公共商業樓宇的物業管理內容及方式

公共商業樓宇是指由多家共同經營的商業房地產,它的經營范圍已遠遠超出原來商場的概念,是一種集商業、娛樂、餐飲等各種功能為一體的經營場所。由于其物業管理內容包括單體商場物業(百貨大樓、零售店),所以本章主要以它作為闡述對象。

一、公共商業樓宇的管理內容

1.一般性管理

(1)對小業主或承租商的管理。統一產權型的公共商用樓宇,其經營者都是承租商,可以在承租合同中寫進相應的管理條款,對承租戶的經營行為進行規范管理,也可以以商場經營管理公約的形式對他們進行管理引導。對于分散產權型的公共商用樓宇,一般宜采用管理公約的形式,明確業主、經營者與管理者的責任、權利和義務,以此規范雙方的行為,保證良好的經營秩序。也可由工商部門、管理公司和業主、經營者代表共同組成管理委員會,由管理委員會制定管理條例,對每位經營者的經營行為進行約束,以保證良好的公共經營秩序。

(2)安全保衛管理。公共商業樓宇面積大、商品多、客流量大,容易發生安全問題。因此,安全保衛要堅持24小時值班巡邏,并要安排便衣保衛人員在場內巡邏。商場晚上關門時,要進行嚴格的清場。同時在硬件上要配套,要安裝電視監控器及紅外線報警器等報警監控裝置,對商場進行全方位的監控,為顧客購物提供安全、放心的環境,確保商場的貨品不被偷盜。

(3)消防管理。由于公共商業樓宇屬于人流密集性場所,所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈,不僅要管好消防設備、設施,還要組織一支義務消防隊,并要有一套緊急情況下的應急措施。

(4)設備管理。管好機電設備,保證正常運轉是經營場所管理的一項重要工作。要保證電梯、手扶電梯、中央空調、電力系統等的正常運行,不然就會影響顧客購物和商家經營,造成不必要的損失。

(5)清潔衛生及車輛管理。要有專門人員負責場內流動保潔,將垃圾雜物及時清理外運,時時保持場內的清潔衛生,對大理石飾面等要定期打蠟、拋光。車輛管理要分別設置汽車、摩托車、自行車停放保管區。要有專人指揮,維持良好的交通秩序,同時應設專人看管,以防偷盜。

2.特殊管理

(1)商業形象的宣傳推廣。公共商業樓宇物業管理的一項重要工作,就是要做好樓宇商業形象的宣傳推廣,擴大公共商業樓宇的知名度,樹立良好的商業形象,以吸引更多的消費者。這是整個商業樓宇統一管理的一項必不可少的工作。以下我們介紹公共商業樓宇良好形象的作用,及如何建立維護公共商業樓宇的良好形象。

第一,公共商業樓宇良好形象的作用。

公共商業樓宇良好的形象是商業特色的體現,也是潛在的銷售額和一種無形資產。

公共商業樓宇必須具有自己鮮明的特色,才會具有對顧客的吸引力。在各類商場不斷涌現,各種產品層出不窮、花樣繁多的今天,顧客去何處購物,選購哪家商場的商品,會有一個比較、選擇、決策的過程,也有一種從眾心理和慣性。為此,商家應樹立與眾不同、具有鮮明特色的形象,以特色豐滿形象,以形象昭示特色,以特色的商業標識、商品、服務和特殊的營銷策略征服吸引顧客,在實際管理中不斷突出這些特色,使顧客熟悉、認識這些特色,印入腦海,潛移默化,傳遞、追逐這些特色(一段時間后,顧客便會將樓宇的形象與特色聯系起來)。這樣才能留住老顧客,吸引新顧客,有穩定、壯大的顧客流,所以公共商業樓宇的良好形象就是銷售的先行指標。同時,公共商業樓宇的良好形象一旦形成,便是一種信譽、品牌和無聲的廣告,說到底也就是一種無形資產。當商業市場進入"印象時期"后,消費者過去買"品牌",現在買"店牌"。可以說,在不同商店里,同樣品牌的商品具有不同的價值與形象,商業樓宇的良好形象便具有提升商品價值和形象的作用。

第二,公共商業樓宇識別系統的建立。企業識別系統(CorporateIdentitySystem,簡稱CIS)是強化公共商業樓宇形象的一種重要方式。從理論上分析,完整的CIS系統由三個子系統構成,即MIS(理念識別系統);VIS(視覺識別系統);BIS(行為識別系統)。三者只有互相推進,共同作用,才能產生最好的效果。

CIS是一種藉以改變企業形象,注入新鮮感,使企業更能引起廣大消費者注意,進而提高經營業績的一種經營手法。它的特點是通過對企業的一切可視事物,即形象中的有形部分進行統籌設計、控制和傳播,使公共商業樓宇的識別特征一貫化、統一化、標準化、個性化和專有化。其具體的做法是:綜合圍繞在企業四周的消費群體及其他的關系群體(如股東群體、競爭同業群體、制造商群體、金融群體等),以公共商業樓宇特有和專用的文字、圖案、顏色、字體組合成一定的基本標志--作為顧客和社會公眾識別自己的特征,并深入貫穿到涉及公共商業樓宇有形形象的全部內容。諸如:企業名稱、自有商標、商徽、招牌和證章;信箋、信封、賬單和報表;包裝紙、盒、袋;企業報刊、手冊、簡介、廣告單、商品目錄、海報、招貼、紀念品;櫥窗、指示牌、辦公室、接待室、展廳、店堂;員工服裝、服飾、工作包等,使顧客通過對具體認識對象的特征部分的認定,強化和識別樓宇形象。這樣便可以幫助顧客克服記憶困難,并使這個一貫、獨特的形象在他們決定購物時發生反射作用。它是公共商業樓宇促銷的一項戰略性工程,必須系統地展開,長期堅持。

(2)承租客商的選配。公共商業樓宇是一個商業機構群,其所有人主要是通過依靠經營商業店鋪的出租而贏利,因而公共商業樓宇的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。

公共商業樓宇的管理者可以從以下五個方面對承租商進行分類選擇:

第一,零售商店的經營品種范圍。按照經營品種,零售企業可分為家電商店、交電商店、家具商店、食品店、文化用品商店、書店、服裝商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、燈具店、日用小百貨商店、雜貨店等。公共商業樓宇的管理者在選配承租商時,要盡量做到經營各種商品的零售商店"齊"、"全",以滿足購物者各方面的需要。

第二,不同形式的零售商店。零售商店除了傳統上分為綜合商店和專業商店外,現在還分為百貨公司、連鎖店、超級市場、自選商場、折扣商店、樣品展銷商店等。這些零售商店在經營上各有特色,它們能夠適應各種收入水平和社會階層的不同需求。

第三,不同層次的商店。零售商店就其信譽和實力可以劃分為不同的層次,如全國性的、省市級的以及其他一般商店。公共商業樓宇的管理者在招租時應充分考慮不同層次商店的選配。

第四,不同的商業機構。商業機構在這里是一個廣泛的概念,除了純商業機構,還包括飲食業企業,如飯店、快餐廳、酒吧、酒樓;服務性企業,如照片沖擴店、干洗店、修理店、理發店、沐浴室;旅游業企業,如旅行社、旅館;娛樂業企業,如錄像室、電子游戲室、游泳池、溜冰場、兒童樂園;金融機構,如銀行、信用社等等。公共商業樓宇實際上可以看成是一個商業區,里面可以包容城市商業街區的各行各業。

第五,承租客商在公

共商業樓宇的不同作用。根據承租客商向公共商業樓宇承租營業場所的期限,可以將他們分為三種類型,即基本承租戶、主要承租戶和一般承租戶,他們對公共商業樓宇的作用是不同的。基本承租戶又稱關鍵承租戶,他們的租期通常要在20年以上,這對于穩定公共商業樓宇的經營管理及其收入具有主要作用,是公共商業樓宇發展的基礎。主要承租戶的租期一般在10年以上,他們對公共商業樓宇的經營穩定性起到重要作用。租賃期在10年以下的為一般承租戶。安排這三類承租客商在公共商業樓宇中的結構比例是公共商業樓宇管理的一項十分重要的工作。根據國外經驗,一座公共商業樓宇的基本承租戶承租的營業面積應達50%以上,即公共商業樓宇營業面積的一半以上要有長期的客戶;主要承租戶承租的營業面積應達30%以上;其余的20%由一般承租戶承租,盡管他們的變動性比較大,但能體現公共商業樓宇對市場變化的適應性。

公共商業樓宇的管理者,應主要依據所管理的公共商業樓宇的規模大小和不同層次去選配承租客商。大型公共商業樓宇,如省級、國家級的,甚至是國際級的,其經營的商品范圍、零售商店的類型以及商業機構門類應該是越齊越好,應盡量爭取一些省市級、全國性乃至世界級的分店為基本承租戶,給人以購物天堂、度假去處的感覺。中型公共商業樓宇,如大城市區一級的,其經營的商品和零售商店類型應該盡量齊全,也應有其他各種商業機構,同時應盡量爭取省市級和區級大商店的分店作為基本承租戶。小型公共商業樓宇,如一些住宅小區的購物中心則各方面都不必太全,其主要功能是為附近居民提供生活方便。

二、公共商業樓宇的管理方式

公共商業樓宇應實行統一的專業化管理。但在具體的管理決策上應設立公共商業樓宇管理委員會。因為公共商業樓宇管理內容雖包括物業管理、物業形象的宣傳推廣和對經營者的分類、選擇與管理,但不涉及具體的經營問題。物業管理公司不擁有所管物業的產權,因而不具有物業的經營使用權。它只是受物業產權人的委托對物業及設施、使用人的經營行為進行管理,以保證公共商業樓宇良好的經營環境和經營秩序,使經營者的生意好做。公共商業樓宇本身是一個整體,由于多家經營,各經營者經營活動的許多方面需要協調一致,而物業公司并不參與經營,無權介入各經營者的經營活動。因此,要保證管理的有效性,應該組織由工商管理部門參與、經營者代表組成的管理委員會,對公共商業樓宇的公共事務進行管理。管理委員會由全體經營者投票選舉產生,代表全體經營者的利益。日常工作可以由一個執行機構負責,重大決策由管理委員會共同決定或者由管理委員會召開全體經營者大會討論決定。這樣一來,公共商業樓宇的管理者就可以通過管理委員會間接地對各經營者的經營活動進行協調和管理。公共商業樓宇管理委員會應主要從以下幾個方面開展工作:

(1)制定管理章程,并負責監督執行,以規范每個經營者的經營行為。

(2)開展公共商業樓宇整體性的促銷活動。如籌資、委托制作宣傳公共商業樓宇的商業廣告,舉辦節假日削價展銷會,組織顧客聯誼活動,以公共商業樓宇名義贊助社會事業等。帶旺人氣,吸引顧客。

(3)協調公共商業樓宇各經營者的關系。管委會可以通過共同訂立的章程,規范每個經營者的經營行為,協調各經營者之間的關系。如:不得欺行霸市,不得進行不公平的競爭;統一營業時間,不影響他人營業;各自負責管好店鋪門前衛生等。經營者在經營上發生的矛盾、糾紛,也可由管委會調解解決。

(4)開展一些經營者之間的互幫互助工作,如互通信息、互相提供融資方便等。

(5)協調管理者與經營者之間的關系。一方面,公共商業樓宇管理者可通過管委會來達到統一組織、協調經營者經營的目的。另一方面,管委會又成為經營者與公共商業樓宇管理者之間對話的橋梁和中介。

(6)與工商管理部門配合,嚴格執行《消費者權益保護法》,嚴厲打擊假冒偽劣產品,維護公共商業樓宇的形象。

篇2:商業樓防水施工安全保證措施

(1)所有施工人員進入現場,必須戴好安全帽并遵守總包方一切安全制度的規定。

(2)嚴格按照施工組織設計安全保證體系程序運做和檢查制度進行檢查,事前預防、過程監督。責任工長在防水施工之前,先對工人進行防火安全技術交底并落實到班組。

防水材料庫房應通風良好,嚴禁煙火,配備專用消防器材。

(3)動用臨電設備必須經項目維修電工同意,并由維修電工實施運行完好后方可使用。

(4)現場動火前,應經項目主管消防人員開"動火證"并按要求配備好消防器材,方可動火。

(5)在用噴燈熱熔卷材施工完畢,卷材溫度比較高,嚴禁上人踩壓,以免卷材表面出現腳印等不應有的缺陷。

(6)施工人員配備個人消防用品,如手套、防毒面具等。

(7)施工現場嚴禁吸煙,違反者重罰。施工前應進行安全技術交底工作,施工操作過程符合安全技術規定;

(8)操作時應注意風向,防止下風操作人員中毒、受傷。患有皮膚病、支氣管炎病、結核病、眼病以及對瀝青、橡膠刺激過敏的人員,不得參加操作。

(9)防水卷材和粘結劑多數屬易燃品,在存放的倉庫以及施工現場內都要嚴禁煙火,如需明火,必須有防火措施

(10)按有關規定配給勞保用品并合理使用,操作人員不得赤腳或穿短袖衣服進行作業,應將褲腳袖口扎緊,手不得直接接觸有毒材料,需戴口罩、手套施工并加強通風。

(11)施工人員不得打鬧、酗酒、抽煙,要求文明施工,確保安全。

(12)材料存放應集中,并有防火、防盜措施、設專人看管發放。

(13)進場作業人員必須嚴格遵守總包管理各項規章制度。做到文明施工保質保量完成防水工程。

篇3:某商業樓基坑支護施工應急預案

1、在地下室施工期間,由于地質情況,氣候條件和施工周期諸多因素。難免有不可預計的事情發生。施工過程中,在管理上要密切注意圍護的變形情況,按規定時間間隔測量圍護樁的各種位移,做好記錄,發現有異常現象,更要加強觀察,并及時向有關單位、人員反映,采用相應的應急措施。

2、在施工現場備有應急用的各種材料,如一定數量的砂包、鋼管、水泵、鋼板、焊條、注漿設備等搶險物資和相應的機械設備,還應有草袋,砂石料及紅磚之物,并要聯系好能隨時提供應急材料的部門,做到人員、設備、物資三到位,做到萬無一失。

3、在基坑周邊建筑物選定若干特征位置布設位移及沉降觀測點,每天派專業測量員至少兩次用儀器動態監測邊坡穩定情況,發現問題及時處理。

4、如位移監測結果較大,則應立即停止開挖土方,增加臨時鋼支撐,必要時回填土方。

5、如地面出現裂縫,應及時灌漿修補,防止地表水滲入。

6、現場應每天24小時有專人巡查,并注意有否漏水點,如發現應立即采取堵漏措施。若止水帷幕出現漏水情況,盡快找到漏點,采取可靠的過濾措施,將清水引出,防止土體流失,然后采用化學灌漿、快硬水泥、鋼筋網片加細石砼等措施內部封堵;漏點處采用高壓旋噴樁或雙液注漿等措施外面封堵。

7、圍護樁頂部向坑內傾斜,坑外須立即卸載,同時加密監測頻率;圍護樁下部發生向坑內的位移,應停止開挖并立即在坑內采取反壓措施,同時坑外有條件時進行卸載。待坑內一定區域采取壓力注漿等加固措施,養護穩定后再開挖。

8、圍護樁出現裂縫或斷裂,除用鋼管臨時支撐外,應沿基坑邊澆筑鋼筋砼擋墻,也可打設錨桿并加腰梁減小樁身內力。

9、安全員在土方開挖期間,特別是下雨天,定時檢查邊坡的穩定情況。

10、制定應急預案,成立領導及搶險小組,確定專門負責人。

11、在開挖至淤泥質土層頂標高以下時,基坑內應保證有一臺挖土機可以隨時調用,如發現開挖后圍護結構位移呈增大趨勢且不收斂,立即用挖土機向坡腳回填反壓,待位移穩定后再采取加固措施。

12、出現其他異常情況,應及時通知有關各方,以便采取有效的應急措施。

13、圍護結構滲漏處理

地下室圍護滲漏是地下室基坑圍護較常見的現象,要根據滲漏面積的大小,找出滲漏部位,具體對待。

無收縮水泥封堵

適用范圍:滲漏壓力低的小范圍堵漏。

施工方法:找出滲漏部位,用無收縮快干水泥封堵,封塞完后檢查,如再有滲漏,可重新再堵,直至成功。

壓力注漿封堵

適用范圍:滲漏壓力水較大的場合

施工方法:找出滲漏位置,將注漿管插入滲漏部位,用壓力注漿機把水泥漿通過注漿管注入滲漏部位,在里面凝固硬化,起到堵漏效果。

14、圍護樁根部移位引起土體隆起處理

引起上述土體隆起原因是圍護受外圍土壓力的作用向內位移,使基底土體壓縮而引起,如果這樣,我們在開挖至圍護樁邊緣時,及時清土,在5~7米范圍,隨即澆搗配筋的混凝土墊層,并在砼中摻早強劑,來抵抗基底圍護的位移,此部分砼墊層應適當加厚。

15、根據甲方提供的基坑周邊管線布置圖,查明各給水管道、煤汽管道的具體位置、埋深以及管徑的大小和管閥的位置。加強監測和保護,如發生斷裂泄漏事故,則能及時加以關閉和封堵,并通知相關部門進行處理。

16、土方開挖及圍護期間應急材料儲備:

砂包200個

鋼管500根

水泵20臺

鋼板6塊

焊條20包

注漿設備2套

無收縮快干水泥2噸

在圍護結構和土方開挖期間,項目部每天均有項目部管理人員對基坑及周邊環境進行日常巡查,當發現基坑有異常情況,立即組織人員進行處理。

17、土方開挖及圍護期間應急小組

(1)應急小組組成

組長:***

副組長:*********

成員:質量員、安全員、施工員、電工班長、倉管員、后勤班長、各工種班組長。

(2)應急小組成員職責

1.組長職責

①全面負責應急小組領導工作;

②組織指揮應急小組搶救各類質量、安全事故;

*3向公司領導、工程部、公司工程安全管理處匯報各類事故情況;

*4參加公司、工程部、有關主管部門召集的搶險工作會;

*5協助上級有關部門撲救各類事故;

*6協助上級有關部門,公司有關部門調查事故原因;

2.副組長職責

①協助組長組織指揮應急小組撲救各類質量安全事故;

②協助上級有關部門、公司有關部門調查各類事故原因;

*3向公司領導、工程部、公司工程安全管理處匯報各類事故情況;

3.小組各成員職責

在組長和副組長的統一指揮安排下,參加土方開挖和基坑支護過程中突發的各類質量及安全事故搶險救