設備維修、維護、保養基礎知識

一、物業管理服務的設備、設施構成(十大類)

物業管理中常見的設備、附屬設施,主要有:

供電設備

給排水設備

消防設備

電梯設備

空調暖通設備

電訊設備

安防設備

樓宇智能控制設備

加工維修工具設備

房屋本體及其附屬設施

常見的附屬設施,主要有:

道路、綠地、停車場庫、照明路燈、給水設施、井、化糞池、垃圾箱(房)等。

二、物業管理服務的設備管理意義:

1、設備、設施管理是一項極為重要的基礎管理工作。

2、有利于完善物業使用功能和實現物業保值增值。

3、有利于推動物業管理,反映出物業管理公司的管理水平及企業形象。

三、物業管理服務的設備管理服務意識

四、設備運行維護管理的分類(檢修等級)

1、日檢:________________

2、月檢:________________

3、季(半年)檢:__________

4、年檢:________________

5、大修:________________

五、設備管理的運作方式:

房屋設備、設施管理主要包括:

1、專業技術管理和組織管理

2、設備設施管理的內容:

基礎資料、設備運行、設備維修、設備能源、文明安全

3、備技術資料的統計分析

4、管理制度的建立:

六、設備設施的維護要求

對人員要求:

三嚴:嚴查、嚴管、嚴控

四會:會操作、會保養、會維修、會記錄

對設備環境要求:

三干凈:設備干凈、機房干凈、工作場所干凈

對設備要求:

四不漏:不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油

五良好:使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好

七、設備設施的預防性管理

了解設備故障的規律:

減少設備的故障率:重保養方式,通過高密度保養,延長設備的低故障穩定運行時間,減少高額的大修費用支出。

八、節能管理

技術節能:通過對設備的了解、技術改造、引入先進節能技術等

管理節能:通過了解設備的運行規律,通過管理手段達到節能效果。

九、設備的前期介入主要考慮的方面:

1、設計方面的要求:從物業管理對物業功能、維護角度考慮及時要求地產修正設計。

2、施工管理的要求:從業主使用功能出發修正缺陷。

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bsp;3、竣工驗收階段:圖紙資料的準確性、資料齊全、設備功能符合設計要求。

十、設備突發事件的處理。

1、設備方面的突發事件有哪些:

2、設備突發事件處理流程

3、處理設備的突發事件應注意的幾個方面

遇事不慌(特別是在顧客面前)

迅速,有條不紊處理。

正確評估事件等級,避免事態的擴大化

要對事件原因進行認真的分析。確保分析數據的可靠性

注意回避風險。

十一、討論設備管理中運行維護、預防、突發事件處理、技術檔案管理之間關系。

篇2:供配電設備維修保養作業指導書

1.?目的保證供配電系統正常運行,提高供電可靠性,確保客戶正常用電。2.?范圍?適用于各區域動力、照明、應急照明供電系統及防雷接地系統的管理。3.?定義包括變壓器、高低壓配電柜、供電線路、動力柜、控制箱/柜、公共照明、應急照明、避雷接地網等。4.?職責部門/崗位工作職責經理進行不定期檢查督導。設備維護部全面負責系統設備的定期檢修工作及日常工作的監督指導。指定設備責任人負責設備的日常巡視檢查和例行保養檢修。5.?方法及過程控制5.1電氣安全規定5.1.1各區域維修及運行電工必須經專業技術培訓,具備必要的電氣知識,能夠正確使用電氣安全用具,熟練掌握緊急救護法,特別是觸電急救,持證方可上崗。5.1.2各區域維修及運行電工應堅持“安全第一,預防為主”的基本方針,嚴格執行保證安全的技術措施和組織措施。5.1.3各區域維修及運行電工在作業過程中不得隨意更改操作程序和簡化安全措施,不得違章操作,并有權拒絕違章指揮和制止他人違章操作。5.1.4各區域配電室電氣設備的檢修、預試、清掃,一律停電進行。特殊情況需帶電作業的,應經設備維護部主管批準,并選派有經驗的電工進行。作業時要有專人監護,要有可靠的安全措施。5.1.5各區域的低壓配電室應有含正確主接線和明確標志的現場模擬圖,備齊必要的電氣安全用具。5.1.6雙電源供電的區域應采取嚴格的組織措施、技術措施和管理措施嚴防雙電源的誤并及倒送電。5.1.7各區域若低壓配電線路較長、用電負荷較集中,應隔段在“零線”上做重復接地,以防零線斷路造成相線電壓變化過大進而燒毀低壓用電設備。5.1.8所有電氣設備的金屬外殼接地、金屬支架接地、零線重復接地,包括引線、接地樁、連接體的材料、截面積及接地阻值都必須符合規定要求,保證接地的可靠程度。5.1.9各種電氣裝置,包括配電箱/柜、電源開關、插頭、插座等必須符合相應的國家標準。帶有接地插腳的插頭、插座,在插合時應符合規定的接觸順序,防止誤插入。三極插座的接地插孔,應單獨用導線接至接地線,不得在插座內用導線直接將接地極與工作中性線連接在一起。5.1.10嚴禁隨便安裝臨時燈或臨時線。如短期內確實需要,必須經設備維護部主管批準,選派有經驗的電工按照永久線路的要求安裝,用后及時拆除。5.1.11室內敷設的明線,距地面高度一般應在2.5米以上。低于此高度者,應加防護設施。5.1.12手持移動工具的安全要求5.1.12.1每次使用前,必須經過外觀檢查和電氣檢查,其絕緣強度必須保持合格狀態。5.1.12.2使用Ⅰ、Ⅱ類工具維修操作時,其電源線必須采用銅芯橡膠護套軟線或銅芯聚氯乙稀護套軟線,其長度不應超過3米,且中間不允許有接頭。其中黃/綠雙色線在任何情況下,只能作保護接地或接零線。5.1.12.3使用Ⅰ、Ⅱ類工具維修操作時,必須裝設額定漏電動作電流不大于15mA、動作時間不大于0.1秒的漏電保護器。5.1.13電氣焊等其他專業作業人員,現場動火必須經保安部同意。現場人員必須穿戴好防護用品,在指定地點操作,且備好消防器材,設專人看火。5.1.14電線、電纜凡接頭、破頭過多或絕緣不良者,應予以更換。凡不用之電氣線路、開關、燈口等應一律做斷電處理。5.2停電檢修操作規定5.2.1檢修停電時必須由兩人執行,一人監護,一人操作。監護人由領班/組長指定有帶電作業實踐經驗的人員擔任。5.2.2設備責任人認真填寫《停電操作票》及《停水、電、氣通知》,注明所停電部位、原因及供電時間。《停水、電、氣通知》應提前24小時告知客戶。5.2.3停電操作必須按照斷路器(開關)——負荷側隔離開關(刀閘)——母線側隔離開關(刀閘)的順序依次操作。送電操作應按與上述相反的順序進行。嚴防帶負荷拉合隔離開關(刀閘)。5.2.4停電后在停電刀閘操作把手上懸掛“有人工作,禁止合閘”標識牌,以防有人誤合閘,造成人身傷亡;并在未停電區域設置遮攔,防止人員誤入,發生安全事故。5.2.5停電后領班/組長驗電,確保無電后設備責任人方可封地線,對設備進行檢修。5.2.6低壓配電室檢修內容5.2.6.1檢查母排的螺絲是否松動,并加以緊固。5.2.6.2檢查母線側刀閘、負荷側刀閘對口是否嚴緊,對松動處加以調試緊固。5.2.6.3檢查各空氣開關上下口的接線是否有松動,并緊固。5.2.6.4打開開關外殼檢查開關接觸點是否有燒壞,如有用砂布及小鐵銼修整,嚴重者進行更換,并對開關的靈活性進行調試。5.2.6.5對配電設備設施進行全面清潔,以防灰塵導電。5.2.7檢修完畢,由原掛接地線人員拆去接地線,同時原掛牌人員拆去“有人工作,嚴禁合閘”的標識。領班/組長檢查供配電設備內有無工作遺留物(如扳子、鉗子、鐵器等導電物品),確無遺留物,用500V搖表搖測線路絕緣阻值,合格后方可合閘送電。5.3日常巡視檢查工作5.3.1供配電系統相關重要設備明細、技術資料、相關操作規程及運行參數,由設備維護部妥善保管,并由經理簽字或公司蓋章后張貼于設備房明顯處,并依照執行。供配電系統設備技術資料及其電子文檔由設備維護部備案。5.3.2為保證供電設備的正常運行,每班對配電設備進行2次檢查,并認真填寫《配電間巡查記錄》,質量記錄表格由設備維護部妥善保存。5.3.3設備責任人在巡視檢查中,需注意電壓、電流表的指示是否正常,電源指示燈是否正常齊全,三相電壓、電流指示是否平衡,供電設備及開關是否有異聲,滅弧罩是否齊全等。5.3.4檢查供電母排是否有放電聲及螺絲是否松動。5.3.5檢查防鼠設施是否損壞,如有損壞及時修復。5.3.6檢查電容補償柜功率因數是否正常。5.4定期檢修5.4.1每月保養維修5.4.1.1檢查動力配電柜各路開關接線端,檢查各類電氣箱/柜外殼接地螺栓,檢查電能表接線端子并除塵。5.4.1.2檢查斷路器、空氣開關、電能表等低壓配電設備。5.4.1.3檢查各樓及區域閘箱,是否有異味,線皮有無燒焦,線頭有無松動。5.4.1.4檢查消防、供水等設備控制柜,應保持清潔,線路排列整齊,電路控制開關標識清楚。5.4.1.5檢查配電柜互投裝置手動、自動轉換是否靈活。5.4.1.6清潔射燈、噴泉燈、路燈、草坪燈、安全出口應急指示燈等公共區域照明設備。5.4.2每半年保養維修由各區域領班/組長組織人員對低壓配電柜停電檢修、除塵,母排螺栓加中性凡士林并緊固。5.4.3年度保養維修5.4.3.1每年四月前由公司質量管理部委托具有相應資質的專業公司(公司合格外供方)對各區域的房屋本體防雷接地系統進行一次全面檢查,檢查避雷裝置焊點連接是否可靠,搖測接地電阻值,確保接地體的可靠接地,同時對避雷系統除銹刷漆,出具檢測報告。檢測報告設備維護部妥善保管,并報質量管理部備案。5.4.3.2由領班/組長組織人員停電緊固母排螺栓及所有配電柜開關接線端子,詳細檢查、測試低壓母聯開關的電氣及機械連鎖裝置,對開關機械轉動部位加少量潤滑油脂,清理電纜溝雜物,經全面檢查無誤后恢復正常供電。5.4.4?供配電設備的各類檢修應在《設備設施保養檢修記錄表》中作紀錄,并注明各類定期維修保養記錄的類別。6.支持性文件《公用設備設施管理程序》TJVKWY7.5.1-G01《停水停電作業指導書》TJVKWY7.5.1-G01-077.質量記錄表格《設備設施保養檢修記錄表》?TJVKWY7.5.1-G01-F2《停送電操作票》?TJVKWY7.5.1-G01-01-F1《配電間巡查記錄》?TJVKWY7.5.1-G01-01-F2《停水、電、氣通知》?TJVKWY7.5.1-G00-07-F1

篇3:維修保養:安全技術操作規程

一、作業前

1、應先切斷電源,取下可熔保險器,并在閘刀把手上掛“有人工作,禁止合閘”的標示牌。

2、檢查所需工具必需齊備,良好。

3、按規定穿戴使用好勞動防護用品。

二、作業中

1、拆卸傳動齒輪箱之前,應把箱內存油放光,倒入盛器內,不準任意亂倒,開啟齒輪箱前,應認真檢查各組齒輪是否帶負荷。

2、拆卸機件時,扳手的用力不能過猛,以防打滑或螺絲斷裂傷人。

3、使用手拉葫蘆起吊機件時,三角架的距離必須相等,嚴禁斜施硬拉。

4、重型機件需用人力移動時,應主動與其它人員聯系,互相配合,不得亂動。

5、拆卸的機件,堆放要整齊穩妥,不要亂堆亂放,防止倒下傷人。

6、往復移動校正工具時,手指不準伸向吻合的移動面或有危險的地方,嚴防手指被軋傷。

7、用油類清洗機件時,嚴禁明火,不準用汽油擦洗設備或地面,廢油要倒入指定的盛器內,集中處理。

8、設備保養結束后應將設備上的安全裝置、防護裝置和保險裝置安裝好;試車前,傳動齒輪箱內應按規定加油,并對傳動機械各部件、電器、冷卻系統及保險裝置等進行全面檢查,確認正常,才能進行試車。

9、設備或機床在試運轉時,修理人員和操作人員都不得離開崗位,應集中精力觀察。

10、維修保養人員還必須遵守設備維修安全技術操作規程和常用工具使用規程。

三、作業后

1、應將工具、材料、拆換下的零部件收放好。

2、清理好作業現場,保持整潔、安全。

3、將設備狀況對操作者作以詳細交待。