賽迪大廈設施設備維修養(yǎng)護實施細則

(一)維修養(yǎng)護的原則

賽迪大廈屬于高檔次高層寫字樓,價值高、功能設施齊全、設備種類繁多,物業(yè)管理中設施設備的維護保養(yǎng)工作至關重要。維修養(yǎng)護的原則如下:

貫徹“三分修,七分養(yǎng)”的原則。以預防為主,實施預防性的設施維保計劃,將設施設備的維修分為定期維修和緊急維修兩類。定期維修保養(yǎng)作得越好,緊急維修就會相應減少。

實行“酒店式”工程管理方式,嚴格操作規(guī)范,完全程序化運行,以優(yōu)質的維保工作達到設施設備正常運轉。

制定中、長期維修養(yǎng)護計劃,有措施、分步驟地落實到位,以優(yōu)質的維保工作延長樓宇設施設備的使用壽命,減少大、中修費用及維修人工費,提高樓宇運營效益。

不斷地總結提高,摸索科學規(guī)律,保持各類設施設備處于最佳運行狀態(tài),最大限度地降低能源消耗。

全面監(jiān)督,合理使用。重點是防止對樓宇結構、設備設施的破壞,維護樓宇及設備設施的完整性,提高整體完好率。此項工作由項目執(zhí)行總經理負責,公司總工室提供管理及技術支持,項目工程部經理具體運作,以工程部人員為主,物業(yè)管理人員全員參與。

(二)設備維修的管理程序:

每月由執(zhí)行總經理召開一次有關樓宇設施設備的工作會議,聽取工程部經理有關樓宇及設施設備使用情況維保情況的匯報,聽取有關部門對設備設施使用及維保工作的意見,協調有關使用、維保中需要溝通及工程部經理職權范圍內無法解決的問題。

參照《北京市城鎮(zhèn)房屋完損等級評定實施規(guī)定》,北京市《房屋及其設備小修服務標準》及《北京市城鎮(zhèn)住宅樓大、中修定案標準》等有關規(guī)定,根據均豪公司管理寫字樓的實踐經驗,工程部經理負責制定年度維保計劃,并組織落實。該計劃每年修訂一次,由工程部經理負責,并上報公司總工室及執(zhí)行總經理批準執(zhí)行。每計劃年度年底,工程部經理將年度維保計劃落實情況以書面形式向執(zhí)行總經理匯報。

工程部各專業(yè)主管每計劃年度年底做出所負責設施設備的年度保養(yǎng)計劃修改稿,(并可在日常工作中隨時修改,但每項修改必須經過工程部經理批準認可)并上報工程部經理,以此做為賽迪大廈年度保養(yǎng)計劃的基礎。

執(zhí)行總經理授權,工程部經理負責,建立賽迪大廈的技術檔案庫,包括但不限于物業(yè)接收時的全套圖紙、資料、產品說明書,使用說明書,售后服務保證書、產品合格證,設施設備維修檔案、更換及更新部件檔案、工程改造檔案,外委合同等。

執(zhí)行均豪公司統一“工程維修派工單”。此單涵蓋范圍為小修項目。

(三)設備維修的管理制度

定期維修、保養(yǎng)管理。

定期維修保養(yǎng)工作對于保持設備的良好運行狀態(tài)、延長設備壽命極為重要,但必須制定一套定期維修保養(yǎng)計劃并且嚴格遵照執(zhí)行。

在智能大廈里,可以借助辦公自動化系統編制一套預防性維修管理程序來執(zhí)行。根據上次檢修時間就可以自動安排出各類設備的定期檢修時間表,打印出具體檢修項目及要求。檢修完畢后再將檢修情況及結果輸入并存檔,建立設備維修檔案備查。

我們將在設備設施的定期維修保養(yǎng)方面做到以下幾點:

§建立嚴格的專業(yè)維修人員崗位責任制,對每項維修養(yǎng)護工作明確職責。

§編制完善的維修養(yǎng)護工作規(guī)程。

§設立設備設施的維修養(yǎng)護臺帳與設備管理卡,做到帳、物、卡相符。

§具有嚴密的設備設施的日常巡檢工作制度。

§對設備設施的維修養(yǎng)護根據其特殊性設立等級與周期的要求,確定日保養(yǎng)、周保養(yǎng)、月保養(yǎng)、季保養(yǎng)和年保養(yǎng)工作制。

§設立因設備突發(fā)故障的應急處理工作規(guī)程,確保故障設備盡快恢復使用。

緊急維修管理

為確保緊急維修工作能按期順利完成,應通過對緊急維修的管理達到下述要求:

§對簡單的急修工作應能于最短時間內完成。

§對較大的急修工作應能有效跟進,直到完成為止。

§對緊急維修的部位及項目進行分類、統計、分析,以便掌握設備存在的隱患。

§對緊急維修消耗的材料進行有效監(jiān)控。

在智能化大廈里,維修工作單的傳遞可借助通訊系統里的電子郵件來進行,十分快捷;還可通過辦公自動化系統監(jiān)察工作單的執(zhí)行情況,如果工作單發(fā)出后,時間太久仍未完成會報警;工作單的分類、統計、分析、歸檔儲存都由辦公自動化系統來完成,與人工操作相比,大大提高了效率。

附:工程維修派工單樣本

篇2:房屋共用部位設施設備維修養(yǎng)護管理規(guī)定

建物維修工

a.按《房屋、設施維修養(yǎng)護規(guī)程》與《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》的內容要求進行修繕養(yǎng)護;

b.每月一次按《房屋、設備、設施巡視內容與要求》對小區(qū)房屋建筑,公用部位、設施進行巡查;

c.將周期巡查、養(yǎng)護結果記錄于《共用部位巡查、養(yǎng)護記錄表》內;

d.房屋、設施修繕工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;

e.房屋、設施發(fā)生異常,及時報告設備主管,并在設備主管協同下排除異常。

設備主管

a.負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集,負責零星材料的采購計劃的編制,委托維修的聯系工作;

b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施房屋、設施的維修保養(yǎng)工作,對房屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導及檢查監(jiān)督;

d.對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證;

e.每季度組織建物維修工檢查房屋、設施的使用狀況,記錄《房屋、設施檢查表》,根據日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經經理審核后上報公司主管部門;

【供配電設備】

電工

a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視配電房設備,并記錄《配電房巡視記錄表》;

b.配電房每周打掃一次,配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)"運行"與"備用"每月切換檢查一次,并記錄《設備定期啟動表》;

c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;

d.供配電設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;

e.供配電設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協同下排除異常和故障。

設備主管

a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管;負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制,外委托修理的聯系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施供配電設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;

d.每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;

e.每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況,填寫《供配電系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;

f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;

h.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。

【消防設備】

日常巡視

a.設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房及風機房設備,記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協同下排除異常和故障;

定期檢查

a.由設備維修工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試,記錄《設備定期啟動記錄表》;

b.由設備主管組織,并由保安主管、保安人員和設備維修工參與操作,每年一次進行消火栓、噴淋進行系統測試;送風、排煙系統測試;電源、控制聯動功能以及報警安全系統的測試。記錄《消火栓、噴淋系統測試記錄表》,《消防送風、排煙系統測試記錄表》。

維修保養(yǎng)

a.設備維修工負責消防設施的維修保養(yǎng)工作;

b.設備機房每周打掃一次,機組每月清潔一次。消防泵"運行"與"備用"每月定期啟動后交替更換一次;

c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內;

d.消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。

設備主管

a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;

d.每周巡視消防設備,檢查巡視記錄;

e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況,填寫《消防及報警系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門

篇3:某校區(qū)水電設備維修養(yǎng)護質量標準

校區(qū)水電設備維修養(yǎng)護質量標準

一、供水設施

當班:日常保養(yǎng),安全操作,運作情況正常,自動控制良好;

周末:維修保養(yǎng)閘閥、逆流閥、水表、聯軸器,水泵軸承加油;

季末:泵體檢查,更換磨損件,管道系統保養(yǎng)。

年終:上半年、下半年各清洗水池1次,電機軸承加油;

質量標準:閥門開閉靈活,系統密封良好,管道無滴漏,電機保護齊全,水表計量準確,運轉無異常聲響。震動、軸承溫度正常,連續(xù)不間斷供水,有檢查,維修、保養(yǎng)記錄。

二、供電設施

當班:日常檢查,無缺相,運行正常,記錄變壓器運行情況;

周末:變壓器全面檢查,配電房,計量儀表開關標識、安全標識,配電房除塵1次,發(fā)電機組運轉1次,時間不少于20分鐘;

季末:保養(yǎng)變壓器接線柱、高低線路、發(fā)電機組;

年終:化驗變壓器油。

質量標準:各連接處無跳火、發(fā)熱等異?，F象;指示燈、信號燈齊全;計量儀表準確;配電房溫度不超過40℃。