某物業公司管理規定:總則

第一章總則

第一條為規范公司運營,加強員工管理,提高工作效率,營造良好的工作氛圍,根據有關法律、法規,結合公司實際,特制定本《公司管理規定》(以下簡稱本規定)。

第二條公司員工必須嚴格執行本規定的各項制度(公司部分部門因工作特殊性質所制定的其他管理規定,經總經理簽發批準后,按照該部門規定執行)。

第三條公司實行董事會領導下的總經理負責制,總經理根據董事會的決議和董事長之任命管理公司一切事務,并設副總經理、總經理助理若干名,協助總經理工作。

第四條公司機構設置:公司設置總經理室、辦公室、財務部、保安部、清衛綠化部、工程維修部、市場經營部等部門,并根據業務發展開設分公司。

第五條公司機構設置圖(略)

篇2:物業消防安全管理規定

第一章?總?則

第一條?為了加強和規范本公司及物業的消防安全管理,預防火災和減少火災危害,根據行政強制性規定及行業規范,結合本公司行業特點和實際情況,特制定本規定。

第二條?本規定適用于公司內部及公司管理物業區域的消防安全工作。

第三條?公司全體員工應當認真遵守消防法律、法規、規章(以下統稱消防法規),嚴格貫徹預防為主、防消結合的消防工作方針,切實履行消防職責,確實保障公司消防安全及管理區域的公共消防工作。

第二章?消防組織與安全責任

第四條?公司建立以各物業項目骨干為主,其他員工為輔助的消防隊伍。

公司全體員工為消防工作的義務消防員,公司各管理處班組長以上安保人員及維修人員為公司的兼職消防員。

第五條?公司總經理是消防安全責任人,對消防安全工作全面負責。公司總經理以下的副總經理及各部門主任/主管為消防安全管理責任人。消防安全管理人對公司的消防安全責任人負責,實施和組織落實消防安全管理工作。

第六條?公司總經理以下各部/處及崗位員工落實逐級消防安全責任制和崗位消防安全責任制。

第七條?各物業區域的公司項目管理處主任為消防安全管理第一責任人,其他責任區域應當根據情況確定消防安全管理第一責任人。消防安全管理第一責任人對責任區域的公共消防安全工作負全面管理責任。

第八條?消防安全責任人應當履行下列消防安全職責:

1、貫徹執行消防法規,保障本公司及管理區域消防安全符合規定,掌握本單位的消防安全情況。

2、將消防工作與本公司的經營管理活動統籌安排,批準實施年度消防計劃。?

3、為本公司的消防安全提供必要的經費和組織保障。

4、確定逐級消防安全責任,批準實施消防安全制度和保障消防安全的操作規程。

5、組織防火檢查,督促落實火災隱患整改,及時處理涉及消防安全的重大問題。

6、根據消防法規的規定建立兼職消防隊、義務消防隊。

7、組織制定符合本本公司及物業區域實際的滅火和應急疏散預案、并實施演練。

第九條消防安全管理人應當實施和組織落實下列消防安全管理工作:

1、擬定年度消防工作計劃,組織實施日常消防安全管理工作。

2、組織制定消防安全制度和保障消防安全的操作規程并檢查督促其落實。

3、擬定消防安全工作的資金投入和組織保障方案。

4、組織實施防火檢查和火災隱患整改工作。

5、組織實施對物業區域的消防設施、滅火器材和消防安全標志維護保養、確保其完好有效、確保疏散通道和安全出口暢通。

6、組織管理專職或義務消防隊。

7、在員工中組織開展消防知識、技能的宣傳教育和培訓、組織滅火和應急疏散預案的實施和演練。

8、公司消防安全責任人委托的其他消防管理工作。

第十條消防安全管理人應當定期向消防責任人報告消防安全情況,及時報告涉及消防安全的重大問題。

第三章消防安全管理

第十一條公司施行職能部門對口監督管理的消防管理模式

1、安全管理部負責對物業區域的公共消防工作實施監督管理。

2、工程中心負責對物業區域機電設備、施工與裝修消防工作實施監督管理。

3、客戶服務部負責對物業區域的消防宣傳工作實施監督管理。

4、辦公室負責消防經費、物資裝備的保障工作、消防安全制度的組織評議及備檔工作。

第十二條公司依據職能對口的管理模式,各監督管理部門應當依據職能與專業建立健全各項防火安全制度和保障消防安全的操作規程,通過組織評議后發布實施。

消防安全規章制度主要包括以下內容:兼職或義務消防隊伍的組織管理、消防安全教育與培訓,防火巡查與檢查,安全疏散設施管理,消防器材設施管理,火災隱患整改,易燃易爆危險物品和場所防火防爆,滅火和應急疏散預案演練,用電與用電安全管理,機電燃氣設備檢查和管理(包括防雷、防靜電),裝飾裝修防火及動用明火管理,警示標識管理,消防安全工作考評和獎懲,其他必要的消防安全內容。

第十三條公司實行消防安全預防管理制度

(一)建立由總經理任組長的消防安全領導小組,對公司及物業區域消防工作全面負責,規劃安全管理片區,責任落實到責任人,實行分片管理。

(二)要害部位要標明“嚴禁煙火”或“危險區域”,標志要醒目,無關人員不得入內,特殊情況必須經領導批準方可入內并做好記錄。

(三)組織季度和重大節日(如五一、國慶節、春節)前的消防安全檢查,督促有關安全問題的整改。

第十四條?公司選拔建立的骨干消防隊伍要熟練消防器材的分布情況和滅火作戰方案,做好防火、滅火工作、每月定期進行消防設備器材的配備與維護保養,消防隊伍要服從指揮、紀律嚴明、愛崗敬業、遵紀守法。

第十五條商業租賃房屋的消防安全工作按照“誰承租、誰負責”的原則實施,出租人應當確保出租房屋符合消防安全規定,并在訂立房屋租賃合同中明確各方的消防安全責任。

第四章消防安全檢查

第十六條各級消防管理人應當定期進行防火巡查,并確定巡查的人員、內容、部位和頻次。巡查內容應包括:

1、用火用電有無違章情況。

2、消防設施、器材(滅火器、水帶、扳手)是否在位、完整。

3、安全出口、消防通道(樓梯間、小區消防)是否暢通。

4、主要機電設備的安全情況。

5、業主家裝及施工否嚴格按照動火用電管理規范。

6、其他消防安全情況。

防火巡查人員應當及時糾正違章行為、妥善處理火災危險、無法當場處理時、應立即報告、發現初期火災應立即報警并及時補救。防火巡查應當填寫巡查記錄、巡查人員及其主管人員應當在巡查記錄上簽名。

第十七條公司應當至少每月進行一次防火檢查,檢查的內容應包括:

1、用電用火有無違章情況。

2、消防通道暢通情況,室內外消防栓、消防水源充足情況。

3、安全疏散通道、安全出口情況。

4、消防安全設施消火栓、滅火器材等布局、配置的合理性及完好情況。

5、火災隱患的整改情況以及防范措施的落實情況。

6、消防安全重點部位的管理情況。

7、消防培訓和防火規章制度的建立和執行情況。

8、防火巡查情況。

其他需要檢查的情況,防火檢查應當簽寫檢查記錄、檢查人員和被檢查部門負責人應當在檢查記錄上簽名。

第十八條公司應當建立以物業項目為單位的下列消防管理檔案

1、?物業項目消防規劃審批及驗收資料(復印件)。

2、?物業項目消防設施、設備、器材的配置(圖)情況。

3、?消防設施器材的管理、維護、保養情況。

4、?日常和定期的巡查檢查記錄。

5、?消防組織及消防安全制度。

6、?消防培訓記錄

第十九條各管理處須指定維修工對消防設施設備、器材進行維護和保養,維護、保養應當符合《消防設施管理、維護、保養標準要求》(見附件)。

第二十條消防設施的維修、更新、添置應按物業共用部位共用設施設備維修基金的有關規定執行,對于亟待維修、更新、添置的消防設施,可先告知業委會后由公司墊付,再通過維修基金的行政規定和程序。

第五章火災隱患整改

第二十一條?對存在的火災隱患,應當及時予以整改消除,整改分當場整改和限期整改。

第二十二條不能當場改正的火災隱患,消防管理人員應當及時將存在的火

災隱患向公司的消防安全管理人或者消防安全責任人報告,提出整改方案。

第二十三條在火災隱患未消除之前,責任人應落實防范措施,保障消防安

全。不能確保消防安全,隨時可能火災或者一旦發生火災將嚴重危及人身

安全的,應當將危險部位停止使用整頓。

第二十四條火災隱患整改完畢,負責整改的部門或者人員應當將整改記錄報送消防安全責任人或者消防安全管理人簽字確認后存檔備查。

第二十五條對公安消防機構責令限期整改的火災隱患,由對口監管部門在規定的期限內改正并寫出火災隱患整改復函,報送公安消防機構。

第六章?消防安全宣傳教育和培訓

第二十六條各管理處應通過多種形式開展經常性的消防安全宣傳教育。公司每年由客服部與安保部聯合開展不底于兩次集中宣傳活動。

第二十七條新員工上崗前須進行消防知識安全教育,公司員工每月至少進行一次消防安全培訓,具體內容應該包括:

1、有關消防法規、消防安全制度和保障消防安全的操作規程。

2、消防科普知識

3、本公司、本部門、本崗位的火災危險性和防火措施。

4、有關消防設施的性能、滅火器材的使用辦法。

5、報火警、撲救初期火災以及疏散或自救逃生的知識和技能。

6、火災案例培訓。

第二十八條建立消防演練制度,各管理處每月組織進行不少于一次的模擬消防演練,公司安保部每年負責組織不底于三次的實戰消防演練。

第七章?住宅裝飾裝修消防管理

第二十九條從裝修審查與審批上加強對裝修施工單位的消防管理,在裝修管理服務合同上明確權利和義務,嚴格用火用電審批規定、易燃易爆物品管理、消防滅火器配置、人員安全行為規范等。

第三十條加強裝修期間的管理,門崗嚴格審查易燃易爆裝飾材料的進場,房屋管理員每天進行,發現違規現象,及時給予停頓整改。巡查的主要內容如下:

1、?擅自動用明火作業和進行焊接作業等違規用火用電行為。

2、?是否配置消防滅火器。

3、?不得影響原有的防火分隔。

4、?不得損壞或者擅自拆除、挪用、停用消防設施或者器材。

5、?不得遮擋消防設施和疏散指示標志。

6、?不得占用、堵塞安全出口及疏散通道。

7、?裝飾油漆等易燃液體是否使用、乘放規范。

8、?施工作業人員行為是否規范。

具體的住宅裝飾裝修消防管理由相關監督管理部門另行規定。

第八章電氣及機電設備防火管理

第三十一條?加強各物業項目主要電氣及機電設備的防火管理,例如:變壓器、配電盤、配電箱、電動機等(特別是充油電器)及燃氣轉供站,須落實專人進行檢查、維護、管理。具體的電氣及機電設備防火管理由相關監督管理部門另行規定。

第九章火災處理

第三十二條火災發生后,第一發現人首先要向本區域第一消防管理人報警,對于火勢明顯可直接撥打“119”向公安消防站報警,報警后,消防管理人須派人到路口接應。報警的主要內容是:

1、發生火災的單位及地址

?2、起火物

?3、火勢情況

?4、報警人姓名及所用電話

第三十三條火災的發生后,在保障個人安全并在消防管理人的組織下,遵循“救人第一、集中兵力”,“先控制、后消滅”,“先重點、后一般”的原則實施疏散和撲救。

第三十四條在火災周圍組織現場安全警戒,維持人員交通秩序,防止人為破壞現場,防止爆炸傷人、中毒傷人、建筑構件物下墜傷人,保障撤除物資的安全。

第三十五條當公安消防指揮員到現場后,現場的指揮權移交消防指揮員,公司全員應當全力配合消防撲救工作,火災過后,配合公安機關的火災事故調查工作。

第三十六條在發現火災后,為了使公共利益、他人或本人的人身、財產權利免受正在發生的危險,可采取緊急避險,例如破窗門,使用業主的物品等,但必須具備下列條件:

1、火災危險正在發生;

2、公共利益、人身、財產面臨現實危險;

3、出于不得已而損害另一合法權益;

4、具有避險意識;

5、沒有超過必要限度造成不應有的損害;

第十章?獎懲

第三十七條公司將消防安全工作納入內部檢查、考核、評比內容,對消防安全實行“一項否決”制,對消防安全工作中取得突出成績的部門和個人,給予表彰獎勵。

第三十八條對未嚴格履行消防安全職責、或者違反公司消防安全規定制度的行為,對相關責任人給予行政處分和經濟處罰,情況嚴重的予以辭退直至送交司法部門處理。

第三十九條消防設施因人為因素損壞的,其維修、更新費用由行為人承擔,并給予一倍等值罰款。

第十一章?附則

第四十條本規定自頒布之日起實施。

附件:消防設施管理、維護、保養要求

一、消防設施是指用于防火和滅火的器材、設施和設備,包括水帶、水槍、水喉、水泵接合器、滅火器、防火門、自救逃生器、逃生繩、應急照明、疏散指示標志、消防電梯、消火栓系統、自動噴水滅火系統(含簡易噴水滅火系統)、火災自動報警系統、防排煙系統等。

二、維護管理人員應當熟悉消防設施的原理、性能和操作規程,并建立值班記錄和設施運行、檢查記錄。

三、消防設施發生故障,需停水、停電進行修理前,應當取得公司總經理的同意,并臨場監督,加強防范措施后方可施工。修理結束后,應及時恢復供水、供電。

四、滅火器的管理與維護

(一)?日常管理。

滅火器種類?放置環境要求?日常管理內容?

?泡沫滅火器?環境溫度為4~45℃?1、每次使用后應及時打開筒蓋,將筒體和瓶膽清洗干凈,并充裝新的滅火藥液;2、使用2年后,應進行水壓試驗,并在試驗后標明試驗日期。?

二氧化碳滅火器?環境溫度≯55℃不能接近火源?1、每年用稱重法檢查一次重量,泄露量不大于充裝量的5%。否則,重新灌裝。2、每5年進行一次水壓試驗,并標明試驗日期。?

?干粉滅火器?1、環境溫度為-10~55℃;2、通風、干燥?1、定期檢查干粉是否結塊和動力氣體壓力是否不足;2、一經打開使用,不論是否用完,都必須進行再充裝。充裝時不得變換品種。3、動力氣瓶充裝二氧化碳氣體前,應進行水壓試驗,并標明試驗日期。?

(二)滅火器的外觀檢查:

1、檢查滅火器的鉛封是否完好。滅火器一經開啟即使噴射不多,也必須按規定要求再充裝,充裝后應作密封試驗,并重新鉛封。

2、檢查可見部位防腐層的完好程度。

3、檢查滅火器可見零部位是否完整,有無松動、變形、銹蝕損壞、裝配是否合理。

4、檢查貯存式滅火器的壓力表指針是否在綠色區域,如指針在紅色區域,應查明原因,檢修后重新灌裝。

5、檢查滅火器的噴嘴是否暢通,如有堵塞應及時疏通,檢查干粉滅火器噴嘴的防潮堵是否完好,噴槍零件是否完備。

(三)檢修、滅火劑再充裝:

滅火器的檢修以及再充裝應由經過培訓的專人進行。滅火器經檢修后,其性能要求符合有關標準的規定,并在滅火器的明顯部位貼上(或附上)不易脫落的標記,標明維修或再充裝的日期、維修單位名稱和地址。

(四)滅火器的存放位置:位置固定,有存放箱的許上鎖,未經直接管理責任人審批,不得私自挪動或挪作他用,存放的高度不得過1.5米,一個存放點視情況存放2~5個,覆蓋半徑15~25米。

五、消防栓的管理與維護

(一)室內消防栓的維護保養要求

室內消防栓是建筑物內的一種固定滅火供水設備,它包括消火栓、消火栓箱、箱內水帶、水槍等。室內消火栓應加強平時保養維護,確保隨時好用,具體要求是:

1、?定期檢查消火栓是否完好,有無生銹、漏水現象,接口墊圈是否完整無缺,并進行放水試驗,試驗后及時擦干,在消火栓閥桿上加潤滑油。

2、?定期檢查消火栓箱門、卷盤、水帶、水槍是否損壞,門鎖開啟是否靈活,拉環鉛封、水帶轉盤框架是否完好,發現問題及時更換和修理。

3、?定期檢查消防泵供水系統是否處于自動控制狀態,可采取撳動消火栓箱內的按鈕,看泵是否啟動的辦法檢查,但消防泵房內必須有人,并保持上下聯絡,防止設備損壞。

(二)室外消火栓的維護保養要求:

室外消火栓主要有地上消火栓和地下消火栓兩種。其中最常用的是地上消火栓,它由彎座(直接安裝于供水管網上)、閥座、排水閥、法蘭接管、啟動桿、本體和大小出水口等組成。地上消火栓易損壞,因此要加強平時的保養和維護,具體要求是:

1、?每月或重大節日前,應進行一次全面檢查。

2、?檢查時要放盡管道內銹水,吸干本體內余水或疏通放水閥,排除積水,清除消火栓上沉積的灰塵和污漬,在消火栓軸心上加上潤滑油,大小出口上加上牛油,并根據外表保護需要進行油漆。

3、?消火栓周圍30M內嚴禁堆物,15M內嚴禁停車,嚴禁設欄、設廣告而圍堵消火栓,不能影響消火栓正常使用,不得擅自挪作他用。

4、?消火栓安裝必須符合有關規定,其間距不得大于120M,60M寬的馬路必須雙向設置;消火栓大出口必須朝向馬路,其本體離馬路邊則石一般為0.5-1M;因基礎設施改造需要搬遷、拆除的應報請有關消防機構審批。

5、?消火栓上所有部件必須保持良好,平時應做到無漏水、無銹蝕、開啟方便、操作靈活。

(三)消火栓箱管理:

1、消火栓箱用玻璃門時,須采取加鎖措施,防止水帶、水槍被盜。

2、消火栓箱不得隨意開啟,水帶、水槍除了演練和實戰使用時,任何人無權審批借用或挪用。

六、消防設施的時間檢查規范。

(一)對以下消防設施,應當每日進行檢查:

1、檢查火災報警器的功能是否正常、指示燈有無損壞;

2、檢查消防泵房內的閥門、報警閥組、管道壓力、供電是否正常;

3、檢查疏散通道、安全出口的防火門是否完好,常閉防火門是否處于正常狀態。

(二)對以下消防設施,應當每月進行一次檢查或試驗:

1、進行消防水泵啟動運轉,當消防水泵為自動控制時,應進行模擬自動控制的條件啟動運轉,檢查其運轉是否正常;

2、檢查消防水泵接合器的接口及附件是否完好,有無滲漏、悶蓋是否齊全;

3、檢查屋頂供水水箱的儲水水位和保證消防用水不作他用;

4、檢查消防泵房間的防火門是否完好。

?(三)對以下消防設施,應當每季度進行一次檢查或試驗:

1、檢查火災警報裝置聲光顯示、消防控制設備的控制顯示功能、應急照明、?疏散指示標志等是否有效、是否處于正常狀態。對主、備電源進行自動轉換試驗;

2、進行消防電梯強制停于首層試驗;

3、對水流指示器進行功能試驗,利用末端試水裝置排水,水流指示器應動作,消防控制室應有信號顯示,水力警鈴應發出報警聲,并應啟動消防水泵。對報警閥旁的放水試驗閥進行供水試驗,驗證系統的供水能力;

4、檢查噴頭外觀,發現有不正常的噴頭應及時更換,當噴頭上有異物時應及時清除;

5、檢查室外閥門井中進水閥、屋頂水箱水閥門和管道中的閥門,核實其是否處于正常狀態;

6、檢查與火災報警系統有聯動功能的防火門(包括防火卷簾)能否聯動,檢查設施、設備間的防火門是否完好;

?7、檢查防排煙系統是否處于正常狀態。

(四)對以下消防設施,應當每半年進行一次檢查或試驗:

1、檢查室內消火栓內的設備及報警按鈕、指示燈、報警控制線路功能是否齊全完好,有無故障、生銹、漏水,接口墊圈是否完整無缺。消火栓箱門是否完好無缺,是否能正常開啟;

2、檢查安裝在公共部位的自救逃生器、逃生繩是否正常、是否有效、是否破損;

?3、檢查滅火器的壓力是否達到要求、是否過期失效、是否生銹、是否無法啟用。

(五)對安裝的探測器,應當每年進行一次試驗,并對全部報警控制裝置進行一次試驗;火災探測器投入運行2年后,應每隔3年全部清洗一次,不合格的應當調換。

篇3:物業消防監控中心設備運行管理規定

1.0目的

確保消防監控中心設備處于良好狀態,保證用戶的生命和財產安全。

2.0范圍

適用于**集團大廈的消防系統、保安閉路電視系統、對講電話系統運行管理。

3.0職責

3.1值班保安員負責中心設備的監控管理并做好記錄。

3.2工程部主管負責對中心設備進行綜合管理及監督指導。

3.3當值領班負責對中心設備的運行情況進行監督。

4.0工作程序

4.1各級人員工作程序

4.1.1中心值班保安員

a.中心值班保安員負責中心消防設備24小時運行操作、監控、記錄。顯示火警信號后,于三秒內消音,保留信號,并立即報告領班前往察看,確認信號真偽,發生火災后,通過廣播和警鈴疏散人員并啟動相應滅火設備。

b.當發生故障時,及時通知工程部派人修理。

c.將每班運行情況記錄于《消防中心工作記事簿》,《消防報警聯動系統設備監控運行記錄》。

d.保安員按《消防設施檢查制度》要求,在工程部責任技工配合下,定期對消防系統進行功能檢查并啟動消防泵、加壓泵、恒壓泵、正壓風機、送風機、排風機、排煙機等聯動功能廣播系統,并將試驗結果記錄于各種檢查表格中。

e.每班次打掃房間一次,每月清潔設備一次(由保養單位完成),保持地面、墻壁、設備無積塵、水漬、油漬。

4.1.2技工、高級技工(有承包單位由承包單位負責)。

a.按《消防設備檢查保養計劃表》、《保安閉路電視檢查保養計劃表》要求按時進行中心設備的維修保養或監督外保工作,并做好記錄。

b.負責向工程部主管申報備品、備件的采購計劃。

c.負責編制中控室設備臺賬、設備卡。

4.1.3保安部部長

a.負責中心保安員的紀律管理和素質培養。

b.制定培訓考核計劃定期對中心保安員進行培訓考核,以提高值班人員業務素質。

4.1.4工程部主管

a.負責中心設備的綜合管理,包括技術資料、檔案的收集、保管,負責零星設備配件、材料的采購計劃的編制、外委修理的聯系工作,對維修保養工作進行指導及檢查監督。

b.每年12月制定下年度的各項檢查保養計劃表。消防系統設備、保安閉路電視設備的保養,每季進行一次。并按運行情況制定中修、大修計劃。

4.1.5管理處經理

a.審核修保養記錄表中修、大修計劃。

b.中心各項保養計劃表及維修計劃表。

4.2消防監控中心管理工作程序

4.2.1保安員負責中心每天24小時值班、監控,并嚴格執行交班制度,填好值班記錄。

4.2.2非值班人員嚴禁操作。外來人員進入要經管理處或保安部長批準,禁止無關

人員進入。

4.2.3各控制制柜、顯示屏、信號燈、控制線路等的動作應始終處于良好狀態,各類操作轉換開關應在手動位置。

4.2.4每班應注意檢查各類信號是否正常,并認真記錄,如有異常要立即查清原因。

4.2.5中心出現報警信號后,應立即核實。屬誤報,應消除信號并做好記錄,屬火災報警,應迅速報告保安部長,管理處領導,組織滅火。

4.2.6中心內的一切設備設施、元器件、線路不得隨意更改,如有損壞,要查明原因立即申報上級,經批準后及時更換。

4.2.7室內要保持干凈衛生、通風干爽、設備無灰塵,不準堆放雜物。

4.2.8消防應急器材應齊備良好,室內禁止吸煙。

4.2.9常備應急于電筒及充電或應急照明設備。

4.2.10保持專線報警電話暢通,禁止任何人員作私人用途。

5.0相關記錄

5.1《消防中心工作記事簿》QR/GR-605

5.2《消防報警聯動系統設備異常情況記錄表》QR/GR-611