金地國際花園設施、設備的維修與維護方案

高層物業(yè)對機電設備維護管理要求很高,為保障金地國際花園的設備運行的安全、高效,我們將結合金地國際花園的實際情況,建立一套有效而完善設備管理模式。

此外,我們將在金地國際花園的設備管理中導入環(huán)保、節(jié)能的管理理念,在降低運作成本的同時,盡可能為用戶創(chuàng)造一個舒適的綠色居住環(huán)境。為此,我們對金地國際花園設備管理與維護制定了以下管理方案。

1、機電設備管理的基本原則

(1)、金地國際花園設備設施的管理采用的管理模式

A、建立完善的設備管理維護體系。使用部門依據(jù)管理體系對設備進行正常規(guī)范的使用,設備的基礎功能系統(tǒng)均由工程部負責其日常運行管理及定期檢查維修。

B、制訂高標準的設備的維護保養(yǎng)計劃。設備維護保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)和三級定期維修保養(yǎng),設備設施的維護保養(yǎng)則均由工程部負責。設備的維護保養(yǎng)由相關單位根據(jù)《設備管理規(guī)定》和《巡視檢查記錄》開展工作,并作相關記錄。

C、實施高效的設備維修規(guī)程。建立完善的設施設備維修保養(yǎng)規(guī)范是管好設備的基礎,我們對主要設備均將建立《設備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質(zhì)一直保留。對變、配電設備以及空調(diào)、電梯等特種設備進行專業(yè)化管理,對高壓開關柜以及低壓配電柜和無功補償柜由公司工程部進行中修和大修以及年度保養(yǎng)。電梯的維護保養(yǎng)將聘請專業(yè)公司。

(2)、建立完善的設備編碼及標識系統(tǒng)

A、根據(jù)金地國際花園圖紙資料的有關圖則及通用圖則,制定《設備編碼規(guī)則》

B、制定含有設備編碼編號的《設備總覽表》。

C、依《設備總覽表》設立設備管理卡《設備卡》執(zhí)行設備責任人制度。

D、將導入金地視覺標識系統(tǒng)。

E、機電的編號編碼由公司工程部統(tǒng)一進行。

F、對供配電、給排水系統(tǒng)繪制相應系統(tǒng)平面圖并懸貼于機房。

(3)、主要設施設備將建賬冊、建立設備臺賬

A、設備臺賬內(nèi)設備均需建立相應的《設備修理保養(yǎng)情況記錄卡》,這些表為履歷形式,將跟蹤設備至報廢。

B、利用公司推進的信息平臺建設,逐步將設備和各項管理工作過渡到智能高效以工程部為核心輻射所有管理處的工程部門,接受公司的宏觀調(diào)控和監(jiān)管。

C、工程部建立內(nèi)部例會制度,創(chuàng)造學習、討論.督促.建議的平臺,便各項工作均朝良性方向發(fā)展。

(4)、建立完善的質(zhì)量記錄體系

A、適度貯備零配件,軟件備份二份以上,確立先換后修原則,并以此作備件數(shù)量的依據(jù),以確保各設備系統(tǒng)長期可靠運行。

B、完善合格供應商供貨渠道。前期介入時將考慮特定設備零部件的供應商事項。

(5)、技術資料的管理

A、對于設備設施技術資料管理,遵守“二級制’’模式。資料部門掌握所有的一手資料,工程部對于需要的技術資料以復印件(或原有兩套則可留一套)存檔于本工程部資料柜中,這將有效防止因失誤及人員流動使資料遺失。

B、工程部資料柜鑰匙管理,納入部門鑰匙管理體系中。

(6)、有關設備類鑰匙的管理

A、定義設備類鑰匙:所有設備功能鑰匙,及其門柜、門房鑰匙。

B、設備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程調(diào)度室專用鑰匙箱,按每棟分層管理好防火門及井道鑰匙箱、設備房及設備鑰匙箱。

C、設立與金地國際花園相適應的鑰匙掌管制度,對內(nèi)方便工作,對外防范破壞。

2、設施、設備的維護管理

金地國際花園的公共設施、機電設備的維護管理采用金地成熟完善的管理模式。

A、設備的日常運行和使用由服務使用部門負責,消防中心、監(jiān)控中心、停車場及停車收費系統(tǒng)由保安負責,其余功能性設施、設備由工程部負責日常的運行管理,并嚴格遵守各項制度和規(guī)程。

B、設施、設備的維護保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、三級維護保養(yǎng),設備設施的日常保養(yǎng)由使用單位和責任單位負責實施,三級保養(yǎng)則由工程部負責。并作好詳細的維修養(yǎng)護記錄。

C、對電梯管理將聘請專業(yè)公司進行維護、保養(yǎng)。

D、建立完善的設施、設備編碼和標識方案。根據(jù)金地國際花園的圖紙資料制定《設備編碼規(guī)則》和《設備總覽表》,并設立設備管理人和設備管理責任人。

E、對設施、設備及有關場所、通道等將導入金地CI視覺標示系統(tǒng),充分顯示金地的規(guī)范化管理。

F、建立牢固的質(zhì)量記錄體系。根據(jù)工程部內(nèi)部管理有關制度,設施、設備的各項管理規(guī)定和設施、設備的作業(yè)指導書要求,認真細致地做好各種記錄,任何工作均做到有據(jù)可查,有制度可依。

如:(1)、機電設備管理規(guī)定

(2)、機電設備安全管理規(guī)定

(3)、供配電房管理規(guī)定

(4)、高壓環(huán)網(wǎng)柜、低壓配電柜等操作規(guī)程

(5)、中央泵房管理規(guī)定

(6)、各水泵系統(tǒng)操作規(guī)程

(7)、電梯維修保養(yǎng)管理規(guī)定

(8)、工程維修值班管理制度

3、增收節(jié)支,不斷提高管理水平

(1)、增收節(jié)支措施

A、加強成本管理,對材料采購入庫出庫進行嚴格控制,在確保服務質(zhì)量的前提下,引進現(xiàn)代化的設備和手段,減少人力投入,減少人員開支。

B、金地國際花園內(nèi)外路燈、停車場照明采取控光措施,節(jié)約用電,減少公用電費支出。

(2)、提高公共設施,機電設備管理水平的新設想。

A、配備先進的維修工具和管理設備,實現(xiàn)管理微機化。

B、繼續(xù)完善配件的供應商體系。

C、配備用于高空作業(yè)的液壓升降臺。

D、維修服務、公共設施、機電設備的管理參照國優(yōu)小區(qū)的標準進行運作。

E、建立激勵機制,每季度、年度評選優(yōu)秀員工,并給予精神和物質(zhì)獎勵,提高員工的積極性。

F、實行公司、管理處工程例會制度,及時溝通解決工程中的技術難題。

G、成立訓練有素的專業(yè)技術應急小組,以處理緊急情況下的設備故障。

H、建立三級巡視檢查制度,并實施工程人員24小時值班,以保障設備完好率達97%以上。

機電設備維修流程:

日常巡視檢查--發(fā)申現(xiàn)報運維行修故障--填寫維修申報單--組織有關維修人員到現(xiàn)場維修/報業(yè)務助理、相關工程師至現(xiàn)場指導、監(jiān)督維修--維修完畢試運行合格--做好維修記錄--歸檔保存

篇2:設施設備管理和檢修維修制度

1.設施、設備的管理制度

1.1設施、設備管理工作在總經(jīng)理的統(tǒng)一指揮下進行。

1.2安全部負責設施、設備的計劃、購置、安裝、調(diào)試、驗收等全過程的管理工作。

1.3設施、設備管理工作實行責任制,各單位負責本部門設施、設備的日常管理工作,并指定專人負責,所負責人員要定期檢查其在用狀況,對于重點設施、設備要每日巡查,并做好巡查記錄。

1.4設施、設備應定期進行檢測,確保能夠正常使用及日常的維護保養(yǎng)工作。

2.設施、設備的維護制度

2.1使用部門負責對設施、設備的日常維護保養(yǎng),并指定專人負責,做到"三好"、"四會",并遵守"四項要求"。

2.1.1"三好":對設備要用好、管好、維護好;

2.1.2"四會":對設備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障;

2.1.3"四項要求":整齊、清潔、潤滑、安全。

2.2使用單位應制定計劃,對安全設備進行一級保養(yǎng)和二級保養(yǎng).一保、二保完成后都應記錄在維護保養(yǎng)記錄上。

2.3對重點安全設施、設備的使用維護應實行四定:定使用人員,定檢修人員,定維護操作人員,定維修方式和備品備件,并嚴格執(zhí)行使用維護相關要求。

2.4安全設備使用單位應對每臺設備制定維護保養(yǎng)規(guī)程,操作人員嚴格按規(guī)程執(zhí)行。

篇3:安全設施設備管理和檢修維修制度

為了進一步加強施工現(xiàn)場設施、設備的管理,提高設備的三率(即機械設備的利用率、完好率、機械效率),確保設備、設施安全,滿足施工生產(chǎn)的需要,特制定本規(guī)定。

一、總則

1、機械設備應按其技術性能的要求正確使用。缺少安全裝置或安全裝置已失效的機械設備不得使用。

2、嚴禁拆除機械設備上的安全裝置,設備的調(diào)試和故障的排除應由專業(yè)人員負責進行。

3、處在運轉(zhuǎn)中的機械嚴禁對其進行維修、保養(yǎng)或調(diào)整等作業(yè)。機械設備應按時進行保養(yǎng),當發(fā)現(xiàn)有漏保、失修或超載帶病運轉(zhuǎn)等情況時,有關部門應停止使用。

4、機械設備的操作人員必須身體健康,并經(jīng)過專業(yè)培訓考試合格,在取得有關部門頒發(fā)的操作證、特殊工種操作證后,方可獨立操作。

5、機械作業(yè)時,操作人員不得擅自離開工作崗位或?qū)C械交給非本操作人員操作。嚴禁無關人員進入作業(yè)區(qū)和操作室。工作時,思想要集中,嚴禁酒后操作。

6、機械操作人員和配合作業(yè)人員,都必須按規(guī)定穿戴勞動保護用品。高空作業(yè)必須系安全帶,不得穿硬底鞋和拖鞋。嚴禁從高處往下投擲物件。

7、實行交接班制。操作人員認真填寫交接班記錄。

8、機械進入作業(yè)地點后,施工技術人員應向機械操作人員進行施工任務及安全技術措施交底。

9、當機械設備發(fā)生事故或未遂惡性事故時,啟動設備事故應急方案,并立即報告領導和有關部門聽候處理。企業(yè)領導對事故應按“四不放過”的原則進行處理。

二、適用范圍

1、本規(guī)定適用于公司自有設備、租賃設備。

2、機械設備:是指參與施工生產(chǎn)的所有機械。

三、管理職責

1、公司分管設備的主管領導:審批公司設備購買合同、設備租賃的《合格分供方名錄》、審批設備的需用計劃。

2、公司工程管理科負責設備管理工作,組織評審設備租賃供方和設備購買供方,組織設備合同評審,組織設備的進場,監(jiān)督檢查出租方對設備維護保養(yǎng)和履約情況,組織對設備安全檢查,對各類設備管理資料進行收集、分類、歸檔。

3、項目部分管生產(chǎn)的副經(jīng)理:是分管設備的領導,對本項目設備需用計劃進行評定,執(zhí)行公司有關設備管理的規(guī)定,審核本項目設備需用計劃,組織落實設備檢查驗收。

4、機械設備班長:貫徹實施公司設備管理規(guī)定,制定設備需用計劃,保養(yǎng)維修計劃,對本項目的設備驗收提出建議,報告設備的運行情況,落實本項目設備安全檢查。

5、操作人員:經(jīng)專業(yè)培訓合格,熟悉機械設備的性能,堅守崗位,按章操作,做好機械的日常保養(yǎng),持證上崗。

四、機械設備的使用、保養(yǎng)、修理、報廢和啟用

1、機械設備的使用、租賃

①在制訂購置計劃時,應根據(jù)本單位設備的現(xiàn)有情況和各項工作的實際需要,經(jīng)調(diào)研和可行性技術經(jīng)濟論證后,綜合考慮生產(chǎn)效率、精度、可靠性、維修性、節(jié)能型、環(huán)境保護性、耐久性、自動化、安全適用成套性、效益回報來選擇設備;同時對設備供方的資質(zhì)、質(zhì)保體系等情況進行考察,經(jīng)評審選擇合格供方。

②對設備租賃方履行設備合同進行評審,旨在提高其服務質(zhì)量。

③機械設備按照施工平面布置圖合理布置,盡可能降低對其周圍環(huán)境的影響。項目部機械班組織相關部門對進入施工現(xiàn)場的設備進行驗收,經(jīng)驗收合格后,分類建立機械設備臺帳,并負責存留相關記錄。

④機械設備均應有專人負責管理和使用,凡特種作業(yè)人員應持證上崗,實行定機、定人、定崗位制度。

⑤項目部要做好機械設備的標識工作,按要求懸掛機械設備標識牌。

2、機械設備的保養(yǎng)

①一級保養(yǎng):由操作人員實施,主要對機械設備在操作前、作業(yè)后進行“十字作業(yè)”保養(yǎng)(清潔、潤滑、堅固、調(diào)整、防腐),并對一些外部易損部件進行拆洗檢查,調(diào)整。

②二級保養(yǎng):由維修人員完成,二級保養(yǎng)除一級保養(yǎng)內(nèi)容外,主要是對機械設備內(nèi)部各系統(tǒng)進行清潔、潤滑和調(diào)整,并對可能有問題的部位予以解體進行檢查、清洗的調(diào)整。

③三級保養(yǎng):指對設備主體進行解體檢查和調(diào)整,更換達到磨損限度的零部件。同時對主要零件、部件的磨損情況進行測量和鑒定。三級保養(yǎng)由專業(yè)維修人員完成。

④設備的各級保養(yǎng)由各設備產(chǎn)權單位負責。

3、機械設備的修理

①小修:是一種維護性修理,主要是排除使用不當,保養(yǎng)失誤及使用中發(fā)生的臨時故障和局部損壞,維護機械設備的正常運轉(zhuǎn),小修應結合保養(yǎng)進行。

②中修:是在兩次大修之間和新機械設備大修之前有計劃的平?性修理,其目的在于消除總成間損壞出現(xiàn)不平?的狀態(tài),以及可能延長大修間隔期。

③大修:是對設備的總狀態(tài)達到極限磨損的程度進行技術鑒定,進行一次全面徹底的恢復性修理,使性能達到規(guī)定的技術要求,以延長使用壽命。

④機械設備的各類維修,均由設備產(chǎn)權單位負責實施,且由專業(yè)修理人員完成。

⑤項目部要做好《運轉(zhuǎn)記錄》,根據(jù)實際情況提出機械設備保養(yǎng)維修月度計劃,將《機械設備使用報表》按每月26日報公司

4、設備的報廢

⑴凡符合下列之一的設備應當辦理報廢

a、經(jīng)長期使用或發(fā)生重大、特大事故,基礎部件已嚴重損壞,修理后其技術性能仍達不到生產(chǎn)施工工藝要求的;

b、設備老化,技術性能落后,經(jīng)濟效益差的;

c、維修費用一次超過設備原值50%以上,繼續(xù)使??經(jīng)濟上不合算的;

d、屬于國家淘汰產(chǎn)品,性能低劣、又不能降級使用的;

e、主要零件無法補充而長期失修的;

f、嚴重污染環(huán)境,危害人身安全健康,改造也不經(jīng)濟的。

⑵設備報廢審批程序

a、符合報廢條件的設備,由設備管理部門組織技術人員,操作人員,領導參加鑒定小組小組,對需報廢的設備,認真檢查鑒定,提出報廢處理意見。

b、凡報廢設備要認真填寫設備報廢申請表,經(jīng)鑒定小組人員和公司領導審批后實施報廢程序。

⑶對已申請報廢的設備,未獲批準前,必須妥善保管,不得隨意棄之不理或亂拆零部件。報廢設備由公司集中處理,回收殘值。

5、設備的封存與啟用

⑴設備的封存

凡因生產(chǎn)任務變動而多余閑置設備,停用一年以上或暫時不用的設備在維修好后均可封存。封存設備可從停止不用月份的次月起,停止計算折舊,啟用之月份的次月起開始計算折舊。

⑵設備的封存條件

a、封存設備應存放在清潔、干燥、通風的庫房里。

b、大型及笨重設備確實無法進庫保管時,必須選擇適當?shù)胤酱钌w臨時庫棚保管。對露天存放設備,必須上蓋下墊妥善保管。

c、存放設備要排列整齊,并留有一定間距便于檢查、保養(yǎng)。

d、封存的設備應達到大修后質(zhì)量標準。

⑶封存作業(yè)與定期保養(yǎng)

a、設備入庫前必須徹底清洗干凈,有燃油和儲水系統(tǒng)的設備,必須把油箱油管、水箱水管的油水放干凈。

b、有皮帶彈簧的部位,應進行松弛,以防彈性退化。

c、儀器封存必須裝在放有干燥劑的箱內(nèi),不得倒置,各種鈕鍵應放在零位或關閉狀態(tài)。

d、經(jīng)常注意檢查存放場所,破損漏水現(xiàn)象,應即時修理。

e、按季檢查封存設備,發(fā)現(xiàn)生銹、腐蝕、油干等問題及時處理。

f、庫房應經(jīng)常通風,遇雨季注意防潮。

⑷長期不用或封存2年以上設備,應視作長期閑置不用設備,應積極轉(zhuǎn)讓處理,并報公司備案。

⑸設備的啟用

a、凡封存設備不得任意拆取零件。

b、啟用設備應按工序詳細檢查后再行使用。

五、安全管理規(guī)定

1.設備安全管理要求

①、嚴禁無生產(chǎn)許可證、無產(chǎn)品合格證、粗制濫造、質(zhì)量低劣的塔機進入施工現(xiàn)場安裝使用。

②、機械設備的安裝與驗收,必須以相應的規(guī)范標準以及自身的使用說明書為依據(jù),結合施工單位本身實際情況,嚴格、周密、有序地進行。

③、出租的機械設備和施工機具及配件,應當具有生產(chǎn)(制造)許可證、產(chǎn)品合格證。出租單位應當對出租的機械設備和施工機具及配件的安全性能進行檢測。檢測由具有相應資質(zhì)的單位進行。檢測不合格的設備,必須停機整改,重新檢測合格后,方可重新使用,禁止設備帶故障、帶隱患運轉(zhuǎn)。在簽訂租賃協(xié)議時,應有專項內(nèi)容明確各自安全生產(chǎn)管理職責。

④建立完善的設備管理制度、設備維修保養(yǎng)制度、運轉(zhuǎn)維修的登記統(tǒng)計制度、設備報廢制度。對投入施工作業(yè)的設備,要嚴格進行班前檢查、安全運行、定期和不定期的維修保養(yǎng)、安全專項檢查等,保證設備性能良好,不帶故障、不留安全隱患進行施工作業(yè)。?

⑤、落實“定人、定機、定崗”的崗位責任制,特種作業(yè)崗位人員均應經(jīng)過專業(yè)培訓取得操作證,嚴格執(zhí)行安全技術操作規(guī)程,嚴禁違章指揮,違章操作。?

2.施工現(xiàn)場設備設施技術資料和安全資料必須齊

①.生產(chǎn)許可證、出廠合格證、使用說明書、設備臺帳、運轉(zhuǎn)及維修保養(yǎng)記錄、安裝拆除方案、驗收記錄

②.操作人員特種作業(yè)人員的操作證。

③.懸掛安全警示牌、驗收合格牌

3.施工單位應當制定本單位生產(chǎn)安全事故應急救援預案,建立應急救援組織或者配備應急救援人員,備配必要的應急救援器材、設備,并定期組演練。應急設備隨時更新,進行必要的保養(yǎng)、維護,指定專人負責,保證完好率。