物業程序文件:住宅維修基金使用程序

1、目的

為規范住宅維修基金的管理,保障住宅正常的維修、使用。

2、范圍

適用于各管理處的維修基金的管理、使用。

3、職責

3.1品質管理部負責維修基金使用細則的編寫、修改、發布,并確定維修基金最終使用的判斷。

3.2管理處根據小區的實際情況做好年度維修基金的使用方案,并在使用過程前做好維修基金使用已經管理區域內業主所持投票權2/3以上通過的工作。

3.3財務部做好維修基金費用的審定,并協助支取維修基金。

4、定義

維修基金:是指由開發建設單位和購房人以購房款總額為基數,按一定比例繳存,用于商品住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造,由物業公司依據業主要求或物業的實際情況制定維修方案,經管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過予以使用的專用款項。

共用部位:是指住宅主體結構部位(包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、樓梯間、電梯間、共用門廳、走廊通道、戶外墻面等。

共用設施設備:是指住宅小區或單幢住宅內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

房屋本體:房屋結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施,包括:房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結構部位(包括構造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)等。

設備大修:對設備進行全部解體、更換主要部件或修理不合格的零部件,使設備基本恢復原有性能。更換率一般超過30%。

設備中修:對設備進行部分解體修理和更換少量磨損零部件,保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求,使設備能正常運轉到下一次修理。更換率一般在10%-30%。

房屋本體中修:房屋少量部位已損壞或不符合建筑結構要求,須進行局部修理,在修理中需牽動或拆換少量主體構件,但保持原房屋的規模和結構。

房屋本體大修:房屋的主要結構部位損壞嚴重,房屋已不安全,需要進行全面的修理,在修理中需牽動或拆除部分主體構件的修理工作。

5、方法和過程控制

5.1維修基金專項用于商品住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造不得挪作他用。商品住宅共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的,其維修、更新費用應當由責任人承擔。按規定建立共用部位,共用設施設備維修基金,并存入維修基金專款中。

5.2使用維修基金的條件

5.2.1按政府相關規定建立共用部位,共用設施設備維修基金,并存入維修基金專款,統一歸集、專戶存儲;

5.2.2商品住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造等維修工程;

5.2.3物業公司或各管理處依據業主的要求或物業的實際情況制定維修基金使用方案報業主大會或業主委員會審議;

5.2.4維修基金使用方案,須經過物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過后使用。

5.3業主大會成立前,住宅共用部位共用設施設備未過保修期:

5.3.1業主大會成立前發生的物業維修、更新,不得使用維修基金,其費用由開發企業承擔。

5.3.2共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的,其維修費用應當由責任人承擔。

5.4住宅共用部位共用設施設備已過保修期

5.4.1業主大會成立前,需使用維修基金

5.4.1.1遇有特殊情況經確認屬應使用維修基金的維修工程,管理處可采取以下程序:

a)向政府主管部分(房地產管理局)提出申請,并由其委托并認可的專業中介機構對維修工程的必要性及費用依照相關標準定額進行評估和核算;

b)經中介機構認定后,管理處可進行維修工程的操作工作;

c)小區維修工程結束后,應由政府委托的中介機構進行驗收,驗收合格后須出具證明,不合格的維修工程的施工單位進行返工;

d)維修工程完成后,物業公司或管理處持維修工程結算發票及中介機構出具的證明到維修基金代管單位申請支取維修基金。

5.4.1.2如發生危及房屋使用或者公共安全的緊急情況,管理處應立即做好防護,組織維修更新,并及時通知街道辦事處或居民委員會告知實際發生的情況,如情況允許,可申請由街道辦事處或居民委員會出具該發生情況的書面證明,維修過程可予以照片存檔保留。將此次維修情況及證明材料管理處留存一份,到房地產管理局本案一份,以備業主大會成立后支取使用提供證明。

5.4.1.3未售出的房屋所分攤的維修費用,由開發企業承擔。

5.4.2業主大會成立后,使用維修基金的程序

商品住宅共用部位、共用設施設備需要大修、更新、改造的,使用維修基金按照下列程序辦理:

(一)物業管理服務企業應當依據業主的要求或物業的實際情況,提出維修項目,制定維修方案。

(二)商品住宅共用部位、建筑內的設備維修方案應當征得相關業主的書面同意。物業管理區域內共用設施設備維修方案應當征得業主會或業主代表會的書面同意。

(三)物業管理服務企業向物業所在地的區縣房地產行政主管部門備案,并提交下列文件:

1、基金余額證明;

2、維修(含維修計劃和預案)方案;

3、業主或業主會、業主代表會同意使用維修基金書面證明。

(四)銀行接到備案的證明后,將預算所需維修基金劃撥到維修基金使用專戶。

(五)維修工程完成后,物業管理服務企業應當將加蓋企業公章的費用清單、發票原件及

維修決算報告告知相關業主或業主會、業主委員會,并經業主委員會主任、副主任共同簽章后,將決算費用按照業主擁有住宅建筑面積的比例分攤到戶,在業主戶賬中列支。

(以上使用維修基金的五項程序引自《天津市商品住宅維修基金管理辦法》第十條)

5.4.2.1屬于急修、搶修并應使用維修基金事項

a)發生危及房屋使用或者公共安全的緊急情況,管理處應立即做好防護,組織維修更新,并及時通知業委會。維修工程結束后,做好維修后工程的結算工作,并將工程結算發票、對發生情況說明,及業主會、業主委員會對維修情況確認并采取經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上業主通過或

在物業管理區域內公示15個工作日,未有1/3以上業主提出書面反對意見的,即同意使用并支取維修基金。

b)業主委員會收到物業管理服務企業的緊急維修申請后,應及時告知全體業主。向全體業主公示維修基金使用情況。如關于如何使用維修基金已在物業管理服務合同中或維修基金使用辦法中已約定,并經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過即可按照約定使用并支取該項維修基金。

5.4.2.2屬于日常維修并應使用維修基金事項

a)每年年初管理處應依據業主的要求或物業的實際情況制定房屋及小區共用設施設備維修計劃及經費預算,報業主大會、業主委員會;并由業主大會、業主委員會向全體業主公示使用計劃或方案,

b)物業公司或管理處每年在報送計劃及經費預算的同時將上年度維修基金的使用情況向業主大會、業主委員會報送,

c)維修基金的使用方案可采取征集全體業主所持投票權2/3以上書面同意的方式或自業主大會、業主委員會公布之日起15個工作日內,未有1/3以上業主提出書面反對意見的方式,滿足其中一項方式即該項維修工程可使用維修基金支付。

d)方案通過后,由業主委員會負責監督運作、付款等具體操作事宜。

5.4.2.3其他情況應使用維修基金事項

除上述兩項外,但屬于存在安全隱患應使用維修基金支付維修工程項,可采取

a)管理處將具體情況予說明的材料報業主委員會;

b)業主委員會應對該情況向全體業主公示;

c)是否可以使用采取上述兩項方式征詢意見后予以使用。

5.4維修基金的分攤:對已經使用的維修基金選擇合理合法的標準和誰受益誰分攤的原則進行分攤。

5.4.1屬于人為因素造成但無法確認責任人的:共用部位共用設施設備的受損是人為因素造成的,此項維修工程費用則由責任人承擔,不能使用公共維修基金。如果無法確認責任人的,按照受益人原則分攤:

a)物業管理區域內住宅樓房外的公共設施的維修工程,除由專業管理部門維護管理的部分外,其余部分的維修費用由全體產權人按建筑面積比例分攤;

b)住宅樓房內的共用部位共用設施設備的維修費用由該幢住宅樓房內全體產權人按所擁有的建筑面積比例分攤;

c)一幢住宅有兩個或兩個以上單元門的,專屬于一個單元全體產權人使用的設施設備的維修費用由該單元門內全體產權人按所擁有的建筑面積的比例分攤;在一幢住宅內,專屬于一層住宅內全體產權人使用的設施設備的維修費用由該層住宅內的全體產權人按所擁有建筑面積的比例分攤。開發企業應根據以上原則依照其尚未售出的房屋面積占全部房屋面積的比例,承擔維修費用。

5.4.2屬于設施設備自身因素原因(區域部分):共用部位、共用設施設備的維修、更新費用,發生在樓棟內的,由該棟樓的業主按照擁有建筑面積的比例共同承擔;發生在樓棟外的,由全體業主按各自建筑面積的比例共同承擔。

5.4.3屬于設施設備自身因素原因(全體業主分攤部分):

a)由物業公司確定維修計劃以及維修費用,確定維修工程,報業主大會同意后,通過信息管理系統分攤到維修工程涉及的各家各戶,到銀行的維修管理系統提取資金,銀行再從每家每戶中扣取專項維修資金。

b)對已經使用的維修基金選擇合理合法的標準和誰受益誰分攤的原則進行分攤。

c)樓棟內共用部位、共用設備的維修、更新費用,應由本棟、本單元的業主按建筑面積分攤。

d)樓棟外公共部位,供全體業主使用的設備、公共設施的維修、更新費用,由全體業主按照建筑面積分攤。如苑內的公用設施是其它苑不能使用的,則由該苑全體業主按照建筑面積分攤。

e)業主委員會活動經費在維修基金中列支的,由全體業主按照建筑面積分攤。

5.5維修基金的籌集與續籌

5.5.1維修基金的籌集:沒有維修基金的儲備或儲備不足使用的:管理處在每年的年初做好維修基金使用方案,并將此方案報業主委員會,通過后,由業主委員會決定維修基金如何收繳及收繳比例。如未通過該項審批,須將事項說明并將業主委員會的意見附后并備案留存。

5.5.2維修基金的續籌:維修基金不敷使用時,業主委員會根據業主大會的決議組織業主按照擁有商品住宅的建筑面積比例續繳。

5.6注意事項

5.6.1管理處在與業主會溝通簽訂《物業管理服務合同》同時,應將維修基金使用方法列入議事決定項之一,管理處可提供使用建議,并在雙方達成議項后將使用方法列入合同中。

5.6.2如果在簽訂物業管理服務合同時沒有考慮到此情況,可在簽訂物業管理服務合同后,將維修基金使用的具體方案作為業主大會的重要決議,由管理處與業主委員會簽訂《**小區維修基金使用辦法》,且此管理辦法須征得物業管理區域內全體業主所持投票權的三分之二以上通過。

5.6.3管理處在每年初制定維修基金的年度使用計劃,包括維修更新的項目、預算、施工單位選定方式等,經技術資源部、財務部相應的審閱后,報業主委員會審核通過組織實施。施工單位的選擇由物業公司提供參考意見,業主委員會負責確定。超過5萬元以上的項目,需采用招標方式選擇施工單位。施工單位編制的費用預算和決算,須經業主委員會的書面同意。

篇2:住宅小區公共維修基金范圍使用方案

華庭住宅小區公共維修基金范圍的使用方案

一、目的和依據

為了加強***華庭住宅小區公共維修基金的管理,保障小區及其相關公共設施的正常維修、更新,并依據國家建設部、財政部以及市政府頒布的相關規定制定本辦法。

二、維修基金帳戶的開立

業主委員會成立前,由大樓開發建設單位委托的前期物業管理單位在辦理商品房產權證時,一次性按規定向業主收取大樓物業公共維修專項基金。開發建設單位在物業管理行政主管部門對該公共資金設專帳管理。

業主委員會成立后,經業委會同意,物業管理行政主管部門將物業管理公共維修基金移交給物業管理企業代管,并應當與本市商業銀行(以下稱開戶銀行)簽訂委托協議,開立一個物業管理區域的維修基金帳戶。物業管理企業代管的維修基金,應當定期接受業主委員會的檢查與監督。

三、維修基金的用途

維修基金應當專項用于大樓共用部位、共用設備和大樓物業管理區域公共設施的維修、更新,不得挪作他用。

大樓共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施屬于人為損壞的,其維修、更新費用應當由責任人承擔。

公用部位是指大樓的基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂,戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

四、物業維修和更新的實施

業主委員會成立后,大樓需要大修或者專項維修、更新的,大樓管理處應當在物業管理服務年度計劃中列明,提交業主委員會審核;業主委員會審核同意的,應當書面回復大樓管理處,通過招標或者其他方式確定施工單位。施工單位編制的費用預算和決算,應當由業主委員會主任或者大樓管理處審核。

五、維修基金列支的范圍

物業維修、更新完成后,管理處應當將加蓋企業公章的費用清單、發票原件提交業主委員會主任、副主任審核,并經業主委員會主任、副主任共同簽章后,有關的費用方可在維修基金中列支。

在維修基金列支的范圍:

1、大樓共用部位、共用設備的專項維修、更新及中大修;

2、大樓物業管理區域公共設施的專項維修、更新及中大修;

業主委員會會務活動經費等在維修基金中列支。

六、維修基金的支取

維修基金應當按照下列規定支取:

1、在上述第六條的范圍內,物業公司對于應急維修的金額在2000元以下,可先應急維修,再報業委會主任、副主任審核簽章。

2、大樓需要大、中修或者專項維修、更新的,施工承包合同中可以約定預付款,但預付款最高不得超過工程款總額的30%。管理處向開戶銀行代為支取預付款時,應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和施工承包合同;代為支取實際發生的費用時,應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關費用清單。

七、維修基金帳目的核對和公布

業主委員會或管理處應當每季度與開戶銀行核對維修基金帳目,并將下列情況在每次業主代表大會上公布:

1、維修基金使用和結存的金額;

2、發生物業維修、更新的項目和費用;

3、業主委員會活動經費在維修基金中列支的項目和費用等情況;

4、維修基金使用和管理的其他有關情況。

八、維修基金的再次籌集

大樓的維修基金余額不足首期維修基金的50%時,業主委員會應當向大樓業主再次籌集維修基金。具體籌集工作由業主委員會提出具體方案并實施。再次籌集維修基金的標準由業主委員會擬訂,提交業主大會或者業主代表大會討論通過,但再次籌集后的維修基金余額不得少于首期維修基金。

九、維修基金帳戶的變更

有下列情形之一的,業主委員會應當向開戶銀行辦理維修基金帳戶的有關變更手續:

1、物業管理區域發生調整的;

2、業主委員會主任、副主任發生更換的;

3、物業管理企業發生更換的。

十、維修基金管理辦法的生效和修理

***華庭住宅小區維修基金管理辦法經業主代表大會三分之二應出席代表通過即時生效;有三名以上代表提出要修訂本辦法并經三分之二應出席代表的通過即修訂生效。

篇3:物業維修基金管理使用制度

盛智物業維修基金管理使用制度

1.0目的

維修基金,由法律規定的專項用于公用設施設備保修期后的大修、更新、改建的基金;建立維修基金是為了保障售后的維修管理,維護租戶的利益。

2.0適用范圍

專項用于物業共用設施設備保修期滿后的大的維修、改造、更新等

3.0工作職責

(略)

4.0制度規則

4.1維修基金的使用范圍

4.1.1維修基金的使用范圍主要是:大樓的共用部位即大樓主體承重結構部樓梯間、走廊通道等;共用設施設備即大樓內的電梯系統、中央空調系統、照明系統、消防設施、中央監控系統、保安系統等;物業管理區域內的物業管理用房、空地、道路、綠地、變配電系統、市政排水設施、物業管理區域的外圍護欄及圍墻等。

4.2維修基金的繳納

4.2.1物業的維修基金應該由該物業的業主繳納,業主按照物業的2%比例繳交首期維修基金。原因有:一是比較科學,同類物業不管在市區或郊區,不管房價差別有多大,本體造價差不多,維修的成本比較接近。二是比較公平,具備可操作性。主管部門可對多層、高層等幾種主要不同物業分時段、定期確定一個平均價,統一參照執行。三是數額不大。

4.3維修基金的管理

4.3.1物業維修基金的產權屬于業主,不應由物管公司收管,應當在銀行專戶存儲,專款專用,非合法理由、程序用于維修,不能自由取出,為了保證維修基金的安全,維修基金閑置時,除可用于購買國債或者用于法律、法規規定的其他范圍外,嚴禁挪作他用。

4.3.2維修基金自存入維修基金專戶之日起按規定計息,維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。

4.4維修基金的使用

4.4.1維修基金的使用由物業管理公司提出年度使用計劃,經業主審定后實施,維修基金不敷使用時,經業主研究決定,業主續籌。在監督機制上,接受市、區兩級物業管理部門會同指定銀行對物業維修基金的建立和管理情況進行定期和不定期的檢查。

5.0記錄文件與控制表格

6.0支持文件