醫院物業項目的接管與移交

要點:

*站在客戶的立場上,對物業進行嚴格的驗收,以維護客戶的合法權益

*確保物業具備正常的使用功能

*掌握物業的性能與特點為以后的物業管理創造條件

第一章項目接管驗收

物業的接管驗收是對新建物業竣工驗收的再驗收。依據國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已建成物業進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗,它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要步驟。物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施,而且還包括道路、場地和環境綠化等,應特別重視對綜合功能的驗收。

一、接管前期管理工作主要內容

1、管理中心的組建和運作;

2、接管運行方案的制訂和儀式安排;

3、移交事宜的處理;

4、接管過程管理工作。

(1)接管儀式的組織和接管手續的辦理;

(2)相應安全、防范措施和管理方案。

二、接管期管理工作重點

1、協調各方矛盾和利益,完善管理機制和制度

由于用戶對現行物業管理法規制度的認知程度和理解水平的不確切,在接管期以管理中心為主體,引導建立醫院物業管理的新秩序和新格局。對此,**市第二醫院物業項目管理中心、用戶、相關部門均存在一個相互適應、磨合、協調的過程。

在此我們應重點做好以下幾個方面的工作:

--加強物業管理法規的宣傳,樹立正確的輿論導向和道德環境;

--建立完善的信息反饋和處理機制,使用戶對物業充滿信心;

--明確有關各方的權利義務,使醫院項目成為俱榮俱損的整體;

--創造理解和寬容的社區,營造祥和、溫馨、自然的氛圍;

--實行公開透明式的管理方式,制度公開、程序公開、辦事公開、財務公開、獎懲公開。

2、營造氛圍,創造舒適就醫環境

我們將針對本物業項目的特點制訂公共關系計劃,尤其在接管期內創造各種機會和條件加強與用戶的交流與溝通,了解用戶的需求,創造舒適、安全的就醫環境。

3、管理服務措施

我們在接管期將根據不同的階段和工作內容,主要針對物業功能完善和改造、接管儀式、接管手續的辦理幾個方面作出以下安排:

--接管儀式的組織、籌辦、舉行;

--接管手續的辦理(一條龍服務,現場辦公);

--交接資料;

二、接管驗收工作流程

三、物業項目接管計劃

1、**市第二醫院物業管理中心掛牌,正式開展工作;

2、各類管理人員和工程技術人員基本到位,開展崗位培訓,完成工作責任和崗位劃分。明確各管理崗位的職責和范圍,明確工程技術人員的專業分工和專業范圍;

3、管理人員熟悉現場情況和相關崗位,修訂完善各項管理規章制度,初步磨合管理工作體系的運作;

4、各類員工就位,開展崗前培訓,熟悉工作崗位;

5、接管儀式的會前準備和會場布置;

--各種管理文件、表格、協議書的準備;

--落實與會人員和與會單位,發放通知;

--現場布置和儀式內容的確定。

6、接管儀式與**市公安局、公安交通管理局共同組織。

--現場氣氛莊重熱烈,布置彩旗彩球;

--邀請有關領導和媒體;

--客戶代表及各協作單位代表參加典禮;

--儀式上應充分展示我管理人員的干練作風、保安員的訓練有素和保潔員的勤快周到,建立社會信心。

四、接管期間的治安管理

1、確立在接管期"人防為主,技防、物防為輔"的治安管理思路;

2、根據接管期的不同階段,制訂相應的保安編制、崗位布置和巡邏方案;

3、加大接管期人流、物流、車流的有效監控,確保接管期的治安管理工作任務的完成;

4、加強治安消防的宣傳教育力度,使廣大用戶培養起自查的良好的治安消防意識。

五、項目接管驗收重點

我公司如中標,將重點從一下幾個方面出發,切實做好項目的接管驗收和移交工作:

1、公司選派素質好、業務精,對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作;

2、既應從今后物業維護保養管理的角度驗收,也應站在客戶的立場上,對物業進行嚴格的驗收,以維護客戶的合法權益;

3、接管驗收中若發現問題,要明確記錄在案,約定期限督促開發主體對存在的問題加以解決,直到完全合格;

4、落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定,物業主體施工單位保修五年,五年后物業管理公司負責保修,物業建設單位一次性撥付保修費用。

六、接管驗收工作目標

1、明確交接雙方的責、權、利關系;

2、確保物業具備正常的使用功能,充分維護客戶的利益;

3、為以后的物業管理創造條件:通過物業的接管驗收,一方面使工程質量達到要求,減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面根據接管有關物業的文件資料,可以摸清掌握物業的性能與特點,預防管理中可能出現的問題,有利于計劃安排好各項管理,為以后的物業管理創造了條件。

第二章項目移交接管

一、項目資料及圖紙的移交

(一)產權資料

1、項目批準文件;

2、規劃用地批準文件;

3、建筑執照。

(二)工程技術資料

1、地質勘察報告;2、工程合同及開竣工報告;

3、工程預算;4、圖紙繪審記錄;

5、工程設計變更通知及技術核定資料(質量事故處理記錄);

6、工程竣工圖(總評面圖、建筑、結構、設備、附屬工程所有隱蔽管線的全套圖紙);

7、隱蔽工程驗收記錄;8、沉降觀測記錄;9、地基處理記錄;

10、鋼材水泥等主要材料的質量保證資料;

11、新材料、構配件的簽訂合格證書;

12、水、電、暖、通、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書;

13、砂槳、混凝土試塊試壓報告;14、施工驗收證明書。

二、房屋移交接管內容

1、建筑外檐;2、梁、柱、板主體;

3、公共部位頂棚、墻面、地面、樓梯、扶手、鋼窗;

4、室內及樓道配電箱;5、配電柜;

6、公共部位照明。

三、公共設施接管驗收項目內容

1、中央空調系統;2、高低壓配電室設備;3、鍋爐房系統;

4、真空泵房、氣泵房、水泵房設備系統;

5、消防中控、監控系統;6、給排水系統;

7、弱電系統(電話、電視、網絡、廣播、音響、對講等);

8、電梯系統;9、污水處理系統;

10、院內路燈、公共走廊照明系統;

11、立體停車設備運行、維護、保養;

四、人員安排與進場

人員安排:

中標后第二天:組建物業管理中心。確定項目經理、物業助理、工程、保潔、保安主管;

第七天:物業管理中心所有員工確定;

第八天:員工進行上崗前培訓;

人員進場:

物業管理中心組建后第二天:管理人員進場做前期籌建工作;

第三天:管理人員與醫院有關領導、人員見面;

第四天:管理中心所有人員到崗開展工作。

篇2:新建物業移交接管作業指導書

新建物業移交和接管作業指導書

1.作業目的

本作業不表示物業產權性質發生變化,僅體現管理和服務職能的移交和接管。在移交和接管的過程中既要保持管理的連續性、系統性和完整性,又要做到雙方界面清晰、職責分明。

2.主管崗位項目經理:督促檢查主辦崗位的作業,簽署移交接管協議。

主辦崗位土建和設備工程師:具體經辦本項作業。

3.緊前工作條件

大型住宅區或公共建筑的物業移交和接管應提前介入,這有利于從使用者和管理者的立場上,從完善使用功能的角度出發,幫助開發單位發現設計和施工中的缺陷,提醒開發單位在正式交付使用之前妥善處理解決,防止發生返工和重復投入。如設備管理可從開始安裝設備時甚至管線埋設時介入,環境管理可從開始室外總體施工時介入。對于精裝修的建筑,在竣工之前,項目經理如發現施工單位的安保措施相對薄弱的,應強制施工單位與首屆物業管理公司簽訂安保提前介入的委托協議。

4.作業描述:

4.1物業管理的前期配合:首屆物業管理公司在取得物業的管理權后,應立即安排技術力量熟悉圖紙和圖紙與現場實物的對照。本主辦崗位應主動提供方便。

4.1.1對于針對物業管理服務和客戶使用需要而提出的合理建議,本主辦崗位應認真對待,磋商解決方案并協助項目經理落實。

4.1.2當工程進行分部分項驗收、結構驗收、設備調試、竣工驗收時,應通知物業公司參加。物業公司提出的施工質量整改意見應視作開發單位的意見,監理應要求施工單位立即整改,但對于純粹為了管理方便或物業公司利益而增加工程量或項目的建議則不予采納。

4.2正式的物業移交和接管應在公司內部驗收之后,當交付使用的日期逼近,并且估計整改項目不多的情況下,可以和公司內部驗收同時進行。

4.3本主辦崗位應提前一星期通知物業管理公司到現場進行移交和接管,隨通知附送以下移交資料,由物業管理公司簽收:

4.3.1房地產權證;

4.3.2竣工驗收證明(包括各配套單位或部門的驗收合格鑒定書,整改意見和復驗合格證明);

4.3.3質監站的竣工驗收備案證明;

4.3.4交付使用許可證(針對住宅建筑);

4.3.5完整的全套竣工圖;

4.3.6建設用地范圍內地下綜合管網圖(含管線接口位置);

4.3.7沉降觀察記錄;

4.3.8重大工程質量事故記錄;

4.3.9供應商提供的水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的出廠產品檢驗合格證書,保修單和使用說明書;

4.3.10保修清單(包括所有保修項目,主要保修內容,保修起止日期,保修責任單位,聯系方式,聯系人,未付保修金數額等);

4.3.11除竣工圖和建筑說明已有記載以外的設備,用器具,家具,裝飾,擺飾等清單;

4.3.12開發單位對外簽署的尚未履行完畢,要求轉移給物業管理公司繼續履行的合同,協議及附件;

4.3.13出租和出售的范圍清單。

4.4物業管理公司應配齊各工種的工程技術人員,組成接管驗收組按時到現場進行接管驗收:

4.4.1實物驗收內容和程序與竣工驗收基本一致,區別僅在于將抽查改為全項目全部位的檢查驗收,并側重于使用功能的檢驗。

4.4.2項目經理召集物業管理公司、總包施工單位、工程監理召開移交接管會議,并負責編制會議紀要。主要議題為:

4.4.2.1物業管理公司報告驗收情況,將已分工種整理匯總的整改項目記錄提交總包單位,協商整改期限及監理復驗和物業復驗的時間。

4.4.2.2物業管理公司報告接收文件資料的完整情況,如提出補充要求,開發單位應于滿足。

4.4.2.3如有零星工程還未完工,部分工料尚未退場,臨時建筑尚未拆除,應協商清場時限。

4.4.2.4協商當天是否具備移交接管條件。如物業管理公司同意當天接管的話,則清點移交鑰匙,簽署交接書(附會議紀要)。如物業管理公司認為當天不具備接管條件,應商定時間重新召開移交接管會議。

4.4.2.5協商保修辦法,簽署保修協議。對于物業管理公司而言,保修責任在開發單位一方,但為了能使保修業務及時處理解決,開發單位通常建議物業管理公司直接聯絡總包單位或專業分包單位,并贊成以下兩種辦法之一:

開發單位從總包單位的保修金中一次性地部分劃轉保修費用給物業管理公司,由物業管理公司負責保修包干。多不退,少不補;

總包單位承擔保修責任,開發單位從總包單位的保修金中劃轉部分作為保修保證金給物業管理公司,當總包單位不能及時履行保修責任時,由物業管理公司代為保修,并按實開支費用,保修期滿時按實結算。

4.5自物業管理公司簽署交接書當天起,物業管理公司全面承擔起物業管理的職責。

篇3:辦公住宅物業管理權移交接管驗收規范

辦公+住宅項目物業管理權移交的接管驗收

在物業管理權移交期間,委派由經理帶隊及土建、機電、消防、財務等方面專家組成的小組來現場工作,幫助和指導管理處接管驗收物業、清點接管的資產、建立財務制度及帳目、并協調準備小區的全面進駐工作。

管理要點:在認真做好小區物業管權移交時,重點做好物業的接管驗收和小區全面進駐的準備。

工作方式:在小區驗收中,我公司派出的工程技術人員要參與各項驗收工作,任何問題記錄下來,屬于必須解決的及時書面呈交原管理方協助,并報所方領導。在小區物業接管驗收中,管理處的全部人員必須參與,對各自分管的項目全面負責,任何問題一定要詳細記錄、及時報告,以求盡快解決。在完成接管驗收后,全面對設備建立檔案。

工作內容:

1、簽定《物業管理委托合同》

根據規定,在小區正式入駐前一個月與本物業管理公司簽定《物業管理委托合同》。

2、行政人事方面:

為保證計劃按時進行,管理處人員應該全部招、調到位,并進行培訓以保證能參加物業接管驗收的準備工作。

3、工程接管驗收

管理處人員應在接管驗收后進行,也可以同時進行。但由于相關的交接方不同,驗收的側重面及程度也不同,需要區別對待。物業接管驗收是所方領導向物業管理方移交物業,驗收的方式是按業主的使用要求進行檢查,主要是進行全面的外表及功能檢查。物業接管驗收分現場驗收、資料交接及其它交接等三個方面。

現場驗收主要項目:

1、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、墻身及地面有無滲水;地下室墻面有

無滲水,地面有無空鼓及滲水,進出口坡道防滑等;綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。

2、裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門柜及附件;護欄及扶手;燈具及其它小電氣設施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);

公共區域設施設備的外裝飾;各種標識及區域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾中轉站、各設備及管理用房、信報箱等。

3、供配電系統:包括正常供配電設備;應急供配電設備;油箱及油庫、各配電房設備;各強電檢查井內管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;

4、給排水系統:各供水、消防水泵及電機等;各水箱;給排水管網、接頭及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等;人防工程及供水系統等。

5、電梯系統:各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。

6、空調采暖系統:空調制冷機組、汽水交換器、風柜、各盤管機、各分管及風口;空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統、新風機等(包括暖風系統);空調冷卻水系統、冷卻塔、冷卻泵及電機、各檢修口等;通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統等;

7、弱電系統:消防報警系統(消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調、采暖、電力、電梯、保安等);弱電檢查井內管線、接線箱等。

資料交接:

1、產權資料:項目批準文件、用地批準文件、建筑執照、丈量報告等。

2、技術資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等)、

各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的簽定合格證書、設備(水、電、空調、采暖、電梯)及衛生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統調試記錄等。

3、驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、完善配套辦公室小區綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養及驗收協議等。

其它交接:

1、設施設備的備品備件,施工剩余材料備品等。

2、具有保修期的設施設備施工或購買合同(保修協議也可)等。

3、公共區域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。

接管驗收注意事項

1、在接管驗收前,管理處應該主動與所方領導協商有關接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量同意驗收標準,明確交接雙方的責、權、利。

2、接管驗收不但要檢查物業的質量,而且還應清點物業內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數量及其它要求的參數。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。

3、針對初驗發現的問題,屬于必須改正的,書面報請所方領導督促返修,一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請所方領導認可,屬于無法返修的項目報告所方領導錄備案;屬于暫時無須返修的問題,列出清單報請所方領導備案。

4、設施設備試運行

為保證新物業公司進駐后設備即能正常運行,必須在設備接管驗收完成后有一個設備試運行階段,在這個期間,管理處工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移,由管理處工程技術人員開始直接操作設備,但設備試運行期間所方單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。