物業公司目標管理標準作業規程

1目的

規范物業管理公司的各級目標管理工作,確保公司的總體工作目標的實施。

2適用的范圍

適用于物業管理公司的各部、各級目標管理工作。

3職責

(1)公司董事會負責同公司總經理簽訂目標管理責任書,并負責總經理目標管理的考評、評價和監管工作。

(2)公司總經理負責同各部門經理、各管理處經理簽訂目標管理責任書,并負責部門經理、各管理處經理目標管理的考評、評價和監管工作。

(3)管理處經理負責同管理處各部門主管簽訂目標管理責任書,并負責管理處各部門主管目標管理的考評、評價和監管工作。

4程序要點

(1)目標管理的基本作業流程

a總經理同董事會簽訂公司總體目標管理責任書

b總經理將工作目標分解成部門和管理處理目標

c各部門、各管理處經理同總經理簽訂目標管理責任書

d管理處各部門主管同管理處經理簽訂目標管理責任書

e每季度檢查一次目標的實現狀況

f一個管理周期(一年或一個任期)結束后對目標狀況進行評價

(2)物業管理公司總體目標的制定與總經理目標管理責任書的簽訂。

a)每年年底(或每一任期結束)前,公司總經理應召開公司經理辦公會議,結合董事會的工作要求和公司的實際管理狀況擬定出第二年(或第二個任期)的公司總體業理工作目標:

*制定目標的基本要素:

--目標均應為量化目標,非量化的目標不應列入;

--目標應具有可考評、可檢查、可評價性;

--分目標應與總目標保持一致。

*目標的分類

--按物業管理目標的內容分,可將目標分為管理質量目標、服務質量目標、經營利潤成本目標;

--按物業管理公司的管理層次分,可將目標分為公司總體工作目標、部門工作目標、管理處總體工作目標、管理處分部門工作目標;

--按物業管理公司的工作時序分,可將目標分為長期目標(5~10年)、中期目標(2~4年)、年度目標、季度目標。

*制定物業管理總體工作目標時應考慮的因素:

--達到的目的;

--必要的工作環境(人力、物力);

--以往的經驗教訓;

--物業管理公司的實際工作狀況;

--必要的責、權、利狀況。

*總經理應當綜合考慮上述各種因素后再制定管理公司的總體工作目標。

*公司總經理就公司次年(或次任期)的物業管理公司總體工作目標以及為保證工作目標所必需的權、責、利同公司董事會進行積極的協商討論。

*協商討論一致后由公司總經理代表物業管理公司同董事會簽訂《物業管理公司總經理目標管理責任書》。《物業管理公司總經理目標管理責任書》的內容通常由以下內容構成:

*公司總體工作目標:

--管理目標;

--服務目標;

--經營目標。

*責任人(總經理)的權利、義務;

*公司董事會的權利、義務;

*目標考評的方法和考評依據;

*目標完成情況的獎罰措施;

*其他。

(3)物業管理公司總體工作目標的分解

a)公司總經理同董事會簽訂完畢《物業管理公司總經理目標管理責任書》后,為確保公司總體工作目標得以實現,應當將公司總體工作目標進行有效分解。

*將工件目標的一部分分給公司機關各職能部門;

*將工作目標一部分分給各管理處。

b)公司總經理在分解完工作目標后,應當召開公司經理辦公會議,充分討論目標分解后的公司權利、責任、利益的分配與直轄市問題,直到各方達成共識。

c)公司總經理同機關各部門經理、各管理處經理簽訂《目標管理責任書》。責任書的內容結構如下:

*工作目標;

*責任人(經理)的權利、義務;

*公司的權利、義務;

*目標考評的方式和考讀音的依據;

*目標完成情況的獎罰措施;

*其他。

d)管理處可以將本管理處的工作進一步分解至管理處各部門。由管理處經理同各部門主管進一步簽訂分解目標管理責任書,方法同上。

(4)目標的日常監管

a)公司總經理每季度末應就目標的完成情況向董事會作工作匯報。公司董事會應每季度對公司目標的完成情況作出評價和指示。

b)公司各部門經理、各管理處經理應每月末向總經理作工作目標小結匯報;公司總經理應對各部門經理、各管理處的工作目標的完成情況(工作狀況)作出評價和指示。

(5)目標完成情況的結果驗證和獎罰

a)一個管理周期(一年)或一個任期結束后,董事會應當對公司的總體工作狀況即目標完成情況作出綜合評價和驗證。公司總經理、管理處經理也應對公司各部門、各管理處、管理處各部門的總體工作狀況即目標完成情況作出綜合評價和驗證。

b)依據公司總體目標的完成情況,公司董事會應當依據同公司總經理簽訂的《物業管理公司總經理目標管理責任書》。兌現對公司和公司總經理的獎懲。

c)依據各部門、各管理處的目標完成情況和公司總體狀況,公司總經理應當依據同公司各部門、各管理經理簽訂的目標管理責任書兌現對各部門員工、經理的獎罰。

(6)目標管理責任書、評價驗證報告書、獎罰情況記錄均應統一在公司歸檔長期保存。

5記錄

6相關支持文件

公司所有標準作業規程。

7附錄

(1)《物業管理公司總經理目標管理責任書》(僅供參考)

(2)《物業管理處經理目標管理責任書》(僅供參考)

附錄一:

年度物業管理有限公司總經理

目標管理責任書(僅供參考)

為確保物業管理有限公司計劃目標得以實現,經董事會與目標責任人(總經理)共同商討,已確定物業管理有限公司年度工作責任目標,并由目標責任人代表物業管理有限公司簽署確認。

1責任目標

(1)管理目

標

a)全年不發生重大安全責任事故。

注:"重大安全事故"是指:

*因失職或玩忽職守引發的員工死亡事故;

*因失職或玩忽職守引發的公司重要財產報廢、損毀事故;

*因失職或玩忽職守引發的火災事故;

*因失職或玩忽職守引發的水浸事故;

*因失職或玩忽職守引發的惡性治安事件。

b)所轄物業設施設備的使用完好率達98%以上。

c)員工上崗培訓合格率100%。

d)員工對企業的滿意率達85%以上。

e)導入ISO900質量體系建立健全標準化管理。

f)其他各項指標在年月日前達到《全國城市物業管理優秀住宅小區考評標準》中優秀住宅小區的各項管理指標。

(2)務項目標

a)住戶對管理服務工作的滿意率達95%以上。

b)員工對飯堂服務工作的滿意率達95%以上。

(3)經營目標

a)全年各項開支控制在預算指標內。

b)全年實現經營利潤萬元。

2.為保證上述責任目標的實現,公司衽總經理負責制,責任人(總經理)的權力如下:

(1)人事管理權

a)對物業管理有限公司總經理助理(含)、部門經理(含)、管理處經理(含)以下各級員工的組閣權、獎罰權、任免權、解聘權。

b)對物業管理有限公司副總經理/財務部經理的任免、調配、解聘、獎罰的建議權。

c)編制范圍內員工招聘錄用決定權。

d)工薪標準范圍內的調薪決定權。

(2)財務管理權。日常經營管理資金預算范圍內的支出決定權、借款審批權、費用報銷審批權

(3)管理決策權

a)主持物業管理有限公司的日常管理工作。

b)組織實施物業管理有限公司的工作目標、工作計劃、工作標準、工作程序、管理制度。

c)主行召開物業管理有限公司的各類工作會議。

d)組織管理評審。

e)審批各類經濟合同。

(4)申請支持權

a)依據物業管理有限公司的工作進展情況申請專項經營管理資金和其他資金支持。

b)申請修改物業管理有限公司的組織架構和人員定編。

c)申請業務支持

3申請人的義務

(1)接受董事會的統一領導。

(2)向董事會作工作匯報。

(3)確保責任目標的逐步實現。

(4)自覺接受董事會監控、考評、檢查。

(5)每月5號前按時上報財務報表和其他工作報表。

(6)每月5號前組織目標評估,質量評審,進度、質量考評和員工績效考評。

(7)積極配合董事會完成其他專項工作。

(8)保證公司各個標準作業規程的貫徹執行。

(9)保證公司操作不違背國家的法律、法規。

(10)保證員工的生活、工作秩序。

(11)保證員工的整體操作技能和工作質量。

(12)為公司培養人才。

(13)向董事會交納風險抵押金。

4董事會的權力

(1)有對公司動作狀況(工作進度、標準、質量、成本等指標)抽查、檢查、監督的權力。

(2)有對目標責任人、副總經理、財務部經理的任免權、解聘權、調配權。

(3)有要求責任人出示、收集、解釋各類數據、報表、原始憑據、記錄的權力。

(4)有對公司財務動作狀況的審計權、監控權。

(5)有對目標責任人的績效考評、獎罰權。

(6)專項事件的調查權。

5.董事會的義務

(1)及時提供合適的業務支持。

(2)提供信息支持。

(3)提供資金支持。

6.目標考評

(1)董事會定期(不定期)監控、審計、檢查物業管理公司資金的動作、成本和其他財務工作。檢查標準、辦法依據待業法規和公司的財務規定。

(2)董事會負責目標責任田人的績效考評。考評標準辦法依據本目標管理責任書。

7.目標獎罰

(1)公司責任人(總經理)必須依照雙方確認的工作計劃完成本責任書所列的各項目標。

(2)如果工作目標完成,則公司可按董事會的獎金分配方案對員工發放獎金,其中目標責任人可提取公司經營利潤的%作為個人獎金。

(3)如果本責任書所列三類目標不能全部完成,則每償能完成其中一項指標,扣減項目責任人的25%目標獎金,直至扣除全部獎金,并承擔相應的行政處罰。

(4)若發生不可抗力而致使責任目標無法完成,則本目標責任書失效,遺留問題由董事會與目標責任人共同處理。

8管理責任書一式四份,董事會存檔兩份,目標責任人一份,物業管理公司存檔一份。

9.未盡事宜,由目標責任人同董事會協商解決,補充條款與本責任書具有同等效力。

10本責任書自簽訂之日起生效。

11.本責任書解釋權在董事會。

目標責任人簽署:董事長簽署:

日期:日期:

附錄二:

年度物業管理有限公司管理處經理

目標管理責任書(僅供參考)

為確保物業管理有限公司管理處計劃目標得以實現,經公司與目標責任人(管理處經理)共同商討,已確定物業管理處年度工作責任目標,并由目標責任人代表物業管理處簽署確認。

1.責任目標

(1)管理目標

a)全年不發生重大安全責任事故。

注:"重大安全事故"是指:

*因失職或玩忽職守引發的員工死亡事故;

*因失職或玩忽職守引發的公司很重要財產報廢、損毀事故;

*因失職或玩忽職守引發的火災事故;

*因失職或玩忽職守引發的水浸事故;

*因失職或玩忽職守引發的惡性治安事件。

b)所轄物業設施設備的使用完好率達100%以上。

c)員工上崗培訓合格率100%以上。

d)員工對管理處的滿意率達90%以上。

e)2000年年底前,獲得"全國城市物業管理優秀示范小區"稱號。

(2)服務目標

a)住戶對管理服務工作的滿意率達95%以上。

b)員工對飯堂服務工作的滿意率達95%以上。

(3)經營目標

a)全年各項開支控制在萬元以內(詳見《預算明細表》)。

b)全年實現經營利潤萬元。

2.為做主上述責任目標的實現,責任人(管理處經理)的權力如下;

(1)人事管理權

a)對物業管理處班組長(含)以下各級員工的組閣權、獎罰權、任免權、解聘權(財務人員除外)。

b)對物業管理處副經理、部門主管/副主管、財務人員的任免、調配、解聘、獎罰的建議權

c)編制范圍內臨時工的招聘錄用決定權。

d)工薪標準范圍內的調薪建議權。

(2)財務管理權

日常經營管理資金600元以風的支出決定權、借款審批權。(3)管理決策權

a)主持物業管理處的日常管理工作。

b)組織實施物業管理有限公司的工作目標、工作標準、工作程序、管理制度。

c)主持召開物業管理處的各類工作會議。

d)審核管理處各類經濟合同。

(4)申請支持權

a)依據物業管理處的工作進展情況申請專項經營管理資金和其他資金支持。

b)申請修改物業管理處的組織架構和人員定編。

c)申請業務支持。

3.責任人的義務

(1)接受公司的統一領導。

(2)向公司作工作匯報,

(3)確保責任目標的逐步實現。

(4)自覺接受公司各職能部門的監控、考評、檢查。

(5)每月5號前按時上報財務報表和其他工作報表。

(6)每月5號前組織目標評估,質量評審,進度、質量考評和員工績效考評。

(7)積極配合公司完成其他專項工作。

(8)保證管理處各個標準作業規程的貫徹執行。

(9)保證管理處的操作不違背國家的法律、法規。

(10)保證員工的生活、工作秩序。

(11)保證員工的整體操作技能和工作質量。

(12)為公司培養人才。

(13)同公司交納風險抵押金。

4.公司的權力

(1)有對管理處的運作狀況(工作進度、標準、質量、成本等指標)抽查、檢查、監督的權力。

(2)有對目標責任人及以下各級員工的任免權、解聘權、調配權。

(3)有要求責任人出示、收集、解釋各類數據、報表、原始憑據、記錄的權力。

(4)有對管理處財務運作狀況的審計權、監控權。

(5)有對目標責任人的績效考評權、獎罰權。

(6)專項事件的調查權。

5.公司的義務

(1)及時提供合適的業務支持。

(2)提供信息支持。

(3)提供資金支持。

6.目標考評

(1)公司財務部定期(不定期)監控、審計、檢查物業管理處資金鐵運作、成本和其他的財務工作。檢查標準、辦法依據待業法規和公司的財務規定。

(2)公司品質部負責目標責任人的績效考評。考評標準辦法依據公司績效考評相關標準作業規程和本目標管理責任書。

7.目標獎罰

(1)管理處責任人(經理)必須依照雙方確認的工作計劃完成本責任書所列的各項目標。

(2)如果工作目標完成,則管理處可按公司的獎金分配方案對員工發放獎金,其中目標責任人可提取管理處經營利潤的%作為個人獎金。

(3)如果本責任書所列三類目標不能全部完成,則每不能完成其中一項指標,扣減項目責任人的25%目標獎金,直至扣除全部獎金,并承擔相應的行政處罰。

(4)若發生不可抗力而致使責任目標無法完成,則本目標責任書失效,遺留問題由公司與目標責任人共同處理。

8.本目標管理責任書一式四份,公司行政部存檔二份,目標責任人一份,物業管理處存檔一份。

9.未盡事宜,由目標責任人同公司協商解決,補充條款與本責任書具有同等效力。

10.本責任書自簽訂之日起生效。

11.本責任書解釋權在公司。

目標責任人簽署:日期;

總經理簽署:日期:

篇2:物業管理手冊之目標管理

物業管理手冊:目標管理

1總則

1.1為有效促進各地物業服務質量水平和經營管理績效的不斷提升,確保管理公司整體經營目標的實現,必須建立和完善各物業管理目標管理責任制,明確各個項目所在公司和各地物業分公司的物業管理目標和責任。

1.2管理公司批準的物業管理方案中確定的指標作為對項目所在公司在某個開發項目中物業管理目標的考核指標,并按照《經營管理制度》第6.1節的規定簽訂到《開發項目經營管理責任書》中。

1.3各個項目所在公司應和所屬物業分公司簽訂《目標管理責任書》

2相關職責界定

2.1物業分公司總經理負責組織擬訂目標管理責任書,并與項目所在公司簽訂本公司的目標管理責任書。

2.2物業分公司總經理負責與各部門(管理處)簽訂目標管理責任書,并負責監督實施和考核。

2.3項目所在公司負責審核所屬物業分公司目標管理責任書,經管理公司批準后與物業分公司正式簽訂目標管理責任,并監督實施和考核兌現。對項目公司的物業管理目標考核通過其和管理公司簽訂的《開發項目經營管理責任書》中的物業管理目標實現。

2.4管理公司物業管理部負責審核各物業管理責任書,并最終確認物業管理目標考核結論。

2.5管理公司經營委員會負責批準物業管理責任書。

3經營管理目標的制定

3.1在物業管理方案經過管理公司經營委員會通過后,根據物業管理方案確定的各種目標,項目所在公司與所屬物業分公司首先簽署《整體物業管理責任書》,分期開發的簽訂《分期物業管理責任書》。

3.2每年1月30前項目所在公司和物業分公司簽署本年度的《年度物業管理責任

書》。《年度物業管理責任書》是作為一個會計年度當中對一個物業管理公司管理

的所有的物業項目的各類物業管理目標進行考核的責任書.

3.2.1《年度物業管理責任書》目標設定包括多個開發項目或多個在不同開發期的項目在一個會計年度內的指標.是物業公司當年度考核的依據,并且對各個項目指標設置考核權重.

3.2.2年度經營管理目標必須在上一年度年底(12月15日前)報管理公司物業管理部審查,經過管理公司經營委員會審批后,項目所在公司作為甲方、物業分公司作為乙方簽訂目標管理責任書。

3.2.3在項目所在公司已撤消,物業分公司獨立運營的情況下,管理公司物業管理部作為甲方、物業分公司作為為乙方簽訂目標管理責任書。

3.3經營管理目標包括:經濟指標(詳細測算)、質量目標、安全目標、管理指標等。

4經營管理目標的分解實施

4.1物業管理責任書簽訂后,物業分公司總經理應組織本公司中層以上管理人員制訂針對性的管理方案,明確具體措施、責任和時間進度,并在此基礎上進一步明確各管理處和職能部門的努力目標。

4.2物業分公司總經理應參照管理公司發布的責任書范本,在公司物業管理責任書正式簽訂后一個月內與各管理處和職能部門負責人簽訂部門年度目標管理責任書,并報項目所在公司分管領導、管理公司物業管理部備案。

4.3對新成立的物業分公司,物業分公司總經理應保證在各部門負責人到位后一個月內完成該部門目標管理責任書的正式簽訂,并報項目所在公司分管領導備案。

4.4物業分公司總經理應保證各部門目標有效支持公司整體目標的實現,且承諾的獎罰額度與公司整體水平相當,在本公司的控制權限范圍之內。

4.5管理公司鼓勵各物業分公司進一步將部門目標分解到具體班組和崗位,以切實保證部門目標的完成。在明確各崗位(班組)目標后,目標的完成情況應作為個人績效考核的主要依據,具體按本手冊第5.1節的規定執行。

5經營管理目標的監控與調整

5.1物業管理責任書在執行過程中,各級公司(部門)應對目標的完成情況進行連續的監控、評估和交流,及時糾正影響目標完成的因素。

5.1.1物業分公司總經理對各部門(管理處)目標完成情況每半年評估一次;

5.1.2項目所在公司對物業分公司目標的完成情況每半年評估一次。

5.2各級公司對目標完成情況的跟蹤評估應形成書面的評估報告,并與被評估公司(部門)進行交流,對偏離目標規定的情況應制訂相應的改進措施,明確時間要求。

5.3項目所在公司的評估報告應報管理公司物業管理部備案,管理公司物業管理部結合項目所在公司評估報告、物業分公司季度報告進行綜合分析,需要時提出針對性指導建議或強制性改進措施要求。

5.4在目標實施過程中,當資源、環境、政策等因素發生重大變化,或公司經營服務策略進行重大調整時,可對各級目標進行相應調整,調整的審批權限如下:

5.4.1涉及物業分公司目標管理責任書的目標調整,項目所在公司、管理公司物業管理部審核,管理公司經營管理委員會批準;

5.4.2物業分公司內各部門(管理處)的目標調整,不影響公司整體目標的,由物業分公司總經理審批,并報項目所在公司備案。

5.5所有目標調整均必須由申請公司(部門)填寫《目標(計劃)調整審批表》,完成相應的審批手續后方可生效。

6經營管理目標的考核

6.1目標管理責任書執行期末(下年度1月15日前),項目所在公司總經理負責組織完成對物業分公司的考核年度目標考核,結合季度評估報告、物業分公司的年度總結報告,形成物業分公司年度目標考核報告,呈報管理公司物業管理部審核。

6.2物業分公司的年度目標考核結論由管理公司物業管理部最終批復,項目所在公司依據管理公司物業管理部審定結論兌現獎罰。

6.3物業分公司總經理負責公司內各部門(管理處)的年度目標考核,結合月度評估情況,形成各部門(管理處)的年度目標考核報告,并根據目標管理責任書的約定實

施獎罰。

6.4物業分公司在進行年度管理評審時,應將目標考核報告作為輸入資料之一,對目標管理工作進行全面的分析總結。

7相關文件與記錄

7.1WDWY-WI-MM4201年度物業管理目標管理責任書

7.2WDWY-WI-MM4202整體(分期)目標管理責任書(范本)

7.3WDWY-WI-MM4203管理處目標管理責任書(范本)

7.4WDWY-FR-MM4201目標(計劃)調整審批表

篇3:物業小區目標管理獎懲辦法

一、目的。

確保目標的有效落實,更好的激勵員工為目標努力。

二、范圍。

適用于物業公司所屬各部的目標管理。

三、內容。

1.目標獎懲的原則。

1.1獎懲與評級掛鉤的原則。

1.2經濟激勵與榮譽激勵相結合的原則。

1.3及時獎懲的原則。

2.物業總公司利潤與管理層獎金分配方案。

2.1物業總公司利潤在40萬及以下者,利潤的45%予管理層分配;

2.2物業總公司利潤在40萬-60萬之間者,利潤的40%予管理層分配,若按該比例分配的金額少于2.1條,計算則按40萬的利潤計算。如利潤為41萬時,管理層分配應為:41*40%=16.4萬元,比40萬利潤的40*45%=18萬還少,則按18萬元給予管理層分配。

2.3物業總公司利潤在60萬-100萬之間者,利潤的30%予管理層分配;,若利潤超過60萬而管理層分配比60萬利潤分配更少時,參照2.2條款補足不足的部分。

2.4物業總公司利潤超過100萬者,由董事會另行制定分配方案;

3.管理層利潤分配方法。

依上述第2條規定,管理層應得的利潤按以下方法分配。

3.1將管理層應分配的利潤分為5個等份,即四個小區與管理總部各占一份。即每份額為總獎金的20%。

3.2各小區根據考評結果決定是否拿足應得的其中1個份額。

3.3因各種原因::不能全額支領的余款,由管理總部累積留存為福利基金。用于表彰本年度或下年度優秀員工與干部。

4.各小區評級為A、B、C級者,予以獎勵如下。

評級

榮譽獎勵

經濟獎勵

其他獎勵

A

1)“最佳經理人、最佳主管人員、最佳管理人員”等不同稱號并頒發證書。

2)內部、外部刊物紅榜公告。

小區的所有管理人員參與分配全額分配應得的份額即20%。

1)暫無

B

1)“優秀經理人、優秀主管人員、優秀管理人員”等不同稱號并頒發證書。

2)內部、外部刊物紅榜公告。

小區的所有管理人員分配管理層應分利潤的15%。

1)暫無;

C

1)“合格經理人、合格主管人員、合格管理人員”等不同稱號并頒發證書。

2)內部、外部刊物紅榜公告。

小區的所有管理人員參與分配物業總公司利潤的10%

1)暫無;

5.各小區評級為C、D級者,予以懲罰如下:

評級

名譽處罰

經濟處罰

其他處罰

D

內部刊物黑榜公告

無任何年終獎金與分配等。

主要管理崗位人員(如經理、主任、隊長、等)須接受以下兩種處罰之一(具體按哪種按董事會意見)。

1)降職,如從經理降為主任、主任降為主管、隊長降領班等);

2)降薪級:至少降工資級別5級。

E

內部刊物黑榜公告

無任何年終獎金與分配等。

主要管理崗位人員(如經理、主任、隊長)須接受以下兩種處罰之一(具體按哪種按董事會意見)。

1)降職,如從經理降為主任、主任降為主管等)。同時也降薪;2)待崗培訓,僅支領基本工資。

說明:凡降等者,所有待遇按新的職務之職等待遇支領。

6.物業管理總部與各小區利潤如何分配,懲罰如何落實等,由各小區經理報方案由財務部與行政人事部審核后由物業總監批準。

7.以上獎勵于2010年2月10前發放(即農歷年前),懲罰于2010年1月1日起生效實施。

董事會代表意見物業總部意見各小區經理人員會簽

物業總監財務部行政人事部