物業管理師復習提綱-基本制度與政策

第一章物業管理概述

本章要求:

掌握:《條例》對物業管理的定位,《條例》的指導思想以及確立的基本法律關系。

熟悉:物業管理的基本特征,物業管理在社會經濟中的地位和作用,《條例》確立的基本制度,《條例》涉及的主要問題。

了解:物業管理的產生和發展,我國物業管理制度建設的歷史沿革。

本章考試知識要點:

1.《條例》對物業管理的定位

2.物業管理的特征

3.物業管理的市場化特征

4.市場原則作為物業管理活動的前提條件

5.我國物業管理的產生和發展

6.我國gg開放前城鎮住房制度的主要特征

7.物業管理在社會經濟中的地位和作用

8.我國物業管理制度建設的歷史沿革

9.政府在我國物業管理發展中的特殊地位

10.《條例》頒布前物業管理制度建設的主要特點

11.《城市新建住宅小區管理辦法》

12.《條例》頒布后物業管理制度建設的主要特點

13.《條例》的指導思想

14.《條例》創設的法律制度及其內容

15.《條例》的主要內容

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篇2:物管師復習資料物業管理工作移交

2013物管師復習資料--物業管理工作的移交

物業管理工作的移交既涉及國家政策法規,又涉及物業管理各方的權益,還直接影響到物業管理活動能否正常進行,因此,物業管理工作的移交是物業管理操作中一個重要環節。物業管理工作的移交必須在完成承接查驗的前提下,在不同的主體之間進行。移交工作分為三種情況:一是由建設單位將新建物業移交給物業管理企業;二是在業主大會選聘新的物業管理企業并訂立物業服務合同后,由業主大會或物業產權單位將物業移交給物業管理企業;三是在物業管理企業與業主大會或物業產權單位終止物業服務合同、退出物業管理項目的同時,由物業管理企業向業主大會或物業產權單位移交或交接物業。

一、新建物業的移交

(一)移交雙方

在新建物業的移交過程中,移交方為該物業的開發建設單位,承接方為物業管理企業。雙方應簽訂前期物業服務合同。建設單位應按照國家相關規定的要求,及時完整地提供物業有關資料并做好移交工作;物業管理企業也必須嚴肅認真地做好承接工作。

(二)移交內容

移交的物業資料包括:產權資料,竣工驗收資料,設計、施工資料,機電設備資料。物業保修和物業使用說明資料,業主資料。移交的對象包括:物業共用部位、共用設施設備以及相關清單(如房屋建筑清單、共用設施設備清單、園林綠化工程清單、公共配套設施清單等)。建設單位應按照有關法規政策規定,向物業管理企業提供物業管理用房。

二、物業管理機構更迭時管理工作的移交

物業服務合同或前期物業服務合同的終止,將導致提供物業管理服務的主體發生變化,物業管理機構發生更迭,與此同時,在相關方之間會發生物業管理的移交行為。

(一)移交雙方

物業管理機構更迭時管理工作的移交包括:原有物業管理機構向業主大會或物業產權單位移交;業主大會或物業產權單位向新的物業管理企業移交。前者的移交方為該物業的原物業管理機構,承接方為業主大會或物業產權單位;后者的移交方為業主大會或物業產權單位,承接方為新的物業管理企業。

(二)移交內容

1.物業資料

(1)物業產權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料等。

(2)業主資料包括:

1)業主入住資料,包括入住通知書、入住登記表、身份證復印件、相片;

2)房屋裝修資料,包括裝修申請表、裝修驗收表、裝修圖紙、消防審批、驗收報告、違章記錄等。

(3)管理資料包括:各類值班記錄、設備維修記錄、水質化驗報告等各類服務質量的原始記錄。

(4)財務資料包括:固定資產清單、收支賬目表、債權債務移交清單、水電抄表記錄及費用代收代繳明細表、物業服務費收繳明細表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。

(5)合同協議書,指對內對外簽訂的合同、協議原件。

(6)人事檔案資料,指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓、考試記錄等。

(7)其他需要移交的資料。

資料移交應按資料分類列出目錄,根據目錄名稱、數量逐一清點是否相符完好,移交后雙方在目錄清單上蓋章、簽名。

2.物業共用部位及共用設施設備管理工作的交接

(1)房屋建筑工程共用部位及共用設施設備,包括消防、電梯、空調、給水排水、供配電等機電設備及附屬配件,共用部位的門窗,各類設備房、管道井、公共門窗的鑰匙等;

(2)共用配套設施,包括環境衛生設施(垃圾桶、箱、車等)、綠化設施、公共秩序與消防安全的管理設施(值班室、崗亭、監控設施、車輛道閘、消防配件等)、文娛活動設施(會所、游泳池、各類球場等);

(3)物業管理用房,包括辦公用房、活動室、員工宿舍、食堂(包括設施)、倉庫等。

停車場、會所等需要經營許可證和資質的,移交單位應協助辦理變更手續。

3.人、財、物的移交或交接

(1)人員。在進行物業管理移交時,有可能會有原物業管理機構在本項目任職人員的移交或交接,承接物業的管理企業應與移交方進行友好協商,雙方達成共識。

(2)財務。移交雙方應做好賬務清結、資產盤點等相關移交準備工作。移交的主要內容包括物業服務費、維修資金、業主各類押金、停車費、欠收款項、代收代繳的水電費、應付款項、債務等。

(3)物資財產。物資財產包括建設單位提供和以物業服務費購置的物資財產等,主要有辦公設備、交通工具、通信器材、維修設備工具、備品備件、衛生及綠化養護工具、物業管理軟件、財務軟件等。

(三)辦理交接手續

同新建物業的物業管理移交一樣,原物業管理企業退出后的物業管理移交也應該辦理交接手續。交接手續涉及建設單位、原物業管理企業、業主委員會、行業主管部門、新進入的物業管理企業等。在辦理交接手續時應注意以下幾個主要方面:

(1)對物業及共用配套設施設備的使用現狀作出評價,真實客觀地反映房屋的完好程度;

(2)各類管理資產和各項費用應辦理移交,對未結清的費用(如業主拖欠的物業服務費)應明確收取、支付方式;

(3)確認原有物業管理企業退出或留下人員名單;

(4)提出遺留問題的處理方案。

(四)注意事項

(1)明確交接主體和次序。此類物業的物業管理工作移交是原物業管理機構將物業管理工作移交給該物業的業主大會或物業產權單位之后,再由業主大會或物業產權單位將物業管理工作移交給準備接管的物業管理企業,而不是原物業管理機構向準備承接的物業管理企業直接移交。雖然在具體移交工作中可合并進行,但要分清楚移交的主體及責任。

(2)各項費用和資產的移交、共用配套設施和機電設備的接管、承接時的物業管理運作銜接是物業管理工作移交中的重點和難點,承接單位應盡量分析全面,考慮周全,以利交接和今后工作的開展。

(3)如承接的部分物業項目還在保修期內,承接單位應與建設單位、移交單位共同簽訂移交協議,明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯絡方式、保修方面遺留問題的處理情況,并在必要時提供原施工或采購合同中關于保修的相關條款文本。

(4)在物業管理移交工作中,對物業共用部位和共用設施設備存在的問題不易全部發現,難免存在遺漏,因此在簽訂移交協議或辦理相關手續時應注意做出相關安排,便于在后續工作中能妥善解決發現的問題。

篇3:物業管理實務之復習試題

考試題型說明(總分數100分,考試時間150分鐘):

1、單項選擇20題,每題1分,共計20分;

2、多項選擇5題,每題2分,共計10分;

3、判斷改錯5題,每題2分,共計10分;

4、名詞解釋5題,每題3分,共計15分;

5、簡答5題,每題5分,共計25分;

6、論述2題,每題10分,共計20分。每題(考試時間表150分鐘

第一部分單項選擇題

1、下列表述中,哪一種屬于從物業的使用功能對物業進行的分類()。

A、高層物業B、聯排別墅C、居住類物業D、多層住宅

2、敞開式商場多位于()。

A、市中心繁華地段B、鄉鎮高速公路邊

C、城市次中心區D、工業廠區附近

3、按建筑裝修標準劃分不同星級的物業主要是()。

A、工業類物業B、辦公類物業

C、賓館類物業D、居住類物業

4、高級綜合大廈最顯著的特點是()。

A、集多功能于一體B、建筑高度高

C、智能化水平高D、建筑面積大

5、下列表述中,哪一項不屬于停車場的特點()。

A、指示標志多B、空間單一

C、光度、通透性要求高D、建筑風格多樣

6、外觀上追求個性鮮明,突出時代民族特色,反映的是現代物業的()特點。

A、建筑等級高B、風格多樣

C、科技含量高D、管理要求高

1、國際高層建筑會議規定第二類高層建筑的層數是()。

A、9-16層B、17-25層C、18-27層D、26-40層

2、我國規定,高層建筑的總高度應超過()。

A、22米B、25米C、24米D、28米

10、在高層樓宇的供電系統中,負責給配電的是()。

A、備用發電機組B、樓層配電箱

C、配電干線D、配電房

11、下列屬于空調水系統的是()。

A、冷卻塔B、新風處理設備C、風管D、風柜

12、下列屬于樓宇給水設備的是()。

A、雨水井B、底下儲水池C、污水井D、化糞池

13、作好大廈治安保衛工作的根本是()

A、建立安全保衛制度B、健全技術防范措施

C、培養高素質的治安人員D、建立嚴格的獎懲制度

14、在高層樓宇的管理模式中,封閉式管理多用于()

A、一般寫字樓B、高檔高層住宅樓宇

C、普通辦公樓宇D、各類物業都可以

15、高層樓宇的消防管理應立足于()

A、自防自救B、建筑防火C、專職消防D、領導重視

16、門禁管理系統的實質是()

A、電子巡更系統B、電子防盜系統

C、可視對講系統D、電子門鎖系統

17、高層樓宇的中央空調系統要()控制。

A、集中B、分散C、分部分項D、分層分區

18、寫字樓的安全保衛工作要求每天的值班巡邏時間為()

A、24小時B、20小時C、16小時D、12小時

19、寫字樓消防設備完好率應達到()

A、90%B、96%C、98%D、100%

20、下列消防設備中屬于濕式消防系統的是()。

A、聯動總控制屏B、自動報警系統C、自動噴淋系統D、正壓送風裝置

21、按建筑面積劃分的大型寫字樓,其建筑面積一般在()

A、1萬平方米以上B、2-3萬平方米

C、1-3萬平方米D、3萬平方米以上

22、寫字樓運作的核心是()

A、高出租率B、良好的治安C、整潔的環境D、設備、設施的正常運作

23、寫字樓管理中,::客人對商務中心服務質量的評價是以()為出發點的。

A、服務的內容B、服務的態度C、服務的手段D、服務的周到與快捷

24、主要承租戶的租期一般在()以上

A、8年B、10年C、12年D、15年

25、在商場物業中,臨時專業產權型同分散產權型物業的區別是()

A、臨時轉移產權型一次性收取價款B、分散產權型一次性收取價款

C、臨時轉移產權型產權不分散D、沒有區別

26、對于分散產權型公共商業樓宇的管理,一般宜采用()的形式

A、承租合同B、管理公約C、業主自治D、管理大會

27、在公共商業樓宇的租賃經營中,基本承租戶的營業面積一般在()以上。

A、30%B、40%C、50%D、60%

28、一般來說,一個居住小區中,其人口規模在()

A、30000~50000人B、7000-15000人

C、10000-13000人D、1000-3000人

29、物業管理公司對小區的管理主要采用()

A、法律手段B、技術手段C、經濟手段D、行政手段

30、小區物業管理的基礎和本源是()

A、

設備管理B、治安管理C、房屋管理D、多種經營

31、小區道路管理中的重點是()

A、確定車輛通行規則B、保證車輛通行安全

C、車輛停放有序D、道路的養護保養

32、根據《全國物業管理示范小區標準》的規定,小區的物業管理服務費用收支情況應多久公布一次()

A、三個月B、半年C、一年D、二年

33、綜合大廈正常運轉的前提是()

A、治安良好B、保持高出租率C、配套齊全D、各種設備的正常運作

34、會所多種經營的協同效應是其各項目之間多達成的()

A、配合性B、連鎖性C、統一性D、整體性

35、會所的外觀設計要與()相符。

A、內部設計B、環境設計C、市場定位D、員工偏好

36、停車場出租后,()

A、不能再轉租B、可以自由轉租

C、經出租人同意可轉租D、經使用人同意可轉租

37、有多個進出口通道的大型停車場適用于()系統

A、單車道進出B、中央管理C、無人管理D、雙車道進出

38、實現其他自動化功能的基礎是()功能

A、通信B、辦公C、建筑D、網絡

39、新的PMIS更加符合()的要求

A、ISO9001B、ISO9002C、ISO9003D、ISO9000

40、保安員深夜巡邏時發現客戶門未上鎖,應()

A、馬上將門鎖上B、等待同伴再查看

C、進門查看再上鎖D、監視并通知監控中心

41、物業管理公司主管屬于()員工

A、操作層B、管理層C、決策層D、技術層

42、下列內容中,屬于要對經營服務項目的專業發展進行預測的是()

A、服務的社會擁有量B、新產品發展趨勢

C、集團購買力D、社會文化層次

43、物業綜合經營服務應始終把()放在第一位

A、服務B、盈利C、質量D、競爭

44、高層樓宇的室內冷氣供應通常采用()

A、雙溫空調裝置B、恒溫空調機

C、單冷空調機D、中央空調機

45、住宅小區的行業管理主要運用()。

A、技術手段B、

經濟手段C、法律手段D、行政手段

46、會所服務收費應()

A、內外一致B、以支定收C、靈活變通D、以收定支

47、會所創新的一個基本戰略是()

A、提高市場占有率B、進行項目推廣

C、開發新項目D、提高服務質量

48、智能卡與系統溝通的橋梁是()

A、自動擋車閘B、對講系統C、出入口控制機D、自動出入卡

49、現代化賓館的空調和照明系統的能耗約占大廈總能耗的()

A、1/3B、2/3C、1/2D、2/5

50、下列內容中屬于決策層管理技巧的()

A、合理分權B、善于控制C、注重協調D、強調溝通

第二部分多項選擇題

1、下列表述屬于居住類物業特點的是()。

A、集多功能于一體B、集中成片開發

C、房型分割靈活D、生活方便舒適

2、閉路電視監控系統主要由以下()組成

A、攝像頭B、電視監視器C、錄像機D、連線

3、下列屬于社區安全防范系統的是()

A、電子巡更B、電視監控C、防盜報警系統D、通信系統

4、寫字樓管理中,對于設備的一般維修方法有()

A、強制維修法B、定期維修法C、診斷維修法D、全面維修

5、在公共商業樓宇的管理中,其管理委員會一般由()組成。

A、工商部門B、居委會C、管理公司D、經營者代表

6、從理論上分析,完整的CIS系統由以下三個子系統組成()

A、形象識別系統B、理念識別系統C、行為識別系統D、視覺識別系統

7、智能化住宅小區主要運用了()技術。

A、材料B、計算機C、通信D、能源

8、會所物品費用可按()等項的百分比計算。

A、房地產成本B、企業利潤C、裝飾費用D、設備設施成本

9、下列哪些屬于消閑項目的特點()

A、運動激烈B、趣味性強C、強調精神上的滿足D、文化氣息濃

10、自動擋車閘一般具有()功能

A、砸車保護B、熄火保護C、時間保護D、發熱保護

11、在物業管理中,當住用戶違反管理規定時,管理人員應()

A、強行制止B、平等相待C、得理讓人D、以理服人

12、物業管理企業開展綜合經營服務應(

)

A、統一法人B、統一對外C、統一盈虧D、統一納稅

13、適合于針對業主和租戶的管理方法是()

A、模范行為影響法B、操縱影響法C、權威法D、協助法

14、會所項目按功能特點分為()

A、康體項目B、消閑項目C、娛樂項目D經營項目

15、綜合大廈選址的基本要求是()

A、商業氣氛濃厚B、周邊環境幽靜C、人流量小D、公共交通方便

第三部分判斷改錯題(改正劃線部分)

1、純出租的辦公樓宇有的房型不固定,可以根據需要分割或組合()

2、現代高層樓宇的各部分功能是相互獨立的()

3、單純型寫字樓基本上只有辦公一種功能()

4、高級綜合大廈的使用維護更為復雜()

5、辦公樓內部一般都配有先進的監控設備()

6、公共商業樓宇所有人主要通過商業店鋪的出售而贏利()

7、新型小區的經濟功能主要體現在住宅作為商品的經營性()

8、"全國優秀管理住宅小區"須每年復驗一次()

9、綜合大廈已成為現代城市高層建筑的主流()

10、綜合大廈多建于城市中心區()

11、在高級綜合大廈中,存貨倉庫中所有貨品應放置于距噴淋頭下1米以外的地方()

12、綜合大樓清潔保養的重點是外墻及其室內()

第四部分名詞解釋

1、高層樓宇的封閉式管理

2、寫字樓

3、商場物業

4、公共商業樓宇

5、小區的委托性服務

6、小區的經營性服務

7、會所的多方位經營

8、智能物業

9、操縱影響法

10、簡單式停車管理

11、管理技巧

第五部分簡答題

1、高層樓宇的管理主要涉及哪些內容?

2、高層樓宇的消防工作應著重作好哪些工作?

3、高層樓宇的封閉式管理與一般性管理區別體現在哪些方面?

4、一般來說寫字樓具有哪些特點?

5、消防管理是寫字樓管理中的重點內容,如何加強消防管理工作?

6、對于商業形象的包裝,在公共商業樓宇中物業公司承擔的并不多,那么物業公司一般負責其那些管理內容?

7、公共商業樓宇的管理者在選擇承租商時需要考慮哪些因素?

8、住宅小區消防管理主要有哪些內容?

9、簡述住宅小區物業管理的目標?

10、高級綜合大廈中,其辦公功能部分的安全防范工作有哪些要求?

11、設立會所的意義何在?

12、停車場管理主要有哪些內容?

13、物業綜合經營服務項目有哪些類型?

14、會所籌建費用主要包括哪些項目?

15、智能化住宅小區有哪些共同特征?

第六部分論述題

1、試述現代物業發展的方向?

2、施行物業管理以來,我國的住宅小區管理取得了長足的進步,但還存在一定的問題,試論述這些問題?

3、精神文明建設歷來是我黨十分重視的工作,在住宅小區中如何抓好文明建設?

4、某住宅小區,其建筑面積為5萬平方米,目前為市級優秀物業管理小區。請問其是否可以申報全國物業管理示范小區?原因何在?

5、試述綜合大廈樓宇維護管理的主要內容?

6、當發現車輛被損時,車管員應如何處理?

7、與傳統物業相比,智能物業具有哪些優點?

8、試述綜合經營服務項目的選擇方法?