項目編制可行性研究報告--作業指導書

1.作業目的

項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發土地前最重要的技術性工作之一,是投資者進行投資決策的主要依據。在土地使用權正式獲取后,項目開發者還需進行更為詳盡的深度可行性研究,為隨后的項目方案設計提供依據。過去計劃經濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現,然而在現時市場經濟條件下,項目可行性研究報告必須真正體現市場的趨勢,遵循市場規律,反映市場現實,為項目的投資尋找到真正的可行之路。

2.作業要求

為保證可行性研究報告的質量,應切實作好編制前的準備工作,占有充分信息資料,進行科學分析比選論證,做到編制依據可靠、結構內容完整、文本格式規范、附表附件齊全。報告的表述形式盡可能數字化、圖表化,報告深度能滿足投資決策和編制初步設計方案的需要。

3.主管崗位總經濟師:組建工作小組,批準工作計劃,組織優化和修改報告,審定報告。

協管崗位總建筑師,總工程師,總會計師:審閱相關專業的章節,提出優化修改意見,協助總經濟師把關。

主辦崗位營銷策劃:制訂工作計劃,分配任務,匯總編輯,優化修改督辦。

協辦崗位:工作小組成員:按各自的專業或專長分頭進行調查研究和編寫報告章節,并根據總經濟師的意見優化修改。

4.緊前工作條件

初步可行性研究:已進行市場調研和現場調查,已取得相關土地技術指標;

深度可行性研究:已獲得土地使用權,已有明確的地區控制性詳規和相關的經濟技術指標。

5.作業描述

5.1總經濟師組建工作小組,成員主要來自公司內部各業務部門,并基本固定。有特殊要求的可聘請社會專業人員參加。

5.2本主辦崗位制訂工作計劃,明確可行性研究工作的范圍,重點,深度,報告提綱,章節分工,進度安排,費用預算等。工作計劃報總經濟師批準后,布置安排落實。

5.3各成員按照專業分工調查研究收集資料,必要時再次進行實地調查和市場調查。

5.4小組集體討論,議題為:

5.4.1市場研究。包括分析市場信息,市場動態和政策導向等。

5.4.2項目分析和項目建議。對項目本體進行研判,分析項目優劣勢,并進行項目的市場預測;提出項目的建設規模、產品定位、規劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等,方案經比較論證優化后,提出推薦方案。

5.4.3經濟技術評價。對推薦方案進行財務評價及風險分析,以判別項目的經濟可行性和抗風險能力。當有關評價指標結論不足以支持項目方案成立時,可對原設計方案進行調整或重新設計。

5.5編寫研究報告。經過技術經濟論證和優化之后,各成員分工編寫章節,由本主辦崗位協調綜合匯總,編制報告初稿。經總經濟師批閱意見后,修改完善,形成正式報告。

5.6初步可行性研究報告內容:

5.6.1市場分析

5.6.1.1整體市場分析

全市及各主要分區的市場總供應量和總需求量;

全市及各主要分區項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。

5.6.1.2細分市場分析

物業類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積;

總戶數、戶型及面積、樓高、售價/租金;

開工時間、預計竣工時間;

投資商/開發商、承建商、規劃建筑設計公司、租售代理公司、廣告公司。

5.6.2法規政策分析

開發建設法規、專業服務法規;

規劃設計導向,城市建設信息;

其他經濟信息及政策指引。

5.6.3項目分析

5.6.3.1項目基本情況

地塊位置、四至、規劃指標(總占地面積、建設用地面積、總建筑面積、用地性質、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數、主要出入口等)。

5.6.3.2項目周邊情況

主要道路、景觀(河流、山巒、人文建筑、旅游景點等)、配套設施情況(商業、娛樂、教育、醫療、公交、郵電、銀行等)。

5.6.3.3項目優劣勢分析(SWOT分析)

項目競爭情況(現時/潛在競爭對手)、優勢(S)、劣勢(W)、威脅(O)、機會(T)。

5.6.3.4項目發展前景預測

市場前景、價格走勢、項目切入點等。

5.6.4項目開發建議與評價

5.6.4.1項目主要定位

市場定位(市場形象、主題品牌);

客戶定位(主要客戶對象);

價格定位(均價、最低價、最高價)。

5.6.5項目開發規模和產品類型

整體開發/分期開發、產品類型(商業/居住/辦公/其他)。

5.6.6項目規劃及建筑構想

建筑風格、建筑棟數、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積;

小區總體規劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設施。

5.6.7項目開發進度

總體進度要求、分階段進度要求。

5.6.8項目財務分析

建筑總成本、市場總價值(銷售收入、租賃經營價值)、凈利潤、項目凈現值、成本利潤率、投資收益率、財務內部收益率、投資回收期等。

5.6.9項目風險分析與敏感性分析

風險分析、主要指標的敏感性分析。

5.6.10項目研究結論和建議。

5.6.11附件(包括附圖和附表)。

5.7深度可行性研究報告內容:

5.7.1總論

項目開發背景,建設規模與目標,預計的項目總投入及效益情況等主要技術經濟指標。

5.7.2項目區位分析

項目地形、地貌、地質條件,周邊建筑物與環境條件,城市規劃或區域性規劃要求,交通條件,公共配套設施等。

5.7.3產品供需分析

市場現狀調查,市場供求預測和價格預測,風險分析。

5.7.4建筑方案選擇

建筑設計指導思想與原則,項目總體規劃方案,建筑方案比選。

5.7.5項目實施進度

建設工期,實施進度表(或

橫線圖)。

5.7.6投資估算與資金籌措

建設總投資估算,資本金籌措,債務資金籌措,融資方案分析。

5.7.7財務評價

財務評價基礎數據與參數選取,銷售收入與成本費用估算,財務評價指標,盈利能力分析,償債能力分析,不確定性分析,財務評價結論。

5.7.8風險分析

項目主要風險識別,風險程度分析,防范風險對策。

5.7.9結論與建議

5.7.10附表

投資估算表,項目投入資金估算匯總表,主要單項工程投資估算表,分年度投資計劃表;財務評價報表(包括營業收入及營業稅金估算表,總成本費用估算表,財務現金流量表,利潤及利潤分配表,借款償還計劃表)。

5.7.11附圖

片區控制性詳規,宗地圖,管線圖,總平面方案等。

5.7.12附件

土地出讓合同、項目建議書(或初步可行性研究報告)的批復文件、規劃管理部門對規劃方案的批復文件。

篇2:編制企業管理制度呢

如何編制企業管理制度呢

凡有企業必有管理制度,篇幅不一,多者洋洋萬言,少者僅有薄薄幾頁,但是它們都在不同程度地發揮著作用。多者的優點在于規定了所有的人做何事及所有的事如何做,可謂是面面俱到,管理有序;缺點在于增加了管理成本。少者的優點在于簡明扼要,運行成本較低;缺點在于規定的面較窄,例外情形較多,經常出現一事一議現象,不便于控制。那么企業到底需要什么樣的管理制度如何編制企業管理制度呢

一、管理制度的編制原則

服從于組織結構和規模的原則、簡明化原則、系統化原則、鎖鏈化原則、一般和特殊相結合原則。

二、管理制度的編制要點

管理制度的編制以做事為主線,以各部門、科室、班組、員工為點,以崗位責任制(包含崗位工作指引)、標準作業書、操作規程、技術標準和管理辦法等為枝干構成一個平面,結合五大部門和總則構成立體化的篇章。要站在公司和部門的角度來看問題,注意把握以下幾點:

表

篇3:工程部崗位編制

工程部崗位編制

在選擇合理的工程部組織結構類型之后,應根據工程部的管理目標和管理任務進行定編定崗。崗位編制主要是在組織結構框架內進行崗位設置和人員配置,以適當的人員充實組織結構所規定的崗位,從而保證工程部的正常運行。崗位和工作人員的數量在一定時期內相對穩定,卻隨著整個酒店經營范圍的擴大和業務量的增加,以及工程部自身管理效率和協同作用的提高而不斷增加,因此,崗位編制從長遠來看也是一個持續改進的動態調整過程。

根據管理學理論和我國酒店業的實踐總結,在崗位編制中應遵循以下有關管理幅度、管理層次和人員總量控制等普遍性規律。

(一)管理幅度

在管理活動中,管理者受認識和情報處理能力的制約,其能夠有效協調的人數有一個客觀的限度,即管理幅度。在我國酒店工程管理活動中,一般認為最佳的管理幅度為7~11人。對于以計劃管理和班組間協調為主的中層管理者來說,管理幅度相對較窄,一般為7~9人;對于以操作管理和作業指導為主的基層管理者來說,管理幅度相對較寬,一般為9~11人。如果管理幅度過窄或過寬,就會造成人力資源浪費或管理混亂等不良后果。

(二)管理層次

管理幅度的有限性必然帶來管理層次問題。管理層次是指由幾個人或職務組成一個小團體,而這個小團體又歸屬于另外一個更大的部門,如此不斷遞進,便形成管理層次,亦稱組織層次。管理幅度擴大,會減少管理層次;管理幅度縮小,則會增加管理層次。目前,國內外酒店工程部一般采取部門經理――主管――領班三個管理層次,人數較少的工程部采取部門經理――領班兩個管理層次的情況也很常見。管理層次的選擇以有利于提高工程部運行效率為基本原則。

(三)人員總量控制

工程部人員的總量應符合組織結構有效運行的要求,在工作系統分析的基礎上進行確定。首先,要明確工程部各個崗位及其工作內容或任務范圍。之后,要提出這些崗位對具體人員的素質與技能要求。抽樣調查表明,我國國內酒店工程部人數大約相當于酒店客房總數的7%~42%。該指標范圍顯然過于寬泛,根據筆者對酒店工程管理的研究與咨詢實踐,我們認為工程部總人數以占酒店員工總人數的10%~15%左右為宜。

在酒店經營的實踐中,工程部人數要根據具體酒店的檔次、功能、設施設備的分散程度以及設施設備的現代化程度來確定。在一般情況下,高星級酒店、度假與商務酒店、設施分散布局或現代化程度低的酒店,需要配置更多數量的工程技術人員;而低星級酒店、機場酒店與汽車旅館、設施設備集中布局或現代化程度較高的酒店,則需要較少數量的工程技術人員。

具體到酒店工程部內部來說,通過應用高新技術和設備,改進和完善管理與操作程序,強化對技術人員的專業培訓和交叉培訓,可以有效提高內部生產率,從而大幅度減少本部門員工的數量。