一、概述

某項目位于甲縣城東,將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心,地理位置優越,物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景,某小區的物業管理水準將更顯重要。

二、目標

貫徹開發商開發某小區項目構思,引進大都市物業管理理念,通過優良的服務將某小區管理成都市居住區,讓業主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業功能發揮最大,力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌。

三、組織

物業管理行業是一微利行業,當前多數物業管理企業處于虧損狀態。因此,物業管理企業的組織要更加簡潔、實用,降低組織內耗及勞資成本等。

四、人事

人事設置原則:一人多崗,不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區交付時設計)。

序號崗位人數主要職責備注

1經理1在董事會領導下,全面負責經營等。

2經營部主任1具體經營事務、人事等。

3辦事員3文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證

4物業管理員1具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。

5安全護衛員7門衛、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。

6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務等。

7保潔員2公共區域衛生保潔、綠化養護等。

員工招聘后即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓,骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

五、經營預測

a)經營收入:19.14萬元(年度,以下省略)

物業管理費:11.34萬元

應收12.6萬元

30000*12*0.35=126000(元)

預計收入11.34萬元(收繳率90%)

維修服務費:0.5萬元

特約服務:5.8萬元

其他收入:1.5萬元

b)支出:20.25萬元

人員工資福利:14萬元

辦公費用:2.5萬元(辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等)

維修保養費用:1.5萬元

稅金:1.05萬元

不可預見費用:1.2萬元

c)潤虧:-1.11萬元

d)物業接管期間

前期投入:10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等)

e)公共性服務費構成測算:21.962萬元/年,0.61元/月*M2

(1)員工的工資和按規定提取的福利費

序號崗位人數工資標準工資合計

1經理112001200

2經營部主任1800800

3辦事員36001800

4物業管理員1800800

5安全護衛員

75003500

6水電工1700700

7保潔員2400800

工資總額合計9600

工資總額合計:

9600元/月;115200元/年

福利:115200*23%=26496(元/年)

合計:14..17萬元/年

(2)公用設施設備維修及保養費:1.5萬元

(3)綠化管理費:綠化率45%1.04萬M2*1元/年*M2=1.04萬元

(4)清潔衛生費:2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

(5)安全護衛費:7人*200元/年*人=0.14萬元

(6)辦公費:按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元*25%=1.38萬元

(7)固定資產折舊費:按10%計算即1萬元

(8)稅費:按營收5.5%繳納即1.052萬元

(9)保險費:暫不投保

(10)合理利潤:按營收8%計算1.36萬元

但為減輕業主負擔,我司將通過多元化經營、特約服務,嚴控經營成本等多項措施增加收入,減少支出,從而降低公共性服務費價格,擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0.35元/月*M2。

六、前期物業接管

a)派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權,僅可從物業管理角度向開發商提出建議)。

b)物業接管驗收

既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收,也應站在業主的立場上,對物業進行嚴格的驗收,以維護業主的合法權益。

是物業通過竣工驗收后,對物業主體結構安全和使用功能的再驗收;

供電、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用;

房屋幢、戶編號已經有關部門確認;

落實物業的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實,重大保修項目細則與圖紙校驗到位;

接管小組按《圖紙資料移交清單》,技術資料進行對照檢查,發現產權、技術資料有缺漏的,應以書面形式上報開發商,請求給予協助解決。

接管小組按《設備移交清單》,對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢查,發現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的,應以書面形式上報開發商,請求給予協助解決。

接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查,并將檢查記錄在冊,對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。

在保修期內,因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題,公司應查明原因,及時上報開發商,請求盡快解決。

抄水、電、氣表的底數,記錄備案。

接管驗收中若發現問題,應明確記錄在案,約定期限督促開發商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修,直至完全合格。

接管驗收符合要求后,物業管理企業應簽署驗收合格憑證,簽發接管文件。

當物業管理企業簽發了接管文件,辦理了必要的手續以后,整個物業驗收與接管工作即完成。

七、入伙

1、準備工作

治安方面:小區四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統;統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗;

車輛管理:增設區間道路標志;封閉小區由多個出入口到一進一出;增設自行車棚;加固架空層車庫;

垃圾清運:增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等

樓道燈:改用節能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)

分步購置辦公、護衛、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;

制定入住流程;

印刷入住表格;

2、協調工作

與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯系工作,保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。

代業主與電話公司聯系電話安裝事宜,爭取現場放號,方便業主。

與學校、派出所和居委會聯系,了解小孩轉學和遷移戶口的手續辦理細節,以及有關聯系電話,入住時公告。

3、入伙現場

入伙準備、協調工作到位后,要部署入伙現場

,彩旗、橫幅、花卉、背景音樂,安全護衛立崗、巡更,迎接業主入伙。

舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業主代表剪彩,造聲勢。

注意事項:避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。

4、業主、使用權人入住程序

發函-->辦入伙手續-->簽約

5、辦理入伙手續程序

已繳款票據-->入伙手續書、身份證、購房合同-->確認業主身份-->繳清代墊代繳費用、裝修保證金-->建筑垃圾清運費、物管費,蓋章-->業主簽署-->向業主辦理手續

八、物業裝修與管理

業主在收樓后有權對自己所購物業進行裝修,但裝修必須在規定范圍內進行。其有關規定包括:國家建設部發布的《建筑裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住戶裝修管理規定》。根據上述規定,業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記,包括填寫業主裝修申請表、領取《裝修管理規定》,根據約定在申請表上簽字,繳納裝修管理押金及保證金,經批準后方可動工。業主在裝修完成以后,物業管理企業應組織驗收,合格后即退還裝修押金及保證金。

業主在裝修前向物業管理企業申請登記時,需如實填寫裝修施工內容,并注明委托施工單位及進場人數,業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。

九、物業檔案的建立

物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄,是以后實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據,也是更換物業管理企業時必須移交的內容之一。現代建筑工程隨著科學技術的發展和使用需求的提高,樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多,越來越復雜,越來越高科技化和專業化,因此一旦發生故障,物業檔案就成了維修必不可少的東西。物業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是盡可能完整,時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業構成的方方面面,從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環境,整理的重點是去偽存真、留下有用的,歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯系進行科學地分類與保存,利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。

十、日常管理

(一)房屋管理運作一覽表

(略)

(二)綠化管理

(略)

(三)房屋及公用設施維修、養護運作一覽表

(略)

(四)安全護衛、停車管理

(略)

(五)保潔管理

(略)

篇2:物品使用壽命追蹤計劃書

物品使用壽命追蹤計劃書

現工廠經營管理之道,是透過制成品換取合理利潤。但隨著市場競爭之白熱化及客戶要求之不斷改變,諸如產品品種變化大、批量小、交貨期短、質量高、價錢平,要達到這個基本原則便越來越困難。工廠要維持競爭及合理利潤,紛紛發揮采購功能及專長,以最低成本適時取得品質優良之合適材料或設備,確保工廠順利運轉獲取微利時代的生存利潤。經采購部各同事開會研究,物品的采購即要價錢平又要質量高。物制定以下物品壽命追蹤計劃:1,各物料負責人及各部門在寫申請單時一定要寫清楚所申請物品是新增還是以舊換新,令倉管員在發物品時根據實際情況記錄清楚。2,為了清楚知道報廢物品的使用壽命。要求倉管員在發出的物品,貼上明確的發出日期的標簽。3,由于固定資產的報廢都經過工程部,非固定資產例如:訂書機、打孔機、計算器等要以舊換新的都經過倉管員許杰,所以張志均,許杰在接到各部門報廢的物品時,根據倉管員在發出物品時貼上的日期標簽及報廢日期記錄清楚,每月上交一份報表給采購部主管。4,采購部驗收員要認真追蹤各物品發給各部門的使用情況,每月上交使用情況報告給主管。通過以上的追蹤及時反映物品的壽命,及時改正采購方法及途徑,降低采購物品成本、提高工廠市場競爭力、選擇合理采購地點、數量及適當采購時機,避免停工待料,縮短交貨期,降低庫存,減少資金積壓,提升采購周轉率及資金使用效率規范采購流程,搜集市場情報,提供新物料代替舊物料,以達到提高品質、降低成本。2003年8月29日

篇3:某酒店HR籌備計劃書

總計:16人+宿管待定(暫預4人),共20人

各崗位大體職責范圍及編制理由:

1、人力資源部總監:編制1人,統籌人力資源部各項工作,監督部門各項工作落實情況,協調本部與各部門日常工作及對外關系建立。

2、人事經理:編制1人,負責人事績效審核、員工每月工資核算、日常人事招聘工作,協助人力資源部總監做好人力資源規劃,核定部門人員工作量、崗位合理性、年度用工情況、月度計劃招聘等

3、人事主管:編制1人,協助人事經理負責績效審核、員工工資核算、人事招聘、員工社保、年度體檢、員工檔案建立、員工考勤、離職面談等工作;

4、后勤主管:編制1人,統籌人力資源部后勤工作開展,主要對宿舍、員工飯堂進行日常管理,做好宿舍規劃、員工飯堂成本控制等后后勤保障工作,協助完成各項企業文化活動的組織工作;

5、宿舍領班:編制1人,負責協助后勤主管做好宿舍管理工作,根據既定宿舍規劃,安排員工宿舍床位,做好入離職員工宿舍床位及床上用品收發工作;監督宿舍管理員做好宿舍公共區域的衛生及后勤綠化工作;

6、職廚領班:編制1人,協助后勤主管根據酒店既定餐費標準,合理制定每周員工膳食菜譜,做好廚房衛生管理工作,保證員工正常用餐及飲食安全;合理安排廚房人員班次,并做好出勤情況及對內服務質量的監督工作

7、宿管:編制暫定4人(需根據后勤區域大小及工作內容確定具體人數),協助宿舍領班做好員工住宿安排,并協助宿舍領班按照既定宿舍管理規定管理宿舍住宿員工,做好宿舍公共區域衛生及綠化工作;

8、廚師:編制2人,根據職廚領班所制定的每周膳食菜譜,制作美味可口菜肴,保證員工菜品質量,同時協助職廚領班根據周菜譜選用低價食材,控制飯堂成本;

9、廚工:編制3人,協助職廚領班搞好廚房衛生,做好員工就餐區域公共衛生、餐具衛生、分餐及食材切配工作;

10、質培經理:編制1人,負責酒店員工培訓工作,制定酒店年度、月度、提升培訓規劃,編制修訂全酒店各部門各崗位培訓教材,確保酒店培訓工作前后一致,監察部門培訓效果確保酒店各部各崗位培訓質量,開展酒店公共培訓、中基層管理人員提升培訓、新入職培訓等;并負責酒店各部門各崗位的質量監察工作,確保各部各崗位嚴格按照酒店既定章程、既定培訓落實工作部署;

11、質培主任:編制1人,協助質培經理開展培訓工作,監督各部培訓工作落實情況,開展新入職培訓、專題培訓等,協助質培經理開展質量檢查工作,并協助企業文化建設工作;

12、人事秘書/文員:編制1人,做好人事文件收發、員工入離職辦理、檔案歸檔整理、各類人員接待等工作,并協助做好企業文化宣傳及組織工作;

三、籌建期工作開展步驟

1、了解本地人力資源市場及薪資對比調查

為保障酒店人力資源儲備,應先了解本地人力資源組成結構,為后期人才招聘方案做好鋪墊;了解當地同行業工資薪酬標準,以便在后期定員定編定薪的過程中制定具有競爭力的行業薪酬福利標準。

2、選聘各部門第一負責人

為盡快的組建籌建小組,組建酒店核心團隊,規范全酒店政策程序,及時為酒店選聘各部門第一負責人,負責前期各部門人員定員定編定薪酬、編訂各部門政策程序、編訂各部門籌備期培訓教材、編訂各部門營業方針政策以及協助人力資源部進行本部或兄弟部門人才推薦等工作。

3、核定各部門人員編制及籌備期恰當薪酬標準,并綜合各部編制情況制定酒店籌備期暫定組織架構

根據各部門預定運作情況、班次安排、酒店營業場地、本地勞工供求等狀況結合酒店人力編制規律核定各部門定員定編情況,并根據各部門最終定編情況編制酒店籌備期暫定組織架構。

4、確立薪酬福利體系

根據酒店組織架構結合當地同行業薪資福利水平,編制本酒店薪酬福利體系,核算人力成本。

5、制定人力資源部運作手冊

根據本地實際情況制定人力資源部運作手冊,規范人力資源政策程序,其中包括人事運作手冊(人員選聘、勞動紀律、薪酬績效、員工福利、人事規劃等)、培訓運作手冊(培訓范疇、培訓管理、培訓規劃等)、后勤運作手冊(宿舍管理規定、就餐管理規定等)、員工手冊等。并整理各部門各崗位崗位職責,以為下步人員招聘擬定任用標準。

6、后勤籌建工作

根據酒店組織架構、福利待遇等做好后勤宿舍、飯堂籌建工作,購置床位、衣柜、電器、家具、床上用品、廚房設備、員工餐具等基礎設施,最好宿舍飯堂區域規劃(沖涼區域、就餐區域、垃圾清倒點、各部門各崗位住宿區域)、水電施工等。

7、制定招聘計劃并按計劃實施

根據各部門既定人員編制,制定招聘計劃書,確立人員招聘方式、階段性到位時間,根據各部門編制的各崗位崗位職責標準按照既定求職流程選聘合適人員。并隨時根據當地實際情況調整招聘計劃及拓展招聘渠道,可與后勤籌建一前一后重疊進行。

8、籌建培訓準備工作

準備酒店公共培訓資料,收集各部門培訓計劃,制定全酒店籌備期培訓計劃;根據各部門培訓計劃,準備培訓所需物品、場地,確定培訓師資力量,審核各部門培訓資料,統一培訓中的標準;

9、培訓督導及培訓質量檢驗工作,完成初步人力資源調配

根據各部門培訓計劃,跟蹤落實部門培訓工作開展及落實情況;評定講師培訓質量、員工接受程度、部門培訓進度及培訓過程中需調整部分;針對員工學習情況、個人愛好等做初步人力資源調配;

10、企業文化建設及員工崗前準備

培訓同時做好企業文化建設工作,加強初期團隊建設工作,利用現有場地及資源定期舉辦文娛活動(例如:每周一次文藝晚會各部門出節目,輪流負責場地服務工作,檢驗部門實操培訓效果;舉辦技能比賽,提高員工學習激情,實現趕、比、操;舉辦體育活動,豐富員工業余生活,加強員工團隊凝聚力;);制作企業文化宣傳欄,及時向員工通告酒店信息、籌備狀況、行業資訊、先進獎勵、過失處罰等情況,讓員工能及時了解本酒店情況,增強員工企業凝聚力;參與周邊社區公益活動,加強員工企業認同感,同時為酒店創建良好口碑;組織員工外出活動,提升員工企業榮譽感;

同時做好員工崗前準備工作,工衣定制、銘牌制作、各類表格印刷品的制作、本部開業營運所需物品采購清單(易耗品存儲3個月左右耗量)、部門所需管理軟件(人事管理軟件、考勤系統等)

11、培訓中期培訓質量檢驗工作,完成二次人力資源調配

根據部門培訓進度,在部門完成第一遍普及性培訓后,實施崗位資格認證考試,在參考培訓考核成績及日常培訓中表現,篩選合格員工,淘汰不符合崗位要求人員;同時做好合格員工的提升培訓及人員補充工作;

12、二次修訂部門運作流程

根據一段時間的運作,結合本酒店實際情況,二次修訂完善人力資源部運作流程,針對部分不能適應本酒店實際情況的運作流程做出調整或刪除;

13、培訓工作收尾工作

根據酒店籌備情況,控制培訓進度,實行員工上崗考核,確保酒店各部門各崗位員工百分之百合格上崗;

14、開業前準備工作

確定各部門開業后班次安排、后勤保障工作時間的調整,做好員工組織清理酒店開業前衛生,員工動員工作等;

15、籌備期同步進行及完善工作

1)部門每月開支預算;

2)籌備期員工考勤;

3)制定各類雜項程序(公共區域公德規范、出差補貼、社保購買、誤餐補貼等規定)

4)年度工作計劃、年度預算、年度培訓計劃、績效管理等

5)總辦臨時交辦的各項事務等

四、人力資源部籌建計劃總結

人力資源部因其特殊性,部門在籌建期實際已經為營運部門,部分工作均為邊運作邊調整的過程,故以上籌建計劃僅為工作實施大綱,具體實施方案及時間規劃表需根據當地實際情況、酒店籌建規劃等因素實際制定和調整。