住宅項目物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施方案

物業(yè)的公共部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護是現(xiàn)代物業(yè)管理的主要內(nèi)容之一,也是**.鳳凰城這樣的綜合型小區(qū)的管理重點之一。我們將堅持“因地制宣、科學管養(yǎng)”的方針,編制科學的物業(yè)維修養(yǎng)護計劃并合理組織實施,力爭達到如下目的:延長物業(yè)物質(zhì)壽命,滿足公共設(shè)施、設(shè)備的正常使用功能;延長物業(yè)的經(jīng)濟壽命,達到保值增值的效果;降低管理成本支出,減輕業(yè)主經(jīng)濟負擔。

我們將以建設(shè)部、HB省、荊州市有關(guān)物業(yè)維修養(yǎng)護的相關(guān)法規(guī)、專業(yè)標準、技術(shù)規(guī)范以及Z物業(yè)質(zhì)量保證體系中的相關(guān)操作規(guī)程作為依據(jù),做好**.鳳凰城的物業(yè)維修養(yǎng)護工作。

第一章物業(yè)維修養(yǎng)護管理方案

一、技術(shù)力量配備

我們將從公司儲備的各類專業(yè)技術(shù)人才中抽調(diào)熟悉土建、機電、給排水及空調(diào)等專業(yè)的技術(shù)人員充實到**.鳳凰城管理處,以滿足物業(yè)日常管理及維修養(yǎng)護的需要。

同時,我們將加強維修技工的培訓工作。通過開展長期連續(xù)的專項培訓,促使維修技工不斷提高維修工作技能,熟練掌握公共部位、共有設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護的內(nèi)容、周期及質(zhì)量標準等。

二、制度保證

我們將嚴格執(zhí)行《物業(yè)管理條例》及《荊州市物業(yè)管理辦法》等相關(guān)法規(guī),并結(jié)合公司質(zhì)量管理體系的要求,根據(jù)現(xiàn)場實際情況編制《房屋本體及設(shè)施設(shè)備管理程序》、《業(yè)主房屋維修管理程序》等程序文件和《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊》、《維修工作手冊》、《設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護工作流程》等工作手冊及文件,作為物業(yè)維修養(yǎng)護的制度保證。

三、建立和完善維修檔案

我們將對物業(yè)的公用設(shè)施設(shè)備、共用部位進行統(tǒng)一編號,建立相應(yīng)的設(shè)備設(shè)施檔案卡片和臺帳(包檔案臺帳、分戶臺帳、分類匯總臺帳),并輸入電腦,利用現(xiàn)代化的管理手段進行登記、查詢和控制,全面掌握公用設(shè)施設(shè)備、共用部位的運行使用狀況,為物業(yè)的維修養(yǎng)護提供科學的參考。

四、空房的管理

空房鑰匙接管并統(tǒng)一編號、分類、保管,使用確認并登記,確保受控。保持空房衛(wèi)生與房間狀態(tài),定期清潔、通風。確?？辗吭O(shè)施完好和安全。巡視管理,對發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

五、預防性維修保養(yǎng)

根據(jù)設(shè)施設(shè)備臺帳,制定預防性維修保養(yǎng)計劃,對所有的設(shè)施設(shè)備實施分級預防性保養(yǎng),確保得到有效的維護,保證正常的使用功能和延長其使用壽命。

六、節(jié)能降耗

能源約占管理開支的百分之二十以上,因此在節(jié)減管理開支中,節(jié)能便是最有效的方法。具體節(jié)能方法需根據(jù)現(xiàn)場實際和安排成立專題小組研究及監(jiān)管,由物業(yè)公司統(tǒng)一協(xié)調(diào),監(jiān)督日常運作,制定每月工作進度表,確保指定的工作如期完成。

第二章共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護

一、維修養(yǎng)護范圍

共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、變配電沒備、消防設(shè)施設(shè)備、水泵、通風、樓宇對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、公共照明、給排水管道、園林綠化、通道溝渠、停車場、文化娛樂及休閑設(shè)施等。

二、共用設(shè)施設(shè)備日常管理及維護計劃

1、給水設(shè)施

飲用水水池(箱)半年消毒1次,水質(zhì)每3個月化驗1次,冬季水箱有可靠的保溫措施,且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染;保持泵房清潔衛(wèi)生,良好的通風、照明和采暖,地面排水暢通,每3個月(結(jié)合清洗水池)清洗1次泵房;水泵運行正常,每2小時巡查泵房1次,每月啟動1次,保持水泵能正常運行,每月檢查1次消防泵及管道閥門,每半年對共用明裝給水管道進行1次全面檢查維修,對輕度銹蝕將脫皮清理干凈;專業(yè)人員專人巡視,每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況,定期保養(yǎng)、維護,出現(xiàn)問題隨時處理。

2、排水設(shè)施

化糞池每年清理2次,每日巡查1次.出入口暢通,井內(nèi)無積物浮于面上,池蓋無污漬、污物,清理后及時清潔現(xiàn)場;樓面落水管落水口等保持完好,開裂、破損等及時更換,定期檢查,每3年全面更換1次;每周清掃1次以上排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾,拔出溝內(nèi)生長的雜草;達到目視基本干凈無污漬、無雜草,排水暢通,無積水、臭味;每2個月對地下管井清理1次,撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物;每季度對地下管井徹底疏通1次,清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理時,地面豎警示牌,必要時加護欄,清理后達到目視管道內(nèi)壁無粘附物,井底無沉淀物,水面無漂浮物,水流暢通,井蓋上無污漬、污物。每日清掃1次溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾,拔出溝內(nèi)生長的雜草;必要時用洗滌劑擦洗排水溝。達到干凈無污漬、無青苔雜草、排水暢通,無積水、臭味。

3、供配電系統(tǒng)(在不移交供電部門的情況下)

建立和完善有關(guān)規(guī)章制度,包括電氣設(shè)備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度;每年委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關(guān)柜進行1次測試、試驗等項目的維修保養(yǎng);每年對變壓器外部、低壓配電柜進行2次清潔、保養(yǎng);保證正常電力供應(yīng),限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主(使用人);每年檢測1次保安接地電阻;每年檢測1次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強度;每年檢測2次配電房內(nèi)消防器材,保持消防器材完好;妥善保管高壓操作工具,并每年送供電部門檢測1次;每日填寫運行記錄,建檔備查。

4、弱電系統(tǒng)

操作人員受過專業(yè)培訓,持證上崗;工作時認真負責,精神集中,對異常情況能及時識別;發(fā)現(xiàn)異常,及時處理;有切實可行的維修保養(yǎng)計劃;保養(yǎng)檢修及時;對相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進行調(diào)試,使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài);工作、維修、養(yǎng)護有記錄,特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進入經(jīng)過授權(quán),密碼有有效保護;分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài),定期對各類信息、數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析,形成日、月報表。

4、避雷接地系統(tǒng)

每年雨季來臨之前,對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護;在大雷雨過后也要及時系統(tǒng)檢查,發(fā)現(xiàn)嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

5、道路、停車場、(車棚、車庫)及路燈等配套設(shè)施

加強道路維修與養(yǎng)護,制定詳細的道路維修養(yǎng)護計劃,按照合同約定實施;保持居住區(qū)道路暢通,路面平坦整齊,排水暢通;設(shè)立報修渠道,并有巡查制度,專人負責,發(fā)現(xiàn)損壞及時修補;道路、車場每天檢查1次;勸阻人為損壞路面,制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物;停車場、棚、房完好無損,有大、中、小修計劃;每日對道路、停車場進行巡檢,發(fā)現(xiàn)缺損立即維護。對進入小區(qū)的施工單位,派人跟蹤,確保道路、停車場不受損壞。每年對道路、停車場路牙、車位線刷新一次,每2年對道路,停車場設(shè)施進行一次維護,每5年進行一次大修。停車場內(nèi)照明設(shè)施完好,通道暢通無阻,配備必要的消防設(shè)備,符合停車場規(guī)范要求,便于管理和車主停放車輛。每日對路燈進行檢查,發(fā)現(xiàn)損壞立即更換,發(fā)現(xiàn)損壞,及時通知工程維修部。每月清潔燈具一次,每季檢修線路一遍,每年對于破損燈

具及老化線路進行更換。

6、電梯

小區(qū)電梯采取外包的方式承包給專業(yè)電梯公司負責日常維護與保養(yǎng)。具體要求按照國家相關(guān)強制性標準處理。

第三章公共部位的維修養(yǎng)護

一、維修養(yǎng)護范圍

公共部位是指主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板等)、外墻、屋面、樓梯間、通道等。

二、共用部位維修養(yǎng)護管理

每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進行全面檢查1次,掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況,對完損程度做出評價;

每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu),發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報告與建議;根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的委托,組織維修工作;

每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等;每年秋季對共用部位門窗做專項檢修1次;

業(yè)主已委托管理的空置房,每周戶外巡視1次,發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時通知業(yè)主,并采取必要的緊急處理措施;

頂棚每年全面檢查一次,雨季前必須檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時修復;

巡檢有記錄;巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。

篇2:高層樓宇物業(yè)維修養(yǎng)護計劃實施規(guī)范

1維修基金的建立與管理

房屋本體和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護是物業(yè)管理的重要內(nèi)容,是**使用功能不斷完善的基礎(chǔ)工作。CPM在多的管理實踐中,一直將如何保障房屋使用壽命及確保房屋在使用期內(nèi)功能不斷完善、增值保值作為重點研究項目,探索成功經(jīng)驗。

CPM將參照建設(shè)部、財政部1998年11月9日頒發(fā)的建住房【1998】213號《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理法》和長沙市政府的有關(guān)規(guī)定,收取物業(yè)維修基金,建立物業(yè)維修基金科目。

在維修基金的管理中,CPM實行房屋本體和共用設(shè)施維修項目負責制,由CPM負責定期向**業(yè)主委員會書面匯報項目執(zhí)行情況,努力使維修基金發(fā)揮最大效用,保障房屋本體和共用設(shè)施始終完好、運轉(zhuǎn)正常。

2房屋本體及共用設(shè)施維修養(yǎng)護范圍

房屋本體共用部位維修養(yǎng)護范圍:房屋承重結(jié)構(gòu)部件(基礎(chǔ)、屋面、梁、柱、墻體),抗震結(jié)構(gòu)部位(構(gòu)造柱、梁、墻)、外墻面、樓梯間、公共通道。

共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護范圍:**廣場道路及停車場、地下車庫、人防通道、自行車庫、室外照明、圍墻、大門、園林綠地、消防水池、標識導示、化糞池、雨污水管線、機電設(shè)備、消防設(shè)施、上下水主管道。

3房屋本體共用部位及共用設(shè)施維修養(yǎng)護運作

房屋本體及共用設(shè)施維修養(yǎng)護工作將按制度(見4及5)有計劃按標準要求實施,屬日常維護的其費用由管理處日常物業(yè)管理費中支出,屬大中修、改造項目的報請**業(yè)主委員會批準從房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修基金中支出。按建設(shè)部、財務(wù)部及長沙市有關(guān)法規(guī)精神,結(jié)合CPM多年來在物業(yè)"房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修基金"使用管理的成功經(jīng)驗,建議**基金的使用和審批采用以下方案。

3.1管理處每年年末向**業(yè)主委員會作出本年度共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護實施情況的總結(jié),并提出下一年度計劃。經(jīng)**業(yè)主委員會審核批準后由管理處組織實施,所需費用從房屋共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金中支出。堅持?？顚Ｓ?接受**業(yè)主委員會的監(jiān)督、查詢。

圖1年度維修保養(yǎng)計劃運作程序結(jié)構(gòu)程序圖

3.2特殊情況下,緊急搶修項目是為了確保**工作人員正常工人不受影響和人身安全、財產(chǎn)安全免受威脅而緊急實施的,管理處在搶修項目實施后立即報**業(yè)主委員會(有可能的盡量在實施前通報),費用從相應(yīng)的維修基金中支出。每半年向**業(yè)主委員會匯總結(jié)算。

圖2緊急搶修程序圖

4房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護周期

CPM根據(jù)長沙市房屋本體共用部位維修和共用設(shè)施設(shè)備維修基金有關(guān)規(guī)章制度,結(jié)合**房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用年限,制訂出房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護周期。

4.1房屋本體共用部位維修養(yǎng)護周期。(表1)

4.2共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護周期。(表2)

5房屋本體共用部位及公共設(shè)施維修計劃、標準

5.1房屋本體共用部位維修計劃、標準

5.1.1房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案(表3)

5.1.2房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案(表4)

5.1.3房屋本體共用部位維修養(yǎng)護標準及實施效果(表5)

5.1.4房屋本體共用部位日常檢查表(表6)

5.2共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃及標準

5.2.1共用設(shè)施設(shè)備日常維修計劃及實施方案(表7)

5.2.2共用設(shè)施設(shè)備日常維修標準及實施效果(表8)

5.2.3共用設(shè)施設(shè)備定期維修計劃及實施方案(表9)

5.2.4共用設(shè)施設(shè)備定期維修標準及實施效果(表10)

5.2.5共用設(shè)施設(shè)備日常檢查表(表11)

共用設(shè)施設(shè)備日常維修計劃及實施方案?表7

序號類別項目日常維修計劃方案

1廣場道路路面、人行道、道牙每周檢查一遍,隨壞隨修。由工程部維按項目維修規(guī)程實施。

2室外照明高柱燈每天檢查一遍,隨壞隨修。由工程部按作業(yè)指導書實施。柱頭燈藏地燈

3溝渠池井雨水口每周檢查一遍,發(fā)現(xiàn)問題,及時維修。由工程部按作業(yè)指導書規(guī)程實施。

雨水井污水井化糞池閥門井

4園林綠地綠化每天檢查一遍,發(fā)現(xiàn)問題,及時維修。管理部安排綠化補種、園藝維修。

5機電設(shè)備變配電設(shè)備每天巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問題,及時維修。由工程部組織實施。

給排水設(shè)6消防設(shè)施自動煙感報警系統(tǒng)每周檢查一遍,發(fā)現(xiàn)問題,及時維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實施

消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示

7給排水管道管道每天檢查一遍,發(fā)現(xiàn)問題,及時維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實施閥門

8公用標識導視標識牌每周檢查一遍,發(fā)現(xiàn)問題,及時維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實施警示牌

9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站每周檢查一遍,發(fā)現(xiàn)問題,及時維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實施大門圍墻

共用設(shè)施設(shè)備日常維修標準及實施效果?表8

序號類別項目日常維修計劃日常維修實施效果

1廣場道路路面、人行道、道牙⑴路面修繕質(zhì)量標準;

⑵人行道鋪設(shè)修繕標準。平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達99%以上

2室外照明高柱燈⑴電氣作業(yè)安全操作規(guī)程;

⑵燈具施工技術(shù)標準。燈泡正常使用,燈罩完好清潔,燈桿及燈座無破損,完好率達99%以上。柱頭燈藏地燈

3溝渠池井雨水口⑴井內(nèi)無積物,井壁無脫落;

⑵化糞池出口及分隔池無堵塞;

⑶井蓋上標志清晰。⑴井蓋完好率達100%,標志清晰;

⑵無缺損,少污積;

⑶無堵塞。

雨水井污水井化糞池閥門井

4園林綠地綠化綠化工作標準。⑴綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好;

⑵園藝完好率達95%以上;

⑶綠化及時補種,覆蓋率達99%以上。

5機電設(shè)備變配電設(shè)備⑴變配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程;

⑵給排水設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程;

⑶空調(diào)維護保養(yǎng)規(guī)程。無故障停水停電,設(shè)備正常安全運行

給排水設(shè)備空調(diào)設(shè)備

6消防設(shè)施自動煙感報警系統(tǒng)

消防栓、噴淋系統(tǒng)⑴給排水管道施工技術(shù)標準;

⑵消防設(shè)施施工技術(shù)標準。⑴消防設(shè)施正常有效;

⑵靈敏準確報警。疏散指示

7給排水管道管道給排水管道維護規(guī)程。管道通暢,無滲漏。閥門

8公用標識導視標識牌⑴標識清楚,無污積,破損;

⑵安放牢固。⑴標志設(shè)施完好率100%;

⑵標志無損壞。警示牌

9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站⑴無破損;

⑴無脫落;

⑶外觀良好。⑴確保圍墻的完好;

⑵確保垃圾轉(zhuǎn)運站正常使用。

圍墻大門

共用設(shè)施設(shè)備定期維修計劃及實施方案表9

序號類別項目日常維修計劃方案

1廣場道路路面、人行道、道牙⑴每年對局部損壞嚴重,修補多次的路面、道牙、人行道板進行翻新。

⑵路面翻新面積應(yīng)控制在每年1‰以內(nèi),其它控制每年5‰以內(nèi),逐年遞增10%。翻新工作由工程部委托有關(guān)施工單位實施。

2室外照明高柱燈⑴燈桿每年刷漆一次;

⑵每月清潔燈具一次;

⑶每季檢修線路一遍;

⑷對于破損燈具及老化線路進行更換。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維修。

柱頭燈藏地燈

3溝渠池井雨水口⑴化糞池每半年清理一次;

⑵井蓋板每年刷一次漆,防止銹蝕;

⑶每季度清理井內(nèi)雜物一次;

⑷每年全面維修完善一次。由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施。

雨水井污水井化糞池閥門井

4園林綠地綠化⑴春、夏季各補換3%~6%綠地一次,樹木春夏各補一次,每次3%;

⑵花木每半月修剪一次;

⑶草坪每月修剪一次;

⑷喬木每月修剪一次;

⑸根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律,每年進行三次大消殺。由管理部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施。

5機電設(shè)備變配電設(shè)備⑴每周檢查控制設(shè)備一次;

⑵每季檢查開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件件完好情況;

⑶每年保養(yǎng)水泵一次;

⑷空調(diào)主機每年保養(yǎng)一次。由工程部組織實施。

給排水設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)

6消防設(shè)施自動煙感報警系統(tǒng)⑴消防栓及水泵接合器每半年油漆一次

⑵消防栓每半年排一次水,檢修一次;

⑶消防系統(tǒng)主要設(shè)備每年聯(lián)動測試一次。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實施消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示

7給排水管道管道⑴每年刷一次管道油漆;

⑵每年檢測一次管道固定碼;

⑶每半年維護一次閥門;。由工程部負責維修。閥門

8公用標識導視標識牌⑴每月清潔標識一次,并對標識安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進行檢查維護一次

⑵每年對標識進行維護一次;

⑶每5年更換一次。由工程部組織實施。警示牌

9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站⑴每年刷油漆一遍;

⑵每季度檢查排水溝通暢情況;

⑶每季度檢查一次泄水孔疏通情況。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實施。

圍墻大門

共用設(shè)施設(shè)備定期維修標準及實施效果?表10

序號類別項目日常維修計劃日常維修實施效果

1廣場道路路面、人行道、道牙⑴路面施工質(zhì)量標準;

⑵人行道鋪設(shè)技術(shù)標準。使局部損壞嚴重路面通過翻新延長壽命,從而使整個道路保持均衡使用功能。

2室外照明高柱燈

⑴燈具施工技術(shù)標準。⑴實現(xiàn)良好的燈具外觀;

⑵照明系統(tǒng)正常有效啟用;

⑶照明設(shè)施線路完好率達99%以上。

柱頭燈藏地燈

3溝渠池

井雨水口⑴化糞池清理作業(yè)規(guī)程;

⑵井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程;

⑴池內(nèi)、井內(nèi)沉積物及時清理,出口暢順;

⑵井蓋正常使用,密合;

⑶流水通暢,無堵塞。雨水井污水井化糞池閥門井

4園林綠地綠化綠化工作標準。綠草如茵,樹木青翠,剪切整齊。

5機電設(shè)備變配電設(shè)備機電設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程。⑴無故障

⑵空調(diào)系統(tǒng)運行正常。

給排水設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)

6消防設(shè)施自動煙感報警系統(tǒng)

消防栓、噴淋系統(tǒng)消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程。⑴設(shè)施正常有效使用;

⑵外觀完好,標識清楚;

⑶靈敏、準確報警。疏散指示

7給排水管道管道給排水管道維護修繕標準。⑴管道通暢,無滲漏;

⑵閥門靈活、不漏水。閥門

8公用標識導視標識牌**標識、樓層標識、警示牌制作安裝及管理規(guī)定。⑴標識清潔美觀;

⑵安放穩(wěn)固;

⑶標識清晰。警示牌

9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站垃圾轉(zhuǎn)運站及圍墻維護標準。⑴設(shè)施安全正常使用;

⑵完好美觀。圍墻大門

篇3:X園物業(yè)服務(wù)維修養(yǎng)護計劃

御佳園物業(yè)服務(wù)及維修養(yǎng)護計劃

1、前期物業(yè)管理服務(wù)

1.1從物業(yè)管理各專業(yè)角度提出專業(yè)建議,方便日后的物業(yè)管理,如:

(1)建筑設(shè)計(地下室、地面、架空層、標準層、屋面等)是否滿足物業(yè)管理的需求;

(2)設(shè)備機房的環(huán)境、通風是否滿足要求;

(3)根據(jù)清潔管理經(jīng)驗及整體規(guī)劃要求,對垃圾房建造位置的合理性及其建造價格提出建議;

(4)管理用房位置確定的原則及設(shè)計、裝修標準,管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局;

(5)根據(jù)當前國家標準對原電梯安裝設(shè)計及配套設(shè)施提出合理化建議;

(6)從消防設(shè)施設(shè)計布局、產(chǎn)品選型、施工進度等方面提出建議;

(7)根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見,對設(shè)計中的缺陷提出糾正及修改建議;

(8)給排水專業(yè)從收集相關(guān)原始資料、氣象數(shù)據(jù)、城市配套工程等方面,提供修改意見;

(9)從治安管理、工作環(huán)境、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改建議;

(10)根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況,提供保潔標準和程序建議。

1.2從智能化小區(qū)的實用,經(jīng)濟角度,提出專業(yè)建議,如:

(1)考察整體工程進度,提出智能化工程的階段性實施進度計劃;

(2)針對發(fā)展商對智能化工程的要求,對原智能化設(shè)計提出合理化建議,并根據(jù)當前市場情況,提出增加智能化功能的建議;

1.3協(xié)助發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗收工作,對不合格處提出整改意見,由發(fā)展商責成有關(guān)施工單位進行整改,然后進行復驗,最后協(xié)助收集驗收報告。

2、日常物業(yè)管理服務(wù)

(1)房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等。

(2)房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、中區(qū)供水系統(tǒng)等。

(3)公用綠地、花木、建筑小品及辦公區(qū)域內(nèi)的園林式綠化養(yǎng)護與管理。

(4)本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自行車房、停車場等。

(5)本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、本物業(yè)配套會所等。

(6)專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。

(7)公共環(huán)境的清潔服務(wù)。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運等。

(8)售樓期間洗手間、會所、售樓部的保潔、維護工作(包括更換衛(wèi)生紙、維護保養(yǎng)烘干機等設(shè)施)。

(9)交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。

(10)對小區(qū)一期實行全封閉式安全管理,全天24小時三班輪值,確保小區(qū)安全。

(11)結(jié)合地域特色和本物業(yè)的特點組織開展豐富多彩的小區(qū)文化、娛樂活動以協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)人際關(guān)系、溝通聯(lián)系。

(12)配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身、財產(chǎn)保險保管責任)。

(13)管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙與竣工驗收資料。

(14)接受業(yè)主/住戶就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護提出的委托并合理收費。

(15)按照酒店式物業(yè)管理標準設(shè)立服務(wù)中心及門童服務(wù),實行"服務(wù)設(shè)計、菜單服務(wù)"。

3、分項服務(wù)計劃

3.1酒店式服務(wù)、人性化管理

為順應(yīng)時代和社會的需要,我司不斷提高和自我完善物業(yè)管理水平,并于1999年全面導入現(xiàn)代酒店管理理念和技術(shù),變"物業(yè)管理"為"物業(yè)服務(wù)與管理",更加強調(diào)突出"服務(wù)"的內(nèi)涵,將物業(yè)管理服務(wù)真正提高到一個新的高度。

(1)以業(yè)主為中心,提供酒店式專業(yè)化服務(wù)

傳統(tǒng)的物業(yè)管理,都是以物業(yè)管理公司為核心,先制定一整套規(guī)章制度與約束條例,然后要求各位業(yè)主(住用戶)遵照執(zhí)行,較少考慮業(yè)主的實際需求與感受。而酒店式物業(yè)管理,完全以業(yè)主為核心,實行"針對性服務(wù)項目設(shè)計、菜單式系列特色服務(wù)",通過訓練有素的、既有星級酒店服務(wù)水準的物業(yè)從業(yè)人員,提供熱情、高效、優(yōu)質(zhì)的酒店式專業(yè)化服務(wù)。

(2)以星級酒店為樣板,營造溫馨、愜意的服務(wù)氛圍

酒店業(yè)是整個服務(wù)行業(yè)的代表,在酒店里可以得到超凡的享受。我司將酒店服務(wù)與物業(yè)管理有機地結(jié)合起來,讓業(yè)主在所擁有的物業(yè)空間里,也同樣能享受到只有在酒店里才能提供的服務(wù)。例如:大堂里設(shè)接待服務(wù)中心,24小時服務(wù);業(yè)主出入大門口設(shè)門童服務(wù),專職負責客人的迎送;服務(wù)接待中心不再看到身穿保安制服的保安員,而是由彬彬有禮、形象、氣質(zhì)俱佳的服務(wù)中心的接待人員代替等。無論是從發(fā)展商,還是從業(yè)主、用戶的角度出發(fā),讓他們每一刻都可以從新的感受到與眾不同的尊貴和自豪。

(3)強調(diào)服務(wù)意識,提高服務(wù)效率

在酒店里,客人的投訴或需求永遠是擺在第一位的,"顧客就是上帝",即使不能讓客人有一絲一毫的不滿意存在,實行零缺點服務(wù)(100-1≤0)。要把酒店行業(yè)的這種"服務(wù)意識"和"服務(wù)效率"導入到物業(yè)管理中來,使得"客人投訴當日有回音,故障維修處理不過夜",努力使業(yè)主(用戶)的滿意率達到百分之百。

(4)調(diào)整組織架構(gòu),實行科學化管理

公司采用星級酒店管理模式,按照現(xiàn)代企業(yè)制度的四級管理體制和垂直領(lǐng)導原則,從內(nèi)部組織機構(gòu)上達到權(quán)、則、利的統(tǒng)一;對外服務(wù)和接待上,則設(shè)立開放式辦公的服務(wù)中心,提供一站式服務(wù);將所有能提供的信息如服務(wù)項目、服務(wù)時間、聯(lián)系電話、服務(wù)價格等,匯編成《服務(wù)指南》。派發(fā)給業(yè)主,既加大管理與服務(wù)的透明度,又方便了業(yè)主的查詢與聯(lián)系,使得雙方的信賴感大大加強,從而奠定優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。

3.2護衛(wèi)嚴要求、禮儀高標準

(1)由于御佳園花園智能化完善、全封閉式管理、環(huán)境優(yōu)雅等特征,相應(yīng)地決定了安全保衛(wèi)工作的特點--"內(nèi)松外緊"。因此,公司將通過一系列行之有效的管理制度和工作方法,加之護衛(wèi)人員恪盡職守的敬業(yè)精神,竭力為御佳園花園提供既有安全性、又富有人性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù),給人以溫馨、自然、親切的感覺。

(2)高素質(zhì)的護衛(wèi)人員:

身高一般在1.70M以上,身體健康,反應(yīng)敏捷;

文化程度在高中(中專)以上;

有60%以上的人員屬于復員軍人,具有較高的軍事素養(yǎng)與

一定的拳術(shù)基本功;

有三個月以上的從業(yè)經(jīng)驗和良好的職業(yè)敏感性,熟悉公司護衛(wèi)工作程序;

具有嚴格的組織紀律性和良好的職業(yè)道德。

(3)作息時間嚴謹,著裝端莊高雅:

服務(wù)時間、班次:

實行24小時全天候服務(wù);

實行"三班制"作業(yè):7:00-15:00,中班15:00-23:00,夜班23:00-次日7:00

為保持與大廈整體氣氛的和諧統(tǒng)一,護衛(wèi)員崗位著裝要求:

小區(qū)設(shè)巡邏崗、小區(qū)入口崗、消防監(jiān)控中心崗三種崗位;

巡邏崗、消防監(jiān)控中心崗、小區(qū)人行入口崗著藏青色制服裝,穿藏青色襯衣,打領(lǐng)帶;小區(qū)車道入口崗白班和中班按龍巖市交管局規(guī)定著裝,即上白下藍,戴大蓋帽;,夜班著裝同巡邏崗。護衛(wèi)員發(fā)型統(tǒng)一,一律留平頭。

(4)人員配備精簡,崗位職責明確:

早班、中班(7:00-23:00)在小區(qū)人行入口崗設(shè)護衛(wèi)兼門童2人。主要任務(wù)是為配合發(fā)展商售樓,幫助訪客及業(yè)主搬運行李(物品),并協(xié)助維護小區(qū)入口處秩序,監(jiān)視小區(qū)入口外商場公共部位情況。

設(shè)小區(qū)車道入口崗二人。主要任務(wù)是監(jiān)看車輛進出情況,收取費,必要時開啟道閘,指揮車輛的進出與停放,監(jiān)視進出小區(qū)裝修人員情況,確保進出車輛及人員的安全。

白班、中班各設(shè)巡邏崗8人(其中班長一人)。由于小區(qū)3月入伙后,發(fā)展商在小區(qū)內(nèi)繼續(xù)售樓,人員情況特別復雜,周邊環(huán)鏡治安情況不算好,需要加強巡邏力量。因此夜班巡邏崗同樣設(shè)置8人,主要任務(wù)是負責對各大堂及大樓外圍,地下停車場的巡查,指揮車輛的進出與停放,維護小區(qū)正常的工作、生活秩序,保證小區(qū)停放的車輛安全,處理突發(fā)性事件。

消防中心配備一人。主要任務(wù)是監(jiān)控各個部分的監(jiān)控鏡頭及對消防聯(lián)動控制臺進行監(jiān)控。

3.3清潔窗明潔凈、綠化美觀大方

(1)御佳園花園的清潔服務(wù)工作具有"清潔面積大,清潔對象全面、清潔標準高"三大特點。我司將充分利用自有人才資源(公司擁有眾多高級園藝師、造型師、技術(shù)工人等)及豐富的花草儲備(公司置地育苗,建立自己的苗圃基地),為御佳園花園創(chuàng)造一個綠的世界、花的海洋,充分體現(xiàn)綠色、生態(tài)體系的生活休閑環(huán)境,力求為御佳園花園創(chuàng)造一個清新干凈的生活環(huán)境。。

(2)寬敞明亮的會所、售樓處、樣板房

若在室內(nèi)擺放一些輕盈文雅的文竹、飄飄欲墜的長春藤、亭亭玉立的柱類關(guān)葉植物,不僅可以美化環(huán)境,而且能夠使人心曠神怡,達到提神醒腦的作用。室內(nèi)擺花,求精不求多,在光線明亮應(yīng)擺放小型的山石盆景,也可擺幾盆婀娜多姿的鮮花?？傊?要根據(jù)空間大小,力求做到小而精、精而奇的美化效果。根據(jù)御佳園具體情況,設(shè)計擺放植物如下:

售樓處:

1、文竹2、長春藤

3、柱觀葉植物4、進口吉祥植物

5、心行藤本植物6、小巧垂吊植物

樣板房:

1、獨立型植物架2、小形山水盆景

3、觀花形植物4、觀葉形名貴植物

5、臺面觀葉植物

會所:

1、聳立挺拔的竹類植物2、自然大方的棕櫚科植物

3、層次鮮明的造景植物4、繁華似錦的盆景植物

(3)清潔內(nèi)容及頻率:(詳見77附頁)

3.4高科技支持、專業(yè)化管理

(1)我司在物業(yè)管理工作中實施專業(yè)化運作模式,通過多年的經(jīng)驗積累,我司創(chuàng)立了科學先進的設(shè)備管理模式:管理處負責設(shè)備的使用管理(運行、操作、監(jiān)控)及日常維護(巡查、點檢、清潔、潤滑)。公司工程部進行專業(yè)化維修保養(yǎng)(一級、二級保養(yǎng)、中修、大修、故障維修、更新改造);管理處與公司工程部的責、權(quán)、利通過維修保養(yǎng)合同進行細致劃分。根據(jù)設(shè)備故障模式,公司將計劃預修與狀態(tài)維修相結(jié)合,對符合故障模式(符合磨損規(guī)律)的設(shè)備(如:電梯、發(fā)電機、水泵、冷水機組等)定期做三級保養(yǎng),定期進行中修、大修。對符合直線型故障模式的設(shè)備(如:供電設(shè)備、電子設(shè)備等)進行三級保養(yǎng)、探測性維修、狀態(tài)維修。一流的管理模式為一流的服務(wù)提供了堅實的保障。

(2)我司擁有一支高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人員隊伍,專門從事建筑自動化工程、系統(tǒng)集成和系統(tǒng)的維護保養(yǎng)。在長期的物業(yè)管理過程中,積累了大量的智能樓宇系統(tǒng)(IBS)的集成、設(shè)計、施工、維護經(jīng)驗,加之對進口品牌樓宇自控產(chǎn)品的全面代理,自行開發(fā)大型物業(yè)管理軟件系統(tǒng),公司具有獨立開發(fā)科技產(chǎn)品的優(yōu)勢,切實將智能樓宇科技與物業(yè)管理有機結(jié)合起來。我司必將以嚴格的運行管理措施保障樓宇的各種設(shè)備綜合自動化運行,以達到舒適、安全、可靠、經(jīng)濟、節(jié)能的目的,為用戶提供良好的生活環(huán)境,并保證各項設(shè)備常處于最優(yōu)化運行狀態(tài)。

(3)我司工程、設(shè)施設(shè)備管理的精華體現(xiàn)在公司ISO9001質(zhì)量體系中的工程維修手冊、消防安全手冊及電梯工作手冊,手冊中闡述了工程各專業(yè)的工作制度及相關(guān)表格和流程,使得各項工作有章可循、有法可依。

(4)詳見一設(shè)備管理工作手冊

詳見二設(shè)備保養(yǎng)計劃

詳見三設(shè)備管理臺帳

4單項服務(wù):外墻清洗服務(wù)

4.1清洗方法

為保持小區(qū)外墻面"長用長新",根據(jù)外墻立面及其裝飾材料將來受污染程度不同的特點,玻璃、玻璃幕部分清洗頻次為每年兩次,采用刮洗方法;涂料部分清洗頻次為每年一次,采用水洗方法。

(1)水洗程序:

用高壓水槍將外墻涂料層上的浮塵沖掉;

用涂水器將清洗劑均勻涂在涂料表面,并擦洗;

用請水將清洗劑沖洗干凈。

(2)刮洗程序:

先用土水器將藥水均勻涂在玻璃表面;

用玻璃刮將玻璃表面刮凈;

用毛巾將白窗框及密封膠擦干凈;

4.2清洗工具

高空作業(yè)工具14套,擦窗機2部,鋁梯1臺,高壓機2臺。

4.3清洗劑

本公司采用深圳專業(yè)公司高科技研制生產(chǎn)的吐露了強襲擊、專用玻璃、玻璃幕清洗劑。土量清洗劑。涂料清洗劑為中性,并且有殺菌、除霉作用,經(jīng)清洗后,涂料層色澤光艷,對涂料層無損害。玻璃經(jīng)刮洗后,會在表面形成一層保護膜,光潔明亮。

4.4清晰質(zhì)量要求:

(1)無漏洗、漏刮;

(2)玻璃必須明亮、無擦痕、無污跡和損壞。

(3)涂料層色澤鮮明,無變色、無損害。

4.5驗收方法:

(1)目測:應(yīng)符合清洗質(zhì)量要求;

(2)手感:用白紙擦拭應(yīng)無污跡。

安全及綠化保護措施:

4.6

(1)高空工必須嚴格執(zhí)行公司的《安全管理規(guī)定》,《操作規(guī)程》,做到安全第一,文明施工;

(2)設(shè)置醒目警示標志和防護措施,確保行人、車輛及物業(yè)設(shè)施安全;

(3)操作下方綠化帶,附近車輛等用彩帶雨布遮蓋,防止損壞;

(4)每日檢查考核,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。

4.7其它;

(1)清洗施工之前,提前兩天通知有關(guān)單位,并在清洗期間關(guān)好窗戶;

(2)保安人員應(yīng)協(xié)助行人、車輛的保護,清洗施工紅線內(nèi)不得停車輛。

附頁:機電設(shè)備統(tǒng)計表(表一)

設(shè)備保養(yǎng)計劃表(表二)