中央空調管理程序(流程)

一、中央空調操作規程

(一)中央空調機房是重要設備機房,為保證中央空調系統安全、正常運行,必須嚴格遵照操作規程進行操作。

(二)嚴格遵守《中央空調機組操作手冊》要求,保證安全運行。

(三)掌握中央空調系統各主要設備及管路系統的工作原理、構造和實際運行狀況,在規定時期內巡視檢查各運行參數是否在規定范圍內,作好運行記錄,保證數據準確無誤。

(四)發現異常情況以及設備故障應迅速查明原因,正確處理,及時報告有關領導和部門,認真作好記錄(內容應包括異常情況或故障的現象、過程、原由及處理方法、結果)。嚴格遵守設備檢修記錄歸案制度。

(五)及時掌握外界環境溫度和內部各部分空調負荷需求,合理調整機組、水泵等投入的數量及有關參數,在保證安全生產和用戶需求前提下,做到經濟運行。

(六)空調機組開啟前的操作

1.首先檢查所有電源(泵、風機、主機)處于正常狀態,開關使用靈活、電壓、電流恒定。

2.開啟欲啟動之機組冷卻水進出閥門,開啟欲啟動之機組冷卻塔閥門,手動或自動啟動冷卻塔風扇,手動或自動啟動冷卻泵。

3.開啟欲啟動之機組冷凍水進出水閥門,手動或自動啟動冷凍泵。

4.在上述步驟完成后,檢查機組狀態是否滿足開機條件,確認無誤后按照《中央空調機組操作手冊》啟動機組。

(七)停機操作在空調機組停機5-15分鐘后,按上述步驟反向操作。

二、空調運行日常巡視工作規定

系統項目檢查內容時間

空調機房1、空調機組

2、水泵、電機

3、閥門及管路

4、壓力表、溫度計

5、控制柜電氣裝置1、檢查并記錄有關運行參數(溫度、壓力、電流等)

2、有無不正常之聲響、振動及溫升。

3、有無跑冒滴漏現象。

4、指示是否正確。

控制系統信號指示是否正確,開關狀態是否正確。每2小時一次

空調末端裝置1、風機盤管、新風機組、空調器

2、電磁閥、溫控器

3、閥門

4、管路保溫

5、自動排氣閥

6、冷凝水系統

7、控制柜電氣裝置1、檢查有無異響,有無不正常振動,過濾網是否臟堵

2、開啟是否靈活,溫度控制是否準確

3、開啟是否靈活,有無跑冒滴漏現象

4、保溫材料是否損壞

5、排氣是否正常,有無跑冒滴漏現象

6、有無堵塞,滴漏

7、控制系統信號指示是否正確,開關狀態是否正確。每天一次

冷卻塔1、電機、風扇、皮帶

2、布水器

3、填料

4、浮球閥

5、集水盤,濾網

6、控制柜電氣裝置

7、冷卻塔主體1、有無不正常聲響、振蕩;皮帶是否過松打滑

2、有無損壞、掉落

3、有無損壞、有無堵塞

4、位置是否正確、有無損壞

5、是否臟壞

6、控制系統信號指示是否正確,開關狀態是否正確。

7、有無跑冒滴漏現象每天二次

三、電動離心泵的運行操作

(一)啟動前的檢查與準備

1.檢查水泵進水閥門應打開,水泵出水閥門應全關。

2.水泵出口壓力表應完好,指針指示"0"位,開啟(旋塞)。

3.檢查電動機及水泵軸承,應有足夠潤滑油。

4.檢查電動機接地線是否完好,如該泵停用已超過半年,則在啟動前應通知電工做絕緣檢查。

5.用手搬動靠背輪(聯軸器),應能輕快轉動,無摩擦及異聲。

6.啟動前應開啟冷卻水閥門,檢查冷卻水是否暢通。

7.檢查填料箱壓蓋,應松緊適度,不偏不斜,不與軸接觸。

8.檢查地腳螺絲是否牢固無松動。

(二)起動

1.合上開關,起動水泵,注意電流表,當空載電流正常,無異聲、振動,而且水泵出水口壓力正常后,開啟出口閥門。

2.注意補水泵出口壓力應穩定。

3.注意熱水系統的循環水泵工作參數是否正常,如果壓力低,可用補水泵向系統內補水。

(三)正常運行的維護工作

1.按巡回檢查制的內容檢查水泵及電動機,應無異聲和振動,軸承潤滑良好,軸承處溫度不應超過70℃。

2.注意各表指示穩定在正常工作范圍內。

3.水泵進、出口壓力正常穩定。

4.備用泵應處于隨時可以投入使用的狀態,每班應檢查一次。

(四)正常停用

1.關閉水泵出口閥門。

2.按停泵按扭停止電動機運轉。

3.關閉冷卻水閥門。

四、空調運行操作程序

(一)起動前的檢查

1.各軸承的潤滑油應充足,加油設備應齊全,冷卻水管應暢通,軸承箱不漏油,防護設備齊全良好。

2.電動機地腳螺絲無松動,接地線可靠。

3.風量調節器開關靈活好用,遠距離操作機構齊全,動作靈活。

(二)起動與運行

1.風機啟動前,一般將調節閥調到閉合的位置。

2.按啟動按鈕,啟動后達到正常轉數時,再逐漸開大調節閥,直至規定負荷為止。

3.運行過程中,軸承溫升不高于40℃,表面溫度不高于80℃。

4.運行過程中,注意檢查有無異聲和振動。

(三)風機的緊急停機

1.運行中,風機有劇烈的噪聲,必須緊急停機。

2.運行中,軸承溫度劇烈上升,必須緊急停機。

3.運行中,風機發生劇烈的振動和有撞擊的現象時,必須緊急停機。

五、壓力表的維護與沖洗

(一)壓力表的使用維護:運行中,壓力表的表管和旋塞均不應泄漏,壓力表每周要沖洗一次,要保持壓力表表面清潔,(在校表時應把工作壓力用紅線標在刻度盤上)使表針指示清晰可見

。發現壓力表有異常變化,應及時查明原因。在更換壓力表時,必須使用經過檢驗,并有鉛封的壓力表,使用壓力表每半年必須校驗一次。

(二)沖洗壓力表步驟:

1.關閉壓力表的三通旋塞。

2.開啟壓力表放水閥門沖洗兩分鐘。

3.關閉放水閥門。

4.停留三分鐘后開啟壓力表三通旋塞,壓力表投入運行。

六、安全閥的使用與維護

(一)熱水機組正式運行之前,要先校對安全閥。

(二)安全閥的裝置,零件必須齊全良好。

1.彈簧式安全閥要有提升手把和防止隨意擰動調整螺絲的裝置。

2.杠桿式安全閥要有防止重錘自行移動的裝置和限制杠桿越出的導架。

3.運行中,未經主管人員的批準,嚴禁調整安全閥。

4.安全閥的維護

(1)須定期做手動或自動排氣試驗,操作時防止燙傷,應輕拉、輕放;

(2)如果發現安全閥嚴重泄漏,應停機檢修;

(3)嚴禁將彈簧擰死或在杠桿上加壓重物。

七、運行中臨時停機

因工程維修等原因臨時停機,經工程主管、管理處經理批準后,由管理處提前24小時通知用戶。因突發事件停機,應立即聯絡有關部門經理,并向用戶作出解釋。

八、維護保養

(一)新風柜

1.月保養

(1)清洗空氣過濾器1-2次;

(2)更換破損過濾網;

(3)檢查出風口避震喉,如有破損則更換。

2.季保養

(1)給風機軸承加黃油。加油時,用手動油槍加油,直到密封圈四周有小油珠出現;

(2)檢查皮帶松緊情況,若皮帶緊但仍出現打滑現象,可將皮帶擦凈。

3.年度保養

(1)檢查軸承是否良好,若磨損嚴重,則進行更換;

(2)檢查機殼及附屬設備的油漆是否剝落或腐蝕,若出現損壞,則應用優質防銹漆重新油漆;

(3)清洗風機葉輪和軸,若軸上有銹斑,則可用砂皮將其磨光;

(4)檢查接水盤中有無淤泥或其他外來物,若有應清除,以保證排水暢通;

(5)檢查附屬閥門(包括風閥)是否正常工作,如有損壞,則更換;

(6)檢查管系是否漏氣、漏水;

(7)清洗翅片,折卸外殼后,用水槍將清洗藥水噴入翅片間,浸潤數分鐘,再用清水沖洗干凈;

(8).檢查電機絕緣電阻、相間及相地間都應不大于0.5歐姆。

(二)冷卻水泵

1.月保養

(1)清洗擾流板,散熱膠片上的外來雜物;

(2)清理灑水轉頭,灑水喉管處的污垢及藻類,以保證出水流暢;

(3)開啟水盆之排水閥門,清理水盆,隔入網及入風網外的污垢、泥塵;

(4)檢查皮帶運行狀況,若出現松動打滑,則應折下皮帶,清潔皮帶與皮帶輪之間接觸面;若皮帶變形、磨損嚴重或斷裂,則應更換新皮帶。

2.半年保養

(1)檢查電機、減速器及分扇聯接器上的螺絲及銷子是否堅固;

(2)更換齒輪箱減速器內的潤滑油;

(3)更換電機、風扇聯接器內的潤滑油;

(4)檢查水盆、灑水系統是否漏水;

(5)檢查浮球閥及其他閥門的工作是否正常。

3.全年保養

(1)清洗玻璃纖維外殼;

(2)折卸并全面清洗,檢查齒輪箱減速器及聯接器,更換磨損嚴重的軸承;

(三)風冷冷水機組

1.月保養

(1)清潔機器外殼,清除進風口附近的雜物;

(2)打掃儀表盤,避免塵土雜物影響控制電路;

(3)檢查溫度計、壓力表工作是否正常。

2.年度保養

(1)檢查機組外殼,對油漆剝落或腐蝕處,應重新刷防銹漆;

(2)應加以更換清洗翅片,保證翅片間通道通暢,無障礙物;

(3).清洗風扇葉片,確保處出風效率;

(4)檢查風扇電機軸承,若磨損嚴重,應加以更換;

(5)更換風扇電機潤滑油;

(6)檢查壓縮機油位,對于缺油者補充潤滑油;

(7)檢查機組內的制冷劑充灌量,視需要給予補充;

(8)檢查控制機構的各設定值,對不合適者,加以重新設定;

(9)檢查系統保溫,對破損處應重新處理;

(10)檢查各閥門工作情況(包括水流開關),確保處于良好狀態。

(四)水冷冷水機組

1.月保養

(1)擦拭機身外殼,保持機身干凈整潔;

(2)檢查各儀表工作狀況是否正常,停機時對控制板及控制箱進行除塵;

(3)檢查溫度計、壓力表工作是否正常。

2.年度保養

(1)更換潤滑油及油過濾器;

(2)檢查所有控制及安全裝置的設置及運行是否正常;

(3)檢查是否出現制冷劑泄漏;

(4).檢查啟動接觸器的磨損情況,需要時更換新的;

(5)檢查電機繞阻的絕緣;

(6)清洗冷凝器銅管內壁;

(7)清洗蒸發器銅管內壁;

(8)檢查管系是否漏水,各閥門運轉是否正常,水流開關工作是否正常;

(9)檢查保溫層完好度。

(五)離心式清水泵

1.月保養

(1)檢查盤根是否漏水,若磨損嚴重,應更換;

(2)給軸承加油;

(3)給聯軸器加油;

(4)檢查地腳螺栓及主要連接螺栓是否有松動現象;

(5)清潔電機、水泵外殼;

(6)檢查壓力表工作是否正常。

2.年度保養

(1)檢查水泵、電機軸承、軸套等運動部件磨損情況,若磨損嚴重,則應更換;

(2)檢查密封件的密封情況,更換密封效果差的部件;

(3)檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況,清潔泵葉、泵殼的內外表面;

(4)校對軸線,檢查鍵磨損情況

,若磨損嚴重,應于以更換;

(5)檢查電機繞阻的絕緣;

(6)檢查管系是否漏水,各閥門是否工作正常;

(7)給控制系統除塵,檢查電路動作的可靠性。

篇2:幼兒園中央空調使用管理制度

幼兒園中央空調使用管理制度

一、只有有幼兒在園時才可以使用中央空調。

二、室內溫度低于20℃開啟制熱功能,使室溫達到23℃

三、室內溫度高于28℃開啟制冷功能,使室溫達到26℃。孩子睡覺前要調整好室內溫度,在熟睡后不要開啟制冷功能。

四、在雨天要開啟空調除濕功能,保證室內正常濕度。

五、孩子出汗后不可以直接進入制冷的室內,要等無汗后進入房間。

篇3:商業物業中央空調管理要求

商業物業中央空調管理問題

商業物業包括各類商業廣場及SHOPPINGMALL等,由于商業物業公共設施配套齊全,每年公共設施能源費的消耗大都在數百萬元乃至數千萬元不等。中央空調系統作為公共設施中的一個重要組成部分,運行期間水電費的消耗頗巨,控制其運行成本,并有效地處理實際管理中遇到的各類問題,是商業物業管理工作中的一項不可或缺的重要環節,特別是對多產權、多業態的商業物業而言,尤為突出。

筆者根據對江蘇省首家SHOPPINGMALL四年多的管理實踐,對中央空調運行成本及相關管理工作在此做一初探。

一、中央空調運行費用

中央空調系統,由于管道多,覆蓋面積大,運行成本亦較高。在對商業物業的中央空調系統運行成本進行估算時,應主要考慮以上因素:

1、用電成本(P1、K1、P2)

主機(P1、K1)

根據商業物業所配備的空調主機數量、用電功率、營運時間、使用周期、用電價格等,對一年中夏冬二季的運行成本進行計算,然后按一年12個月進行平均,得出每個月的平均電費P1。

在實際操作過程中,由于主機并非滿負荷運行,故根據具體情況,在計算中要考慮其負荷系數K1,K1≈0.6~0.9。

輔機(P2)

此處主要指中央空調系統中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機組、各類風機盤管等?？筛鶕嶋H不同的類型、數量和功率,進行估算。需注意的是因季節的不同,在制冷和供暖時,輔機的數量和類型亦有所不同。

2、用水成本(P3)

中央空調管道內的循環用水,開放式冷卻塔的日常消耗用水,應根據空調供應期間的實際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進行考慮。

3、用汽成本(P4)

對于以蒸汽為能源的溴化鋰機組,除考慮空調系統的用電成本外,還要考慮用汽費用。根據每臺主機每小時耗汽量、每天運行時間、蒸汽單價、每年空調運行的天數等,計算出每月的平均蒸汽費用。

4、管道損耗(K2)

冷暖氣在中央空調管道輸送過程中,因氣流的紊流損耗,管壁損失等所產生的管道損耗,以管道損耗系數K2表示,K2≈1.02~1.05。

5、預溫損耗(K3)

因管道內外溫度差異,冷暖氣在輸送過程中,在管道內要經過一段時間的預熱或預冷后,才能達到一定的出口溫度,故冷暖氣在傳輸過程中的能量損失,可用預溫損耗系數K3表示,K3≈1.05~1.08。

夏季預溫時間隨管道長短不同而有所變化,通常在40分鐘左右,冬季預溫時間較夏季短。

6、變損線損(K4)

廣場內電能的變壓器損耗和線路損耗應由所有用戶共同承擔,變損線損約占供電量的1%~3%,作為中央空調系統,該項損耗可在其用電成本中,取變損系數K4≈1.01~1.03加以考慮。

7、電價差異(K5、K6)

在估算上述用電成本中,注意各地動力用電和照明用電的電價差異,動力用電比照明用電通常約低15%左右,故應根據各地實際電價對之進行計算。

另外,白天用電高峰時期與夜間低谷時期電價也不同,在計算中,應根據用電的不同時間段加以區分,在此白天和夜間的電價分別以K5、K6表示。

8、周期變化

由于一年中空調的使用周期主要集中在冬夏二季,同時冬夏季空調供應的時間和耗能量亦有區別。長江中下游地區,通常一年中除三、四月份和十一月份不開空調外,其他月份每月耗能量均不同,因此計算中央空調運行成本時,在考慮到全年各種氣溫的變化因素后,按月均價格向業主收取費用較為合適。

9、成本匯總(P)

以P表示空調運行總成本,則考慮到上述各種因素后空調系統運行成本可表示如下:

P=K2K3K4(K5+K6)?(K1P1+K1P2+P3+P4)(1)

二、季節和溫度變化的影響

在長江中下游地區(其他地區可根據當地實際情況進行修正),夏季空調供應時間平均為五個多月,冬季約四個多月,根據總建筑面積達7萬m2的揚州時代廣場四年來的實際統計資料,如果將全年空調供應成本的平均價格定為單位1,則全年不同月份,不同季節空調所耗費用的不同比例詳見圖1。

由圖1可見,中央空調的能源耗費高峰在夏季六至九月,其最高成本約為平均成本的178%,且整個空調系統的運行成本下半年的支出大于上半年。

三、公攤空調費

對于單一產權的商業物業,無須區分自用空調和公攤空調的費用,但對于多產權多業態的商業廣場而言,計算公攤空調費用則是一項不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業主自用部位和敞開的公共部分設有隔墻,但由于冷暖氣的流動和熱量的交換,自用部位和公共空間的空調溫度很快就會達到均衡。因此空調使用成本與空間容積大小成正比,故根據業主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高,分別計算其容積,由此確定公共部位的容積(含室內中庭、公共用房等)占商業物業室內總容積的比例,并由此初步確定公攤空調費的大小。此處系用容積比例法,對公攤空調費用的估算作一探討。

1、氣體的不均勻影響

由于冷暖空氣性質的差異,存有暖升冷降的情況,同時由于公共部位如中庭等處,空間較大,溫度難以均衡,故存在溫度的不均勻性,因此在計算公共部位冷暖氣容積時,應考慮氣體的不均勻性影響,此處以影響系數K表示:K≈0.75~0.95。

2、計算步驟

①首先依據施工竣工圖,并根據商業物業室內享用空調的各部位的使用面積和層高逐一進行實地測量,對存有變化之處,做好記錄,對實際容積進行修正,作為數字統計的基礎。

②把修正過的實際數據填入表1中。

③業主自用和公攤空調費估算

a、業主自用空調費用成本A(元/m2)=〔p/(∑S+∑F)〕×〔∑V/(∑V+K*∑G)〕(2)

b、物業公攤空調費用成本B(元/m2)=〔p/(∑S+∑F)〕-A(3)

④使用實例

時代廣場五樓由某娛樂公司經營,根據行業特點,開發商按合同未為其在室內安裝和配備中央空調設施,故室內空調全由業主另行安裝,室內空調費用亦由業主自行承擔。而對于公攤空調費用問題,業主認為應該交,但要求管理公司作出合理的收費依據,在我們將上述計算過程向業主交待并進行審核后,業主愉快接受了該項費用。

四、延時空調費

延時空調費指在正常的營業時間之外,按部分業主或使用人的要求,另外開啟空調系統所產生的費用。

延時空調費在多產權多業態的商業物業內,使用較為頻繁,如揚州時代

廣場因業態多,經營主題不同,在商場打烊后繼續使用中央空調至凌晨的商家不少,也有清晨即需供應空調的商家。

延時空調費的計算,除根據實際開機時間的長短,按第一部分所述內容逐一計算空調成本外,還需考慮加班人員的加班費用,即管理公司的加班成本。然后根據申請使用延時空調的業主的數量和實際享用空調的室內面積之和,計算延時空調費成本,由申請供應延時空調的業主或商戶共同承擔。由于單獨開機成本較高,如果業主較少或使用面積不大,則費用相對較高。

五、小結

根據四年多的工作實踐,對商業物業中央空調管理工作的幾個問題,小結如下:

1、對于單一產權的商業物業而言,計算中央空調的運行成本和收費標準,是一項重要的基礎性工作,由于商業物業面積大,能源費用運行成本高,如對成本估算不足或對收費標準制定有誤,則對整個財務收支平衡會帶來顛覆性的嚴重后果,故應引起各級管理人員高度重視。

2、對于多產權,多業態的商業物業而言,由于業主眾多,各業態經營時間差異較大,且業主入住的前期硬件條件又各有不同,故計算業主或商家的自用和公攤空調費用,是理順收費工作的一個不可或缺的重要工作。

3、在多業態的商業物業中,延時空調費的出現是一種常見的情況,由于前期建設和后期招商的變化,以及不同業態對中央空調的需求不同,導致空調運行成本增加,也增加了業主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設計并定位引進商家,或是在商家入駐后,根據具體情況對空調系統進行局部改造。從節省能源的角度計,應盡量避免長期延時使用空調。

4、中央空調費的支出,在一年中起伏較大,夏季達到高峰,下半年的該項支出比上半年約增加30%~50%,為便于搞好成本控制和收費工作,在全年應按月均價收費,年終決算。

顧客是業主的上帝,公共部位的空調是供顧客享用,其成本則由業主共攤,此點業主已達成共識。公攤空調的近似計算方法有多種,本文所提出的容積比例法只是其中一種,僅供參考。在收取公攤空調費的過程中,應根據不同業態和不同商家的實際情況和具體問題,分別進行核算。同時,在商業物業內,由于中央空調在使用過程中,存有多種損耗,因此個別商家如在室內安裝空調計量儀,并根據表計數量單獨繳納空調使用費是不合適的,整個廣場應統一計算,按比例共攤,否則加大了其他業主的公攤成本。