桂花園設施設備維修保養管理方案

管理目標:

園區設施設備能正常運行。

燈罩完好無損、干凈,正常調整因素除外,亮燈率保持在99%以上。

做到"急修不過夜,小修不過二",確保及時率達95%以上,合格率達98%。

業主對工程維修的有效投訴率低于2%。

設備房標識齊全,巡查、保養記錄齊全,機房環境干凈整潔。

人員配置:

1、維修工3人,負責園區公共設備設施的巡查、維護保養、維修及業主自用設備設施的有償維修保養工作。

2、崗位設置:

1)維修工A:負責園區巡查、外委單位維修保養監管、設備設施保養兼日常維修。

2)維修工B:負責園區弱電維修保養、設備設施保養及日常維修。

3)維修工C:負責水電抄表、設備設施保養及日常維修。

3、日常工作安排:

1)維修工A:每周對園區公共設備設施巡查一次,每天上午分區域對燈具、門窗、墻路面、健身娛樂設施、景觀水系、電氣箱、管道閥門、排污泵、風機房及安防設備進行檢查記錄,下午對巡查出的問題進行處理及記錄。

2)維修工B:每周三對周界報警設備進行一次檢查維護,每二天對周界報警系統進行一次報警試驗(保安部負責),每月對探頭范圍綠化進行一次修剪(綠化工負責),確保周界報警系統正常工作;其余工作日按計劃對公共設備設施進行保養及處理日常維修工作。

3)維修工C:每月30日抄一次公共電表,形成公共能耗報表,及時掌握公共設備設施運行情況;其余工作日處理日常維修工作及按計劃對公共設備設施進行保養。

4)每月22日,根據材料使用量填寫常用材料申購單,盡量避免維修等料延誤維修速度,保障維修及時率。

4、維修服務規范:

1)上門維修準備

從接到報修開始應在15分鐘內或按約定時間準時到達業主家。所有維修人員出工前必須隨身攜帶工具箱,仔細檢查箱內工具,并根據維修項目做好相應調整,做到工具齊備,箱體清潔。

2)入戶維修

①按規定門鈴、叩門

A、到達業主家門口先輕按門鈴,如無反應則在間隔6秒鐘后再按第二次,不能連續按。

B、如無門鈴則應輕輕地叩門,叩門時,一般用右手食指和中指的中關節輕輕連叩兩次,然后等待2~4秒鐘。若室內沒有回音再連續敲三次,等待6~8秒鐘。若仍無回音,再敲三次,等待10秒鐘。如果連續敲3遍門仍無回音,則不應該再敲。在業主門上留下另約時間維修通知單后離開,并及時將情況向管理中心匯報。

②在隔門與業主對話時,必須說明身份和來意;業主開門后應招呼一聲"您好",征得業主同意后,穿上專用自備鞋套,在業主帶領下進入維修房間,不可隨意走動。

③在維修開始前,應再次詢問需維修項目,仔細查看維修現場及周邊狀況,如有妨礙修理的物品應主動協助業主移開。

④攤開塑料布或報紙以擺放工具及材料,并事先鋪好自備的毛巾或報紙等隔離物以防止滲水及垃圾撒落。

⑤在維修中應專心致志,保證質量,提高效率,并盡可能降低噪音,工具輕拿輕放;嚴禁吃、喝、抽和收取小費。

⑥維修完畢后,應對維修結果進行自檢,待業主驗收認可后,請業主簽字。

⑦按公司收費標準收費,如業主有異議,應耐心解釋,不可與之爭執。同時,維修人員應主動向業主交代使用中應注意事項。

⑧對未能及時完成維修的(如無法獨立完成、專業性太強、配件不齊等),應對業主說明情況,解釋原因,取得業主的諒解和支持或說明維修計劃(包括完成時間),并盡快將其解決。

⑨如因各種原因確實無力完成的,應告知業主,請其另行解決。

3)清場

工作完畢后將工作前移動的物品要放回原處,要做好清潔工作。

4)離場

離開業主家時應說聲"如有需要盡管與管理中心/維修中心聯系"并向業主說"再見"。

5)維修材料注意事項

原則上所需維修材料均由業主自行購買,業主確實不便購買的,可代為購買,購買材料時,應要求供方出示質保卡,并開具發票。

6)與管理中心的通報

如該次維修服務業主未通過管理中心報修,當維修結束或與業主溝通后,及時將情況向管理中心通報,便于及時閉環。

要求標準:

1)草坪燈、地埋燈、庭院燈、車庫燈、導向燈每天開關時間:根據季節及天氣情況靈活掌握。

2)亮燈情況由中班隊員進行檢查,發現損壞的填寫《報修登記表》,次日由早班班長交客戶服務部,客戶服務部落實工程維修人員及時查明原因,給予維修,要求:燈泡燈罩無缺損,設備完好,亮燈率在99%以上。

3)每半年擦拭或清洗一次燈泡和燈罩內部。要求:燈泡、燈罩保持清潔明亮。

4)窨井、窨溝、排水溝、集水井,每月檢查一次,每年清理一次,(全體員工配合)臺風來臨前突擊檢查一次。要求:無積水、無雜物、無塌陷,水流暢通,井蓋完好。

5)排污泵、排氣扇,每月進行試運行;遇雨天上班時第一時間對半地下車庫巡視,檢查排水泵液位開關、排水情況是否正常,管道閥門接是否漏水等,并作好檢查記錄。

6)每月檢查一次控制箱,每季檢查并進行除塵,對接頭螺絲緊固;對控制箱體表面進行一次除塵拭擦。要求:表面無灰塵,及扇葉無變形現象。

7)每季度檢查一次每一層水表箱內閥門接口及減壓閥,如發現有漏水現象應及時處理。要求:無滲漏現象。

8)露天消防栓每年一次保養。要求:表面無生銹現象,顏色一致。

9)消防箱噴淋管每年一次保養。要求:管道表面無生銹現象,顏色一致。

10)定期檢查風機房,每月對風機房內設備設施進行一次全面保養。要求:設備正常運行,無損壞現象,表面無積塵,并做好記錄。

11)消防儀表每周巡查(機房維修工負責,公共區域保安負責)。要求:壓力正常。

12)每月對亭子進行檢查,發現問題及時處理,每年保養一次。要求:屋面、立柱無損壞。

13)每周檢查健身娛樂設施,連接是否牢固、表面有無破損、地面保護設施是否開裂。根據需要對螺絲進行加油、緊固。

14)網球場每月檢查一次一年保養一次。要求:地面、圍欄表面無銹腐現象,螺絲要牢固。

15)花架每季度檢查一次,視情況進行養護。要求:表面無破損。

16)景觀水池每季度檢查一次半年清洗一次。要求:無

滲水、無破損、底部無嚴重積塵。

17)園區建筑小品、護攔每年保養一次。要求:無損壞現象。

18)外墻面每月檢查一次,三年清洗一次。要求:無脫落無空鼓無滲水,表面完好無損壞。

19)內墻面每月檢查一次,每三年翻新一次。要求:表面整潔無破損。

20)道路、停車場每周檢查一次。要求:地面平整無破損。

21)水景開放時間:(保安隊負責開關)

國定假日:10:00~12:00,晚上開放時間參照雙休日;

雙休日:17:00~19:00(12月~4月);18:00~20:00(5月~11月)。

22)公共門窗、鎖每周檢查一次。要求:表面完好無變形,窗戶無滲水。

23)每月一次對道閘進行檢查,保養。如對道閘彈簧加油、接觸性能是否正常。要求:起動靈活,無損壞現象。

24)每年一次檢查并清潔單元電表箱、配電箱、配電柜及每層管線分線盒。要求:無積塵,接頭無松動現象。

25)每半年測試一次各主要用電線路的絕緣狀況。要求:絕緣良好。

26)每年對圍墻的鐵質護欄進行一次保養,要求無明顯銹跡。

27)UPS、備用電源每季放電運行一次,時間約45分鐘左右,檢查外觀是否清潔,各接線端子是否牢固。

5、業主有償服務管理

(1)要求標準

1)在接到維修單后十五分鐘趕到現場。急修15分鐘內到現場,小修2小時內完成,中修24小時內完成,大修1天內有答復。

(2)管理內容

有償服務項目

住戶自用部位、自用設備的維修和養護

1)更換燈管、燈泡;

2)維修、更換門鎖;

3)住戶自用部位下水道疏通服務;

4)安裝插座;

5)熱水器、抽油煙機拆裝;

6)室內供電線路維修;

7)掛鏡、像框;

8)更換玻璃;

9)維修、更換自來水管、水閥及軟管;

10)維修、更換水盆、水箱配件;

11)維修、更換晾衣架。

(3)維修后開具收費憑證。

6、安保系統智能化系統的維護方案和計劃

(1)智能化系統維護方案

**?桂花園智能化系統包括攝像監控系統;紅外周界防越報警系統、保安巡更監控系統;可視對講門禁系統;車輛管理系統;消防報警系統;對于以上配置特點,制定如下維護方案:

日檢:系統外觀;前端、終端、傳輸線路信號

日常檢查記錄;軟件測試

維護內容例檢:系統外觀;前端、終端、傳輸線路信號

傳輸階段性檢查、記錄、軟件測試

臨檢:對日常維護工作、例檢工作進行督檢,

對其工作成果進行測評

一般性檢查維護(日檢)

月檢

維護方式定期檢查維護(例檢)季檢年檢

臨時抽樣檢查維護(臨檢)

詳細維護保養項目見表1所示

2、智能化系統的維護計劃

小修計劃:根據日常維護記錄、月檢記錄及報告,制定每季一次的小修計劃。

中修計劃:根據季檢記錄及報告、年檢記錄及報告,制定每年一次的中修計劃。

大修計劃:根據年檢記錄及報告,制定每三年一次的大修計劃。

篇2:車輛設備維修保養制度

一.認真執行車輛的設備日常維護與計劃檢修合格,定期檢測,按照預防性維修方針,遵守檢修規程,執行檢修技術標準,提高維修質量,縮短維修周期,降低成本,提高效益。

二.根據車輛設備技術狀況,制定年度維修計劃及月份維修計劃,并具體實施。

三.技術辦同各隊協調配合抓好保養廠、小修班的工作,確保修保計劃完成。

四.操作者要嚴格按照各種車輛設備的結構性能、特點及技術要求進行操作,確保維修質量。

五.各級檢查人員要認真履行職責和權利,車輛要堅持:“三檢制”。

六.積極采取“修改代制”的方法,認真搞好車輛、設備的舊件修復,及時滿足設備維修的需要。

七、車輛設備維修過程中產生的廢氣、廢水、廢物及廢油處理按有關規定執行。

篇3:石化設備維修保養管理規定

一、目的保證設備的正常維修保養,提高設備檢修過程的管理水平,保障設備的檢修質量和檢修期間的人身安全,確保設備長周期平穩運行。二、適用范圍本規定適用于各生產裝置的各類機泵設備的檢修,規定了各類機泵設備檢修時必須執行的規程,檢修前應做的準備工作,檢修過程中檢修現場的技術規范要求及安全注意事項,檢修時間及檢修后的試運驗收等。三、內容1、設備檢修的項目內容、檢修周期、技術標準及維修操作程序等內容必須嚴格執行機動科下發的《設備檢修規程》和《設備維修操作規程》。2、設備檢修前的準備工作:2.1設備檢修前首先必須安排好主修、副修、技術質量及安全監督人員,做到責任明確。2.2準備好設備檢修時所需的工具、量具、工裝、配件、潤滑脂、石棉墊及檢修現場所需的其它必備材料。2.3與電工崗及設備操作崗聯系做好設備斷電、關閉進出口閥,卸壓、介質排空等工作。2.4對于輸送天然氣和輕烴等易燃易爆介質及使用氨和甲醇等有毒介質的設備,檢修時如需拆卸介質過流部件,修理前還必須在各進出口加盲板,并通知安全員進行安全檢查,檢查合格后方可進行拆卸。2.5檢修設備前,在設備檢修現場必須明確劃分出設備檢修區域,設立出明顯標志。3、在檢修過程中,必須嚴格執行以下設備檢修現場標準:3.1做到“兩不見天”,既,機件不見天,鉛粉、黃油不見天;3.2做到“三不落地”,即,零配件不落地,工、量具不落地,油物、油污不落地;3.3做到“三條線”,即,工具擺放一條線,零配件擺放一條線,材料擺放一條線。4、在設備檢修過程中,對于各種軸、機械密封、軸瓦及葉輪等精密、貴重配件,維修時要小心謹慎,嚴禁野蠻拆裝。5、設備檢修過程中必須嚴格執行檢修技術標準,保證檢修質量,達到一次試運成功,避免無謂返修。6、在設備檢修過程中,如需使用天吊等吊裝設備或器具進行吊裝設備或部件等重物時,天吊的操作必須由有操作證的操作人員進行操作,使用時必須嚴格遵守天吊操作規程,在吊裝過程中始終要有專人指揮,吊裝時要緩慢平穩,以確保在吊裝過程中部件不受損壞和人身安全。7、在設備檢修過程中,如需進行盤車,必須有專人指揮,專人操作,在盤車過程中嚴禁對設備進行其它作業。8、在有易燃易爆介質泄漏的情況下搶修設備時,必須使用防爆工具。在壓縮廠房、輕烴泵房及原油泵房檢修設備時,必須采取必要的防爆措施。在有氨泄漏的情況下搶修設備時,搶修人員必須戴防毒面具。9、在設備檢修過程中,使用大錘時,首先要檢查錘頭是否牢固,同時,要注意周圍人員的人身安全。在高空作業時,必須佩帶安全帶。檢修時禁止進行交叉作業。在有蓖子板樓上進行檢修設備時,要保障蓖子板接縫牢固,同時,下面過往人員要注意安全。10、在設備檢修停工或完工時,必須清理好設備檢修現場,搞好設備衛生,做到工完、料凈、場地清。11、設備檢修完畢后,主修人員必須按照設備管理程序的要求詳細地填好設備維修記錄,包括設備維修項目,更換配件及各項技術數據等內容。12、設備檢修完畢后必須嚴格按照檢修規程要求的試運驗收程序進行試運驗收,試運時由設備技術人員組織設備主修人員及設備使用崗位的班崗長及操作人員進行(各類設備的大修及關鍵重要設備的二級項修須由分公司設備專業人員及站隊主管生產的副站長一起組織上述人員進行),在規定的試運時間內試運合格后方可交工,并在設備維修記錄上嚴格進行設備維修簽證手續。13、設備檢修后的試運驗收程序及試運時間規定如下:13.1各類設備的外協檢修完畢后,必須經過72小時試運行,試運完后,修理單位必須將存在的問題處理完后方可交工。13.2各類主壓縮機及氨壓機內部檢修后的驗收采取油運模擬及試漏方式,但正式啟機時維修人員應到現場進行半小時試運監護,出現問題當時處理,運行正常后方可交工。13.3不凝氣壓縮機、空壓機及其它泵類內部檢修后的驗收修理完畢后即可進行,試運時間為半小時,試運過程出現問題當時即進行處理,各參數正常后方可交工,試運完的設備可繼續投入正常運行,也可停運備用。14、各類設備的各級計劃項修必須在規定時間內按質完成,在規定時間內修完的各種項修設備,在計算完好率時按完好計算,超過規定時間未修完的設備,視該設備為不完好設備。大修的設備及計劃外的項修設備按不完好計算。設備在修理期間,設備操作崗必須在設備巡檢記錄上認真做好記錄。15、?各類設備的各級檢修規定完成時間見下表:設備名稱規格型號一級項修時間(天)二級項修時間(天)大修時間(天)離心壓縮機29M4137往復壓縮機H22-260/153530往復壓縮機2D12-70/0.12320螺桿壓縮機KA20C2312空氣壓縮機2Z-3(6)/8123不凝氣壓縮機VWWJ-9.3/12124輕?烴?泵DLB2.5-15*6123輕烴外輸泵DL2.5-15*22124輕烴外輸泵DL6-15*25124原?油?泵8SH-9123氨?水?泵4PA-6*411.52鍋爐給水泵(1-21/2)GC11.52清?水?泵(200-250)SH11.52計?量?泵ZJ、HJD型11.52齒輪油泵2CY型0.511.5單級清水泵IS、B型等0.511.5污?水?泵WG、PW型等0.511.5真?空?泵SZB型0.511.5鹽?水?泵FB25-250.511.5各型鍋爐風機0.512各型空冷器0.51.52