一、建筑的日常養(yǎng)護(hù)維修與計(jì)劃

房屋日常養(yǎng)護(hù)維修是指為辦公樓房屋原有完好登記和正常使用,進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和及時(shí)修復(fù)小損小壞等房屋維護(hù)管理工作。

建筑物主要指標(biāo)(略)

(一)、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)養(yǎng)護(hù)及巡檢

1、對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)的預(yù)埋、給排水設(shè)施等的使用情況應(yīng)制定計(jì)劃,定期(每年不少于兩次)進(jìn)行檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開(kāi)裂和建筑垃圾、污雜物沉積要及處理。制止不設(shè)計(jì)及有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn),任意在結(jié)構(gòu)上開(kāi)鑿。

2、鋼筋混凝土保護(hù)層損壞要及修補(bǔ),以防止鋼筋銹蝕。

3、辦公樓的使用應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求,改變用途時(shí)不允許隨意超載,甚至于對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造。

(二)裝飾工程養(yǎng)護(hù):

1、樓層地面的養(yǎng)護(hù):保持樓層地面清潔、干凈衛(wèi)生。保持上、下水道不漏不堵,避免因漏水造成室積水,滲入樓板。對(duì)于木地板、大理石等樓層地面還需定期專業(yè)養(yǎng)護(hù)。

對(duì)于::使用中發(fā)生小的損壞,要及時(shí)修補(bǔ)。制止不加任何保護(hù)措施在樓面上拖拉重物。

2.門(mén)窗的養(yǎng)護(hù):對(duì)使用者進(jìn)行保護(hù)門(mén)窗的宣傳工作,發(fā)現(xiàn)開(kāi)關(guān)不靈、縫隙過(guò)大,五金配件丟失或損壞等問(wèn)題。要及時(shí)修理。做好防雨、防塞等工作,定期進(jìn)行油漆補(bǔ)修工作,補(bǔ)漆盡量和原漆保持一致,否則應(yīng)進(jìn)行全部重新油漆。

3、飾面墻的養(yǎng)護(hù):定期(每年不少于2次)巡檢,可采用觀察或用小錘輕劃?rùn)z查。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,不允許用強(qiáng)酸對(duì)任何飾面墻進(jìn)行擦洗。對(duì)樓體外墻面,安裝飾物如用鐵件,必須刷漆,防止水銹污染墻面。

4、頂棚的養(yǎng)護(hù):定期巡檢,發(fā)現(xiàn)翹邊,裂掛、破損、陰濕應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)或更換。

(三)幕墻工程養(yǎng)護(hù)管理:

本工程外立面塑鋁板為主,配以部分玻璃幕加以點(diǎn)燃,另外還有一些不銹鋼飾柱等。

1、發(fā)現(xiàn)螺栓::松動(dòng),破損應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換,發(fā)現(xiàn)玻璃松動(dòng)、、破損應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換,發(fā)現(xiàn)密封膠和密封條脫落或損壞,應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)或更換。

2、定期檢查幕墻排水系統(tǒng),保持通暢。

3、當(dāng)遇特大風(fēng)沙、地震、火情等災(zāi)害時(shí),事后應(yīng)對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行全面檢查,親視損壞程度進(jìn)行維修加固。

二、設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)與計(jì)劃

(一)給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)

給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)是指為保證辦公樓給排水設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行使用所進(jìn)行的日常養(yǎng)護(hù)維修。

對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解:

自來(lái)水變頻泵

自動(dòng)噴灑供水泵

消火栓穩(wěn)壓泵

潛水泵

1、管道漏水修理

2、管道堵塞排堵

3、水龍頭與閥門(mén)的維修

4、衛(wèi)生潔具的維修

5、水泵保養(yǎng)及維修

6、壓力表的校驗(yàn)

7、潛水泵的檢查保養(yǎng)

8、熱交換器的運(yùn)行與維修

9、生活水箱的清洗消毒

(二)供電設(shè)備管理維護(hù)

供電設(shè)備管理維護(hù)是指為保證辦公樓供電系統(tǒng)正常運(yùn)行,對(duì)供電設(shè)備的日常管理和保養(yǎng)維修

對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解

變壓器

高壓柜

低壓柜

日常維護(hù)要點(diǎn)

1、電氣電路故障:斷路、接觸不良、漏電等故障判斷和維修

2、絕緣電阻測(cè)量及損傷線更換

3、配電箱的檢查

4、照明燈具的檢查

(三)、電梯運(yùn)行維護(hù)

電梯維修是指為保證辦公樓電梯設(shè)備正常使用所進(jìn)行的日常運(yùn)行管理、維修保養(yǎng)和中修

天津迅達(dá)公司迅達(dá)電梯2部

(四)、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)

冷氣系統(tǒng)是指為保證辦公樓中央空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行所進(jìn)行的日常運(yùn)行管理和維修和保養(yǎng)工作。對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解

常見(jiàn)維修要點(diǎn)

1、電源電壓的檢查

2、機(jī)油溫度、壓力的檢查

3、制冷劑的檢查

4、冷凍水、冷卻水的檢查

5、遠(yuǎn)行參數(shù)的記錄

6、注意冷卻泵塔水質(zhì)清潔及時(shí)補(bǔ)水

7、冷卻泵、冷凍泵的檢查

(五)保安消防監(jiān)控系統(tǒng)的管理和維護(hù)

對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解:

電梯對(duì)講5組

電視監(jiān)控30組

消防監(jiān)控1組

局域網(wǎng)系統(tǒng)1組

電話交接間1組

大屏電視系統(tǒng)1組

常見(jiàn)維護(hù)要點(diǎn):

1、結(jié)合實(shí)際正確使用設(shè)備

2、保存、運(yùn)行資料以及累積建立歷史及動(dòng)向趨勢(shì)記錄

3、選擇可靠的分包方,按周期維保、增補(bǔ)、擴(kuò)充、升級(jí)等內(nèi)容的工作。

(六)消防設(shè)施設(shè)備的管理和維修

對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解:

防排煙風(fēng)機(jī)8臺(tái)(屋頂排風(fēng)機(jī)4KW1臺(tái)、地下室設(shè)備間風(fēng)機(jī)5.5KW8臺(tái))

自動(dòng)噴灑供水泵30KW2臺(tái)

消防栓穩(wěn)壓泵45KW2臺(tái)

噴灑穩(wěn)壓泵3.7KW1臺(tái)

常見(jiàn)維護(hù)要點(diǎn):

自動(dòng)噴灑系統(tǒng)

管道閥門(mén)

電接點(diǎn)壓力表

(七)電視天線系統(tǒng)的管理和維護(hù)

電視天線系統(tǒng)的管理和維護(hù)是指為保證辦公樓電視天線接收系統(tǒng)正常運(yùn)行,對(duì)接收設(shè)施進(jìn)行的日常運(yùn)行管理、養(yǎng)護(hù)和維修。

運(yùn)行維護(hù)要點(diǎn):

1、按主管部門(mén)要求和有關(guān)規(guī)定管理

2、按設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)進(jìn)行維護(hù)

設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

序號(hào)

項(xiàng)目

工作內(nèi)容

保養(yǎng)周期

1.

避雷系統(tǒng)接地電阻

可靠性檢查和試驗(yàn)

每年一次(春季前),雷雨后加強(qiáng)巡檢一次

2.

火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

可靠性檢查和試驗(yàn)

每季一次

3.

高、底壓配電柜

清掃、緊固、防銹

每年一次

4.

各種配電盤(pán)、控制柜

清掃、緊固、防銹

每年一次

5.

電梯

由專業(yè)公司定期維護(hù)

每天巡檢,每周保養(yǎng)

6.

空調(diào)冷水機(jī)

由專業(yè)公司定期維護(hù)

每年一次(夏季前)

7.

空調(diào)冷水循環(huán)泵

清洗、換潤(rùn)滑油

每年一次

8.

熱力鍋爐

專業(yè)公司定期維護(hù)及安全檢查、水質(zhì)檢測(cè)

每年一次(冬季前)

9.

熱水鍋爐

安全檢測(cè)、水質(zhì)檢測(cè)

每季一次

10.

熱水循環(huán)泵

清洗、換潤(rùn)滑油

每年一次

11.

生活水箱

清潔、二次消毒

每半年一次

12.

污水泵

清潔、換潤(rùn)滑油

每年一次

13.

風(fēng)機(jī)防塵罩

清洗

每半年一次

14.

各種管道的金屬閥門(mén)

清潔、防銹

每年一次

各種金屬管道和構(gòu)架

清潔、防銹、緊固

每年一次

弱電系統(tǒng)的設(shè)備、線纜按技術(shù)資料的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行

電動(dòng)消防水泵每周試運(yùn)轉(zhuǎn)一次并加注潤(rùn)滑脂

各種設(shè)備每天運(yùn)行時(shí)間超過(guò)12小時(shí)的保養(yǎng)周期為一年,不足12小時(shí)的保養(yǎng)周期為二年。

篇2:新星城物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修管理維護(hù)方案

新星城物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修管理與維護(hù)方案

(一)、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修和更新

根據(jù)房屋實(shí)際使用年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況需要維修,屬于小修范圍的,及時(shí)組織修復(fù)屬于開(kāi)發(fā)商保修范圍的,按保修工作流程及時(shí)向開(kāi)發(fā)商提出報(bào)告與建議,并協(xié)助開(kāi)發(fā)商維修編織合理的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,建立共用設(shè)施設(shè)備檔案,設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全

合理使用,不任意拆動(dòng)原房屋結(jié)構(gòu),不任意改變?cè)ㄖ挠猛?/p>

各類設(shè)備設(shè)施信息記錄清晰明確,臺(tái)帳清楚

及時(shí)保養(yǎng)維修,保持房屋及公共設(shè)備設(shè)施的完好

因房制宜,有計(jì)劃地安排保養(yǎng)維修任務(wù)

完善的建筑管理、房屋維修保養(yǎng)、公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)制度

完善的管理、檢查、考核制度

給類房屋、共用設(shè)備設(shè)施部位基本保持完好狀態(tài)

建立和貫徹各項(xiàng)規(guī)章制度及各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)

搞好維修保養(yǎng)計(jì)劃管理,科學(xué)安排施工進(jìn)度

(二)、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的管理規(guī)定

【房屋、建筑設(shè)施】

建物維修工

a.按《房屋、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程》與《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》的內(nèi)容要求進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù);

b.每月一次按《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與要求》對(duì)小區(qū)房屋建筑,公用部位、設(shè)施進(jìn)行巡查;

c.將周期巡查、養(yǎng)護(hù)結(jié)果記錄于《共用部位巡查、養(yǎng)護(hù)記錄表》內(nèi);

d.房屋、設(shè)施修繕工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi);

e.房屋、設(shè)施發(fā)生異常,及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常。

設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集,負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制,委托維修的聯(lián)系工作;

b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;

c.組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作,對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督;

d.對(duì)每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;

e.每季度組織建物維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況,記錄《房屋、設(shè)施檢查表》,根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評(píng)定辦法》,填寫(xiě)《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)公司主管部門(mén);

【供配電設(shè)備】

電工

a.每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備,并記錄《配電房巡視記錄表》;

b.配電房每周打掃一次,配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)"運(yùn)行"與"備用"每月切換檢查一次,并記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)表》;

c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);

d.供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi);

e.供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》,并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。

設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管;負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制,外委托修理的聯(lián)系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;

c.組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;

d.每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄;

e.每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫(xiě)《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén);

f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;

g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫(xiě)《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門(mén);

h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。

【消防設(shè)備】

日常巡視

a.設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備,記錄《水泵房巡視記錄表》和《風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》,并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障;

定期檢查

a.由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動(dòng)測(cè)試,記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》;

b.由設(shè)備主管組織,并由保安主管、保安人員和設(shè)備維修工參與操作,每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試;送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試;電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測(cè)試記錄表》,《消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試記錄表》。

維修保養(yǎng)

a.設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作;

b.設(shè)備機(jī)房每周打掃一次,機(jī)組每月清潔一次。消防泵"運(yùn)行"與"備用"每月定期啟動(dòng)后交替更換一次;

c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);

d.消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。

設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料,檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件,材料采購(gòu)計(jì)劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;

c.組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;

d.每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄;

e.每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫(xiě)《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén)

【給排水設(shè)備】

管道工

a.每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備,并記錄《水泵房巡視記錄表》;

b.水泵房

每周打掃一次,機(jī)組每月清潔一次。生活水泵"運(yùn)行"與"備用"每二周交替更換一次;

c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《給排水設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);

d.給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi);

設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料,檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件,材料采購(gòu)計(jì)劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;

c.組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;

d.每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄;

e.每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫(xiě)《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén);

f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;

g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫(xiě)《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門(mén);

h.每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;

i.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。

【弱電設(shè)備】

分承包方維保人員

a.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《弱電設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);

b.弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》;

c.弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》,及時(shí)排除異常和故障。

電工

a.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線,記錄《信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表》;

b.信號(hào)接收機(jī)房每周打掃一次,信號(hào)接收設(shè)備每月清潔一次;

c.發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告設(shè)備主管,督促維修保養(yǎng)。

保安人員

a.負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作,每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面,每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備,每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備,并記錄《監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表》;

b.發(fā)現(xiàn)異常情況,及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。

設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管,聯(lián)系委托保養(yǎng)工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;

c.組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證;

d.每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄;

e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫(xiě)《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén);

f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;

g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫(xiě)《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門(mén);

h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件;

【電梯設(shè)備】

分承包方電梯維保人員

a.每周按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行定期保養(yǎng),同時(shí)負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境,并將結(jié)果記錄表內(nèi);

b.電梯設(shè)備維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》;

c.設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,記錄于《設(shè)備故障記錄表》上,并及時(shí)處理。

電工

a.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視電梯設(shè)備,填寫(xiě)《電梯房巡視記錄》。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知分承包方電梯維保人員并報(bào)告設(shè)備主管,督促維修保養(yǎng);

b.負(fù)責(zé)電源部分的維修保養(yǎng)及運(yùn)行操作。每月一次切換檢查雙電源設(shè)備,記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)表》。

設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管,聯(lián)系委托保養(yǎng)工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;

c.實(shí)施電梯設(shè)備的運(yùn)行管理,按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對(duì)分承包方的監(jiān)管。對(duì)電梯設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證;

d.每周巡視電梯機(jī)房設(shè)備,檢查巡視記錄;

e.每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫(xiě)《電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén);

【水泵設(shè)備】

管道工

a.每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備,并記錄《水泵房巡視記錄表》;

b.水泵房每周打掃一次,機(jī)組每月清潔一次。生活水泵"運(yùn)行"與"備用"每二周交替更換一次;

c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《給排水設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);

d.給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi);

e.給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》,并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。

設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料,檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件,材料采購(gòu)計(jì)劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;

c.組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢

查;

d.每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄;

e.每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫(xiě)《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén);

f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;

g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫(xiě)《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門(mén);

i.每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;

j.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。

(三)、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案

【雨污水總管及屋面外墻】

對(duì)屋面雨水總管,污水總管進(jìn)行疏通保養(yǎng),屋面雨水總管網(wǎng)罩無(wú)脫落/每季一次

對(duì)污水總管出墻管進(jìn)行疏通,保持出墻橫管無(wú)堵塞。/每季一次

對(duì)屋面進(jìn)行巡查,保持屋面隔熱板鋪墊平整,無(wú)破損,屋面排污溝無(wú)堵塞、開(kāi)裂現(xiàn)象,排水暢通。/每年二次

對(duì)屋面女兒墻勘查,墻面無(wú)裂縫,灰縫飽滿,不傾斜。/每年二次

【小區(qū)內(nèi)道路、側(cè)石、圍墻】

對(duì)小內(nèi)路面,側(cè)石進(jìn)行巡檢:/每月一次

a.區(qū)內(nèi)道路路面強(qiáng)度、坡度、出水口等符合要求,路面平整,不絆

腳,排水暢通,修補(bǔ)路面接縫嚴(yán)密,無(wú)積水、泛水現(xiàn)象;

b.混凝土路面不起砂,無(wú)脫皮、斷裂,明溝不斷裂;

c.路邊側(cè)石平直,保持高低一致無(wú)缺損。

對(duì)圍墻柵欄檢查保養(yǎng),修復(fù)斷裂圍墻柵欄,保持鐵柵欄表面無(wú)嚴(yán)重銹蝕。/每年二次

油漆鐵柵欄。/每年一次

【雨污水窨井、下水道】

對(duì)區(qū)內(nèi)雨、污水管進(jìn)行檢查、清撈。/每季二次

雨污水窨井鐵蓋除銹油漆(油漆顏色為黑色)。/每年一次

疏通小區(qū)內(nèi)污水下水道,保持下水道暢通,同時(shí)檢查下水道出墻橫管有無(wú)變形、下沉及倒泛水。/每季二次

汛期前應(yīng)對(duì)下水道進(jìn)行疏通,清撈窨井內(nèi)淤積物。/汛期前一個(gè)月

【屋頂避雷帶】

對(duì)屋頂避雷裝置及接地裝置進(jìn)行測(cè)試,接地電阻符合相關(guān)規(guī)定,高層在12層以上應(yīng)有防雷專業(yè)單位進(jìn)行測(cè)試,防雷測(cè)試單位應(yīng)具有專業(yè)資質(zhì),完成測(cè)試工作后,應(yīng)出具測(cè)試報(bào)告。/每年一次

對(duì)屋頂避雷帶進(jìn)行勘查,避雷帶應(yīng)保持完好無(wú)斷裂,局部銹蝕應(yīng)除銹、補(bǔ)油漆。/每年二次

【小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】

夜間應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進(jìn)行巡視,及時(shí)發(fā)現(xiàn)與修復(fù)熄滅的燈具,燈桿油漆無(wú)剝落,燈罩完好,無(wú)破損現(xiàn)象。每日一次

檢查照明供電線路絕緣狀況是否達(dá)標(biāo)。/每年一次

檢查照明供電控制保護(hù)裝置功能是否正常。/每周一次

【雕塑景觀、噴水池】

對(duì)雕塑、景觀檢查保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。/每季一次

噴水池檢查保養(yǎng)內(nèi)容:

a.巡視噴水池,損壞部位及時(shí)修復(fù);/每周一次

b.檢查保養(yǎng)給排水管道、控制閥門(mén)、噴嘴、噴頭保持功能有效;/每月一次

c.檢查水泵、水泵控制系統(tǒng)工作是否正常;/每月一次

d.檢測(cè)潛水泵絕緣;/每年一次

檢查水底照明燈具,應(yīng)保持完好無(wú)損,供電線路控制保護(hù)系統(tǒng)完好,電氣絕緣電阻達(dá)標(biāo)。/每年兩次

【兒童娛樂(lè)設(shè)施】

對(duì)兒童娛樂(lè)設(shè)施檢查保養(yǎng),注潤(rùn)滑油,緊固螺栓等連接件,保持設(shè)施安全可靠,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)檢修。/每月一次

對(duì)設(shè)施油漆作防銹保養(yǎng)。/每年一次

【健身設(shè)施】

檢查保養(yǎng)健身設(shè)施,保持設(shè)施安全可靠,健身房器械功能完好安全。/每月一次

對(duì)設(shè)施油漆作防銹保養(yǎng)。/每年一次

【圍墻大門(mén)及電動(dòng)大門(mén)】

檢查圍墻大門(mén)門(mén)腳頭及四周,應(yīng)嵌粉密實(shí)。/每年兩次

大門(mén)除銹、油漆。/每年一次

檢查保養(yǎng)電動(dòng)大門(mén),應(yīng)開(kāi)啟靈活。/每月一次

【地面停車(chē)位】

檢查地面平整,無(wú)積水、進(jìn)出無(wú)阻礙,鎖具功能良好。/每季一次

【地下車(chē)庫(kù)】

檢查車(chē)庫(kù)大門(mén)保安閉鎖裝置及停放升降裝置應(yīng)保持功能正常;/每月一次

保養(yǎng)車(chē)庫(kù)大門(mén)保安閉鎖裝置及停放升降裝置;/每年一次

巡查照明燈具及應(yīng)急照明裝置,保持功能良好;/每季一次

檢查消防設(shè)施功能可靠,防火門(mén)、緊急通道門(mén)啟閉靈活;/每季一次

巡查紅外線傳感器、計(jì)時(shí)、監(jiān)控裝置應(yīng)功能可靠;/每周一次

保養(yǎng)紅外線傳感器、計(jì)時(shí)、監(jiān)控裝置。/每年兩次

【樓道、室外消防栓】

檢查樓道內(nèi)及室外消防栓應(yīng)無(wú)滴漏水或損壞。/每月一次

油漆室外消防栓。/每年一次

檢查消防帶完好無(wú)損。/每年二次

檢查消防閥門(mén)無(wú)銹蝕、啟閉靈活。/每年二次

檢查消防報(bào)警按鈕完整無(wú)損,功能可靠。/每月一次

【清洗水箱(蓄水池)】

水箱(蓄水池)清洗、消毒。/每季一次

水箱(蓄水池)清洗消毒后采集水樣送衛(wèi)生防疫部門(mén)進(jìn)行水質(zhì)化檢,化檢結(jié)果達(dá)不到國(guó)家生活用水標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)重新清洗水箱,再次采集水樣化驗(yàn),直至化驗(yàn)結(jié)果達(dá)標(biāo)。

檢查水箱蓋板應(yīng)完整無(wú)損,蓋板與水箱結(jié)合面應(yīng)無(wú)縫隙,水箱內(nèi)表面清潔,無(wú)滲漏,工組扶梯無(wú)銹蝕、斷裂。/每季一次

篇3:XS公寓設(shè)備維修服務(wù)方案

誠(chéng)基公寓設(shè)備維修服務(wù)方案

實(shí)施定人、定機(jī)、定崗及相互配合的運(yùn)作管理方式。根據(jù)設(shè)備機(jī)房安全管理制度,設(shè)備人員安全守則實(shí)施安全管理。制定運(yùn)行管理規(guī)程,實(shí)施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程,規(guī)范設(shè)備操作管理。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法,維修保養(yǎng)內(nèi)容要求,質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理。根據(jù)設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)設(shè)備設(shè)施的完好程度進(jìn)行統(tǒng)計(jì),確保安全正常運(yùn)行和使用。

1設(shè)備管理內(nèi)容

物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗(yàn)收通過(guò)后,就進(jìn)入了運(yùn)行使用階段,這時(shí)就需要物業(yè)管理公司運(yùn)用先進(jìn)的管理方法和良好的技術(shù)對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng),保證這些設(shè)備正常運(yùn)行,充分發(fā)揮它們的功效。

物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否,直接影響到其使用功能和使用壽命,這樣對(duì)使用過(guò)程中保證設(shè)備的正常運(yùn)行,加強(qiáng)日常和維修管理提出了更高的要求。

1供配電設(shè)備

1.1每日按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電機(jī)房設(shè)備,并記錄《配電房巡視記錄表》;

1.2配電機(jī)房每周打掃一次,配電柜每月清潔一次。

1.3按《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);

1.4供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi);

1.5供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告管理處經(jīng)理,記錄《設(shè)備故障記錄表》,并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。

1.6每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;

1.7管理處每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫(xiě)《供配電系統(tǒng)檢查表》。

2供氣設(shè)備

與煤氣公司保持聯(lián)系,每周巡檢,請(qǐng)煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng),隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。

3電梯設(shè)備

3.1每周按《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》進(jìn)行定期保養(yǎng),同時(shí)負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境,并將結(jié)果記錄表內(nèi);

3.2設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告經(jīng)理,記錄于《設(shè)備故障記錄表》上,并及時(shí)處理。

3.3定期巡視電梯設(shè)備,填寫(xiě)《電梯房巡視記錄》。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知電梯維保人員并報(bào)告經(jīng)理,督促維修保養(yǎng);

3.4每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;

3.5管理處每月定期組織電工和電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫(xiě)《電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表》。對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;

4給排水設(shè)備

4.1每日一次巡視泵房設(shè)備,并記錄《水泵房巡視記錄表》;

4.2水泵房每周打掃一次,機(jī)組每月清潔一次。周交替更換一次;

4.3按《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);

4.4給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告管理處經(jīng)理,記錄《設(shè)備故障記錄表》,并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。

4.5每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;

4.6管理處每月定期組織檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫(xiě)《給排水系統(tǒng)檢查表》。

5消防系統(tǒng)

5.1日常巡視

秩序管理人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視,每月對(duì)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施巡視一遍,將巡視結(jié)果記錄于記錄表內(nèi)。

5.2定期檢查

5.2.1每月進(jìn)行一次消火栓泵、噴淋泵、雙電源啟動(dòng)測(cè)試,記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》;

5.2.2由管理處組織,并由秩序管理人員和設(shè)備維修工參與操作,每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試;電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測(cè)試記錄表》。

5.3維修保養(yǎng)

5.3.1按《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);

5.3.2消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。

5.3.3每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;

5.3.4每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫(xiě)《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;

6設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn)

6.1供配電設(shè)備

[電力變壓器]

檢查電力變壓器是否符合要求。

分接開(kāi)關(guān)檔位是否與電源相符。

外殼接地裝置是否可靠,接地電阻是否合格。

變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi),通風(fēng)是否良好。

三相電壓表是否平衡,變壓器聲響是否正常。

各接線端子緊固是否良好。

[低壓開(kāi)關(guān)柜]

耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)范規(guī)定。

二次接線與電器或端子排的連接應(yīng)牢固,綁扎排列整齊,標(biāo)志清晰齊全。

接地線連接應(yīng)緊密牢固。

操作部分應(yīng)靈活,接點(diǎn)和機(jī)械閉鎖的動(dòng)作應(yīng)正確。

閘刀開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、空氣開(kāi)關(guān)和熔斷器完好。

接觸器和各種繼電器完好,面板指示燈和按鈕完好。

[照明設(shè)備]

燈具、開(kāi)關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠,清潔整齊。

開(kāi)關(guān)是否切斷相線,單相三極插座接地線是否可靠,照明燈頭有無(wú)觸電危險(xiǎn)。

照明線路的絕緣是否良好,接線頭不應(yīng)外露,燈具高度是否符合規(guī)定。

6.2電梯設(shè)備

[曳引機(jī)]

主機(jī)運(yùn)行正常,速度平穩(wěn)可靠。

冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效。

減速和潤(rùn)滑良好,油位正常。

制動(dòng)器完好、可靠。

[轎廂]

內(nèi)部按鈕齊全完好,信號(hào)登記有效。

照明完好,通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn),無(wú)異常聲。

手動(dòng)、自動(dòng)操作運(yùn)行正常。

超載報(bào)警正確可靠。

轎門(mén)開(kāi)閉平穩(wěn),時(shí)間適中。

[安全系統(tǒng)]

限速開(kāi)關(guān)可靠,動(dòng)作靈敏。

各安全開(kāi)關(guān)齊全、性能可靠、有效。

各廳門(mén)及轎門(mén)安全連鎖開(kāi)關(guān)齊全,性能可靠、有效。

急停開(kāi)關(guān)完好,性能可靠有效。

檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常。

[導(dǎo)軌導(dǎo)靴]

連接點(diǎn)平滑,固定螺栓無(wú)松動(dòng),導(dǎo)軌不走位。

運(yùn)行時(shí)靴襯與導(dǎo)軌無(wú)異常聲,滑動(dòng)平穩(wěn)。

導(dǎo)軌潤(rùn)滑良好,油杯、油氈等齊全。

各導(dǎo)軌表面無(wú)重大銹蝕。

6.3攝像監(jiān)控系統(tǒng)

[控制臺(tái)]

各控制器件運(yùn)行正常,能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等。

操作鍵盤(pán)靈活、可靠。

電源鎖開(kāi)關(guān)完好。

交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定。

各輸出電路熔絲配置合理,沒(méi)有不規(guī)則行為。

高、低壓電源嚴(yán)格分離,交、直流電源分隔明顯,無(wú)隨意拉接線。

二路電源切換正常、可靠。

設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。

[攝像機(jī)]

各攝像機(jī)工作正常,配置數(shù)量齊全。

帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如,符合性能要求。

各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型)。

各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確,確保顯像清晰,符合設(shè)計(jì)要求。

[錄像機(jī)]

所配錄像機(jī)齊全,性能良好,符合性能要求。

各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào),均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī))。

[巡更系統(tǒng)]

主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好。

電源、充電體充放電正常。

配套附件完好。

信號(hào)傳輸線路良好。

6.4安保防盜系統(tǒng)

[對(duì)講裝置]

戶內(nèi)對(duì)講裝置能與大門(mén)通話。

主機(jī)聯(lián)系情況良好。

[巡更系統(tǒng)]

主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好。

電源、充電體充放電正常。

配套附件完好。

信號(hào)傳輸線路良好。

6.5消防系統(tǒng)

[消火栓泵]

消火泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求。

管道上的閥門(mén)、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效,無(wú)泄漏、閥門(mén)啟閉靈活。

消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無(wú)振動(dòng),潤(rùn)滑良好、無(wú)咬泵現(xiàn)象。

電氣控制和各元件齊全,正?？煽?性能完好。

水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠,無(wú)缺損。

管道設(shè)備等無(wú)銹蝕、無(wú)滲漏。

[增壓泵]

增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn),各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。

[消火栓及配套設(shè)施]

各層消火栓箱及附件齊全完好。

啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠。

各層消火栓出水壓力符合要求。

消防接合器齊全、有效,無(wú)泄漏。

戶外立式消火栓齊全有效,開(kāi)啟靈活。

消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通,閥門(mén)便于操作,并有明顯標(biāo)記。

[噴淋泵]

噴淋泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求。

管道附件齊全有效、各閥門(mén)啟用靈活。

噴淋泵運(yùn)行平穩(wěn)、潤(rùn)滑良好,無(wú)咬泵現(xiàn)象。

電氣控制和器件齊全、正?？煽?性能完好。

泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠,無(wú)缺損。

管道設(shè)備等無(wú)銹蝕,無(wú)滲漏。

7設(shè)備管理安全制度

7.1電工安全守則

7.1.1任何電氣設(shè)備、裝置的拆裝、檢修、校驗(yàn)等工作,應(yīng)有經(jīng)考核合格持有操作證的電工擔(dān)任。

7.1.2任何電氣設(shè)備(包括停用電氣設(shè)備)未經(jīng)驗(yàn)電前,一律應(yīng)作為有電。

7.1.3在工作開(kāi)始前應(yīng)先檢查一切電工工具是否正常(如電筆先校驗(yàn)完整有效,使用工具絕緣良好),有破損及不完整的工具不可使用。

7.1.4嚴(yán)禁帶電作業(yè)。緊急情況須帶電作業(yè)時(shí),應(yīng)有監(jiān)護(hù)人和足夠的照明、空間,并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋,確認(rèn)安全方可進(jìn)行。

7.1.5在檢修用電線路和設(shè)備時(shí),必須停電進(jìn)行。在斷開(kāi)的開(kāi)關(guān)閘柄上懸掛"有人工作,禁止合閘"的指示牌。

7.1.6電氣設(shè)備上的指示牌,非經(jīng)原工作人員或設(shè)備主任同意,任何人不得移動(dòng)。

7.1.7自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)跳開(kāi)或熔斷器熔斷時(shí),應(yīng)查明原因再進(jìn)行恢復(fù),必要時(shí)允許試送電一次。

7.1.8不得帶電用兆歐表測(cè)量絕緣電阻。

7.2監(jiān)控中心安全管理制度

7.2.1監(jiān)控中心24小時(shí)監(jiān)控,操作人員經(jīng)培訓(xùn)后方可上機(jī)操作。

7.2.2無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入監(jiān)控中心。若要進(jìn)入,須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn),由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。

7.2.3監(jiān)控中心嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè),確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦毷孪绒k理動(dòng)火審批手續(xù),經(jīng)設(shè)備主任同意,按照動(dòng)火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。

7.2.4監(jiān)控中心消防設(shè)施完備,并定期檢查。

7.2.5常備應(yīng)急手電筒及充電式應(yīng)急照明設(shè)施。

7.2.6監(jiān)控中心內(nèi)、外保持清潔,室內(nèi)照明、通風(fēng)良好,地面、墻壁、門(mén)窗、設(shè)備無(wú)積塵、水積、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。

7.2.7監(jiān)控中心內(nèi)的一切設(shè)備設(shè)施、元器件、線路嚴(yán)禁隨意更改。如有損壞,要查明原因,立即申報(bào)設(shè)備主任,經(jīng)批準(zhǔn)后及時(shí)更換。

7.2.8值班人員不得擅離崗位,進(jìn)出人員應(yīng)隨手關(guān)門(mén)。

7.2.9各控制柜、顯示屏、信號(hào)燈、控制線路等的運(yùn)作應(yīng)始終處于有效狀態(tài),各類功能標(biāo)識(shí)應(yīng)明確。

7.3配電房安全管理制度

7.3.1配電房應(yīng)由設(shè)備人員負(fù)責(zé)。

7.3.2無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入配電房。若要進(jìn)入,須經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn),由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。

7.3.3不準(zhǔn)擅自改變?cè)O(shè)備及線路。

7.3.4供電回路操作開(kāi)關(guān)的用途要有明顯的標(biāo)識(shí),停電檢修必須掛牌,嚴(yán)禁超負(fù)荷運(yùn)行。

7.3.5操作、檢修時(shí)須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套。

7.3.6機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè),確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦?按照規(guī)定進(jìn)行。

7.3.7機(jī)房消防設(shè)施完備,并

定期檢查。

7.3.8機(jī)房?jī)?nèi)、外保持清潔,室內(nèi)照明、通風(fēng)良好,地面、墻壁、門(mén)窗、設(shè)備均無(wú)積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。

7.4電梯機(jī)房安全管理制度

7.4.1電梯機(jī)房?jī)?nèi)任何設(shè)備非電梯維修工禁止操作。

7.4.2電梯送電、斷電必須由設(shè)備人員操作,禁止非設(shè)備人員操作。

7.4.3無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入電梯機(jī)房。若要進(jìn)入,須經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn),由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。

7.4.4離開(kāi)電梯機(jī)房應(yīng)隨手關(guān)閉門(mén)窗。

7.4.5電梯機(jī)房因維修保養(yǎng)等原因造成停梯,應(yīng)在一樓掛告示牌。

7.4.6機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè),確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦毥?jīng)理同意,按照規(guī)定進(jìn)行。

7.4.7機(jī)房消防設(shè)施完備,并定期檢查。

7.4.8機(jī)房?jī)?nèi)、外保持清潔,室內(nèi)照明、通風(fēng)良好,地面、墻壁、門(mén)窗、設(shè)備均無(wú)積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。

7.4.9維修、保養(yǎng)等原因造成停梯,應(yīng)在一層掛牌告示。

8應(yīng)急處理方案

8.1消防應(yīng)急處理

監(jiān)控室值班接報(bào),通知巡視秩序管理員三分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng),確認(rèn)火警后,及時(shí)報(bào)告第一責(zé)任人三分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)。如火警較小,即啟用樓層現(xiàn)有消防設(shè)備,組織現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)救。如現(xiàn)場(chǎng)火勢(shì)較大,無(wú)法自行補(bǔ)救時(shí),第一責(zé)任人出任應(yīng)急總指揮,監(jiān)控室即為應(yīng)急指揮中心,總指揮由現(xiàn)場(chǎng)回到指揮中心,指揮實(shí)施消防應(yīng)急方案。

總指揮命令:

(1)撥打"119"報(bào)警電話。

(2)撥打"120"救護(hù)電話。

(3)電話通知各部門(mén)。

(4)播放緊急廣播。

(5)繼續(xù)組織力量現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)救。

(6)組織力量疏散救護(hù)客人。

各部門(mén)接報(bào)后,根據(jù)應(yīng)急方案規(guī)定,實(shí)施具體措施

(1)監(jiān)控室消防應(yīng)急崗位職責(zé)

a.一切行動(dòng)聽(tīng)從總指揮的命令。

b.熟練操作監(jiān)控室內(nèi)的所有消防、通訊及廣播設(shè)備。

c.接報(bào)后,立即通知保安巡視人員三分鐘內(nèi)到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)并及時(shí)通知管理處第一責(zé)任人,匯報(bào)情況。

d.如經(jīng)巡視人員報(bào)告為誤警,寫(xiě)出事故報(bào)告并由巡視人員和當(dāng)值監(jiān)控人員簽字歸檔且復(fù)印一份,交于管理處第一責(zé)任人。

e.如經(jīng)巡視人員報(bào)告為實(shí)警,則立即通知巡視人員實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)救,并將情況逐級(jí)匯報(bào)管理處第一責(zé)任人。

f.火警發(fā)生后,聽(tīng)從應(yīng)急總指揮的命令,用外線電話撥打119消防電話和120救護(hù)電話。

g.利用攝像頭,觀察避難客人的情況,如人數(shù)較多,則通知指揮人員把客人疏散或撤離到其他場(chǎng)所。

h.利用對(duì)講機(jī)實(shí)施對(duì)講,使指揮人員及時(shí)到崗。

8.2電梯困人事故的應(yīng)急處理

8.2.1得知電梯故障,立即以消防應(yīng)急方案的順序通知第一責(zé)任人。有人被困時(shí),與電梯內(nèi)被困人員通話,親切禮貌地告訴他們不要驚慌,不斷安慰被困者并通知電梯保養(yǎng)公司和設(shè)備維修人員立即派人到電梯所停之最近地方,用口頭告知被困人員。

8.2.2立即通知主管領(lǐng)導(dǎo),并在該梯門(mén)口樹(shù)立停用牌。

8.2.3立即派專業(yè)人員趕赴現(xiàn)場(chǎng),關(guān)閉該電梯動(dòng)力并著手開(kāi)門(mén)放人。

8.2.4非工程及保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行開(kāi)門(mén)放人,以免發(fā)生危險(xiǎn)。

8.2.5當(dāng)被困人員救出以后,管理人員要向被困人員致歉,并詢問(wèn)他們的健康情況。如有身體不適者,要陪同或叫救護(hù)車(chē)到醫(yī)院進(jìn)行檢查治療。要求電梯保養(yǎng)公司,認(rèn)真檢查電梯故障原因,排除隱患。

8.2.6攜帶工具:繩子、保險(xiǎn)帶、梯子、電梯門(mén)專用鑰匙。

8.2.7當(dāng)事件結(jié)束后,保安立即撤除停用牌,恢復(fù)電梯工作。設(shè)備部根據(jù)故障原因,立即予以整改。

8.3停電事故應(yīng)急處理

8.3.1發(fā)生停電事件,立即以消防應(yīng)急方案的順序通知第一責(zé)任人。

8.3.2設(shè)備部領(lǐng)導(dǎo)或值班人員即時(shí)派遣電工趕赴現(xiàn)場(chǎng),檢查供電設(shè)備,查處停電原因。

8.3.3如屬小區(qū)全部斷電,設(shè)備部立即向供電所查詢。

8.3.4如屬局部停電,設(shè)備部應(yīng)立即搶修,秩序管理人員到現(xiàn)場(chǎng)維持秩序。

8.3.5由于停電之關(guān)系,電梯有可能出現(xiàn)困人,秩序管理人員需立即查明,如有,立即按困梯程序進(jìn)行處理。

8.3.6如電源于數(shù)分鐘后恢復(fù),則作停電原因的解釋。

8.3.7監(jiān)控中心對(duì)整個(gè)事件作出記錄,記錄停電原因、人員撤離時(shí)間等詳細(xì)資料。

8.3.8檢修完畢恢復(fù)供電前,應(yīng)通知管理處、安保及其他部門(mén)關(guān)閉所有設(shè)備,恢復(fù)后再開(kāi)啟。停電恢復(fù)后,設(shè)備維修人員檢查各有關(guān)設(shè)備,保證所有設(shè)備正常運(yùn)作。

8.3.9事件結(jié)束后,將詳細(xì)情況報(bào)物業(yè)公司,如存在管理問(wèn)題,應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施。

8.4觸電事故的應(yīng)急處理

8.4.1發(fā)現(xiàn)立即通知設(shè)備人員趕赴事故現(xiàn)場(chǎng),通知就近保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)維持秩序,制止其他危險(xiǎn)行為的發(fā)生。通知客戶中心人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)。

8.4.2設(shè)備人員切斷現(xiàn)場(chǎng)電源后,立即實(shí)施搶救,以后程序同上述急癥病人處理程序。

8.4.3事件結(jié)束后,設(shè)備人員及時(shí)查明觸電原因,如存在隱患,提出糾正和預(yù)防措施,立即進(jìn)行整改。

8.5突發(fā)性水浸事故處理

8.5.1當(dāng)接到報(bào)告后,立即告知安保中心。

8.5.2安保中心接到爆管浸水信息,立即電告就近保安趕赴現(xiàn)

場(chǎng)維持秩序,立即通知主管部門(mén)、設(shè)備部、保潔部、禮儀服務(wù)部人員趕赴現(xiàn)場(chǎng),通知倉(cāng)庫(kù)準(zhǔn)備排水工具送交現(xiàn)場(chǎng)。

8.5.3第一責(zé)任人立即擔(dān)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)指揮,統(tǒng)一調(diào)分派人員。

8.5.4設(shè)備人員應(yīng)立即關(guān)閉爆管或滲水的管道閥門(mén),打開(kāi)系統(tǒng)卸壓閥(如噴淋系統(tǒng)末端放水閥)保護(hù)其他設(shè)施設(shè)備、防止進(jìn)一步擴(kuò)大事件,防止因浸水產(chǎn)生觸電事故。如附近有機(jī)房等重要場(chǎng)所,則要采用堵、排等方式,防止浸水至這些重要場(chǎng)所。

8.5.5保潔人員立即攜帶排水設(shè)施進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)排水。

8.5.6安保人員維持好現(xiàn)場(chǎng)秩序,防止有人進(jìn)行破壞活動(dòng)。

8.5.7排水結(jié)束,設(shè)備人員迅速查明原因,立即實(shí)施修復(fù),并將過(guò)程向經(jīng)理匯報(bào)。提出糾正和預(yù)防措施。

8.6臺(tái)風(fēng)襲擊前或吹強(qiáng)烈大風(fēng)的應(yīng)急處理

8.6.1接到、獲得有關(guān)臺(tái)風(fēng)等信息后,通知各部應(yīng)做好預(yù)防措施。

8.6.2設(shè)備部對(duì)戶外的燈具、廣告、天線、設(shè)備層等設(shè)施設(shè)

備進(jìn)行全面檢查,確保牢固。

8.6.3管理處向業(yè)戶傳達(dá)臺(tái)風(fēng)信息,及時(shí)通知業(yè)戶關(guān)好門(mén)窗。

8.6.4安保加強(qiáng)巡邏次數(shù),各當(dāng)值保安監(jiān)守崗位,無(wú)人接替不準(zhǔn)擅離崗位。特別加強(qiáng)對(duì)戶外物品的監(jiān)視,發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)通知設(shè)備人員進(jìn)行緊急維修。

8.6.5設(shè)備人員堅(jiān)強(qiáng)夜間值班人員,增加對(duì)設(shè)施設(shè)備的巡查。

8.6.7在夜間或節(jié)假日應(yīng)派員進(jìn)行值班。緊急情況及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。

8.6.8臺(tái)風(fēng)過(guò)后,如對(duì)小區(qū)設(shè)施及服務(wù)產(chǎn)生后果或影響的,由各部立即實(shí)施修復(fù)或整改,提出糾正和預(yù)防措施。