泰達國際醫院物業管理計劃書

**國際醫院在規劃、設計建設以及物業管理方面都要求全新的創意和更高水平,追求“更加優秀”的立

意,堅持以人為本,樹立“服務永遠是第一”的理念,強調每一細節都能想病人所想,隨病人所愿,無論從

整體規劃、設計建設,還是對物業管理的要求來看,**國際醫院都是高起點、高水準、高品位的智能化大型

醫院。

針對**國際醫院物業管理的各個要素,在深入挖掘醫院的設計和運作思路的基礎上,充分把握泰達國際

醫院對物業管理的高標準需求,仔細琢磨物業管理工作重點和難點,確立了我們的整體構想和管理經營思路

,可概括為:

創造性地采用星級酒店結合醫院特點的管理模式

天津**大酒店是**集團經營管理的四星級酒店,從規模、內部項目構成、部分服務管理內容來看,都有

相似之處,同時又都具智能化、高標準的特點。我們具備了星級酒店的管理經驗和建全完善的管理制度。經

過調研和論證,我們認為創造性地采用星級酒店的管理模式,針對醫院的特殊要求和特點進行調整改進,是

泰達國際醫院物業管理的最佳選擇。

我們的體制是:企業化、專業化、一體化。

我們抓的三大效益是:社會效益、環境效益和經濟效益。

我們的質量方針是:規范的管理、高效的服務、文明禮貌的環境。

我們的服務理念是:服務是核心,安全是生命,文化是靈魂,商譽是資產。

**國際醫院物業管理的工作重點:

1.制定科學合理、切實可行的設施運行計劃、設備養護和維修計劃,確保設施設備的正常運轉。在具體操作

上,我們強調“三個到位”。一是對設施設備的技術性能、操作程序的學習掌握到位,二是專業技術操作人

員的選聘、培訓到位,三是管理人員的管理質量和管理水平培訓考核到位。

2.杜絕因管理原因造成的治安事件的發生,確定在前期物業管理期間以“人防為主,技防為輔”,在常規物

業管理期間以“技防為主、人防為輔,科學防范”的整體治安防范思路。在具體操作中我們強調“三防”結

合,即人防、物防、技防相結合。保安力量由泰達國際醫院物業管理處統一指揮,多重結合,即流動崗相結

合,全面防范與重點防范相結合,著裝與便裝相結合,白天寬松與夜晚嚴密相結合。在充分調動人的因素的

前提下,運用醫院的智能化保安設施,統一管理,快速調動,確保安全防范萬無一失。

3.認真做好院區內的衛生清潔工作,制定衛生管理制度,劃分責任區域,確定衛生標準,做到垃圾日產日清

,樓道、公共區域無亂堆亂放,定期殺滅蚊、蠅、鼠,并做到無滋生源。維護管養好院區內的園林綠化項目

。

4.運用合理手段對進出醫院的車輛進行有序管理、秩序停車。隨著醫院的投入使用,就診人數的不斷增加,

進出車輛在院內的行駛和停放的管理問題至關重要。我們將在車輛的入口和停車場派車管員現場指揮疏導,

對急診搶救車輛進行專門引導,劃分行駛路線和停車車位,堅決維護醫院范圍內的駛停車秩序。

三、擬采取的管理方式

面對**國際醫院對物業管理工作高質量、高標準的要求,我們的基本管理思路是:嚴格資質管理,確保

各類人員的專業素質和綜合素質;提供24小時全方位專業化的星級酒店式服務;嚴格法規和標準制度,規范

組織和個人的管理服務行為;運用現代管理手段科學管理,實施品牌和形象戰略。

我們的方式分組織機構、整體運作、信息反饋和激勵機制四部分。

1.組織機構

(1)組織機構的設置原則是精干高效,一專多能。**國際醫院管理處實行公司領導下的管理處負責制,實行

物業處整體統一管理和職能部門專項管理相結合的管理方式。

(2)管理處內部實行垂直領導,減少管理環節,提高工作效率。

(3)管理處設管業部、保安部、工程部、環保部。管業部是指揮控制的樞紐,24小時值班,行使信息收集、

歸檔、整理和日常事務、服務的管理職能。其中包括醫院商務中心、銀行、餐廳、食堂、鮮花禮品店、商店

等的管理服務,及對就診病人進行導診服務,對專家門診展示公告牌及時更換和養護。保安部負責醫院治安

、交通與消防管理。工程部負責設施設備運行、維護、保養工作。環保部負責院內環境衛生、園林綠化服務

。

2.整體運作

(1)整體運作分提前介入、機構組建,驗收接管和常規管理幾個階段。運作的原則是全面、合理、高效、環

環相扣,保證各環節緊密銜接,無盲點、無積淀。

(2)運作流程堅持全過程管理,保證指揮和監督的有效性。

(3)運行操作職責明確,工作程序有嚴格的標準進行規范。

3.信息反饋

(1)信息是重要的經營資源,全面真實的反映**國際醫院的物業管理的所有信息,是不斷完善和調整管理和

服務內容的根本依據。

(2)信息反饋通道暢通,信息內容集中分析整理,管理處發出指令跟蹤檢查。

(3)對反饋信息的檢查核實,我們采用行政檢查、專項檢查、外部監督等方式,對不合格的服務制定改進處

理措施。

4.激勵機制

(1)激勵是我們人性化管理的方式。尊重個人權利,保持團隊精神,服務業主和創造經濟和社會雙重效益是

考核的標

準。

(2)激發員工潛能,發揮群眾效能,充分調動員工積極性。

(3)在實際工作中以獎為主,以懲為輔,堅持優勝劣汰,獎懲分明,通過獎勵鞭策員工積極向上。

四、根據泰達國際醫院的物業管理要求,擬定管理指標:

序號指標名稱國家標準執行指標管理指標實施措施

1房屋及配套設施完好率98%100%采用管理處統一管理,工程部分區負責,責任到人,建立完

善的巡查、監管、維護制度,健全檔案記錄。

2零修急修

及時率99%100%建立嚴格的修繕制度、要求維修人員接到維修單后攜帶工具5分鐘

內到現場,零修工程及時完成,急修工程不過夜,并建立回訪制度和回訪記錄,以優質服務為本,實行24小

時值班制度。

3維修工程質量

合格率100%100%分項監督,工程部嚴格把關,按照工序一步到位,杜絕返工,并

及時回查確保功效。

維修工程質量

回訪率100%建立維修回訪制度,及時征求報修部門意見,保證反饋渠道暢通,以確保

維修服務質量。

4清潔保潔率99%100%院內樓內保潔責任分片,落實到人,進行24小時保潔工作,巡查

制度,記錄完善,監督檢查措施嚴謹,嚴格考核制度,實行10%淘汰制。

序號指標名稱國家標準執行指標管理指標實現措施

5道路完好率

及使用率95%100%落實責任人,堅持對院內道路、路燈及停車場等公用設施進行日常巡視

檢修和定期維護保養,由工程部監督執行,檢查落實,并建立建全檔案記錄,完善規章制度,確保公共設施

完好并正常使用。

停車場、存車棚完好率95%100%

6路燈完好率

及使用率95%99%

7治安案件發生率杜絕因管理原因造成的事件發生實行24小時保安巡查制度,保安監控中心24小時監控值

班,接受報警及實施調度,根據實際情況,確立“人防、技防、全面防范”的治安思路。明確保安職責,層

層防護,確保院區內的人員及財產安全。

車輛被盜率杜絕因管理原因造成的事件發生

8火災發生率全員義務消防員制,定期培訓和演習,加大宣傳力度,由保安進行日常巡視,發現隱患及時處

理,確保院區安全。

9違章發生率建立交叉巡視制度,跟蹤管理,及時發現及時處理,加強宣傳工作,杜絕違章發生并建立相應

的回訪記錄。

違章處理率90%以上100%

10有效投訴率2‰以下1‰以下按照政策規定做好做細各項工作,采取措施,加強溝通,定期走訪院方,

征求管理意見,強化服務意識,提高員工素質,及時為院方排憂解難,投訴處理有結果、有記錄和進行回訪

。

投訴處理率95%以上100%

投訴回訪率95%以上100%

11院方對物業管理工作的滿意率100%采取現代化的科學管理手段,開展溫馨服務、親情服務

、助殘服務,完善院區服務內容,在日常工作中,注意收集信息意見,加強院管雙方的溝通交流,以確保院

方對物業管理工作的滿意。

1

2綠化完好率95%99%建立專業化的清潔衛生,園林綠化養護隊伍,責任到

人,區域負責與巡查制度相結合,發現問題及時修復,確保小區公共綠化無破壞,無踐踏,無黃土裸露。

13機電設施設備

完好率95%100%完善機電設備的運作制度和維護保養制度,配備專業工程技術人員,所有維修人員全部持

證上崗,實行24小時正常運轉,出現故障及時排除。

五、**市房地產信托集團情況簡介

**市房地產信托集團是1993年4月組建的大型房地產企業集團。集團以房地產開發經營為重點,以物業管

理為基礎,集房地產、科、工、貿、餐飲娛樂、金融為一體,實行多元化經營,擁有房地產開發、房產經營

管理、物業管理、建筑施工、裝飾、建設監理、供熱服務、物資供銷、酒店旅店等十多項業務,50余家控股

、參股及國內外合資合作企業;資產總額20億元,年創利稅5000萬元以上。**市房地產信托集團是房信集團

的核心企業,具有房地產開發一級資質和物業管理一級資質,年開發建設達60余萬平方米。

憑借先進的技術與科學的管理,集團先后開發建設了水上村、翠湖溫泉花園、賓泰公寓、佳怡公寓等十幾個

大型項目,此外還投資與興建了康岳大廈、金美大廈、金坤大廈等一批綜合商貿寫字樓以及華苑地華里、北

洋花園等安居工程。以其高質量的建筑品質、獨特的設計風格、完善的物業服務贏得了社會的高度評價。

**市房地產信托集團在20**年全年完成營業收入(產值)5.38億元,比去年增幅超過20%;實現利潤3308萬元

,超額完成建委計劃指標;實現增加值指標8663萬元,完成建委計劃的130%。總體經濟運行質量良好。

篇2:某樓盤物業管理計劃書

一、概述

某項目位于甲縣城東,將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心,地理位置優越,物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景,某小區的物業管理水準將更顯重要。

二、目標

貫徹開發商開發某小區項目構思,引進大都市物業管理理念,通過優良的服務將某小區管理成都市居住區,讓業主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業功能發揮最大,力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌。

三、組織

物業管理行業是一微利行業,當前多數物業管理企業處于虧損狀態。因此,物業管理企業的組織要更加簡潔、實用,降低組織內耗及勞資成本等。

四、人事

人事設置原則:一人多崗,不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區交付時設計)。

序號崗位人數主要職責備注

1經理1在董事會領導下,全面負責經營等。

2經營部主任1具體經營事務、人事等。

3辦事員3文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證

4物業管理員1具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。

5安全護衛員7門衛、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。

6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務等。

7保潔員2公共區域衛生保潔、綠化養護等。

員工招聘后即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓,骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

五、經營預測

a)經營收入:19.14萬元(年度,以下省略)

物業管理費:11.34萬元

應收12.6萬元

30000*12*0.35=126000(元)

預計收入11.34萬元(收繳率90%)

維修服務費:0.5萬元

特約服務:5.8萬元

其他收入:1.5萬元

b)支出:20.25萬元

人員工資福利:14萬元

辦公費用:2.5萬元(辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等)

維修保養費用:1.5萬元

稅金:1.05萬元

不可預見費用:1.2萬元

c)潤虧:-1.11萬元

d)物業接管期間

前期投入:10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等)

e)公共性服務費構成測算:21.962萬元/年,0.61元/月*M2

(1)員工的工資和按規定提取的福利費

序號崗位人數工資標準工資合計

1經理112001200

2經營部主任1800800

3辦事員36001800

4物業管理員1800800

5安全護衛員

75003500

6水電工1700700

7保潔員2400800

工資總額合計9600

工資總額合計:

9600元/月;115200元/年

福利:115200*23%=26496(元/年)

合計:14..17萬元/年

(2)公用設施設備維修及保養費:1.5萬元

(3)綠化管理費:綠化率45%1.04萬M2*1元/年*M2=1.04萬元

(4)清潔衛生費:2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

(5)安全護衛費:7人*200元/年*人=0.14萬元

(6)辦公費:按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元*25%=1.38萬元

(7)固定資產折舊費:按10%計算即1萬元

(8)稅費:按營收5.5%繳納即1.052萬元

(9)保險費:暫不投保

(10)合理利潤:按營收8%計算1.36萬元

但為減輕業主負擔,我司將通過多元化經營、特約服務,嚴控經營成本等多項措施增加收入,減少支出,從而降低公共性服務費價格,擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0.35元/月*M2。

六、前期物業接管

a)派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權,僅可從物業管理角度向開發商提出建議)。

b)物業接管驗收

既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收,也應站在業主的立場上,對物業進行嚴格的驗收,以維護業主的合法權益。

是物業通過竣工驗收后,對物業主體結構安全和使用功能的再驗收;

供電、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用;

房屋幢、戶編號已經有關部門確認;

落實物業的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實,重大保修項目細則與圖紙校驗到位;

接管小組按《圖紙資料移交清單》,技術資料進行對照檢查,發現產權、技術資料有缺漏的,應以書面形式上報開發商,請求給予協助解決。

接管小組按《設備移交清單》,對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢查,發現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的,應以書面形式上報開發商,請求給予協助解決。

接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查,并將檢查記錄在冊,對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。

在保修期內,因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題,公司應查明原因,及時上報開發商,請求盡快解決。

抄水、電、氣表的底數,記錄備案。

接管驗收中若發現問題,應明確記錄在案,約定期限督促開發商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修,直至完全合格。

接管驗收符合要求后,物業管理企業應簽署驗收合格憑證,簽發接管文件。

當物業管理企業簽發了接管文件,辦理了必要的手續以后,整個物業驗收與接管工作即完成。

七、入伙

1、準備工作

治安方面:小區四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統;統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗;

車輛管理:增設區間道路標志;封閉小區由多個出入口到一進一出;增設自行車棚;加固架空層車庫;

垃圾清運:增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等

樓道燈:改用節能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)

分步購置辦公、護衛、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;

制定入住流程;

印刷入住表格;

2、協調工作

與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯系工作,保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。

代業主與電話公司聯系電話安裝事宜,爭取現場放號,方便業主。

與學校、派出所和居委會聯系,了解小孩轉學和遷移戶口的手續辦理細節,以及有關聯系電話,入住時公告。

3、入伙現場

入伙準備、協調工作到位后,要部署入伙現場

,彩旗、橫幅、花卉、背景音樂,安全護衛立崗、巡更,迎接業主入伙。

舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業主代表剪彩,造聲勢。

注意事項:避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。

4、業主、使用權人入住程序

發函-->辦入伙手續-->簽約

5、辦理入伙手續程序

已繳款票據-->入伙手續書、身份證、購房合同-->確認業主身份-->繳清代墊代繳費用、裝修保證金-->建筑垃圾清運費、物管費,蓋章-->業主簽署-->向業主辦理手續

八、物業裝修與管理

業主在收樓后有權對自己所購物業進行裝修,但裝修必須在規定范圍內進行。其有關規定包括:國家建設部發布的《建筑裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住戶裝修管理規定》。根據上述規定,業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記,包括填寫業主裝修申請表、領取《裝修管理規定》,根據約定在申請表上簽字,繳納裝修管理押金及保證金,經批準后方可動工。業主在裝修完成以后,物業管理企業應組織驗收,合格后即退還裝修押金及保證金。

業主在裝修前向物業管理企業申請登記時,需如實填寫裝修施工內容,并注明委托施工單位及進場人數,業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。

九、物業檔案的建立

物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄,是以后實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據,也是更換物業管理企業時必須移交的內容之一。現代建筑工程隨著科學技術的發展和使用需求的提高,樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多,越來越復雜,越來越高科技化和專業化,因此一旦發生故障,物業檔案就成了維修必不可少的東西。物業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是盡可能完整,時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業構成的方方面面,從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環境,整理的重點是去偽存真、留下有用的,歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯系進行科學地分類與保存,利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。

十、日常管理

(一)房屋管理運作一覽表

(略)

(二)綠化管理

(略)

(三)房屋及公用設施維修、養護運作一覽表

(略)

(四)安全護衛、停車管理

(略)

(五)保潔管理

(略)