63名。報(bào)價(jià)高的前12名客戶按報(bào)價(jià)購(gòu)買了該花苑的商品房,而其余客戶在認(rèn)識(shí)到該花苑的優(yōu)良品質(zhì)后,愿意出比“客戶開價(jià)”更高的價(jià)格購(gòu)買更好的樓層。從1995年8月31日至1995年底,該花苑共售出102套住宅,占第一期推出樓盤的7

0%,取得了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。該活動(dòng)使購(gòu)房者感受到了買房由自己定價(jià)的全新體驗(yàn),為上海房地產(chǎn)更合理定價(jià)提供了一條新思路。

(二)、區(qū)分需求定價(jià)法

區(qū)分需求定價(jià)法又稱差別定價(jià)法,是指某一產(chǎn)品可根據(jù)不同需求強(qiáng)度、不同購(gòu)買力,不同購(gòu)買地點(diǎn)和不同購(gòu)買時(shí)間等因素,采取不同的售價(jià)。列如消費(fèi)者在商店的小賣部喝一杯咖啡和吃一塊點(diǎn)心要付10元,在一個(gè)小餐廳則要付12元,而在大旅店的咖啡廳就要付14元,如果要送到旅店的房間內(nèi)食用則要付20元。價(jià)格一級(jí)比一級(jí)高并非產(chǎn)品的成本所決定的,而是附加服務(wù)和環(huán)境氣氛為產(chǎn)品增添了價(jià)值。同樣,對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō),同一種標(biāo)準(zhǔn)、同一種規(guī)格、同一種外部環(huán)境的商品房,可以根據(jù)樓層數(shù)的相應(yīng)變化而使銷售價(jià)相應(yīng)變化。區(qū)分需求定價(jià)法的主要形式有:以消費(fèi)群體的差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià),以數(shù)量差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià),以產(chǎn)品外觀、式樣、花色等差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià),以地域差異或時(shí)間差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià)等。

三、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)

競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)是企業(yè)為了應(yīng)付市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要而采取的特殊定價(jià)方法。它是以競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格為基礎(chǔ),根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)雙方的力量等情況,制定較競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格為低、高或相同的價(jià)格,以達(dá)到增加利潤(rùn),擴(kuò)大銷售量或提高市場(chǎng)占有率等目標(biāo)的定價(jià)方法。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,當(dāng)本企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目在市場(chǎng)上有較多的競(jìng)爭(zhēng)者時(shí),適宜采用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)確定樓盤售價(jià),以促進(jìn)銷售,盡快收回投資,減少風(fēng)險(xiǎn)。競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)有隨行就市定價(jià)法,追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)法兩種。

(一)隨行就市定價(jià)法

隨行就市定價(jià)法就是企業(yè)使自己的商品價(jià)格跟上同行的平均水平。一般來(lái)說(shuō),在基于產(chǎn)品成本預(yù)測(cè)比較困難,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不確定,以及企業(yè)希望得到一種公平的報(bào)酬和不愿打亂市場(chǎng)現(xiàn)有正常次序的情況下,這種定價(jià)方法較為行之有效。在競(jìng)爭(zhēng)激烈而產(chǎn)品彈性較小或供需基本平衡的市場(chǎng)上,這是一種比較穩(wěn)妥的定價(jià)方法,在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用比較普遍。因?yàn)樵诟?jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)代市場(chǎng)條件下,銷售同樣商品房的各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在定價(jià)時(shí)實(shí)際上沒有選擇的余地,只能按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格來(lái)定價(jià)。若價(jià)格定得太高,其商品房將難以售出,而價(jià)格定得過低,一方面企業(yè)自己的目標(biāo)利潤(rùn)難以實(shí)現(xiàn),另一方面會(huì)促使其他房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià),從而引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)。因此,這種定價(jià)方法比較受一些中、小房地產(chǎn)企業(yè)的歡迎。

(二)追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)

使用這種定價(jià)方法的房地產(chǎn)企業(yè)一般擁有較為豐富的后備資料,為了應(yīng)付或避免競(jìng)爭(zhēng),或?yàn)榱朔€(wěn)定市場(chǎng)以利其長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng),往往以同行中對(duì)市場(chǎng)影響最大的房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn),來(lái)制定本企業(yè)的商品房?jī)r(jià)格。

四、可比樓盤量化定價(jià)法

針對(duì)許多樓盤均傾向于定性描述的現(xiàn)狀,我們嘗試對(duì)樓盤進(jìn)行定量描述。進(jìn)行量化統(tǒng)計(jì)的樓盤應(yīng)為可比性較強(qiáng)的、地段、價(jià)格、功能、用途、檔次都相近的現(xiàn)樓、準(zhǔn)現(xiàn)樓或樓花。每一樓盤定級(jí)因素的具體指標(biāo)及等級(jí)劃分只有落實(shí)到具體樓盤所在片區(qū)才能清楚描述。

我們總共列出18個(gè)定級(jí)因素,分別為位置、價(jià)格、配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、交通、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保、發(fā)展商信譽(yù)、付款方式、戶型設(shè)計(jì)、銷售情況、廣告、停車位數(shù)量。此18個(gè)因素,共分五等級(jí),分值為1、2、3、4、5分。分值越大,表示等次越高。

1、18個(gè)定級(jí)因素。

表1-1定級(jí)因素、指標(biāo)與分值

定級(jí)因素指標(biāo)分值

位置A、距離在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近;B、商業(yè)為臨街或背街;C、寫字樓為臨街或背街;D、住宅為距所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近A.最差(遠(yuǎn))1;B.很差(遠(yuǎn))2;C.一般3;D.很好(近)4;E.最好(近)5

價(jià)格A、百元以上為等級(jí)劃分基礎(chǔ);B、商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級(jí)依次減少;C價(jià)格是否有優(yōu)勢(shì)A.最高1;B.很高2;C.一般3;D.很低4;E.最低5

配套A、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施:供水、排水、供氣、供電;B、社會(huì)服務(wù)設(shè)施:文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地A.最不完善1;B.不完善2;C.一般3;D.很完善4;E.最完善5

物業(yè)管理A、保安;B、清潔衛(wèi)生;C、機(jī)電;D、綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況;E、物業(yè)管理費(fèi)(元/月);F、是否人車分流;G、物業(yè)管理商資質(zhì)A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5

建筑質(zhì)量A、是否漏水;B、門窗封閉情況;C、內(nèi)墻;D、地板、E、排水管道A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5

交通A、大中小巴士路線數(shù)量;B、距工交站遠(yuǎn)近;C、站點(diǎn)數(shù)量;D、大中小巴士舒適程度A.最少(遠(yuǎn))1;B.很少(遠(yuǎn))2;C.一般3;D.很多(近)4;E.最多(近)5

城市規(guī)劃A、規(guī)劃期限(遠(yuǎn)中近期);B、規(guī)劃完善程度;C、規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度;D、規(guī)劃現(xiàn)狀A(yù).最不完善1;B.不完善2;C.一般3;D.很完善4;E.最完善5

樓盤規(guī)模A、總建筑面積(在建及未建);B、總占地面積;C、戶數(shù)A.最小1;B.很小2;C.一般3;D.很大4;E.最大5

朝向A、按方向;B、按山景;C、按海景;D、視野A.西(西北、西南)1;B.東(東南、東北)2;C北(東北、西北)3;D.南(東南、西南)5

外觀A、是否醒目;B、是否新穎;C、是否高檔;D、感官舒適程度A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5

室內(nèi)裝修A、高檔;B、實(shí)用;C、功能是否完善;D、質(zhì)量是否可靠A.最差(遠(yuǎn))1;B.很差(遠(yuǎn))2;C.一般3;D.很好(近)4;E.最好(近)5

環(huán)保A、空氣;B、噪音;C、廢物;D、廢水A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好(遠(yuǎn))5

發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù)A、資產(chǎn)及資質(zhì);B、開發(fā)樓盤多少;C、樓盤質(zhì)量;D、品牌A.最差(少)1;B.很差(少)2;C.一般3;D.很好(多)4;E.最好(多)5

付款方式A、一次性付款;B、分期付款;C、按揭付款;D、其他A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5

戶型設(shè)計(jì)A、客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系;B、廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系;C、是否有暗房;D、實(shí)用率大小A.最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5

銷售情況A、銷售進(jìn)度;B、銷售率;C、尾盤現(xiàn)狀A(yù).最差1;B.很差2;C.一般3;D.很好4;E.最好5

廣告A、版面大小;B、廣告頻率;C、廣告創(chuàng)意A.最差(小)1;B.很差(小)2;C.一般3;D.很好(

大)4;E.最好(大)5

停車位數(shù)量A、停車位數(shù)量;B、住戶方便程度A.最差(少)1;B.很差(少)2;C.一般3;D.很好(多)4;E.最好(多)5

2、定級(jí)因素權(quán)重確定

權(quán)重是一個(gè)因素對(duì)樓盤等級(jí)高低影響程度的體現(xiàn)。由于影響樓盤的因素很多,不可能都被選擇為樓盤定級(jí)因素,只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素,才能確定為樓盤定級(jí)因素。上述篩選出18個(gè)因素,按重要性及影響力的高低,確定每一因素的權(quán)重分別為位置0.5、價(jià)格0.5、配套0.4、物業(yè)管理0.3、建筑質(zhì)量0.3、交通0.3、城市規(guī)劃0.3、樓盤規(guī)模0.3、朝向0.3、外觀0.1、室內(nèi)裝飾0.2、環(huán)保0.2、發(fā)展商信譽(yù)0.1、付寬方式0.2、戶型設(shè)計(jì)0.1、銷售情況0.1、廣告0.1、停車位數(shù)量0.1。權(quán)重越大,重要性及影響力就越高,反之亦然。

1-2可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表(示范表)

(3)樓盤定級(jí)因素定級(jí)公式。

P=∑Wi*Fi=W1×F1+W2×F2+W3×F3+W4×F4+W5×F5+W6×F6+…Wn×Fn

公式中,P--總分(諸因素在片區(qū)內(nèi)尋樓盤優(yōu)劣的綜合反映)

n--樓盤定級(jí)因素的總數(shù)

Wi--權(quán)重(某定級(jí)因素對(duì)樓盤優(yōu)劣的影響度);

Fi--分值(某定級(jí)因素對(duì)片區(qū)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度)。

注:下述調(diào)研數(shù)據(jù)均為1999年7月統(tǒng)計(jì)所得。

可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表(一)

(五)營(yíng)銷簡(jiǎn)評(píng)

1、項(xiàng)目分析

(1)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

A、羅湖老住宅區(qū)翡翠竹片區(qū)功能完善,交通方便,商業(yè)繁榮,居住環(huán)境優(yōu)越,對(duì)本花園的營(yíng)銷將產(chǎn)生強(qiáng)大的輻射作用。

B、周邊人氣旺,有助鴻園居促銷。自1998年開始,布心路段就先后開發(fā)出布心花園、東樂花園、英達(dá)花園、東立大廈、特力大廈、維平大廈等多棟高檔住宅與商貿(mào)寫字樓。近兩年來(lái),更涌現(xiàn)。

收貨部制度

篇2:安全生產(chǎn)隱患定價(jià)考核辦法規(guī)定

為了認(rèn)真落實(shí)集團(tuán)公司安全工作會(huì)議精神,有效控制安全生產(chǎn)事故,強(qiáng)化各級(jí)安全生產(chǎn)責(zé)任落實(shí),促進(jìn)各級(jí)干部主動(dòng)排查隱患,主動(dòng)治理隱患的積極性和主動(dòng)性,為創(chuàng)建“無(wú)隱患現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、無(wú)違章員工隊(duì)伍”奠定良好的工作基礎(chǔ),特制定本辦法。

一、考核范圍

公司所屬礦井、宏盛公司、運(yùn)銷公司、洗選分公司、物資分公司副總工程師以上領(lǐng)導(dǎo)。

二、考核方法

由公司各業(yè)務(wù)職能部門根據(jù)各類檢查的情況,對(duì)照“安全生產(chǎn)隱患定價(jià)考核辦法”標(biāo)準(zhǔn),提出考核意見,報(bào)安監(jiān)分局統(tǒng)一匯總,經(jīng)公司考核會(huì)審核通過后,集體罰款從月度結(jié)算工資中扣除,個(gè)人罰款計(jì)入個(gè)人年薪處罰兌現(xiàn)。

三、考核標(biāo)準(zhǔn)

(一)井下部分

*存在下列A類隱患或問題,有一項(xiàng)扣罰集體10000元,礦主要領(lǐng)導(dǎo)500元,職責(zé)范圍分管領(lǐng)導(dǎo)1000元,副總以上其他領(lǐng)導(dǎo)每人300元。

1、采掘運(yùn):

(1)掘進(jìn)工作面空頂作業(yè)或前探支護(hù)失效不整改的;

(2)頂板支護(hù)質(zhì)量不符合作業(yè)規(guī)程規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的;

(3)回采工作面超前支護(hù)、端頭支護(hù)未按照作業(yè)規(guī)程要求支設(shè)的;

(4)不按采區(qū)設(shè)計(jì)組織開采,存在以掘代采、亂采亂掘現(xiàn)象的;

(5)斜井運(yùn)輸安全防護(hù)設(shè)施安裝不齊全或損壞后不及時(shí)更換的;

(6)斜井運(yùn)輸未嚴(yán)格執(zhí)行“行人不行車、行車不行人”管理制度的;

(7)沒有按照施工組織設(shè)計(jì)、作業(yè)規(guī)程和安全技術(shù)措施組織施工的;

2、一通三防:

(1)礦井通風(fēng)系統(tǒng)不完善、不合理、風(fēng)量達(dá)不到規(guī)定要求的;

(2)無(wú)風(fēng)、微風(fēng)、瓦斯超限作業(yè)的;

(3)通風(fēng)設(shè)計(jì)不合理導(dǎo)致井下無(wú)風(fēng)、微風(fēng)區(qū)域,瓦斯、二氧化碳等有害氣體積聚的;

(4)掘進(jìn)工作面風(fēng)機(jī)無(wú)計(jì)劃停風(fēng),未及時(shí)組織人員撤離的;

(5)未按規(guī)定對(duì)盲巷、窒息區(qū)進(jìn)行封閉管理的;

(6)局部通風(fēng)機(jī)拉循環(huán)風(fēng)的;

(7)瓦斯檢查員存在空班漏檢、假檢現(xiàn)象的;

(8)出現(xiàn)瓦斯超限事故的;

(9)瓦斯監(jiān)測(cè)監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行不規(guī)范,擅自調(diào)高瓦斯報(bào)警點(diǎn)、斷電點(diǎn),甩掉監(jiān)測(cè)斷電裝置,未實(shí)現(xiàn)故障閉鎖的;

(10)防滅火安全措施不落實(shí),發(fā)生一氧化碳泄出和沒有及時(shí)采取措施的;

(11)受火區(qū)威脅的區(qū)域安全措施落實(shí)不到位的;

(12)綜合防塵設(shè)施不完善,導(dǎo)致粉塵超標(biāo)的;

3、機(jī)電:

(1)井下存在嚴(yán)重電氣失爆(雞爪子、羊尾巴、老鼠洞、明接頭)的;

(2)主副井提升設(shè)備未安裝保護(hù)設(shè)施的;

(3)礦井供電系統(tǒng)不完善,未制定專項(xiàng)安全技術(shù)措施的;

(4)井下電器設(shè)備、皮帶機(jī)各種保護(hù)裝置安裝不齊全、甩掉不用或不起作用的;

(5)未按規(guī)定執(zhí)行停送電工作票制度的;

(6)井下電氣設(shè)備明火操作,帶電檢修、搬遷設(shè)備的;

4、防治水:

(1)未執(zhí)行“有掘必探”探放水規(guī)定的;

(2)作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)未執(zhí)行公司探放水三聯(lián)單及鋼絞線動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度的;

5、安全管理:

(1)列入A類的安全隱患未落實(shí)掛牌督辦的;

(2)重大危險(xiǎn)源未落實(shí)安全防控措施的;

(3)員工安全培訓(xùn)考核不合格,安排上崗作業(yè)的;

*存在下列B類隱患或問題,有一項(xiàng)扣罰集體5000元,礦主要領(lǐng)導(dǎo)300元,職責(zé)范圍分管領(lǐng)導(dǎo)500元,副總以上其他領(lǐng)導(dǎo)每人100元。

1、采掘運(yùn):

(1)采煤工作面出現(xiàn)空頂作業(yè)的;掘進(jìn)工作面前探支護(hù)不到位的;

(2)采掘巷道未按規(guī)定安裝頂板離層監(jiān)測(cè)裝備的;

(3)未對(duì)錨桿、錨索支護(hù)質(zhì)量進(jìn)行拉撥試驗(yàn)的;

(4)在采掘作業(yè)過程中未針對(duì)地質(zhì)情況變化,及時(shí)制定安全技術(shù)措施或有措施但在現(xiàn)場(chǎng)沒有嚴(yán)格落實(shí)的;

(5)開工前不按規(guī)定要求,落實(shí)開工前準(zhǔn)入制度的;

2、一通三防:

(1)通風(fēng)設(shè)施不完善,構(gòu)筑質(zhì)量不符合標(biāo)準(zhǔn)要求的;

(2)綜合防塵管路未按規(guī)定鋪設(shè)到生產(chǎn)作業(yè)區(qū)域的;

(3)監(jiān)測(cè)監(jiān)控傳感器未按時(shí)調(diào)校,安裝數(shù)量不符合標(biāo)準(zhǔn)要求的;

(4)串聯(lián)通風(fēng)未經(jīng)審批、措施落實(shí)不到位的;

(5)工作面實(shí)際風(fēng)量與《作業(yè)規(guī)程》配風(fēng)不相符的;

3、機(jī)電:

(1)主副提升、主通風(fēng)機(jī)、主排水、地面壓風(fēng)機(jī)等大型設(shè)備不完好,不能及時(shí)更換、維修,也未制定安全技術(shù)措施的;

(2)主副井提升設(shè)備保護(hù)不全或保護(hù)不起作用的;

(3)井下局扇未實(shí)現(xiàn)“三專兩閉鎖”與雙風(fēng)機(jī)雙電源自動(dòng)切換的;

(4)井下電氣設(shè)備過流保護(hù)整定值不符標(biāo)準(zhǔn)要求的;

(5)電氣設(shè)備未按規(guī)定要求裝設(shè)局部接地極和輔助接地極保護(hù)裝置的;

(6)淘汰設(shè)備更換前,未制定專項(xiàng)安全技術(shù)措施或有措施沒有嚴(yán)格落實(shí)的;

4、防治水:

(1)掘進(jìn)工作面未按規(guī)定要求配備探水設(shè)備的;

(2)探放水孔數(shù)量、深度達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)要求的;

(3)防治水圖紙資料不完善,充水性圖等圖紙資料嚴(yán)重缺失的;

(4)未制定礦井地質(zhì)防治水規(guī)劃或未開展水害預(yù)測(cè)預(yù)報(bào)工作的;

5、安全管理:

(1)領(lǐng)導(dǎo)干部跟班上崗制度不執(zhí)行或執(zhí)行不到位,擅自脫離崗位的;

(2)停產(chǎn)整頓后未經(jīng)公司驗(yàn)收通過,擅自組織生產(chǎn)的;

(3)未制定應(yīng)急預(yù)案或未開展預(yù)案培訓(xùn)、演練工作的;

6、其它:

(1)設(shè)計(jì)、規(guī)程、措施等審批把關(guān)不嚴(yán),導(dǎo)致A類隱患出現(xiàn)的;

(二)地面部分

*存在下列A類隱患或問題,有一項(xiàng)扣罰集體10000元,礦(公司、廠)主要領(lǐng)導(dǎo)500元,職責(zé)范圍分管領(lǐng)導(dǎo)1000元,副總以上其他領(lǐng)導(dǎo)每人300元。

1、特種設(shè)備:

(1)鍋爐、壓力容器、壓力管道、電梯等特種設(shè)備及其附件安全裝置配備不齊全,不靈敏可靠的;

(2)易燃、易爆、有毒氣體生產(chǎn)、儲(chǔ)存場(chǎng)所未安裝燃?xì)鈭?bào)警裝置,且未與機(jī)械通風(fēng)設(shè)施聯(lián)鎖的;

2、火工品、消防、通勤車、人員密集場(chǎng)所:

(1)火工品管理措施不到位,造成火藥、雷管丟失的;

(2)消防設(shè)施不齊全,導(dǎo)致初起火災(zāi)撲滅不及時(shí),火災(zāi)事故擴(kuò)大的;

(3)通勤車輛駕駛?cè)藛T存在酒后駕車、超員、超速行駛的;

(4)大型活動(dòng)未制定安全措施,導(dǎo)致群傷事件發(fā)生的;

3、矸石山、三堆:

(1)矸石山未制定防止自燃和有害氣體泄露,防止滑坡、垮塌安全技術(shù)措施的;

(2)煤堆存在自燃發(fā)火隱患,未采取有效預(yù)防措施的;

(3)料堆、碴堆存在滑坡、垮塌安全隱患,未采取有效預(yù)防措施的;

4、建筑施工:

(1)建筑施工作業(yè)防坍塌、墜落等安全設(shè)施不完善或未采取安全技術(shù)措施的;

(2)電梯井等臨邊、洞口未采取有效防護(hù)的;物料提升機(jī)和人貨電梯接料平臺(tái)口處未設(shè)置定型化安全門的;

(3)施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電未按照要求設(shè)置獨(dú)立的“TN-S”接零保護(hù)系統(tǒng)或未實(shí)行“三級(jí)配電、二級(jí)漏電保護(hù)”和“一機(jī)、一閘,一漏、一箱”的;

(4)腳手架防護(hù)高度未超過作業(yè)面或未按規(guī)定張掛安全網(wǎng)的;

(5)土方開挖工程和基坑支護(hù)工程未嚴(yán)格按照安全施工專項(xiàng)方案執(zhí)行或變形值超過設(shè)計(jì)預(yù)警值的;

5、公共設(shè)施:

(1)公共場(chǎng)所的安全防護(hù)設(shè)施不完善,導(dǎo)致出現(xiàn)A類安全隱患的;

(2)防洪儲(chǔ)備物資沒有按相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)儲(chǔ)備,防洪工程沒有按時(shí)整改完成,導(dǎo)致災(zāi)害事故擴(kuò)大的;

6、洗煤廠:

(1)洗煤廠筒倉(cāng)沒有安裝降塵設(shè)施的;

(2)防凍設(shè)施不完善導(dǎo)致系統(tǒng)不能正常運(yùn)行的;

(3)除鐵設(shè)施不安裝或不起作用的;

*存在下列B類隱患或問題,有一項(xiàng)扣罰集團(tuán)5000元,礦(公司、廠)主要領(lǐng)導(dǎo)300元,職責(zé)范圍分管領(lǐng)導(dǎo)500元,副總以上其他領(lǐng)導(dǎo)每人100元。

1、鍋爐、壓力容器、壓力管道、電梯等特種設(shè)備及其附件安全裝置未經(jīng)檢驗(yàn)部門檢驗(yàn)合格的;

2、易燃、易爆、有毒介質(zhì)的壓力容器及管道未經(jīng)檢驗(yàn)部門檢驗(yàn)合格的;

3、火災(zāi)隱患未及時(shí)進(jìn)行整改,也未制定安全措施的;

4、火藥庫(kù)安全設(shè)施配備不齊全,造成事故隱患的;

5、危險(xiǎn)化學(xué)物品、劇毒物品安全措施落實(shí)不到位的;

6、公路、橋梁隱患排查不開展或該發(fā)現(xiàn)隱患沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)的。

四、有關(guān)要求

1、各單位要高度重視安全生產(chǎn)隱患定價(jià)考核工作,礦(公司、廠)主要領(lǐng)導(dǎo)要親自主持,認(rèn)真組織貫徹學(xué)習(xí),并結(jié)合本單位實(shí)際,按照《安全生產(chǎn)隱患排查治理長(zhǎng)效機(jī)制實(shí)施辦法》隱患認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),分系統(tǒng)制定本單位的《安全生產(chǎn)隱患定價(jià)考核辦法》,對(duì)各類安全隱患認(rèn)真分級(jí),嚴(yán)格考核,從根本上消除安全生產(chǎn)隱患,確保企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

2、各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部要認(rèn)真履行崗位職責(zé),不斷加大安全管理力度,切實(shí)將各項(xiàng)工作任務(wù)落實(shí)到行動(dòng)上,體現(xiàn)在效果上,全面加大隱患排查治理力度,即要加大井下現(xiàn)場(chǎng)隱患的排查,也要注重地面隱患的治理,更要注重人的不安全行為隱患的控制,做到事故隱患早排查、早發(fā)現(xiàn)、早治理,為創(chuàng)建“無(wú)隱患現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境”奠定扎實(shí)基礎(chǔ)。

3、公司各業(yè)務(wù)職能部門要結(jié)合本專業(yè)特點(diǎn),充分發(fā)揮本專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì),幫助和指導(dǎo)各基層單位,解決隱患整治過程中的工作難題、瓶頸問題;其次,要加大安全監(jiān)管力度,對(duì)工作任務(wù)不落實(shí)或落實(shí)不到位,安全隱患排查治理不認(rèn)真或存在重大安全隱患的單位,要對(duì)照定價(jià)考核辦法,對(duì)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任人提出考核意見,促進(jìn)隱患排查治理落實(shí)到位。

4、要加大考核處罰力度,采取連帶和累計(jì)考核的辦法,對(duì)考核范圍內(nèi)的各類隱患,根據(jù)職責(zé)分工只要出現(xiàn)一項(xiàng),不僅要對(duì)職能范圍內(nèi)的分管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行處罰,同時(shí)對(duì)副總以上其他領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行處罰。

5、參與安全隱患定價(jià)考核的部門,要嚴(yán)格對(duì)照規(guī)定的考核內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)肅考核,按照標(biāo)準(zhǔn)對(duì)在分管責(zé)任范圍已處罰的領(lǐng)導(dǎo),不再列入副總以上其他領(lǐng)導(dǎo)重復(fù)處罰。

篇3:某公司外加工零部件定價(jià)管理辦法

公司外加工零部件定價(jià)管理辦法

一、目的

為了加強(qiáng)配套協(xié)作關(guān)系,理順零部件定價(jià)操作流程,明確定價(jià)標(biāo)準(zhǔn),保證協(xié)作方的合理收益,特制定本管理辦法。

二、適用范圍

2005年4月26日止,未定價(jià)的外購(gòu)(外協(xié))新品零部件。

三、外加工零部件定價(jià)流程

外加工零件定價(jià)流程

開發(fā)部門

采購(gòu)部門

配套單位

綜合科

擬定新品開發(fā)建議

組織合同評(píng)審

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公司外加工零部件定價(jià)管理辦法

擬定工藝技術(shù)資料

備案作快報(bào)報(bào)價(jià)

外協(xié)布點(diǎn)

擬定零件價(jià)格表

負(fù)責(zé)通知配套單位提供相關(guān)報(bào)價(jià)資料

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公司外加工零部件定價(jià)管理辦法

提供報(bào)價(jià)書及零件實(shí)物、圖紙

確認(rèn)差異

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公司外加工零部件定價(jià)管理辦法協(xié)商定價(jià)

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報(bào)上級(jí)主管審批

價(jià)格發(fā)布

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公司外加工零部件定價(jià)管理辦法

說(shuō)明

一、工藝技術(shù)資料包括:1、產(chǎn)品圖紙,2、產(chǎn)品零件材料規(guī)格書(含零件材料明細(xì),零件工藝定額,產(chǎn)品零件明細(xì)),3、工藝流程(含使用設(shè)備,工裝,報(bào)廢率,加工難度系數(shù),裝飾面積及標(biāo)準(zhǔn)等)

二、報(bào)價(jià)書按金侖規(guī)定格式,反映零件使用材質(zhì)規(guī)格,下料規(guī)格尺寸重量,消耗重量,余料重量,零件凈重,加工工藝流程及使用設(shè)備的規(guī)格,模具投資及分?jǐn)偳闆r等。

三、雙方按金侖公司外加工零件定價(jià)原則協(xié)商定價(jià)。

1、凡是通過合同評(píng)審的產(chǎn)品,在立項(xiàng)20天內(nèi),由開發(fā)部門提供技術(shù)資料給綜合科,用于擬定零部件核價(jià)表,即按主機(jī)廠開發(fā)部門設(shè)計(jì)方案預(yù)測(cè)產(chǎn)品成本和零部件價(jià)格。

2、在立項(xiàng)20天內(nèi),由采購(gòu)部門提供新品零部件的外協(xié)加工布點(diǎn)情況給綜合科,并負(fù)責(zé)通知配套單位提供相關(guān)的報(bào)價(jià)資料,包括報(bào)價(jià)表,圖紙和零件實(shí)物到綜合科核定價(jià)格。

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3、綜合科根據(jù)零部件實(shí)物及圖紙資料對(duì)外協(xié)廠家的報(bào)價(jià)進(jìn)行審核,對(duì)差異進(jìn)行確認(rèn),特別是工序方案與下料尺寸上的差異,必須取得主管技術(shù)員的確認(rèn),有必要,可組織對(duì)配套廠進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí),原則是以可行的最優(yōu)方案執(zhí)行核價(jià)。

4、綜合科組織配套單位按主機(jī)廠定價(jià)原則和標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商定價(jià),在兩件核價(jià)表上簽字認(rèn)可。

5、綜合科將核定價(jià)格報(bào)總經(jīng)理審批后方可以書面形式發(fā)布。

6、發(fā)布對(duì)象包括財(cái)務(wù)科,采購(gòu)中心,配套單位。對(duì)變更零件價(jià)格,以最后一次發(fā)布價(jià)格為準(zhǔn),即新價(jià)覆蓋舊價(jià)。

四、外購(gòu)(外協(xié))零部件定價(jià)原則

總原則:按零部件加工的真實(shí)變動(dòng)成本水平核定零件成本價(jià)格基數(shù),其中材料費(fèi)扣除廢料價(jià)值,加工費(fèi)包括直接工人工資,設(shè)備折舊,電力,直接輔料消耗。模具費(fèi)按固定原則核定攤消費(fèi),然后將材料費(fèi)成本與加工費(fèi)成本分別乘以規(guī)定的邊供系數(shù)再加模具攤消費(fèi),確定最終價(jià)格。

1、加工費(fèi)成本核定參考《常用工序加工成本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。見附表

該表只針對(duì)常用工序和設(shè)備的加工成本單價(jià)進(jìn)行了擬定,特殊零件、特殊設(shè)備、特殊工藝可參照此標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)增減。該表價(jià)格為無(wú)稅價(jià)格。

2、材料費(fèi)成本的核定(材料消耗和材料價(jià)格核定)

a、按實(shí)際可行的下料尺寸,確認(rèn)最經(jīng)濟(jì)的排料方式,并將寬度大于50mm的片料余料重量從消耗中扣除(管材余料長(zhǎng)度大于200mm的作扣除)。

b、板材消耗不計(jì)廢品損失,管材零件按以下原則核定廢損:零件下料長(zhǎng)度>=200mm時(shí),考慮1%的廢損率,若需要雙頭擴(kuò)管再計(jì)廢損率5%,單頭擴(kuò)管再計(jì)廢損率2.5%,其他管件不計(jì)損耗。

c、材料價(jià)格按當(dāng)期主機(jī)廠公司在市場(chǎng)上的同類材料采購(gòu)價(jià)格上浮2.5%執(zhí)行(考慮付款打點(diǎn)的帳務(wù)處理因素),如果沒有主機(jī)廠公司的同期同類物資采購(gòu)價(jià)作參考,可上網(wǎng)查詢或由配套單位提供原材料采購(gòu)發(fā)票等依據(jù)。

d、按材料消耗減零件凈重計(jì)算廢料重量,按本公司當(dāng)期廢料銷售價(jià)格計(jì)算廢料價(jià)值,從零件材料費(fèi)中扣除廢料價(jià)值。

e、當(dāng)材料價(jià)格的市場(chǎng)波動(dòng)超過10%時(shí),對(duì)零件價(jià)格的材料費(fèi)作相應(yīng)的調(diào)整。調(diào)整原則是:以鋼廠的發(fā)布材料價(jià)格波動(dòng)幅度為準(zhǔn),按其50%調(diào)整零件價(jià)格中的材料費(fèi)。

3、模具攤消費(fèi)的核定

小型零件均不考慮模具攤消費(fèi)(如隔板,尾蓋,管件等),復(fù)雜零件(模具投資大于等于5000元以上的)可適當(dāng)考慮模具投資分?jǐn)傎M(fèi)(如消聲器殼體,消聲器護(hù)罩,大型支架等),模具費(fèi)由外協(xié)單位報(bào)價(jià),主機(jī)廠核定,并按5萬(wàn)件分?jǐn)傆?jì)如零件價(jià)格,累計(jì)供貨達(dá)到5萬(wàn)件時(shí),由主機(jī)廠自動(dòng)從零件價(jià)格中扣除模具分?jǐn)傎M(fèi),同時(shí)約定,凡是主機(jī)廠擔(dān)了模具分?jǐn)傎M(fèi)的零件,外協(xié)廠不得向第三方提供該零件的供貨,一旦查實(shí)外協(xié)廠違約,主機(jī)廠將立即取消該零件價(jià)格中的模具分?jǐn)傎M(fèi),并追溯扣除原已經(jīng)結(jié)算價(jià)格中的模具分?jǐn)傎M(fèi)。

4、邊際貢獻(xiàn)的核定

邊際系數(shù)分別按材料與加工費(fèi)進(jìn)行規(guī)定核定,其中材料按5%的系數(shù)計(jì)算邊供,加工費(fèi)據(jù)零部件的工藝技術(shù)復(fù)雜程度和質(zhì)量等級(jí)要求按15%-25%的系數(shù)計(jì)算邊供。零件最終定價(jià)邊際貢獻(xiàn)率不超過20%。

5、零件最終定價(jià)=材料費(fèi)成本*材料邊供系數(shù)5%+加工費(fèi)成本*加工費(fèi)邊供系數(shù)15%至25%+模具分?jǐn)傎M(fèi)。

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