安永地產(chǎn)投融資決策制度

1.投資流程:

房地產(chǎn)投資是一項有序、科學(xué)的投資經(jīng)濟活動,是由一系列環(huán)節(jié)有機構(gòu)成的。一項房地產(chǎn)投資要想獲得成功,首先必須遵循合理的投資程序,任何一個環(huán)節(jié)的失誤或疏漏都可能給投資帶來巨大損失。安永房產(chǎn)的決策者們必須首先認(rèn)清各個程序才能把握好不同階段存在的風(fēng)險,進(jìn)而采取防范措施。具體流程如下:

第一階段:項目可行性分析。包括尋找投資機會、篩選投資機會、可行性分析、投資決策等四個步驟。第二階段:前期工作階段。具體包括獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計與方案報批、尋找合作伙伴、在談判的基礎(chǔ)上與各有關(guān)方面簽署合作協(xié)議等。第三階段:建設(shè)驗收階段。包括施工建設(shè)與竣工驗收。第四階段:營銷管理階段。包括物業(yè)出售或出租以及實施物業(yè)管理。

在實踐中,由于開發(fā)項目和具體運作方式的差異,某些階段在運作的時間上可能會有一定的交叉。例如根據(jù)現(xiàn)行法規(guī),房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到一定比率后,開發(fā)商可以進(jìn)行房屋預(yù)售。這樣三、四兩階段就會有一定程度的交叉。

2.投資風(fēng)險及其防范

房地產(chǎn)投資的周期性、程序性很強,在投資的不同階段,投資者所遭遇的風(fēng)險在類型和程度上是有區(qū)別的,風(fēng)險防范的重點也是有異的。這些風(fēng)險的特殊性要求安永決策者們必須從多種途徑以特殊的措施、手段來防范投資風(fēng)險。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險:所謂房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資的實際收益與期望收益的偏差程度及其量值。房地產(chǎn)投資是一種特殊的投資方式,投資周期長、投資量大、投資的物體具有不可移動性、投資易受政策影響等特點,都可能是形成房地產(chǎn)投資風(fēng)險的原因。主要風(fēng)險類型有九種:

投資支出風(fēng)險:由于房地產(chǎn)具有不可移動性,且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計的影響,常具有專用性,完工后很難改建。如果投資者判斷失誤就會蒙受損失。經(jīng)營風(fēng)險:在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及生產(chǎn)與出租、出售的流程過程中的經(jīng)營管理可能面臨的風(fēng)險。如售價、租金和空置。商業(yè)風(fēng)險:即房地產(chǎn)投資在房地產(chǎn)置業(yè)投資和由于經(jīng)營費用超過經(jīng)營收入而引起的投資損失。融資風(fēng)險:房地產(chǎn)的價值隨著市場利率的變化而變化。根據(jù)投資價值預(yù)期年純收益?收益還原利率?收益還原率是與市場利率呈同方向變化的,預(yù)期年純收益一定的情況下,市場利率越低,房地產(chǎn)投資價值越大。購買力風(fēng)險:由于社會物價總水平上升而使投資者未來實際收益減少,即購買力降低,而形成的風(fēng)險。市場風(fēng)險:房地產(chǎn)市場價格水平的波動、消費市場的局限等引起投資損失。政策風(fēng)險:由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來的損失。法律風(fēng)險:投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。其他風(fēng)險:如政治、經(jīng)濟因素、社會習(xí)俗等造成的社會風(fēng)險,自然災(zāi)害導(dǎo)致的自然風(fēng)險等。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險的控制:

把握房地產(chǎn)周期波動,合理選擇入市的時期。受宏觀經(jīng)濟運行周期的影響,房地產(chǎn)周期分為蕭條、復(fù)蘇、高峰、衰退四個階段,與宏觀經(jīng)濟運行周期的波動方向一致。根據(jù)房地產(chǎn)周期的特點和房地產(chǎn)開發(fā)的時滯性特征,房地產(chǎn)的投資時機應(yīng)選在周期復(fù)蘇階段的前期。此時比較容易籌集到資金且售價高,投資者承擔(dān)的風(fēng)險低;

分析房地產(chǎn)市場,合理預(yù)測市場需求類型和需求量。預(yù)測房地產(chǎn)市場需求應(yīng)從宏觀上分析社會經(jīng)濟發(fā)展水平,尤其是工業(yè)化水平和城市化水平;從微觀上分析市場上一些相關(guān)因素如收入水平、人口增長、消費者愛好和供給情況等。

項目現(xiàn)金流量中不確定因素的控制。如房地產(chǎn)價格、工程建設(shè)費用、建設(shè)工期、融資成本、銷售成本等都是項目本身引起的,與市場體制無關(guān)。要提高項目收益,就必須提高對這些因素的控制。

房地產(chǎn)開發(fā)的投資組合。在某一房地產(chǎn)投資項目中開發(fā)出不同面積比例的各類型物業(yè)以及同一類型物業(yè)的不同檔次的各種組合能夠降低風(fēng)險。

加強建筑質(zhì)量管理。施工圖紙的設(shè)計必須經(jīng)各級技術(shù)負(fù)責(zé)人審定簽字才能交付使用;施工企業(yè)必須有與施工項目要求相適應(yīng)的《資質(zhì)等級證書》或《資質(zhì)審查證書》,施工隊伍素質(zhì)必須符合要求;對建筑材料、各項施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查、校準(zhǔn),保證材料合格和測量、計量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差;對施工工藝規(guī)程進(jìn)行監(jiān)督,控制混凝土質(zhì)量,對砌體工程、裝飾工程、水電安裝工程等采取具體、有效的質(zhì)量檢查和評定方法;確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度,包括所有質(zhì)量檢查和檢驗證明文件、試驗報告的匯集,以便追蹤監(jiān)督、管理。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險的轉(zhuǎn)移包括契約性轉(zhuǎn)移和項目資金證券化。

契約性轉(zhuǎn)移:預(yù)售、預(yù)租:將價格下降、租金下降和物業(yè)空置帶來的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給客戶、承租人;出售一定年限的物業(yè)使用權(quán):出售一定年限的物業(yè)使用權(quán)可以把在出售期間因物業(yè)租金下跌、空置率增加的風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去;項目工程出包與分包:這是指投資者與承包商簽訂合同將工程承包給建筑商和投資者自己承攬工程但分包給各建筑商進(jìn)行施工建設(shè)。投資者使用這種方法可以把因工期延長、建筑施工質(zhì)量低下引起的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給承包商。

要注意的三個問題:承包合同中必須明確規(guī)定雙方權(quán)利和義務(wù),承包費用因合同必須是經(jīng)過公證的具有法律效力的協(xié)議;選擇適當(dāng)?shù)暮贤问?嚴(yán)格控制承包費用因形式不恰當(dāng)、或具體條款不嚴(yán)密而不合理的追加,避免因此產(chǎn)生的建筑成本上升而引起的風(fēng)險;明確經(jīng)濟責(zé)任,規(guī)定延誤工期、建筑施工質(zhì)量低下或其他違約情況的處罰辦法。

項目資金證券化:隨著發(fā)展,安永房產(chǎn)可發(fā)行證券。項目資金證券化是指房地產(chǎn)項目的直接投資資金轉(zhuǎn)化為有價證券的形態(tài),使投資者與標(biāo)的物之間由直接的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)橐杂袃r證券為承擔(dān)形式的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。發(fā)行股票、債券等有價證券籌集項目資金;成立房地產(chǎn)投資信托機構(gòu)或投資基金;購買房地產(chǎn)保險。

最后,值得指出的是,房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制和轉(zhuǎn)移的措施并不能完全消除投資的風(fēng)險。實際上,并非每一風(fēng)險因素引起的風(fēng)險都是可以消除的,沒有風(fēng)險的房地產(chǎn)是不存在的。這些措施只能在投資者目標(biāo)收益一定的條件下把風(fēng)險降到盡可能低的限度,或在風(fēng)險程度一定的條件下使投資者獲得盡可能多的利潤。

3.融資決策

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè),在生產(chǎn)過程中的生產(chǎn)、流通、消費的各個環(huán)節(jié)都離不開大量的貨幣資金,離不開金融的支援和配合。安永的決策者要學(xué)會“兩條腿走路”,一是從銀行取得貸款,二是從資本市場直接融資,離開其中一項都不可能做大。

目前,企業(yè)融資的主要來源有:自有資金;預(yù)收賬款;銀行貸款;合作開發(fā);直接融資。

篇2:計劃與投融資部安全職責(zé)

(一)根據(jù)公司的安全生產(chǎn)能力和生產(chǎn)設(shè)備的實際情況,實事求是地制定年度生產(chǎn)計劃,以優(yōu)化電網(wǎng)結(jié)構(gòu),有利于運行維護(hù)、計劃檢修和事故搶修為目的編制企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

(二)組織公司經(jīng)濟活動分析時,把安全生產(chǎn)狀況列為重要內(nèi)容,總結(jié)安全生產(chǎn)經(jīng)驗,分析不安全因素,提出改進(jìn)意見。

(三)按照公司控制人身重傷和設(shè)備事故的原則,分級控制安全事故,確保各級安全目標(biāo)的實現(xiàn)。

(四)加強基礎(chǔ)管理、專業(yè)管理、班組管理和生產(chǎn)現(xiàn)場管理,落實安全措施,鞏固安全生產(chǎn)。

(五)圍繞安全生產(chǎn)工作的難題,組織開展QC小組活動,抓好QC成果推廣應(yīng)用,增加安全生產(chǎn)措施中的科技含量。

(六)嚴(yán)格執(zhí)行獎懲制度,堅持重獎重罰的原則,充分調(diào)動職工的積極性。

(七)做好采購工作,對采購的設(shè)備和備品備件等要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān),保證各類生產(chǎn)物資和備品備件符合安全要求,嚴(yán)禁偽劣產(chǎn)品進(jìn)入,做到質(zhì)量合格,保證使用安全。

篇3:計劃與投融資部部長安全職責(zé)

(一)落實本部門安全生產(chǎn)責(zé)任,對計劃部的安全生產(chǎn)工作負(fù)全面責(zé)任,在制定年度生產(chǎn)計劃和組織經(jīng)濟分析活動時,把安全生產(chǎn)工作列為重要內(nèi)容,分析不安全因素提出改進(jìn)意見。

(二)加強安全生產(chǎn)管理,嚴(yán)格執(zhí)行考核制度,充分調(diào)動職工的積極性。

(三)把握機遇積極做好公司發(fā)展規(guī)劃工作,根據(jù)實際生產(chǎn)情況制定公司年度生產(chǎn)任務(wù)。

(四)負(fù)責(zé)組織分析生產(chǎn)經(jīng)營項目,核定利潤、成本、可靠性指標(biāo),并對各部門生產(chǎn)經(jīng)營管理情況進(jìn)行監(jiān)督和考核。

(五)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決計劃中存在的問題,對共性及突出的問題進(jìn)行專題研究,提出解決措施。

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