新城小區設施設備維修養護措施

1建立設施設備管理制度

針對"zz濱海新城"的高層和小高層建筑,制定設施設備的管理制度必須針對其獨特的設計、機電設施設備的配置、日常的運行操作以及較高的使用頻率。任何機電系統一旦出現故障都會對業戶、商戶產生不良影響,并給"客戶服務中心"帶來多方投訴。因此,在開發商將驗收合格的設施設備移交給物業管理公司時必須涵蓋下列內容:

*必須清楚地了解設施設備的功能、功率、規格及使用守則。

*對設施設備的安裝及現場運行操作情況作出評估并改善。

*制定設施設備的短、中、長期維修、保養、更新計劃及預算案。

*評估設施設備零配件的供應以及庫存量的情況。

*強制執行設施設備安全年檢制度。

*強制執行對設施設備每三至五年作一次嚴格的全面評估。

*制訂設施設備管理與操作守則及條款和應變方案。

*對工程技術人員進行專業的培訓及考核,并嚴懲人為疏忽的行為。

*嚴格要求工程技術人員24小時持證上崗,以保證系統的正常運行。

*建立健全設施設備的資料檔案。

*建立一支專業的工程核心小組,長期監控設施設備的運作及工程技術人員的工作表現。

*建立一支專業的工程核心小組,對工程維修保養商實行嚴格的監督檢查并作出評估。

制度大綱:

*房屋日常與定期維護制度;

*配電房值班制度;

*現場保潔制度;

*巡視檢查制度;

*運行分析制度;

*設備維修管理規定;

*給排水設備維修管理制度;

*消防設備維修管理規定;

*配電房設備安全操作規程;

*配電房交接班制度;

*水泵房運行管理制度;

*水泵房安全操作規程;

*工程技術人員交接班制度;

*消防系統與風機系統運行、管理、維修保養制度;

*水泵運行完好技術質量指標;

*給排水系統運行、管理、維修、保養制度;

*給排水系統日常管理制度;

*電梯運行維護管理制度;

*智能化系統運行、管理、維修、保養制度。

2做好設施設備維修與安全措施

我們將通過嚴格的管理和采取相應的措施來保障小區供水、供電、通風、排污、電梯、消防、監控等系統安全、正常的運行,延長其使用壽命。主要措施有:

1、日常運行:制定嚴格的設施設備操作規范,按要求進行巡查;制定安全操作規程,保護人身及設備安全。

2、常規維護:制定完善的維保計劃及實施方案,排除隱患,確保設施設備的正常運行。

3、緊急狀況的處理:建立快速反應機制,制定應急準備及響應措施,保證緊急狀況下實現聯動,將損失降到最低程度。

4、管理原則:

*制定公共設施機電運行和保養工作計劃,按公司物業管理質量標準規范運作,確保設施設

備的正常運作。

*建立及完善設備管理制度、設備運行操作規程、設備日常和定期維修保養制度、設備技術

檔案等管理制度。

*建立機電設備二級保養制度,即日常保養和定期保養。

*保障供電、供水、消防等正常運作并做好記錄。

*巡視設備房和設備運行情況,做好巡查記錄,發現設備運行狀態有異常情況須及時報告、

記錄并在主管安排下盡快處理。

*做好設備房的物品管理,加強安全防范工作。

*負責機電設施、設備的各項維修、保養工作,并做好記錄。

*定期清潔所管理的設備和設備房。

*建立有效的信息傳遞體系。實行24小時值班,隨時接管業戶和內部員工的維修申請及故

障報告,及時反饋信息,在最短的時間內使有關人員到位并及時處理問題。

*對部分機電養護工作擬訂服務合同,安排專業公司負責定期的養護工作,并由工程領班安排下屬員工按服務合同的條款監管專業公司的養護,確保維修保養工作的品質,并準確地作好保養記錄。

*安排相關保險。

3加強設施設備養護

A、設施設備養護主要內容:

1、給排水設施(設備)運行管理及養護

*確保給排水設備(設施)保持良好的技術狀態,保證生活、消防用水的需要。

*專業維修人員負責給排水設備的維修保養。

*值班人員負責給排水設備的操作、監控、記錄及異常報告。

*工程部經理負責給排水設備設施的綜合管理及上述工作的檢查監督。

*客服經理負責上述工作的檢查監督。

*客戶服務中心負責向有關業戶通知停水情況并做好解釋工作。

*給排水設備發生故障,維修人員負責維修保養工作的指導、檢查監督及委托修理的聯絡工作,及時處理給排水設備(設施)的故障,確保設備性能。

2、供電設施的運行管理及養護:

*確保供電設施(設備)保持良好的技術狀態,保證小區內業戶的安全用電需要。

*高壓運行工程師負責高壓設備和變壓器的巡檢,并做好記錄。

*機電值班人員負責供電設備的操作、監控記錄及異常報告。

*工程部主管負責供電設備綜合管理及上述工作的檢查監督。

*客服經理負責上述工作的檢查監督。

*客戶服務中心負責向有關業主通知停電情況并做好解釋工作。

*供電系統發生故障,工程人員應及時報告主管,必要時報供電局進行搶修等聯絡工作,確保設備的性能。

3、高低壓保養維修程序:

(1)變壓器:每年冬季做高低壓絕緣試驗,對變壓器線耳和各種螺絲進行檢查、收緊、清潔污物。具體實施程序如下:

*組織熟悉設備的人員(五人以上)指定專門責任人,了解工作任務和注意事項,并由專門責任人按工作單程序安排工作。

*工作時穿長袖工作服,身上不得配帶其它雜物及手飾,著絕緣靴、戴絕緣手套,測驗電器是否正常。

*先停低壓開關,再停高壓開關,用合格的驗電器驗明接線端無電后,最后用專用的接線桿將接地線可靠接地,對母線進行放電并相間短接。

*接、拆地線應有專人負

責,所有停電安全措施完成后,方可進行保養工作。

*工作完畢后檢查所有工具器材數量,不得遺留雜物,由專人拆除接地線,工作人員全部撤離工作現場后才可按步驟進行送電。

(2)高壓開關柜:高壓系統屬于技術要求較高的供電系統,因此每年冬季都要將該項維護工作外包給供電局進行,每年冬季對手動合閘和分閘回路進行試驗和檢修。

(3)低壓開關柜:每年冬季對低壓開關柜內的各種開關和機械進行檢修,收緊螺絲,清潔污物。

附:《高低壓配電系統設備維修業務管理標準及操作細則》

《高低壓配電裝置運行安全程序》

《低壓配電系統年檢項目》包括:

*檢查地下或大廈電總掣房,大廈上升總線。

*檢查小區上下水泵房,消防泵房。

*檢查公共用電裝置。

*檢查供電系統工程報價。

4、電梯的管理及養護

*電梯機房除電梯維修人員、消防人員外,任何人不能進入,機房內的設備非電梯維修人員不得操作。

*運行中電梯突然出現故障,值班人員應盡可能地先救援出被困人士,并通知電梯維修人員進行檢修,如救援不成,值班人員應安慰乘客,盡快通知電梯維修人員前來救助。

*電梯人數過多時,應分批搭乘,以免超載發生危險。

*切勿讓幼兒單獨搭乘或進入電梯,以免發生危險。

*發生火警時,切勿搭乘電梯,因電梯可能隨時在半途停頓,將人困在電梯內,被困者可能會因濃煙而窒息,甚至危及生命。

*發現有水滲入電梯或電梯槽底部有積水,應立即停止使用,以免觸電,并設法將電梯升高至較為安全的地方。保潔員在清洗走廊和樓梯時,勿讓水流入電梯內,以免損壞電梯設備。

*電梯維修人員應每天檢查電梯機房是否有足夠的通風,溫度是否過高,氣窗玻璃是否完整,機房門必須上鎖。

*電梯內的求救警鈴、電風扇必須保持工作狀態,以免突發緊急事件時因無法求救而導致窒息。

*因維修、保養而正常停用任何電梯時,應在小區的公告欄內張貼通知。

5、消防設備的運行及養護

*小區內所有消防通道指示牌必須保持良好的狀態,停電后仍正常工作。

*小區內所有消防設備應每月測試一次,如發現故障應立即維修并做好記錄。

*任何消防設備均安裝在機房內,應每星期檢查一次。

*消防報警系統每月測試一次,如有故障應立即維修并做好記錄。

*消防水泵應保持良好的狀態,閥門無人為誤開,保證消防水箱的水位處于正常。

*具備消防保養證明書。

*每年應有一次消防演練。

附:《消防系統設備維修的保養制度》

《消防系統日常檢查流程》

6、中控室設備維護:閉路電視監控系統保養規程

*客戶服務中心信息室負責監控閉路監視系統主機,工程技術人員負責對該系統實施維修保養。

*閉路電視監控系統應由經過專業訓練的人員負責使用、管理和維護,無關人員不得隨意觸動。

*值班員應熟悉閉路監視系統所拍攝的畫面及各路段路口等實地目標的對應和編排。

*設備投入正常使用后,為確保運行正常,工程技術人員必須嚴格按《閉路監視系統保養項目計劃表》進行檢查。

*每日檢查:閉路監視系統控制主機各項功能是否正常,有無設備異常,將檢查結果填寫在《閉路電視監控系統設施每日保養記錄表》中。

*每月對電纜、接線盒、設備作直觀檢查,清理塵埃。

*每季對室內部分電纜、接頭、清理塵埃,檢查信號傳輸質量,并將結果填寫在《閉路電視監控系統設備保養記錄表》中。

*閉路電視監控系統設備出現故障后,首先應分清故障類型、部位,并及時排除,一時排除不了的故障,應立即通知有關專業維修單位,屬保修范圍內的,立即通知保修單位修理、保養,以便盡快修復投入正常工作,并記錄在案。

*確保中控室設備(消防報警系統、保安閉路電視監控系統、紅外線圍墻可視對講電話系統)處于良好狀態,保證業戶的生命和財產安全。

*中控室保安員負責中控室設備的清潔、操作、監控、記錄;

*弱電維修工負責中控室設備的維修保養,確保中控室設備運行正常。

*工程部主管負責中控室設備的綜合管理以及對上述工作的檢查監督,并對維修保養工作進行指導,檢查監督及委托修理的聯系工作。

*"客戶服務中心"負責上述工作檢查監督。

*中控室保安員負責中控室機電設備的操作,確保消防報警設備、保安閉路電視監控系統操作的安全性和準確性。

篇2:房屋共用部位設施設備維修養護管理規定

建物維修工

a.按《房屋、設施維修養護規程》與《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》的內容要求進行修繕養護;

b.每月一次按《房屋、設備、設施巡視內容與要求》對小區房屋建筑,公用部位、設施進行巡查;

c.將周期巡查、養護結果記錄于《共用部位巡查、養護記錄表》內;

d.房屋、設施修繕工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;

e.房屋、設施發生異常,及時報告設備主管,并在設備主管協同下排除異常。

設備主管

a.負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集,負責零星材料的采購計劃的編制,委托維修的聯系工作;

b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施房屋、設施的維修保養工作,對房屋養護、修繕提供工作指導及檢查監督;

d.對每次周期巡查養護記錄、維修記錄進行檢查驗證;

e.每季度組織建物維修工檢查房屋、設施的使用狀況,記錄《房屋、設施檢查表》,根據日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經經理審核后上報公司主管部門;

【供配電設備】

電工

a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視配電房設備,并記錄《配電房巡視記錄表》;

b.配電房每周打掃一次,配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)"運行"與"備用"每月切換檢查一次,并記錄《設備定期啟動表》;

c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《供配電設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;

d.供配電設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;

e.供配電設備發生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協同下排除異常和故障。

設備主管

a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管;負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制,外委托修理的聯系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施供配電設備的運行管理及維修保養工作,并進行指導,檢查;

d.每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;

e.每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況,填寫《供配電系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;

f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;

h.按《應急預案》規定負責處理應急事件。

【消防設備】

日常巡視

a.設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房及風機房設備,記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。設備發生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協同下排除異常和故障;

定期檢查

a.由設備維修工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試,記錄《設備定期啟動記錄表》;

b.由設備主管組織,并由保安主管、保安人員和設備維修工參與操作,每年一次進行消火栓、噴淋進行系統測試;送風、排煙系統測試;電源、控制聯動功能以及報警安全系統的測試。記錄《消火栓、噴淋系統測試記錄表》,《消防送風、排煙系統測試記錄表》。

維修保養

a.設備維修工負責消防設施的維修保養工作;

b.設備機房每周打掃一次,機組每月清潔一次。消防泵"運行"與"備用"每月定期啟動后交替更換一次;

c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《消防設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;

d.消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。

設備主管

a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養工作,并進行指導,檢查;

d.每周巡視消防設備,檢查巡視記錄;

e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況,填寫《消防及報警系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門

篇3:某校區水電設備維修養護質量標準

校區水電設備維修養護質量標準

一、供水設施

當班:日常保養,安全操作,運作情況正常,自動控制良好;

周末:維修保養閘閥、逆流閥、水表、聯軸器,水泵軸承加油;

季末:泵體檢查,更換磨損件,管道系統保養。

年終:上半年、下半年各清洗水池1次,電機軸承加油;

質量標準:閥門開閉靈活,系統密封良好,管道無滴漏,電機保護齊全,水表計量準確,運轉無異常聲響。震動、軸承溫度正常,連續不間斷供水,有檢查,維修、保養記錄。

二、供電設施

當班:日常檢查,無缺相,運行正常,記錄變壓器運行情況;

周末:變壓器全面檢查,配電房,計量儀表開關標識、安全標識,配電房除塵1次,發電機組運轉1次,時間不少于20分鐘;

季末:保養變壓器接線柱、高低線路、發電機組;

年終:化驗變壓器油。

質量標準:各連接處無跳火、發熱等異?，F象;指示燈、信號燈齊全;計量儀表準確;配電房溫度不超過40℃。