1.0目的

規范物業維修基金的管理工作,確保物業維修基金得到合理有效的使用。

2.0適用范圍

適用于物業管理有限公司物業維修基金的管理工作。

3.0職責

3.1出納員負責房屋本體維修基金的收取工作。

3.2公共事務部相關人員負責房屋本體維修基金的催繳工作。

3.3會計負責公用設施維修基金的使用核算及房屋本體維修基金的管理、核算工作。

3.4管理處經理負責物業維修基金管理工作的監督。

3.5公司總經理及業主管理委員會主任負責物業維修基金使用的審批。

4.0程序要點

4.1物業維修基金的分類。

4.1.1公用設施維修基金。用于購買管理用房、墊支購買部分商業用房和住宅區共用設施的重大維修工程。

4.1.2房屋本體維修基金。用于房屋本體共用部分的維修養護。

4.2物業維修基金的使用范圍。

4.2.1公用設施維修基金的使用范圍:

a)小區內的道路;

b)小區內的路燈;

c)小區內園林綠化地;

d)小區內的地下排水管;

e)小區內的文化體育場所;

f)小區內的停車場;

g)其他公用設施。

4.2.2房屋本體維修基金的使用范圍:

a)房屋的承重墻的結構部位;

b)抗震結構部位;

c)外墻面;

d)樓梯間;

e)公共通道;

f)門廳;

g)公共屋面;

h)電梯;

i)機電設備;

j)本體消防設施;

k)公共天線;

l)本體上下水共用管道;

m)共用防盜監控設施;

n)其他房屋本體共用部分。

4.3物業維修基金的收取標準。

4.3.1發展商按本小區建設總投資的2%交納公用設施維修基金。

4.3.2房屋本體維修基金的收取標準(請參照《附錄》,僅供參考):

a)多層房屋(不帶電梯):

----外墻涂料(含水刷石):0.25元/平方米/月;

----外墻貼瓷磚、馬賽:0.20元/平方米/月。

b)高層房屋(含多層帶電梯):

----使用國產(含合資)電梯:

0.30元/平方米/月;

----使用進口電梯:0.35元/平方米/月。

4.4維修基金的收取程序。

4.4.1公用設施維修基金的收取程:

a)發展商在工程竣工驗收后,按小區建設總投資的2%計算公用設施維修基金;

b)發展商應一次性將公用設施維修基金劃撥到區住宅管理部門的專用帳戶上。

4.4.2房屋本體維修基金的收取程序。

a)公司財務部應在小區住宅保修期滿以后開始計收房屋本體維修基金。

b)財務部會計應在每月的20日編制住戶下月的《房屋本體維修基金應收明細表》。

c)明細表交財務部經理審核:

 

;----經審核存有疑問,應及時查明并予以更正;

----經審核無誤財務部經理應在明細表上審核欄內簽署姓名、日期。

d)財務部會計根據審核無誤后的《房屋本體維修基金明細表》。按照《服務收費標準作業規程》中的相關規定填寫費用收取單。

e)收費單經財務部經理審核無誤加蓋財務專用章后交管理處公共事務部的相關人員派發。

f)公共事務部的相關人員按照《服務收費標準作業規程》中的相關規定進行派發。

g)已辦理銀行托收的住戶,由出納員將托收明細表交銀行在規定的時間內托收,并直接劃歸代管基金專項帳戶上。

h)出納員應在銀行每次托收后的二日內到銀行讀取托收數據,并及時將托收結果制表交財務部會計按《會計核算標準作業規程》中的相關規定進行帳務處理。

i)住戶用現金交納的由出納員按照《現金管理標準作業規程》及《服務收費標準作業規程》中的相關規定進行收取。

j)出納員應在每日下班前,將當日收取的房屋本體維修基金按昭《現金管理標準作業規程》和《銀行存款標準作業規程》中的相關規定存入基金的專項帳戶內。

k)出納員應在每日下班前將房屋本體維修基金的收款收據、收款清單、銀行解款書及時交財務部會計核對。

l)財務部會計沒有按時交納的房屋本體維修基金,應按照《服務收費標準作業規程》、《應收帳款標準作業規程》中的相關規定進行催繳。

m)對尚未售出的空置房,其房屋本體維修基金由發展商交納。

n)對催繳三次依然不交納房屋本體維修基金的業主,公司可按有關法規政策規定或根據《委托管理合同》、《業主公約》中的相關規定采取相應的催繳措施。

o)對逾期未繳的房屋本體維修基金,財務部會計應按照《服務收費標準作業規程》中的相關規定計收滯納金。

4.5物業維修基金的使用程序。

4.5.1公用設施維修基金的使用程序。

a)管理公司根據實際情況需要使用設施維修基金時,應向小區業主管理委員會提供以下材料:

----公司部經理簽字并加蓋管理公司或管理處章的使用申請;

----相關項目的有關圖紙、預算資料;

----施工承接單位或人員資質資料。

b)小區業主管理委員會在接到公用設施維修基金的使用申請后14日內召集業主大會審議。

----同意使用的,向區住宅管理部門報送由業主管理委員會主任和公司經理或管理處經理共同簽字的《住宅小區公用設施專用基金使用申請表》;區住宅管理部門應在接到申請表后的14日內完成審批,并將款項劃到公司帳戶。

----不同意使用的,業主管理委員會應將不同意見書面通知管理公司。

c)業主大會不同意使用公用設施維修基金,而管理公司認為有充足理由的,應向區住宅上級主管部門申請復議,經復議同意管理公司申請的,業主管理委員會必須執行。

d)業主管理委員會可以對使用維修基金工程項目的施工質量及材料消耗等進行監控,并按工程要求進行驗收。

e)公用設施維修基金帳目,應由下列單位每三個月張榜公布一次:

----業主管理委員會;

----管理公司或管理處。

4.5.2房屋本體維修基金的使用程序。

a)管理公司收取的房屋本體維修基金原則上30%用于房屋本體公用部位的日常維修和零星小修;70%用于房屋本體公用部位的中修以上維修工程;特殊情況可另行處理。

b)管理公司因需要進行中修以上的維護工程時,應向業主委員會提供下列資料:

----有公司總經理或管理處經理簽名的申請計劃;

----該項目的預算資料;

----其他相關資料。

c)申請計劃經業主委員會或該棟50%的業主不同意,而公司或下屬管理處認為有足夠理由實施該項工程的,公司或下屬管理處可向小區住宅管理部門申請,經管理部門核定后實施;

----如經審議,業主管理委員會或該棟50%的業主書面同意后,后理公司或下屬管理處應按計劃執行該項工程。

d)整個小區的本體基金不夠支付時,經業主管理委員會同意,由全體業主分攤。

e)單棟房屋本體維修基金不夠使用時,經業主管理委員會或該棟5

0%以上業主書面同意,由該棟各業主分攤。

f)公司財務部應在每年12月31日前,向業主管理委員會提交下年度房屋本體維修基金的使用計劃及預算:

----業主委員會應在收到公司計劃及預算的15日內作出答復,逾期則視為同意;

----業主委員會在收到公司提交的急修工程計劃及預算的七日內應予以答復,逾期則視為同意。

g)公司或下屬管理處使用房屋本體維修基金完成房屋本體共用部份維修養護項目后

----日常維修和零星小修的費用支出證明由公司總經理簽字,作為房屋本體維修基金支出的記帳憑證;

----中修以上的工程應出具《施工項目清單》,由業主管理委員會主任或該棟樓長(或20%以上業主)、公司總經理簽字,作為房屋本體維修基金支出的記帳憑證。

h)財務部應每三個月公布一次本體維修基金的收支帳目。

4.6物業維修基金的管理程序。

4.6.1公用設施維修基金和管理程序。

a)公用設施的維修基金由區住宅管理部門設立專門帳戶管理,區管理部門不得干涉業主管理委員會對基金的正常使用,但應嚴格按使用審批程序審查無誤后支出。

b)公用設施專用基金的銀行利息可以為維修基金的日常開支。

c)財務部會計根據公用設施基金的收支單據編制記帳憑證、登記帳簿,按照《會計核算標準作業規程》中的相關規定進行獨立的帳務處理。

d)小區業主或其他相關人員及單位,如對設施維修基金的收支帳目有疑問,可向下列單位提出質詢:

----業主管理委員會;

----管理公司或下屬管理處。

e)管理公司或下屬管理處接到質詢后:

----原則上應在七日內予以答復;

----特殊情況可另行處理。

4.6.2房屋本體維修基金的管理程序。

a)財務部會計應對房屋本體維修基金以房房屋每棟為單位設立專帳管理,并設立專用帳號存儲各棟物業的本體維修基金。

b)經辦人憑房屋本體維修基金支出的原始憑據,按《費用審核報銷標準作業規程》中的相關規定到財務部辦理報銷手續。

c)財務部會計將房屋本體維修基金的報銷單據按照《會計核算標準作業規程》中的相關規定進行帳務處理。

d)如小區內的日常小修超過了房屋本體維修基金的比例,則應:

----經過業主管理委員會或所需進行維修的單棟房屋的50%以上的業主同意;

----將超出的部分在下年度房屋本體維修基金的小修費里沖抵;

----經業主管理委員會決定提高本體基金標準來彌補。

e)小區內的業主、其他相關單位或個人如對房屋本體維修基金的收支存有疑問,可以:

----向業主管理委員會查詢;

----向公司財務部查詢。

4.7物業維修基金資料的保管。

4.7.1財務部會計應在每月31日將本月物業維修基金的發生憑據匯總、記帳并按《會計核算標準作業規程》中的相關規定進行帳務處理。

4.7.2財務部經理對物業維修基金的財務資料審核無誤后,加密在財務部長期保存。

4.8物業維修基金的管理核算情況,作為財務部相關人員的績效考評的依據之一。

5.0記錄

5.1《公用設施維修基金申請表》。

5.2《公用設施維修基金使用情況公布表》。

5.3《房屋本體維修基金應收明細表》

5.4《房屋本體維修基金申請使用表》。

5.5《房屋本體維修基金收支情況公布表》。

5.6《房屋本體維修清單》。

6.0相關支持性文件

6.1《現金管理標準作業規程》。

6.2《銀行存款標準作業規程》。

6.3《服務收費標準作業規程》。

6.4《費用報銷審核標準作業規程》。

6.5《會計核算標準作業規程》

6.5《應收帳款標準作業規程》。

7.0附錄

7.1《市房屋本體維修基金指導標準》。

公用設施維修基金申請表

編號:NO:

申請人:住址:聯系電話:

申請用途及金額年月日

初審意見簽名:年月日

復審意見簽名:年月日

驗收情況簽名:年月日

確認簽名:年月日

公用設施維修基金使用情況公布表

NO:

使用時間主管部門工程內容項目數基金支出余額備注

總經理:業主管理委員會主任:制表人:

房屋本體維修基金應收明細表

年月

NO:

業主姓名房屋面積基金單價應收基金備注

財務審核:制表:日期:

房屋本休維修基金申請使用表

編號:NO:

申請人:住址:聯系電話:

申請用途及金額年月日

初審意見簽名:年月日

復審意見簽名:年月日

驗收情況簽名:年月日

確認簽名:年月日

房屋本體維修基金收支情況公布表

年季度NO:

棟號主要工程內容項目數上季結余本季支出本季余額備注

總經理:業主管理委員會主任:制表:日期:

&nb

sp;房屋本體維修清單

NO:

日期棟號維修內容維修金額申請表編號備注

單位數量單價合計

維修負責人:主管:審核:

附錄:

市房屋本體維修基金指導標準

依據1996年下半年最低成本房價和建設部發布的維修范圍標準,發布1997年房屋本體維修基金收費指導標準:

一、測算標

多層房屋(9層及以下,不帶電梯):0.63元/平方米/月;

二、實際標準

考慮到目前住(用)戶的實際承受能力,暫按測算標準的24%-35%收取,作為最低標準,以后逐年到位,即:

1、多層房屋(不帶電梯):

----外墻涂料(含水刷):0.25元/平方米/月米;

----外墻貼瓷磚、馬賽克:0.20元/平方米/月米。

2、高層房屋(含多層帶電梯):

----使用國產(含合資)電梯:0.30元/平方米/月米;

----使用進口電梯:0.35元/平方米/月米。

各類商品房房屋經業主管委員或多數業主同意,標準可以適當止浮;超高層房屋可以上浮50%-80%。

以上標準均不包括中央空調系統。

市住宅局

一九九七處三月

篇2:住宅小區公共維修基金范圍使用方案

華庭住宅小區公共維修基金范圍的使用方案

一、目的和依據

為了加強***華庭住宅小區公共維修基金的管理,保障小區及其相關公共設施的正常維修、更新,并依據國家建設部、財政部以及市政府頒布的相關規定制定本辦法。

二、維修基金帳戶的開立

業主委員會成立前,由大樓開發建設單位委托的前期物業管理單位在辦理商品房產權證時,一次性按規定向業主收取大樓物業公共維修專項基金。開發建設單位在物業管理行政主管部門對該公共資金設專帳管理。

業主委員會成立后,經業委會同意,物業管理行政主管部門將物業管理公共維修基金移交給物業管理企業代管,并應當與本市商業銀行(以下稱開戶銀行)簽訂委托協議,開立一個物業管理區域的維修基金帳戶。物業管理企業代管的維修基金,應當定期接受業主委員會的檢查與監督。

三、維修基金的用途

維修基金應當專項用于大樓共用部位、共用設備和大樓物業管理區域公共設施的維修、更新,不得挪作他用。

大樓共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施屬于人為損壞的,其維修、更新費用應當由責任人承擔。

公用部位是指大樓的基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂,戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

四、物業維修和更新的實施

業主委員會成立后,大樓需要大修或者專項維修、更新的,大樓管理處應當在物業管理服務年度計劃中列明,提交業主委員會審核;業主委員會審核同意的,應當書面回復大樓管理處,通過招標或者其他方式確定施工單位。施工單位編制的費用預算和決算,應當由業主委員會主任或者大樓管理處審核。

五、維修基金列支的范圍

物業維修、更新完成后,管理處應當將加蓋企業公章的費用清單、發票原件提交業主委員會主任、副主任審核,并經業主委員會主任、副主任共同簽章后,有關的費用方可在維修基金中列支。

在維修基金列支的范圍:

1、大樓共用部位、共用設備的專項維修、更新及中大修;

2、大樓物業管理區域公共設施的專項維修、更新及中大修;

業主委員會會務活動經費等在維修基金中列支。

六、維修基金的支取

維修基金應當按照下列規定支取:

1、在上述第六條的范圍內,物業公司對于應急維修的金額在2000元以下,可先應急維修,再報業委會主任、副主任審核簽章。

2、大樓需要大、中修或者專項維修、更新的,施工承包合同中可以約定預付款,但預付款最高不得超過工程款總額的30%。管理處向開戶銀行代為支取預付款時,應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和施工承包合同;代為支取實際發生的費用時,應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關費用清單。

七、維修基金帳目的核對和公布

業主委員會或管理處應當每季度與開戶銀行核對維修基金帳目,并將下列情況在每次業主代表大會上公布:

1、維修基金使用和結存的金額;

2、發生物業維修、更新的項目和費用;

3、業主委員會活動經費在維修基金中列支的項目和費用等情況;

4、維修基金使用和管理的其他有關情況。

八、維修基金的再次籌集

大樓的維修基金余額不足首期維修基金的50%時,業主委員會應當向大樓業主再次籌集維修基金。具體籌集工作由業主委員會提出具體方案并實施。再次籌集維修基金的標準由業主委員會擬訂,提交業主大會或者業主代表大會討論通過,但再次籌集后的維修基金余額不得少于首期維修基金。

九、維修基金帳戶的變更

有下列情形之一的,業主委員會應當向開戶銀行辦理維修基金帳戶的有關變更手續:

1、物業管理區域發生調整的;

2、業主委員會主任、副主任發生更換的;

3、物業管理企業發生更換的。

十、維修基金管理辦法的生效和修理

***華庭住宅小區維修基金管理辦法經業主代表大會三分之二應出席代表通過即時生效;有三名以上代表提出要修訂本辦法并經三分之二應出席代表的通過即修訂生效。

篇3:物業維修基金管理使用制度

盛智物業維修基金管理使用制度

1.0目的

維修基金,由法律規定的專項用于公用設施設備保修期后的大修、更新、改建的基金;建立維修基金是為了保障售后的維修管理,維護租戶的利益。

2.0適用范圍

專項用于物業共用設施設備保修期滿后的大的維修、改造、更新等

3.0工作職責

(略)

4.0制度規則

4.1維修基金的使用范圍

4.1.1維修基金的使用范圍主要是:大樓的共用部位即大樓主體承重結構部樓梯間、走廊通道等;共用設施設備即大樓內的電梯系統、中央空調系統、照明系統、消防設施、中央監控系統、保安系統等;物業管理區域內的物業管理用房、空地、道路、綠地、變配電系統、市政排水設施、物業管理區域的外圍護欄及圍墻等。

4.2維修基金的繳納

4.2.1物業的維修基金應該由該物業的業主繳納,業主按照物業的2%比例繳交首期維修基金。原因有:一是比較科學,同類物業不管在市區或郊區,不管房價差別有多大,本體造價差不多,維修的成本比較接近。二是比較公平,具備可操作性。主管部門可對多層、高層等幾種主要不同物業分時段、定期確定一個平均價,統一參照執行。三是數額不大。

4.3維修基金的管理

4.3.1物業維修基金的產權屬于業主,不應由物管公司收管,應當在銀行專戶存儲,專款專用,非合法理由、程序用于維修,不能自由取出,為了保證維修基金的安全,維修基金閑置時,除可用于購買國債或者用于法律、法規規定的其他范圍外,嚴禁挪作他用。

4.3.2維修基金自存入維修基金專戶之日起按規定計息,維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。

4.4維修基金的使用

4.4.1維修基金的使用由物業管理公司提出年度使用計劃,經業主審定后實施,維修基金不敷使用時,經業主研究決定,業主續籌。在監督機制上,接受市、區兩級物業管理部門會同指定銀行對物業維修基金的建立和管理情況進行定期和不定期的檢查。

5.0記錄文件與控制表格

6.0支持文件