1維修基金的建立與管理

房屋本體和共用設施設備的維修養護是物業管理的重要內容,是**使用功能不斷完善的基礎工作。CPM在多的管理實踐中,一直將如何保障房屋使用壽命及確保房屋在使用期內功能不斷完善、增值保值作為重點研究項目,探索成功經驗。

CPM將參照建設部、財政部1998年11月9日頒發的建住房【1998】213號《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理法》和長沙市政府的有關規定,收取物業維修基金,建立物業維修基金科目。

在維修基金的管理中,CPM實行房屋本體和共用設施維修項目負責制,由CPM負責定期向**業主委員會書面匯報項目執行情況,努力使維修基金發揮最大效用,保障房屋本體和共用設施始終完好、運轉正常。

2房屋本體及共用設施維修養護范圍

房屋本體共用部位維修養護范圍:房屋承重結構部件(基礎、屋面、梁、柱、墻體),抗震結構部位(構造柱、梁、墻)、外墻面、樓梯間、公共通道。

共用設施設備維修養護范圍:**廣場道路及停車場、地下車庫、人防通道、自行車庫、室外照明、圍墻、大門、園林綠地、消防水池、標識導示、化糞池、雨污水管線、機電設備、消防設施、上下水主管道。

3房屋本體共用部位及共用設施維修養護運作

房屋本體及共用設施維修養護工作將按制度(見4及5)有計劃按標準要求實施,屬日常維護的其費用由管理處日常物業管理費中支出,屬大中修、改造項目的報請**業主委員會批準從房屋本體共用部位及共用設施設備維修基金中支出。按建設部、財務部及長沙市有關法規精神,結合CPM多年來在物業"房屋本體共用部位及共用設施設備維修基金"使用管理的成功經驗,建議**基金的使用和審批采用以下方案。

3.1管理處每年年末向**業主委員會作出本年度共用部位及共用設施設備維修養護實施情況的總結,并提出下一年度計劃。經**業主委員會審核批準后由管理處組織實施,所需費用從房屋共用部位共用設備設施維修基金中支出。堅持專款專用,接受**業主委員會的監督、查詢。

圖1年度維修保養計劃運作程序結構程序圖

3.2特殊情況下,緊急搶修項目是為了確保**工作人員正常工人不受影響和人身安全、財產安全免受威脅而緊急實施的,管理處在搶修項目實施后立即報**業主委員會(有可能的盡量在實施前通報),費用從相應的維修基金中支出。每半年向**業主委員會匯總結算。

圖2緊急搶修程序圖

4房屋本體共用部位及共用設施設備維修養護周期

CPM根據長沙市房屋本體共用部位維修和共用設施設備維修基金有關規章制度,結合**房屋本體共用部位及共用設施設備的使用年限,制訂出房屋本體共用部位及共用設施設備維修養護周期。

4.1房屋本體共用部位維修養護周期。(表1)

4.2共用設施設備維修養護周期。(表2)

5房屋本體共用部位及公共設施維修計劃、標準

5.1房屋本體共用部位維修計劃、標準

5.1.1房屋本體共用部位日常維修養護計劃及實施方案(表3)

5.1.2房屋本體共用部位定期維修養護計劃及實施方案(表4)

5.1.3房屋本體共用部位維修養護標準及實施效果(表5)

5.1.4房屋本體共用部位日常檢查表(表6)

5.2共用設施設備維修養護計劃及標準

5.2.1共用設施設備日常維修計劃及實施方案(表7)

5.2.2共用設施設備日常維修標準及實施效果(表8)

5.2.3共用設施設備定期維修計劃及實施方案(表9)

5.2.4共用設施設備定期維修標準及實施效果(表10)

5.2.5共用設施設備日常檢查表(表11)

共用設施設備日常維修計劃及實施方案?表7

序號類別項目日常維修計劃方案

1廣場道路路面、人行道、道牙每周檢查一遍,隨壞隨修。由工程部維按項目維修規程實施。

2室外照明高柱燈每天檢查一遍,隨壞隨修。由工程部按作業指導書實施。柱頭燈藏地燈

3溝渠池井雨水口每周檢查一遍,發現問題,及時維修。由工程部按作業指導書規程實施。

雨水井污水井化糞池閥門井

4園林綠地綠化每天檢查一遍,發現問題,及時維修。管理部安排綠化補種、園藝維修。

5機電設備變配電設備每天巡視檢查,發現問題,及時維修。由工程部組織實施。

給排水設6消防設施自動煙感報警系統每周檢查一遍,發現問題,及時維修。由工程部按相關維修規程實施

消防栓、噴淋系統疏散指示

7給排水管道管道每天檢查一遍,發現問題,及時維修。由工程部按相關維修規程實施閥門

8公用標識導視標識牌每周檢查一遍,發現問題,及時維修。由工程部按相關維修規程實施警示牌

9其它公用設施垃圾轉運站每周檢查一遍,發現問題,及時維修。由工程部按相關維修規程實施大門圍墻

共用設施設備日常維修標準及實施效果?表8

序號類別項目日常維修計劃日常維修實施效果

1廣場道路路面、人行道、道牙⑴路面修繕質量標準;

⑵人行道鋪設修繕標準。平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達99%以上

2室外照明高柱燈⑴電氣作業安全操作規程;

⑵燈具施工技術標準。燈泡正常使用,燈罩完好清潔,燈桿及燈座無破損,完好率達99%以上。柱頭燈藏地燈

3溝渠池井雨水口⑴井內無積物,井壁無脫落;

⑵化糞池出口及分隔池無堵塞;

⑶井蓋上標志清晰。⑴井蓋完好率達100%,標志清晰;

⑵無缺損,少污積;

⑶無堵塞。

雨水井污水井化糞池閥門井

4園林綠地綠化綠化工作標準。⑴綠化管理設施、設備齊全完好;

⑵園藝完好率達95%以上;

⑶綠化及時補種,覆蓋率達99%以上。

5機電設備變配電設備⑴變配電設備保養規程;

⑵給排水設備保養規程;

⑶空調維護保養規程。無故障停水停電,設備正常安全運行

給排水設備空調設備

6消防設施自動煙感報警系統

消防栓、噴淋系統⑴給排水管道施工技術標準;

⑵消防設施施工技術標準。⑴消防設施正常有效;

⑵靈敏準確報警。疏散指示

7給排水管道管道給排水管道維護規程。管道通暢,無滲漏。閥門

8公用標識導視標識牌⑴標識清楚,無污積,破損;

⑵安放牢固。⑴標志設施完好率100%;

⑵標志無損壞。警示牌

9其它公用設施垃圾轉運站⑴無破損;

⑴無脫落;

⑶外觀良好。⑴確保圍墻的完好;

⑵確保垃圾轉運站正常使用。

圍墻大門

共用設施設備定期維修計劃及實施方案表9

序號類別項目日常維修計劃方案

1廣場道路路面、人行道、道牙⑴每年對局部損壞嚴重,修補多次的路面、道牙、人行道板進行翻新。

⑵路面翻新面積應控制在每年1‰以內,其它控制每年5‰以內,逐年遞增10%。翻新工作由工程部委托有關施工單位實施。

2室外照明高柱燈⑴燈桿每年刷漆一次;

⑵每月清潔燈具一次;

⑶每季檢修線路一遍;

⑷對于破損燈具及老化線路進行更換。由工程部按相關作業規程維修。

柱頭燈藏地燈

3溝渠池井雨水口⑴化糞池每半年清理一次;

⑵井蓋板每年刷一次漆,防止銹蝕;

⑶每季度清理井內雜物一次;

⑷每年全面維修完善一次。由工程部按相應作業規程實施。

雨水井污水井化糞池閥門井

4園林綠地綠化⑴春、夏季各補換3%~6%綠地一次,樹木春夏各補一次,每次3%;

⑵花木每半月修剪一次;

⑶草坪每月修剪一次;

⑷喬木每月修剪一次;

⑸根據病蟲害發生規律,每年進行三次大消殺。由管理部按照相應作業規程實施。

5機電設備變配電設備⑴每周檢查控制設備一次;

⑵每季檢查開關靈敏度及開關緊固件件完好情況;

⑶每年保養水泵一次;

⑷空調主機每年保養一次。由工程部組織實施。

給排水設備空調系統

6消防設施自動煙感報警系統⑴消防栓及水泵接合器每半年油漆一次

⑵消防栓每半年排一次水,檢修一次;

⑶消防系統主要設備每年聯動測試一次。由工程部按相關維修規程實施消防栓、噴淋系統疏散指示

7給排水管道管道⑴每年刷一次管道油漆;

⑵每年檢測一次管道固定碼;

⑶每半年維護一次閥門;。由工程部負責維修。閥門

8公用標識導視標識牌⑴每月清潔標識一次,并對標識安放基礎穩固情況進行檢查維護一次

⑵每年對標識進行維護一次;

⑶每5年更換一次。由工程部組織實施。警示牌

9其它公用設施垃圾轉運站⑴每年刷油漆一遍;

⑵每季度檢查排水溝通暢情況;

⑶每季度檢查一次泄水孔疏通情況。由工程部按相關作業規程實施。

圍墻大門

共用設施設備定期維修標準及實施效果?表10

序號類別項目日常維修計劃日常維修實施效果

1廣場道路路面、人行道、道牙⑴路面施工質量標準;

⑵人行道鋪設技術標準。使局部損壞嚴重路面通過翻新延長壽命,從而使整個道路保持均衡使用功能。

2室外照明高柱燈

⑴燈具施工技術標準。⑴實現良好的燈具外觀;

⑵照明系統正常有效啟用;

⑶照明設施線路完好率達99%以上。

柱頭燈藏地燈

3溝渠池

井雨水口⑴化糞池清理作業規程;

⑵井蓋刷防銹漆作業規程;

⑴池內、井內沉積物及時清理,出口暢順;

⑵井蓋正常使用,密合;

⑶流水通暢,無堵塞。雨水井污水井化糞池閥門井

4園林綠地綠化綠化工作標準。綠草如茵,樹木青翠,剪切整齊。

5機電設備變配電設備機電設備維護保養規程。⑴無故障

⑵空調系統運行正常。

給排水設備空調系統

6消防設施自動煙感報警系統

消防栓、噴淋系統消防報警系統維護保養規程。⑴設施正常有效使用;

⑵外觀完好,標識清楚;

⑶靈敏、準確報警。疏散指示

7給排水管道管道給排水管道維護修繕標準。⑴管道通暢,無滲漏;

⑵閥門靈活、不漏水。閥門

8公用標識導視標識牌**標識、樓層標識、警示牌制作安裝及管理規定。⑴標識清潔美觀;

⑵安放穩固;

⑶標識清晰。警示牌

9其它公用設施垃圾轉運站垃圾轉運站及圍墻維護標準。⑴設施安全正常使用;

⑵完好美觀。圍墻大門

篇2:房屋共用部位設施設備維修養護管理規定

建物維修工

a.按《房屋、設施維修養護規程》與《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》的內容要求進行修繕養護;

b.每月一次按《房屋、設備、設施巡視內容與要求》對小區房屋建筑,公用部位、設施進行巡查;

c.將周期巡查、養護結果記錄于《共用部位巡查、養護記錄表》內;

d.房屋、設施修繕工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;

e.房屋、設施發生異常,及時報告設備主管,并在設備主管協同下排除異常。

設備主管

a.負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集,負責零星材料的采購計劃的編制,委托維修的聯系工作;

b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施房屋、設施的維修保養工作,對房屋養護、修繕提供工作指導及檢查監督;

d.對每次周期巡查養護記錄、維修記錄進行檢查驗證;

e.每季度組織建物維修工檢查房屋、設施的使用狀況,記錄《房屋、設施檢查表》,根據日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經經理審核后上報公司主管部門;

【供配電設備】

電工

a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視配電房設備,并記錄《配電房巡視記錄表》;

b.配電房每周打掃一次,配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)"運行"與"備用"每月切換檢查一次,并記錄《設備定期啟動表》;

c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《供配電設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;

d.供配電設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;

e.供配電設備發生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協同下排除異常和故障。

設備主管

a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管;負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制,外委托修理的聯系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施供配電設備的運行管理及維修保養工作,并進行指導,檢查;

d.每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;

e.每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況,填寫《供配電系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;

f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;

h.按《應急預案》規定負責處理應急事件。

【消防設備】

日常巡視

a.設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房及風機房設備,記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。設備發生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協同下排除異常和故障;

定期檢查

a.由設備維修工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試,記錄《設備定期啟動記錄表》;

b.由設備主管組織,并由保安主管、保安人員和設備維修工參與操作,每年一次進行消火栓、噴淋進行系統測試;送風、排煙系統測試;電源、控制聯動功能以及報警安全系統的測試。記錄《消火栓、噴淋系統測試記錄表》,《消防送風、排煙系統測試記錄表》。

維修保養

a.設備維修工負責消防設施的維修保養工作;

b.設備機房每周打掃一次,機組每月清潔一次。消防泵"運行"與"備用"每月定期啟動后交替更換一次;

c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《消防設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;

d.消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。

設備主管

a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養工作,并進行指導,檢查;

d.每周巡視消防設備,檢查巡視記錄;

e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況,填寫《消防及報警系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門

篇3:某校區水電設備維修養護質量標準

校區水電設備維修養護質量標準

一、供水設施

當班:日常保養,安全操作,運作情況正常,自動控制良好;

周末:維修保養閘閥、逆流閥、水表、聯軸器,水泵軸承加油;

季末:泵體檢查,更換磨損件,管道系統保養。

年終:上半年、下半年各清洗水池1次,電機軸承加油;

質量標準:閥門開閉靈活,系統密封良好,管道無滴漏,電機保護齊全,水表計量準確,運轉無異常聲響。震動、軸承溫度正常,連續不間斷供水,有檢查,維修、保養記錄。

二、供電設施

當班:日常檢查,無缺相,運行正常,記錄變壓器運行情況;

周末:變壓器全面檢查,配電房,計量儀表開關標識、安全標識,配電房除塵1次,發電機組運轉1次,時間不少于20分鐘;

季末:保養變壓器接線柱、高低線路、發電機組;

年終:化驗變壓器油。

質量標準:各連接處無跳火、發熱等異常現象;指示燈、信號燈齊全;計量儀表準確;配電房溫度不超過40℃。