物業轄區空調設施管理程序

1目的

本程序明確了對物業集中和半集中空調管理實施控制的職責、方法和要求,以確保空調設施技術性能良好,保證大廈正常供冷。

2適用范圍

大廈空調(設施)的運行管理。

3相關標準要素

GB/TI9002-ISO9002,4.9,4.10,4.11,4.13

4相關文件

4.1《物業裝修管理》

4.2《水泵站運行規程》

4.3《冷卻塔運行維護規程》

4.4《安裝工程施工及驗收規范》

5責任

5.1物業管理部負責空調設備(設施)日常運行和維護。

5.2機電工程部是空調設施的技術主管部門,負責空調設施的技術管理和維護運行中的指導及維修后的檢測驗收等技術性工作。

5.3經營部制定空調費用的收取辦法并負責計算每月收費將有關資料交財務部、物業管理部,并向機電部通報。

5.4財務部負責空調費的收取。

6工作程序

6.1日常運行和維護

6.1.1空調機房內機電設備由機電部具體制定設備的技術安全操作規程,并由物業管理部相關管理處空調運行工負責日常的操作、運行、監控、記錄,并應在空調設備(設施)運行時觀察并記錄相關的參數(如電壓、電流、溫度、壓力等),傾聽有無異響,并記錄在《中央空調系統運行記錄》。

6.1.2機電部空調技術主管在物業管理部相關管理處的配合下負責編制空調設備(設施)設備臺帳,設備卡,相關資料除公司檔案室存檔外,管理處應留一份備案。

6.1.3根據氣溫變化,物業管理部相關管理處空調運行工應及時調節空調負荷,以達到節能目的。

6.1.4物業管理部相關管理處負責對空調機房和機組的保潔工作;保持機房地面、墻壁、設備無積塵、水漬、油漬。

6.1.5物業管理部相關管理處應保證機房消防設備、器材完備,保持室內良好照明及通風,門窗開啟靈活無破損。

6.1.6每年隨季節性氣溫變化,根據業主意見調查反饋表或大廈三分之二以上的業主要求,由物業管理部相關管理處在征求機電部意見后決定大廈整體供冷期的開始和結束以及每日空調設備的開、停時機。

6.1.7特殊情況下,若個別用戶需要供冷,可提出書面申請,確認承擔有關運行費用后,經機電部、經營部會簽同意后,由物業管理部相關管理處來實施。

6.1.8空調機房內機電設備由空調運行工負責操作,若無機電部主管或管理處主任的同意,其他人不得擅自操作。

6.1.9非工作人員進入空調機房須經機電部主管或物業管理部相關管理處主任批準后,由空調維修工陪同,方能進入。

6.2維修保養

6.2.1機電部每年12月份制定訂下一年度《空調設施檢修保養計劃表》,按運行情況制訂中修、大修改造計劃并負責組織實施。

6.2.2物業管理部相關管理處依據《空調設施檢修保養計劃表》,按時按各空調保養記錄表(7.3-7.7)要求進行維修保養。

6.2.3空調設備日常運行保養維護所需材料由物業管理部相關管理處按材料采購申報領用程序執行。

6.2.4空調設施專項改造所需的配件、材料和對外委托施工等事項,由機電部技術主管提出計劃和建議,機電工程部經理審核,總經理批準,按照《材料采購控制》和《分承包方控制》文件規定實施。

6.3新增、改造和異常情況處理

6.3.1物業管理部相關管理處負責接受用戶新增或改造供冷設備的申請。

6.3.2機電部負責審查用戶新增或改造供冷設備的圖紙和文件說明,用戶應填寫《空調安裝審批表》并得到審批合格后方可施工;且驗收合格后方可投入使用。

6.3.3運行中若出現異常情況,管理處操作人員應立即停機,仔細檢查,排除故障后方可重新開機。若故障嚴重時,無法排除或難以確定故障范圍和程度,立即通知機電部空調技術主管及時到位處理,同時通知管理處負責人立即到現場協助。

6.3.4因工程維修等原因停機,應由空調維修工填寫《空調停機通知單》,經機電部主管及管理處主任批準后,由大廈管理處提前24小時通知用戶。因突發事件停機,應在1小時內聯系有關部門處理,并在恢復供冷后24小時內向用戶作出解釋。

6.4物業空調設施運行狀況和維修效果的檢查和檢測

6.4.1機電部技術主管每月詳閱運行、維修記錄,作出運行維修狀況評價,填《空調運行、維修月報表》。

6.4.2大中修、年度保養、重大項目維修完成后,機電部技術主管負責組織、做檢查測試,填入《設備登記表》。

6.5計量收費

6.5.1物業管理部相關管理處在每月的1-5日抄生活(辦公)區業主相關的空調水電表報經營部。

6.5.2經營部負責統計各用戶的空調費用,并打印出票據交財務部。

6.5.3經營部每月把各大廈的總表(冷卻水、冷凍水及電的總表)及平均度數和平均費用等數據交機電部。

6.5.4財務部負責按經營部提交的票據收取用戶費用。

7記錄

7.1《空調安裝審批表》

7.2《空調設施檢修保養計劃表》

7.3《空調設備定期維修保養與檢查記錄》

7.4《吊頂式風柜定期維修保養與檢查記錄》

7.5《風機盤管定期維修保養與檢查記錄》

7.6《水冷柜機定期維修保養與檢查記錄》

7.7《空調水泵定期維修保養與檢查記錄》

7.8《中央空調系統運行記錄》

7.9《空調停機通知單》

7.10《空調運行、維修月報表》

7.11《設備登記表》

7.12《大廈用戶單獨申請空調運行審批表》

篇2:空調安裝現場管理規定

為了確保公司各項工作順利進行,按期保質保量的完成工程任務,同時現場工作狀況也是展現公司形象的窗口,現特制定本管理辦法,所有職工須共同遵守、切實執行。

一、所有施工人員必須遵守本公司制定的一切規章制度,聽從公司管理人員的指揮和安排,配合業主單位、工程監理、安全檢查、工程質量監督等部門的指導和檢查;

二、所有人員進場前,必須進行安全教育,要求現場所有施工人員必須做到安全條款施工,做到文明文明施工、安全生產,嚴禁在施工現場吸煙,嚴禁在施工過程中打鬧,禁止酒后施工作業;

三、所有人員要對現場設備、設施產品、成品注意保護,對施工人員進行工作進度計劃安排,目標要求,技術交底;

四、進場施工前,必須認真審閱所有設計圖紙、技術規范以及服務內容,并組織進行現場實地勘察,并與相關負責人明確現場可能存在的問題,復核現場實際所需材料清單,合理計劃安排施工進度,提出采購需求;

五、施工過程中,嚴格按照安全操作程序使用工具,禁止一切違章操作,嚴禁在無任何安全保護條件下,進行高空作業,特殊工種須持證上崗;

六、嚴格按照設計規范、施工規范要求完成每道施工工序,切勿隨意更改設計施工方案,確保每道施工工序質量,如確需有變更需求,必須經公司設計師同意確認、項目負責人審核確認方可變更,施工完成后,項目責任人必須親自檢查是否達到要求,并作好記錄;

七、保證施工現場的整潔有序,現場設備、材料、配件等必須根據現場情況妥善管理以確保其安全,必須按施工順序歸類擺放,便于作業;

八、施工過程中,現場管理人員,必須每日檢查、提醒、監督、重視安全施工,及時排除安全隱患,施工操作者必須按相關安全規定條例執行,不得有誤,每日施工收工時,必須清理現場,清點相關工具設備配件,材料,作好下次施工準備;

九、各施工組嚴格把控材料使用,現場按照設計要求完成施工后,剩余材料必須全部收集整理送回公司交于倉庫管理;

十、各施工班組必須嚴格把控現場施工質量和施工進度,嚴格按照公司設計施工規范要求進行施工,如因施工過程中出現的不規范、不合理施工照成的問題須及時跟進處理,因此而涉及到的材料、人工等費用由原施工班組自行承擔負責;

十一、各施工班組長必須及時對所負責的施工項目進行材料、設備、資料的收集整理,統一交公司資料處歸檔保存。

篇3:某寫字樓空調機房管理規定

(1)空調機房平時應上鎖,鑰匙由空調工保管,未經許可,禁止非工作人員入內。

(2)保持機房內良好的通風和照明。

(3)空調機運行時,值班人員應按時巡查,檢查各項運行參數、狀態是否正常,如有異常,應及時掉正處理,并作好記錄。

(4)定期清洗系統的過濾網和過濾器,保證送風管道和水管道的通暢。

(5)每周對主、副機進行一次全面檢查保養,確保機組的良好運行。