醫(yī)院物業(yè)項目的接管與移交

要點:

*站在客戶的立場上,對物業(yè)進行嚴(yán)格的驗收,以維護客戶的合法權(quán)益

*確保物業(yè)具備正常的使用功能

*掌握物業(yè)的性能與特點為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件

第一章項目接管驗收

物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》對已建成物業(yè)進行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗,它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施,而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等,應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。

一、接管前期管理工作主要內(nèi)容

1、管理中心的組建和運作;

2、接管運行方案的制訂和儀式安排;

3、移交事宜的處理;

4、接管過程管理工作。

(1)接管儀式的組織和接管手續(xù)的辦理;

(2)相應(yīng)安全、防范措施和管理方案。

二、接管期管理工作重點

1、協(xié)調(diào)各方矛盾和利益,完善管理機制和制度

由于用戶對現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)制度的認(rèn)知程度和理解水平的不確切,在接管期以管理中心為主體,引導(dǎo)建立醫(yī)院物業(yè)管理的新秩序和新格局。對此,**市第二醫(yī)院物業(yè)項目管理中心、用戶、相關(guān)部門均存在一個相互適應(yīng)、磨合、協(xié)調(diào)的過程。

在此我們應(yīng)重點做好以下幾個方面的工作:

--加強物業(yè)管理法規(guī)的宣傳,樹立正確的輿論導(dǎo)向和道德環(huán)境;

--建立完善的信息反饋和處理機制,使用戶對物業(yè)充滿信心;

--明確有關(guān)各方的權(quán)利義務(wù),使醫(yī)院項目成為俱榮俱損的整體;

--創(chuàng)造理解和寬容的社區(qū),營造祥和、溫馨、自然的氛圍;

--實行公開透明式的管理方式,制度公開、程序公開、辦事公開、財務(wù)公開、獎懲公開。

2、營造氛圍,創(chuàng)造舒適就醫(yī)環(huán)境

我們將針對本物業(yè)項目的特點制訂公共關(guān)系計劃,尤其在接管期內(nèi)創(chuàng)造各種機會和條件加強與用戶的交流與溝通,了解用戶的需求,創(chuàng)造舒適、安全的就醫(yī)環(huán)境。

3、管理服務(wù)措施

我們在接管期將根據(jù)不同的階段和工作內(nèi)容,主要針對物業(yè)功能完善和改造、接管儀式、接管手續(xù)的辦理幾個方面作出以下安排:

--接管儀式的組織、籌辦、舉行;

--接管手續(xù)的辦理(一條龍服務(wù),現(xiàn)場辦公);

--交接資料;

二、接管驗收工作流程

三、物業(yè)項目接管計劃

1、**市第二醫(yī)院物業(yè)管理中心掛牌,正式開展工作;

2、各類管理人員和工程技術(shù)人員基本到位,開展崗位培訓(xùn),完成工作責(zé)任和崗位劃分。明確各管理崗位的職責(zé)和范圍,明確工程技術(shù)人員的專業(yè)分工和專業(yè)范圍;

3、管理人員熟悉現(xiàn)場情況和相關(guān)崗位,修訂完善各項管理規(guī)章制度,初步磨合管理工作體系的運作;

4、各類員工就位,開展崗前培訓(xùn),熟悉工作崗位;

5、接管儀式的會前準(zhǔn)備和會場布置;

--各種管理文件、表格、協(xié)議書的準(zhǔn)備;

--落實與會人員和與會單位,發(fā)放通知;

--現(xiàn)場布置和儀式內(nèi)容的確定。

6、接管儀式與**市公安局、公安交通管理局共同組織。

--現(xiàn)場氣氛莊重?zé)崃?布置彩旗彩球;

--邀請有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和媒體;

--客戶代表及各協(xié)作單位代表參加典禮;

--儀式上應(yīng)充分展示我管理人員的干練作風(fēng)、保安員的訓(xùn)練有素和保潔員的勤快周到,建立社會信心。

四、接管期間的治安管理

1、確立在接管期"人防為主,技防、物防為輔"的治安管理思路;

2、根據(jù)接管期的不同階段,制訂相應(yīng)的保安編制、崗位布置和巡邏方案;

3、加大接管期人流、物流、車流的有效監(jiān)控,確保接管期的治安管理工作任務(wù)的完成;

4、加強治安消防的宣傳教育力度,使廣大用戶培養(yǎng)起自查的良好的治安消防意識。

五、項目接管驗收重點

我公司如中標(biāo),將重點從一下幾個方面出發(fā),切實做好項目的接管驗收和移交工作:

1、公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精,對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗收工作;

2、既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收,也應(yīng)站在客戶的立場上,對物業(yè)進行嚴(yán)格的驗收,以維護客戶的合法權(quán)益;

3、接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題,要明確記錄在案,約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決,直到完全合格;

4、落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,物業(yè)主體施工單位保修五年,五年后物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修,物業(yè)建設(shè)單位一次性撥付保修費用。

六、接管驗收工作目標(biāo)

1、明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系;

2、確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護客戶的利益;

3、為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件:通過物業(yè)的接管驗收,一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求,減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料,可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點,預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題,有利于計劃安排好各項管理,為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。

第二章項目移交接管

一、項目資料及圖紙的移交

(一)產(chǎn)權(quán)資料

1、項目批準(zhǔn)文件;

2、規(guī)劃用地批準(zhǔn)文件;

3、建筑執(zhí)照。

(二)工程技術(shù)資料

1、地質(zhì)勘察報告;2、工程合同及開竣工報告;

3、工程預(yù)算;4、圖紙繪審記錄;

5、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定資料(質(zhì)量事故處理記錄);

6、工程竣工圖(總評面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程所有隱蔽管線的全套圖紙);

7、隱蔽工程驗收記錄;8、沉降觀測記錄;9、地基處理記錄;

10、鋼材水泥等主要材料的質(zhì)量保證資料;

11、新材料、構(gòu)配件的簽訂合格證書;

12、水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書;

13、砂槳、混凝土試塊試壓報告;14、施工驗收證明書。

二、房屋移交接管內(nèi)容

1、建筑外檐;2、梁、柱、板主體;

3、公共部位頂棚、墻面、地面、樓梯、扶手、鋼窗;

4、室內(nèi)及樓道配電箱;5、配電柜;

6、公共部位照明。

三、公共設(shè)施接管驗收項目內(nèi)容

1、中央空調(diào)系統(tǒng);2、高低壓配電室設(shè)備;3、鍋爐房系統(tǒng);

4、真空泵房、氣泵房、水泵房設(shè)備系統(tǒng);

5、消防中控、監(jiān)控系統(tǒng);6、給排水系統(tǒng);

7、弱電系統(tǒng)(電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播、音響、對講等);

8、電梯系統(tǒng);9、污水處理系統(tǒng);

10、院內(nèi)路燈、公共走廊照明系統(tǒng);

11、立體停車設(shè)備運行、維護、保養(yǎng);

四、人員安排與進場

人員安排:

中標(biāo)后第二天:組建物業(yè)管理中心。確定項目經(jīng)理、物業(yè)助理、工程、保潔、保安主管;

第七天:物業(yè)管理中心所有員工確定;

第八天:員工進行上崗前培訓(xùn);

人員進場:

物業(yè)管理中心組建后第二天:管理人員進場做前期籌建工作;

第三天:管理人員與醫(yī)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、人員見面;

第四天:管理中心所有人員到崗開展工作。

篇2:新建物業(yè)移交接管作業(yè)指導(dǎo)書

新建物業(yè)移交和接管作業(yè)指導(dǎo)書

1.作業(yè)目的

本作業(yè)不表示物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)發(fā)生變化,僅體現(xiàn)管理和服務(wù)職能的移交和接管。在移交和接管的過程中既要保持管理的連續(xù)性、系統(tǒng)性和完整性,又要做到雙方界面清晰、職責(zé)分明。

2.主管崗位項目經(jīng)理:督促檢查主辦崗位的作業(yè),簽署移交接管協(xié)議。

主辦崗位土建和設(shè)備工程師:具體經(jīng)辦本項作業(yè)。

3.緊前工作條件

大型住宅區(qū)或公共建筑的物業(yè)移交和接管應(yīng)提前介入,這有利于從使用者和管理者的立場上,從完善使用功能的角度出發(fā),幫助開發(fā)單位發(fā)現(xiàn)設(shè)計和施工中的缺陷,提醒開發(fā)單位在正式交付使用之前妥善處理解決,防止發(fā)生返工和重復(fù)投入。如設(shè)備管理可從開始安裝設(shè)備時甚至管線埋設(shè)時介入,環(huán)境管理可從開始室外總體施工時介入。對于精裝修的建筑,在竣工之前,項目經(jīng)理如發(fā)現(xiàn)施工單位的安保措施相對薄弱的,應(yīng)強制施工單位與首屆物業(yè)管理公司簽訂安保提前介入的委托協(xié)議。

4.作業(yè)描述:

4.1物業(yè)管理的前期配合:首屆物業(yè)管理公司在取得物業(yè)的管理權(quán)后,應(yīng)立即安排技術(shù)力量熟悉圖紙和圖紙與現(xiàn)場實物的對照。本主辦崗位應(yīng)主動提供方便。

4.1.1對于針對物業(yè)管理服務(wù)和客戶使用需要而提出的合理建議,本主辦崗位應(yīng)認(rèn)真對待,磋商解決方案并協(xié)助項目經(jīng)理落實。

4.1.2當(dāng)工程進行分部分項驗收、結(jié)構(gòu)驗收、設(shè)備調(diào)試、竣工驗收時,應(yīng)通知物業(yè)公司參加。物業(yè)公司提出的施工質(zhì)量整改意見應(yīng)視作開發(fā)單位的意見,監(jiān)理應(yīng)要求施工單位立即整改,但對于純粹為了管理方便或物業(yè)公司利益而增加工程量或項目的建議則不予采納。

4.2正式的物業(yè)移交和接管應(yīng)在公司內(nèi)部驗收之后,當(dāng)交付使用的日期逼近,并且估計整改項目不多的情況下,可以和公司內(nèi)部驗收同時進行。

4.3本主辦崗位應(yīng)提前一星期通知物業(yè)管理公司到現(xiàn)場進行移交和接管,隨通知附送以下移交資料,由物業(yè)管理公司簽收:

4.3.1房地產(chǎn)權(quán)證;

4.3.2竣工驗收證明(包括各配套單位或部門的驗收合格鑒定書,整改意見和復(fù)驗合格證明);

4.3.3質(zhì)監(jiān)站的竣工驗收備案證明;

4.3.4交付使用許可證(針對住宅建筑);

4.3.5完整的全套竣工圖;

4.3.6建設(shè)用地范圍內(nèi)地下綜合管網(wǎng)圖(含管線接口位置);

4.3.7沉降觀察記錄;

4.3.8重大工程質(zhì)量事故記錄;

4.3.9供應(yīng)商提供的水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的出廠產(chǎn)品檢驗合格證書,保修單和使用說明書;

4.3.10保修清單(包括所有保修項目,主要保修內(nèi)容,保修起止日期,保修責(zé)任單位,聯(lián)系方式,聯(lián)系人,未付保修金數(shù)額等);

4.3.11除竣工圖和建筑說明已有記載以外的設(shè)備,用器具,家具,裝飾,擺飾等清單;

4.3.12開發(fā)單位對外簽署的尚未履行完畢,要求轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司繼續(xù)履行的合同,協(xié)議及附件;

4.3.13出租和出售的范圍清單。

4.4物業(yè)管理公司應(yīng)配齊各工種的工程技術(shù)人員,組成接管驗收組按時到現(xiàn)場進行接管驗收:

4.4.1實物驗收內(nèi)容和程序與竣工驗收基本一致,區(qū)別僅在于將抽查改為全項目全部位的檢查驗收,并側(cè)重于使用功能的檢驗。

4.4.2項目經(jīng)理召集物業(yè)管理公司、總包施工單位、工程監(jiān)理召開移交接管會議,并負(fù)責(zé)編制會議紀(jì)要。主要議題為:

4.4.2.1物業(yè)管理公司報告驗收情況,將已分工種整理匯總的整改項目記錄提交總包單位,協(xié)商整改期限及監(jiān)理復(fù)驗和物業(yè)復(fù)驗的時間。

4.4.2.2物業(yè)管理公司報告接收文件資料的完整情況,如提出補充要求,開發(fā)單位應(yīng)于滿足。

4.4.2.3如有零星工程還未完工,部分工料尚未退場,臨時建筑尚未拆除,應(yīng)協(xié)商清場時限。

4.4.2.4協(xié)商當(dāng)天是否具備移交接管條件。如物業(yè)管理公司同意當(dāng)天接管的話,則清點移交鑰匙,簽署交接書(附會議紀(jì)要)。如物業(yè)管理公司認(rèn)為當(dāng)天不具備接管條件,應(yīng)商定時間重新召開移交接管會議。

4.4.2.5協(xié)商保修辦法,簽署保修協(xié)議。對于物業(yè)管理公司而言,保修責(zé)任在開發(fā)單位一方,但為了能使保修業(yè)務(wù)及時處理解決,開發(fā)單位通常建議物業(yè)管理公司直接聯(lián)絡(luò)總包單位或?qū)I(yè)分包單位,并贊成以下兩種辦法之一:

開發(fā)單位從總包單位的保修金中一次性地部分劃轉(zhuǎn)保修費用給物業(yè)管理公司,由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修包干。多不退,少不補;

總包單位承擔(dān)保修責(zé)任,開發(fā)單位從總包單位的保修金中劃轉(zhuǎn)部分作為保修保證金給物業(yè)管理公司,當(dāng)總包單位不能及時履行保修責(zé)任時,由物業(yè)管理公司代為保修,并按實開支費用,保修期滿時按實結(jié)算。

4.5自物業(yè)管理公司簽署交接書當(dāng)天起,物業(yè)管理公司全面承擔(dān)起物業(yè)管理的職責(zé)。

篇3:辦公住宅物業(yè)管理權(quán)移交接管驗收規(guī)范

辦公+住宅項目物業(yè)管理權(quán)移交的接管驗收

在物業(yè)管理權(quán)移交期間,委派由經(jīng)理帶隊及土建、機電、消防、財務(wù)等方面專家組成的小組來現(xiàn)場工作,幫助和指導(dǎo)管理處接管驗收物業(yè)、清點接管的資產(chǎn)、建立財務(wù)制度及帳目、并協(xié)調(diào)準(zhǔn)備小區(qū)的全面進駐工作。

管理要點:在認(rèn)真做好小區(qū)物業(yè)管權(quán)移交時,重點做好物業(yè)的接管驗收和小區(qū)全面進駐的準(zhǔn)備。

工作方式:在小區(qū)驗收中,我公司派出的工程技術(shù)人員要參與各項驗收工作,任何問題記錄下來,屬于必須解決的及時書面呈交原管理方協(xié)助,并報所方領(lǐng)導(dǎo)。在小區(qū)物業(yè)接管驗收中,管理處的全部人員必須參與,對各自分管的項目全面負(fù)責(zé),任何問題一定要詳細(xì)記錄、及時報告,以求盡快解決。在完成接管驗收后,全面對設(shè)備建立檔案。

工作內(nèi)容:

1、簽定《物業(yè)管理委托合同》

根據(jù)規(guī)定,在小區(qū)正式入駐前一個月與本物業(yè)管理公司簽定《物業(yè)管理委托合同》。

2、行政人事方面:

為保證計劃按時進行,管理處人員應(yīng)該全部招、調(diào)到位,并進行培訓(xùn)以保證能參加物業(yè)接管驗收的準(zhǔn)備工作。

3、工程接管驗收

管理處人員應(yīng)在接管驗收后進行,也可以同時進行。但由于相關(guān)的交接方不同,驗收的側(cè)重面及程度也不同,需要區(qū)別對待。物業(yè)接管驗收是所方領(lǐng)導(dǎo)向物業(yè)管理方移交物業(yè),驗收的方式是按業(yè)主的使用要求進行檢查,主要是進行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接及其它交接等三個方面。

現(xiàn)場驗收主要項目:

1、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、墻身及地面有無滲水;地下室墻面有

無滲水,地面有無空鼓及滲水,進出口坡道防滑等;綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。

2、裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門柜及附件;護欄及扶手;燈具及其它小電氣設(shè)施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);

公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾;各種標(biāo)識及區(qū)域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾中轉(zhuǎn)站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等。

3、供配電系統(tǒng):包括正常供配電設(shè)備;應(yīng)急供配電設(shè)備;油箱及油庫、各配電房設(shè)備;各強電檢查井內(nèi)管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;

4、給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機等;各水箱;給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等;人防工程及供水系統(tǒng)等。

5、電梯系統(tǒng):各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。

6、空調(diào)采暖系統(tǒng):空調(diào)制冷機組、汽水交換器、風(fēng)柜、各盤管機、各分管及風(fēng)口;空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機等(包括暖風(fēng)系統(tǒng));空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機、各檢修口等;通風(fēng)及防排煙風(fēng)機、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等;

7、弱電系統(tǒng):消防報警系統(tǒng)(消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫?zé)煾小⒕徏笆謩影粹o、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調(diào)、采暖、電力、電梯、保安等);弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。

資料交接:

1、產(chǎn)權(quán)資料:項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、丈量報告等。

2、技術(shù)資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等)、

各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的簽定合格證書、設(shè)備(水、電、空調(diào)、采暖、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、機電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。

3、驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、完善配套辦公室小區(qū)綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。

其它交接:

1、設(shè)施設(shè)備的備品備件,施工剩余材料備品等。

2、具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同(保修協(xié)議也可)等。

3、公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。

接管驗收注意事項

1、在接管驗收前,管理處應(yīng)該主動與所方領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商有關(guān)接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量同意驗收標(biāo)準(zhǔn),明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。

2、接管驗收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量,而且還應(yīng)清點物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗收報告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。

3、針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題,屬于必須改正的,書面報請所方領(lǐng)導(dǎo)督促返修,一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請所方領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可,屬于無法返修的項目報告所方領(lǐng)導(dǎo)錄備案;屬于暫時無須返修的問題,列出清單報請所方領(lǐng)導(dǎo)備案。

4、設(shè)施設(shè)備試運行

為保證新物業(yè)公司進駐后設(shè)備即能正常運行,必須在設(shè)備接管驗收完成后有一個設(shè)備試運行階段,在這個期間,管理處工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移,由管理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備,但設(shè)備試運行期間所方單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。