項目建設階段物業顧問介入工作內容

一、土建/結構/道路1.材料進場管理

1.施工單位應按設計要求及本規范的有關規定對建筑材料或裝飾材料進行現場驗收。嚴禁使用不合格產品。

建議關注重點:

*建筑材料及裝修材料的產品合格證。

*環境指標檢驗報告。

*材料進場驗收記錄。

*復驗報告

2.施工進度

2.1施工進度表(由施工單位提供)

應審核施工進度表的科學性,是否考慮自然因素影響(天氣)、市政因素等。

2.2施工流程圖(由施工單位提供)

確定乙方施工現場管理人員,做好雙方人員的對接。

2.3施工要點

*人員安全、施工現場安全用電、杜絕火災隱患明確安全檢察責任人。

*材料是否按照規定位置堆放

*是否做到文明施工,科學管理的要求,形成制度化。

*責任人明確,檢查到位,杜絕重大安全事故。

*遵守施工現場各項管理規定。

*在道路施工中要特別關注路面有效排水的施工工藝要求及防滑措施。

2.3.1落實施工進程與進度表的時間是否一致。

由施工單位按進度報甲方現場管理人員,由現場管理人員和監理公司人員進行現場核實后進行簽字認可。

2.3.2施工進程與進度表不一致的原因及記錄

*對施工進度與進度表不一致原因一般由于外部因素影響,乙方應在進度表制定時給于充分考慮,避免外部因素影響。

*對施工中確實出現的進度拖延問題,應分清責任方,甲方多為設計變更帶來的,乙方多為缺乏科學性的管理造成工期延誤。

2.3.3施工材料與設計時選材的一致性

*根據設計要求,由施工單位選樣送樣到甲方,確認后進行封樣,施工所用材料應按封樣材料進行購置。

*如出現材料不一致時,甲方有權對乙方所購材料進行強制性退場。

2.3.4落實施工流程圖的施工情況。

施工所需要的工作程序,由施工單位提供后,甲方要對流程進行嚴格監督,避免乙方違規操作。

2.3.5收集并庫存施工采樣樣本。

由供貨方送樣進行庫存,如在設計中沒有標明的,可以由甲方指定產品和品牌,由施工單位購置后進行施工。

2.3.6現場簽證原因和記錄。

*在原設計圖紙上進行變更的工程簽證,應由監理公司及甲方認可后方可進行簽字蓋章。

*每一次變更應做記錄,包括材料用量、人工費、工期等。

2.3.7和各專業項目的配合施工及預埋管線的按圖施工

2.4隱蔽工程

2.4.1隱蔽工程的施工記錄

*系統試壓、沖洗記錄;

*系統調試記錄;

*系統聯動試驗記錄;

*在吊頂以上和墻體內所預留預埋的工作,都屬于隱蔽工程范圍,應在封板、粉刷以前進行工程量和工程質量的核實,并作詳細記錄。

*協助地產項目經理和監理方在施工單位封板、粉刷以前進行工程質量的認定,合格后填寫隱蔽工程驗收記錄。

*由施工方形成全過程施工質量檢查跟進報告后,協助地產及監理質量管理人員簽字認可并在顧問進行存檔備查。

2.4.2隱蔽工程的施工質量跟進

在隱蔽工程施工過程中進行質量驗收并做出質量評定和填寫質量評定表。

2.4.3隱蔽工程的簽證原因和記錄。

屬于新增加內容的變更必須進入隱蔽工程簽證記錄表內并附修改圖。

*在施工過程中對原設計圖紙上隱蔽工程進行變更的工程簽證,應由監理公司及甲方認可后方可進行簽字蓋章。

*每一次變更應做記錄,包括材料用量、人工費、工期及走向等

*特別關注屋面及地下室的隱蔽工程。

2.5預留管口孔洞的合理位置

按設計圖紙進行預留預埋的管口、孔洞位置確認并做出明顯的標注,并在施工圖上標注尺寸。

*管口孔洞的數量

與設計圖紙上為準,如有增設需提前于甲方、監理方對接形成記錄并在圖紙上做出明顯標注。

*管口孔洞的尺寸

與設計圖紙上為準,如有更改需提前于甲方、監理方對接形成記錄并在圖紙上做出明顯標注

2.6變更工程

*變更工程的記錄

由于在施工過程中原設計圖紙沒有設計的,由甲方、設計方、監理方及乙方對工程進行施工工藝有進行修改的部分形成變更工程記錄。應包含下列內容:

*變更時間

*變更地點

*變更原因

*變更材料

*變更工藝

*變更工程的要點

*落實變更工程的施工質量

*變更工程的記錄

二、給排水/強弱電

1.顧問關注要點

*施工期間嚴格巡查施工現場,巡查人員應熟悉圖紙管線走向。

*對確需更改管線走向的,應是由甲方和乙方在現場進行確認后,發修改通知書給乙方后,方可進行更改施工,乙方不得擅自更改。

*如在巡查中發現違規更改走向問題,巡查人員應立即通知監理方進行核實,并通知施工方勒令拆除違規管線。

*施工方式應方便日后的檢查和維修,并對可能出現的應急情況在施工階段即應有充分考慮.

*對于重點節點及設備部位的防水及安全應做充分考慮.綜合管網在施工的整個過程中所涉及各專業必須積極協調配合,以確保施工中有壓管道讓無壓管道,埋地和隱蔽管道必須按要求做好隱蔽記錄和防腐保護。

*檢修口的預留

2.其余關注事項參照土建/結構/道路施工建設階段要求。

三.綠化及景觀施工

1.顧問關注要點

*綠化布局的維護成本合理化建議及施工跟進在施工時,應注意土層厚度及平整度,草坪在40cm左右,大灌木在60cm左右,深根喬木在150cm左右,以利于蓄水保濕,同時在土層下不能有過多的施工垃圾。

*在景觀施工過程中要注意景觀實際效果是否與施工圖紙及效果圖紙相匹配,如出現誤差較大情況應與地產項目經理及時溝通并建議修正。

*如涉及水景觀顧問必須關注防水設置及閘閥方便今后管理和維護。

*水景觀施工應注意日后的日常維護和管理,特別是水景觀周圍的安全防護措施,杜絕日后的安全事故的發生。

2其余關注事項參照土建/結構/道路施工建設階段要求。

四、安裝工程

1顧問關注要點

*對于門窗燈的安裝工程施工需要注意安裝的牢固程度以及業主的評判標準,出現問題及時與地產項目經理及監理保持溝通并及時解決。

*對于特殊設施設備(例如電梯/鍋爐)等的安裝則需要督促及跟進技術監督局發出的安全檢驗合格證的落實。

*對于電器線路需要注意隱蔽工程的記錄,線路鋪設路線等。

*對于管道鋪設需要注意坡度、檢修口的預留,隱蔽工程的記錄。

2.其余關注事項參照土建/結構/道路施工建設階段要求。

五消防

1顧問關注要點

*顧問需要在施工中督促施工單位嚴格按照消防施工的規范要求進行,并做好相應記錄.

*重點對消防管線的材料及施工要求達到消防規范的相關規定.

2其余關注事項參照土建/結構/道路施工建設階段要求

六、裝修(僅限于樓盤為精裝房)

1顧問關注要點

*在裝修施工過程中顧問需要特別關注防火的施工操作規范并監督施工單位嚴格執行.

*在施工工藝和材料上關注相關的環保要求,對于違反環保要求的施工工藝要及時制止并與地產項目經理及監理進行溝通解決.

2.其余關注事項參照土建/結構/道路施工建設階段要求

收銀制度

篇2:文華居物業前期介入主要工作內容

桂花居前期介入主要工作內容

1、對設施、設備的安裝和驗收的跟蹤配合。

2、物業交接中,各種物品、資料的準備和制作。

3、對所有參與土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同或施工合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話進行收集。

4、作好技術資料交接前的準備和交接后的歸類、整理、歸檔工作。

5、對該物業的客戶檔案資料進行整理、收集,以便后期有針對性的開展各項服務。

6、在竣工驗收的基礎上,按照國家有關交接驗收標準進行接管、驗收。

7、物業服務人員的招聘、培訓、現場實習和具體業務指導。

8、房屋裝修過程中的監管和服務。

9、物業各種標識的制作和服務工具的配置。

10、物業交付前房屋拓荒工作的實施。

篇3:項目前期介入階段工作內容指引

項目前期介入階段與工作內容要點指引

1適用范圍

本指引適用于項目開發過程中各階段物業介入的工作要求,明確介入階段、工作內容和關注事項。

2物業介入階段與工作內容

2.1項目規劃設計階段項目規劃設計階段的前期介入工作內容包括,但不限于:

1)整體布局是否有利于日后開展物業管理工作;

2)在滿足消防要求等房地產相關法律的基礎上,道路系統規劃是否滿足日后開展物業管理要求:包括小區出入口設計、建筑單體入口與道路關系的合理性、人流、車流的組織是否相互干擾,消防車道設計、設計車位停車量、各種停車方式的分配比例、步行系統分布等是否合理。分期開發的,在保障小區整體協調的前提下,應設置圍墻間隔已開發、未開發區域,考慮前期開發區域的人流、車流、停車場等規劃是否滿足該區域交付使用的需求。

3)公建的配套設計和功能分配;

4)綠化與景觀系統設計的功能及經濟性;

5)配套與公共設施的配置種類、數量及分布;

6)物業管理用房的位置及功能劃分,面積是否符合法律法規的要求;

7)戶型的平面設計是否合理;

8)建筑外立面的設計是否留下治安隱患。

2.2施工圖設計階段施工圖設計階段前期介入工作內容包括,但不限于:

1)土建

a)屋面、有防水要求的衛生間(廚房)等防水材料的選擇;

b)門、窗的材質;

c)屋面及管道井檢修口的位置及尺寸;

d)地區氣候差異對房屋質量的特殊要求;

e)空調外掛機預留位的尺寸、冷凝水的統一收集;

f)煙道、排氣道的位置;

g)廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。

2)配套

a)室內管道、計量器具、智能化設施布置的合理性,及給業主造成的影響;

b)各種設備產生的噪音對業主的影響;

c)各種設備總控制開關是否設在公共區域內;

d)各種設備設施的能源消耗;

e)室外管線、管道井布局的合理性,及給業主造成的影響;

f)設備用房、管理用房、垃圾中轉站、公共區域等的設計是否合理。

2.3施工階段施工階段前期介入工作內容包括,但不限于:

1)項目所在公司招標工作介入(協助項目所在公司就以下問題對投標單位提出相關要求)

a)門、窗質量及售后服務;

b)智能化設施設備質量及后期維修保養成本;

c)供暖、空調、衛生設施設備的質量及后期維修保養成本。

2)施工過程介入

a)房屋質量控制;

b)隱蔽工程檢查驗收記錄;

c)設計變更記錄的收集;

d)設施、設備的安裝調試及售后服務;

e)成品保護;

f)體育設施、兒童游樂設施質量;

g)水景設施防水施工監管。

2.4營銷介入(配合)

1)銷售承諾對物業管理造成的影響;

2)發展商贈送業主物品給物業公司帶來的保修責任及法律責任;

3)協助項目所在公司擬訂業主臨時公約;

4)協助項目所在公司向政府主管申辦物業管理單位的招標手續;

5)具體按《營銷配合管理規定》執行。

3各階段物業介入通用關注要點

3.1設備房設備房包括:配電機房、水泵機房、發電機房、中央空調機房、電梯機房、二氧化碳氣體滅火系統房、消防控制中心、風機房、鍋爐房等。

3.1.1設備房通用關注要點:

1)獨立用房,面積適用;

2)有必要的通風、采光、防潮、防水、防暑措施;

3)地面貼有瓷磚,坡度合理,并設有防止回灌的地漏;

4)配有專用滅火器1-2個位置;

5)預留設備檢修、散熱空間(設備與墻體,設備與設備之間),通過通風、采暖等設備避免溫度過高或過低對設備造成損壞;

6)有應急通訊、照明設施;

7)窗戶加裝內置護欄、鐵花等防止人員攀爬;

8)位置合理,減少管道交叉和總長度;

9)對設備采取相應的降低噪音措施,避免影響住戶正常使用和居住;

10)主要標識、線路圖、制度上墻、上設備。

3.1.2特殊設備房關注要點

1)電梯機房設置有專用工具掛置位置;

2)二氧化碳滅火系統機房在房外設置啟動設備和系統的裝置;

3)配電機房設備前設有專用的絕緣墊;

4)二氧化碳滅火系統機房日常檢測位置可與消防監控中心聯系;

5)水泵機房冬季最低溫度低于0℃時,必須采用供暖措施;

6)二次供水儲水池上方加蓋防塵,內壁應有玻璃鋼涂襯,有不銹鋼扶手,便于清潔;

7)宜設專用消防水儲水池,容量能滿足消防需求;

8)發電機房有專用儲備油箱房(與發電機設備房之間有防火隔斷);

9)配電房、消防控制中心等需要工作人員24小時值班的設備房應裝有空調和辦公設備;

10)供暖系統中鍋爐房的位置應設置在冬季主導風向下風口,防止給小區造成污染。

3.2公共房屋

3.2.1管理用房(管理處辦公室、工程人員辦公室、保安值班室、清潔/綠化人員辦公室)

1)滿足功能要求;

2)自然采光、通風、防水、防潮;

3)配有相應的辦公設施、工具;

4)位置便于住戶來訪;

5)大小能滿足人員工作要求;

6)配有空調(采暖)系統;

7)裝修時考慮資料柜、辦公布局的設置;

8)工程人員辦公室與工程材料、工具、倉庫鄰近;

9)位置以便于開展工作為準;

10)清潔/綠化人員辦公室面積能夠滿足人員工作休息。

3.2.2食堂

1)通風、采光、防水、防潮、有專用的防水設施;

2)有專用倉庫,位置相鄰;

3)地面走水順暢;

4)有專用供水、供氣等專用設施;

5)位置相對隱蔽,以氣味、聲音不影響住戶正常生活為宜,同時盡可能與員工

辦公、宿舍區位置接近;

6)配有專用的廚房設備,用餐桌椅。

3.2.3宿舍

1)通風、采光、防潮、防水;

2)床、被褥等寢具和設備;

3)通電話(員工打卡及內線電話);

4)分工集中管理。

3.2.4員工會議室(娛樂室、培訓室)

1)通風、采光、防潮、防水;

2)位置隱蔽(與業戶互不影響);

3)布局方正,便于靈活使用;

4)配有專用桌椅(數量參照管理處工作人數的80%-85%),白板等;

5)層高要求至少在3.3米以上,便于開展室內文體活動;

6)配有彩燈,供娛樂使用。

3.2.5垃圾中轉站

1)不能設置在物業的上風向,位置隱蔽,氣味不能影響住戶正常生活;

2)垃圾清運車輛能夠順利達到及時清運;

3)留有專用清水源;

4)房屋面積大小能滿足小區一天的生活垃圾中轉要求;

5)房屋本身有通風窗口,保障室內空氣流暢;

6)地面有地漏,坡度合理,走水順暢(地面貼瓷磚);

7)有必要的照明及采光。

3.2.6倉庫(辦公資料、工程工具材料房、清潔、綠化工具)

1)通風,有自然采光、防潮、防水;

2)大小適用、內有資料柜架;

3)位置方便使用,清潔、綠化工具的位置隱蔽,特別對清潔、綠化用藥品、肥料氣味的處理。

3.2.7公共洗手間

1)位置應集中在外來人員集中點和管理處行政辦公室內附近;

2)數量適中,以滿足小區(大廈)基本要求為準;

3)上下通暢,地面走水順暢,有地漏;

4)避免出現洗手間與其它使用區域在空間上出現交錯。

3.3公共區域

3.3.1綠化區域

1)植物品種適應當地成長,維護費用較低;

2)綠化整體布局合理,局部搭配得當(蔭生植物的搭配及種植);

3)綠化澆灌覆蓋全部,必要地區設置澆灌用水取水車(可與清潔用水綜合考慮);

4)綠化覆蓋區域應便于修剪、消殺,不能留有修剪盲點及治安、清潔盲點;

5)在井、溝、標等處預留工程維修通道(鵝卵石)。

3.3.2停車場

1)機動車場

a)停車場系統及配件的長期可持續改進性(車用IC卡等);

b)車位線、導向線(牌)、車位檔桿清晰、牢固;

c)地面平整,無明顯積水,溝渠蓋板有預留;

d)人員的專業培訓及證照申辦(價目及時管理制度標上墻);

e)配有專用的消防滅火器材;

f)地下車場需有配套的排風換氣系統;

g)道閘系統技術成熟便于維修、養護;

h)地溝蓋板做防震(防噪)處理;

i)排水溝渠形式環通,排水量滿足雨季高發期的要求。

2)非機動車場

a)露天設置值班崗亭(防風、防雨、防暑);

b)有單車支護架及上墻制度。