房地產管理規定,房地產是指房產和地產的總稱,下面是小編帶來的房地產管理規定,歡迎閱讀!

房地產管理規定【1】

第一章總則

第一條

為了加強對城市房地產的管理,維護房地產市場秩序,保障房地產權利人的合法權益,促進房地產業的健康發展,制定本法。

第二條

在中華人民共和國城市規劃區國有土地(以下簡稱國有土地)范圍內取得房地產開發用地的土地使用權,從事房地產開發、房地產交易,實施房地產管理,應當遵守本法。

本法所稱房屋,是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。

本法所稱房地產開發,是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

本法所稱房地產交易,包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

第三條

國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是,國家在本法規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

第四條

國家根據社會、經濟發展水平,扶持發展居民住宅建設,逐步改善居民的居住條件。

第五條

房地產權利人應當遵守法律和行政法規,依法納稅。房地產權利人的合法權益受法律保護,任何單位和個人不得侵犯。

第六條

國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分,各司其職,密切配合,管理全國房地產工作。

縣級以上地方人民的政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民的政府確定。

第二章房地產開發用地

第一節土地使用權出讓

第七條

土地使用權出讓,是指國家將國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

第八條

城市規劃區內的集體所有的土地,經依法征用轉為國有土地后,該幅國有土地的使用權方可有償出讓。

第九條

土地使用權出讓,必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。

第十條

縣級以上地方人民的政府出讓土地使用權用于房地產開發的,須根據省級以上人民的政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案,按照國務院規定,報國務院或者省級人民的政府批準。

第十一條

土地使用權出讓,由市、縣人民的政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件,由市、縣人民的政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案,按照國務院規定,報經有批準權的人民的政府批準后,由市、縣人民的政府土地管理部門實施。

直轄市的縣人民的政府及其有關部門行使前款規定的權限,由直轄市人民的政府規定。

第十二條

土地使用權出讓,可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。

商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地,有條件的,必須采取拍賣、招標方式;沒有條件,不能采取拍賣、招標方式的,可以采取雙方協議的方式。

采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。

第十三條土地使用權出讓最高年限由國務院規定。

第十四條土地使用權出讓,應當簽訂書面出讓合同。

土地使用權出讓合同由市、縣人民的政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

第十五條

土地使用者必須按照出讓合同約定,支付土地使用權出讓金;未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的,土地管理部門有權解除合同,并可以請求違約賠償。

第十六條

土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的,市、縣人民的政府土地管理部門必須按照出讓合同約定,提供出讓的土地;未按照出讓合同約定提供出讓的土地的,土地使用者有權解除合同,由土地管理部門返還土地使用權出讓金,土地使用者并可以請求違約賠償。

第十七條

土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的,必須取得出讓方和市、縣人民的政府城市規劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同,相應調整土地使用權出讓金。

第十八條

土地使用權出讓金應當全部上繳財政,列入預算,用于城市基礎設施建設和土地開發。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。

第十九條

國家對土地使用者依法取得的土地使用權,在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下,根據社會公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。

第二十條土地使用權因土地滅失而終止。

第二十一條

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續使用土地的,應當至遲于屆滿前一年申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批準。經批準準予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的,土地使用權由國家無償收回。

第二節土地使用權劃撥

第二十二條

土地使用權劃撥,是指縣級以上人民的政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的,除法律、行政法規另有規定外,沒有使用期限的限制。

第二十三條

下列建設用地的土地使用權,確屬必需的,可以由縣級以上人民的政府依法批準劃撥:

(一)國家機關用地和軍事用地;

(二)城市基礎設施用地和公益事業用地;

(三)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;

(四)法律、行政法規規定的其他用地。

第三章房地產開發

第二十四條

房地產開發必須嚴格執行城市規劃,按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則,實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第二十五條

以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的,必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的,可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費;滿二年未動工開發的,可以無償收回土地使用權;但是,因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

第二十六條

房地產開發項目的設計、施工,必須符合國家的有關標準和規范。

房地產開發項目竣工,經驗收合格后,方可交付使用。

第二十七條

依法取得的土地使用權,可以依照本法和有關法律、行政法規的規定,作價入股,合資、合作開發經營房地產。

第二十八條

國家采取稅收等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。

第二十九條

房地產開發企業是以營利為目的,從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業,應當具備下列條件:

(一)有自己的名稱和組織機構;

(二)有固定的經營場所;

(三)有符合國務院規定的注冊資本;

(四)有足夠的專業技術人員;

(五)法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產開發企業,應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的,應當予以登記,發給營業執照;對不符合本法規定條件的,不予登記。

設立有限責任公司、股份有限公司,從事房地產開發經營的,還應當執行公司法的有關規定。

房地產開發企業在領取營業執照后的一個月內,應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民的政府規定的部門備案。

第三十條

房地產開發企業的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。

房地產開發企業分期開發房地產的,分期投資額應當與項目規模相適應,并按照土地使用權出讓合同的約定,按期投入資金,用于項目建設。

第四章房地產交易

第一節一般規定

第三十一條

房地產轉讓、抵押時,房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

第三十二條

基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。

第三十三條國家實行房地產價格評估制度。

房地產價格評估,應當遵循公正、公平、公開的原則,按照國家規定的技術標準和評估程序,以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎,參照當地的市場價格進行評估。

第三十四條國家實行房地產成交價格申報制度。

房地產權利人轉讓房地產,應當向縣級以上地方人民的政府規定的部門如實申報成交價,不得瞞報或者作不實的申報。

第三十五條

房地產轉讓、抵押,當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。

第二節房地產轉讓

第三十六條

房地產轉讓,是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

第三十七條下列房地產,不得轉讓:

(一)以出讓方式取得土地使用權的,不符合本法第三十八條規定的條件的;

(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

(三)依法收回土地使用權的;

(四)共有房地產,未經其他共有人書面同意的;

(五)權屬有爭議的;

(六)未依法登記領取權屬證書的;

(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

第三十八條

以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當符合下列條件:

(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書;

(二)按照出讓合同約定進行投資開發,屬于房屋建設工程的,完成開發投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發土地的,形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的,還應當持有房屋所有權證書。

第三十九條

以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批準權的人民的政府審批。有批準權的人民的政府準予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產報批時,有批準權的人民的政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的,轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第四十條

房地產轉讓,應當簽訂書面轉讓合同,合同中應當載明土地使用權取得的方式。

第四十一條

房地產轉讓時,土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

第四十二條

以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產后,其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

第四十三條

以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產后,受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的,必須取得原出讓方和市、縣人民的政府城市規劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同,相應調整土地使用權出讓金。

第四十四條商品房預售,應當符合下列條件:

(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規劃許可證;

(三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期;

(四)向縣級以上人民的政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民的政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項,必須用于有關的工程建設。

第四十五條

商品房預售的,商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題,由國務院規定。

第三節房地產抵押

第四十六條

房地產抵押,是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時,抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

第四十七條

依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權,可以設定抵押權。

以出讓方式取得的土地使用權,可以設定抵押權。

第四十八條

房地產抵押,應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。

第四十九條

房地產抵押,抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。

第五十條

設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的,依法拍賣該房地產后,應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后,抵押權人方可優先受償。

第五十一條

房地產抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時,可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣,但對拍賣新增房屋所得,抵押權人無權優先受償。

第四節房屋租賃

第五十二條

房屋租賃,是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。

第五十三條

房屋租賃,出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款,以及雙方的其他權利和義務,并向房產管理部門登記備案。

第五十四條

住宅用房的租賃,應當執行國家和房屋所在城市人民的政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的,由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。

第五十五條

以營利為目的,房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的,應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。

第五節中介服務機構

第五十六條

房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。

第五十七條房地產中介服務機構應當具備下列條件:

(一)有自己的名稱和組織機構;

(二)有固定的服務場所;

(三)有必要的財產和經費;

(四)有足夠數量的專業人員;

(五)法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產中介服務機構,應當向工商行政管理部門申請設立登記,領取營業執照后,方可開業。

第五十八條國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。

第五章房地產權屬登記管理

第五十九條國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。

第六十條

以出讓或者劃撥方式取得土地使用權,應當向縣級以上地方人民的政府土地管理部門申請登記,經縣級以上地方人民的政府土地管理部門核實,由同級人民的政府頒發土地使用權證書。

在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的,應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民的政府房產管理部門申請登記,由縣級以上地方人民的政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。

房地產轉讓或者變更時,應當向縣級以上地方人民的政府房產管理部門申請房產變更登記,并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民的政府土地管理部門申請土地使用權變更登記,經同級人民的政府土地管理部門核實,由同級人民的政府更換或者更改土地使用權證書。

法律另有規定的,依照有關法律的規定辦理。

第六十一條

房地產抵押時,應當向縣級以上地方人民的政府規定的部門辦理抵押登記。

因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的,應當依照本章規定辦理過戶登記。

第六十二條

經省、自治區、直轄市人民的政府確定,縣級以上地方人民的政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的,可以制作、頒發統一的房地產權證書,依照本法第六十條的規定,將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更,分別載入房地產權證書。

第六章法律責任

第六十三條

違反本法第十條、第十一條的規定,擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用于房地產開發的,由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。

第六十四條

違反本法第二十九條的規定,未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的,由縣級以上人民的政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動,沒收違法所得,可以并處罰款。

第六十五條

違反本法第三十八條第一款的規定轉讓土地使用權的,由縣級以上人民的政府土地管理部門沒收違法所得,可以并處罰款。

第六十六條

違反本法第三十九條第一款的規定轉讓房地產的,由縣級以上人民的政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金,沒收違法所得,可以并處罰款。

第六十七條

違反本法第四十四條第一款的規定預售商品房的,由縣級以上人民的政府房產管理部門責令停止預售活動,沒收違法所得,可以并處罰款。

第六十八條

違反本法第五十七條的規定,未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的,由縣級以上人民的政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動,沒收違法所得,可以并處罰款。

第六十九條

沒有法律、法規的依據,向房地產開發企業收費的,上級機關應當責令退回所收取的錢款;情節嚴重的,由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。

第七十條

房產管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用權,構成犯罪的,依法追究刑事責任;不構成犯罪的,給予行政處分。

房產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利,索取他人財物,或者非法收受他人財物為他人謀取利益,構成犯罪的,依照懲治貪財罪賄賂罪的補充規定追究刑事責任;不構成犯罪的,給予行政處分。

第七章附則

第七十一條

在城市規劃區外的國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權,從事房地產開發、交易活動以及實施房地產管理,參照本法執行。

第七十二條本法自1995年1月1日起施行。

房地產管理規定【2】

房地產經紀管理辦法

第一章總則

第一條為了規范房地產經紀活動,保護房地產交易及經紀活動當事人的合法權益,促進房地產市場健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國合同法》等法律法規,制定本辦法。

第二條在中華人民共和國境內從事房地產經紀活動,應當遵守本辦法。

第三條本辦法所稱房地產經紀,是指房地產經紀機構和房地產經紀人員為促成房地產交易,向委托人提供房地產居間、代理等服務并收取傭金的行為。

第四條從事房地產經紀活動應當遵循自愿、平等、公平和誠實信用的原則,遵守職業規范,恪守職業道德。

第五條縣級以上人民的政府建設(房地產)主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門應當按照職責分工,分別負責房地產經紀活動的監督和管理。

第六條房地產經紀行業組織應當按照章程實行自律管理,向有關部門反映行業發展的意見和建議,促進房地產經紀行業發展和人員素質提高。

第二章房地產經紀機構和人員

第七條本辦法所稱房地產經紀機構,是指依法設立,從事房地產經紀活動的中介服務機構。

房地產經紀機構可以設立分支機構。

第八條設立房地產經紀機構和分支機構,應當具有足夠數量的房地產經紀人員。

本辦法所稱房地產經紀人員,是指從事房地產經紀活動的房地產經紀人和房地產經紀人協理。

房地產經紀機構和分支機構與其招用的房地產經紀人員,應當按照《中華人民共和國勞動合同法》的規定簽訂勞動合同。

第九條國家對房地產經紀人員實行職業資格制度,納入全國專業技術人員職業資格制度統一規劃和管理。

第十條房地產經紀人實行全國統一大綱、統一命題、統一組織的考試制度,由國務院住房和城鄉建設主管部門、人力資源和社會保障主管部門共同組織實施,原則上每年舉行一次。

房地產經紀人協理實行全國統一大綱,由各省、自治區、直轄市人民的政府建設(房地產)主管部門、人力資源和社會保障主管部門命題并組織考試的制度,每年的考試次數根據行業發展需要確定。

第十一條房地產經紀機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起30日內,到所在直轄市、市、縣人民的政府建設(房地產)主管部門備案。

第十二條直轄市、市、縣人民的政府建設(房地產)主管部門應當將房地產經紀機構及其分支機構的名稱、住所、法定代表人(執行合伙人)或者負責人、注冊資本、房地產經紀人員等備案信息向社會公示。

第十三條房地產經紀機構及其分支機構變更或者終止的,應當自變更或者終止之日起30日內,辦理備案變更或者注銷手續。

第三章房地產經紀活動

第十四條房地產經紀業務應當由房地產經紀機構統一承接,服務報酬由房地產經紀機構統一收取。分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業務。

房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用。

第十五條房地產經紀機構及其分支機構應當在其經營場所醒目位置公示下列內容:

(一)營業執照和備案證明文件;

(二)服務項目、內容、標準;

(三)業務流程;

(四)收費項目、依據、標準;

(五)交易資金監管方式;

(六)信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價格舉報電話;

(七)政府主管部門或者行業組織制定的房地產經紀服務合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同示范文本;

(八)法律、法規、規章規定的其他事項。

分支機構還應當公示設立該分支機構的房地產經紀機構的經營地址及聯系方式。

房地產經紀機構代理銷售商品房項目的,還應當在銷售現場明顯位置明示商品房銷售委托書和批準銷售商品房的有關證明文件。

第十六條房地產經紀機構接受委托提供房地產信息、實地看房、代擬合同等房地產經紀服務的,應當與委托人簽訂書面房地產經紀服務合同。

房地產經紀服務合同應當包含下列內容:

(一)房地產經紀服務雙方當事人的姓名(名稱)、住所等情況和從事業務的房地產經紀人員情況;

(二)房地產經紀服務的項目、內容、要求以及完成的標準;

(三)服務費用及其支付方式;

(四)合同當事人的權利和義務;

(五)違約責任和糾紛解決方式。

建設(房地產)主管部門或者房地產經紀行業組織可以制定房地產經紀服務合同示范文本,供當事人選用。

第十七條房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務的,應當向委托人說明服務內容、收費標準等情況,經委托人同意后,另行簽訂合同。

第十八條房地產經紀服務實行明碼標價制度。房地產經紀機構應當遵守價格法律、法規和規章規定,在經營場所醒目位置標明房地產經紀服務項目、服務內容、收費標準以及相關房地產價格和信息。

房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用;不得利用虛假或者使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐;一項服務可以分解為多個項目和標準的,應當明確標示每一個項目和標準,不得混合標價、捆綁標價。

第十九條房地產經紀機構未完成房地產經紀服務合同約定事項,或者服務未達到房地產經紀服務合同約定標準的,不得收取傭金。

兩家或者兩家以上房地產經紀機構合作開展同一宗房地產經紀業務的,只能按照一宗業務收取傭金,不得向委托人增加收費。

第二十條房地產經紀機構簽訂的房地產經紀服務合同,應當加蓋房地產經紀機構印章,并由從事該業務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理簽名。

第二十一條房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同前,應當向委托人說明房地產經紀服務合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關內容,并書面告知下列事項:

(一)是否與委托房屋有利害關系;

(二)應當由委托人協助的事宜、提供的資料;

(三)委托房屋的市場參考價格;

(四)房屋交易的一般程序及可能存在的風險;

(五)房屋交易涉及的稅費;

(六)經紀服務的內容及完成標準;

(七)經紀服務收費標準和支付時間;

(八)其他需要告知的事項。

房地產經紀機構根據交易當事人需要提供房地產經紀服務以外的其他服務的,應當事先經當事人書面同意并告知服務內容及收費標準。書面告知材料應當經委托人簽名(蓋章)確認。

第二十二條房地產經紀機構與委托人簽訂房屋出售、出租經紀服務合同,應當查看委托出售、出租的房屋及房屋權屬證書,委托人的身份證明等有關資料,并應當編制房屋狀況說明書。經委托人書面同意后,方可以對外發布相應的房源信息。

房地產經紀機構與委托人簽訂房屋承購、承租經紀服務合同,應當查看委托人身份證明等有關資料。

第二十三條委托人與房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同,應當向房地產經紀機構提供真實有效的身份證明。委托出售、出租房屋的,還應當向房地產經紀機構提供真實有效的房屋權屬證書。委托人未提供規定資料或者提供資料與實際不符的,房地產經紀機構應當拒絕接受委托。

第二十四條房地產交易當事人約定由房地產經紀機構代收代付交易資金的,應當通過房地產經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉交易資金。

交易資金的劃轉應當經過房地產交易資金支付方和房地產經紀機構的簽字和蓋章。

第二十五條房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行為:

(一)捏造散布漲價信息,或者與房地產開發經營單位串通捂盤惜售、炒賣房號,操縱市場價格;

(二)對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息,低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價;

(三)以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務,誘騙消費者交易或者強制交易;

(四)泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業秘密,謀取不正當利益;

(五)為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的,就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利;

(六)改變房屋內部結構分割出租;

(七)侵占、挪用房地產交易資金;

(八)承購、承租自己提供經紀服務的房屋;

(九)為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務;

(十)法律、法規禁止的其他行為。

第二十六條房地產經紀機構應當建立業務記錄制度,如實記錄業務情況。

房地產經紀機構應當保存房地產經紀服務合同,保存期不少于5年。

第二十七條房地產經紀行業組織應當制定房地產經紀從業規程,逐步建立并完善資信評價體系和房地產經紀房源、客源信息共享系統。

第四章監督管理

第二十八條建設(房地產)主管部門、價格主管部門應當通過現場巡查、合同抽查、投訴受理等方式,采取約談、記入信用檔案、媒體曝光等措施,對房地產經紀機構和房地產經紀人員進行監督。

房地產經紀機構違反人力資源和社會保障法律法規的行為,由人力資源和社會保障主管部門依法予以查處。

被檢查的房地產經紀機構和房地產經紀人員應當予以配合,并根據要求提供檢查所需的資料。

第二十九條建設(房地產)主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門應當建立房地產經紀機構和房地產經紀人員信息共享制度。建設(房地產)主管部門應當定期將備案的房地產經紀機構情況通報同級價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門。

第三十條直轄市、市、縣人民的政府建設(房地產)主管部門應當構建統一的房地產經紀網上管理和服務平臺,為備案的房地產經紀機構提供下列服務:

(一)房地產經紀機構備案信息公示;

(二)房地產交易與登記信息查詢;

(三)房地產交易合同網上簽訂;

(四)房地產經紀信用檔案公示;

(五)法律、法規和規章規定的其他事項。

經備案的房地產經紀機構可以取得網上簽約資格。

第三十一條縣級以上人民的政府建設(房地產)主管部門應當建立房地產經紀信用檔案,并向社會公示。

縣級以上人民的政府建設(房地產)主管部門應當將在日常監督檢查中發現的房地產經紀機構和房地產經紀人員的違法違規行為、經查證屬實的被投訴舉報記錄等情況,作為不良信用記錄記入其信用檔案。

第三十二條房地產經紀機構和房地產經紀人員應當按照規定提供真實、完整的信用檔案信息。

第五章法律責任

第三十三條違反本辦法,有下列行為之一的,由縣級以上地方人民的政府建設(房地產)主管部門責令限期改正,記入信用檔案;對房地產經紀人員處以1萬元罰款;對房地產經紀機構處以1萬元以上3萬元以下罰款:

(一)房地產經紀人員以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用的;

(二)房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務,未向委托人說明服務內容、收費標準等情況,并未經委托人同意的;

(三)房地產經紀服務合同未由從事該業務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理簽名的;

(四)房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同前,不向交易當事人說明和書面告知規定事項的;

(五)房地產經紀機構未按照規定如實記錄業務情況或者保存房地產經紀服務合同的。

第三十四條違反本辦法第十八條、第十九條、第二十五條第(一)項、第(二)項,構成價格違法行為的,由縣級以上人民的政府價格主管部門按照價格法律、法規和規章的規定,責令改正、沒收違法所得、依法處以罰款;情節嚴重的,依法給予停業整頓等行政處罰。

第三十五條違反本辦法第二十二條,房地產經紀機構擅自對外發布房源信息的,由縣級以上地方人民的政府建設(房地產)主管部門責令限期改正,記入信用檔案,取消網上簽約資格,并處以1萬元以上3萬元以下罰款。

第三十六條違反本辦法第二十四條,房地產經紀機構擅自劃轉客戶交易結算資金的,由縣級以上地方人民的政府建設(房地產)主管部門責令限期改正,取消網上簽約資格,處以3萬元罰款。

第三十七條違反本辦法第二十五條第(三)項、第(四)項、第(五)項、第(六)項、第(七)項、第(八)項、第(九)項、第(十)項的,由縣級以上地方人民的政府建設(房地產)主管部門責令限期改正,記入信用檔案;對房地產經紀人員處以1萬元罰款;對房地產經紀機構,取消網上簽約資格,處以3萬元罰款。

第三十八條縣級以上人民的政府建設(房地產)主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門的工作人員在房地產經紀監督管理工作中,玩忽職守、徇私、濫用權的,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第六章附則

第三十九條各地可以依據本辦法制定實施細則。

第四十條本辦法自2011年4月1日起施行。

篇2:房地產企業ERP信息化管理

房地產企業信息化管理(ERP)

當企業管理告別泰勒時代,逐步向現代經濟管理模式發展的過程中,由于電腦和網絡的發展,促使企業的反應機制和協調手段進一步發展,逐漸誕生了最新的新經濟理論。據新經濟理論的學者研究發現,資本在進100年中對現代經濟的貢獻為15%,非知識化勞動的貢獻率為19%,而知識、信息的貢獻率卻占到了66%。

房地產企業是一個以整合供方資源為主的企業,本身沒有技術核心競爭力,他所涉及到的供方達到三、四十家,屬于資金和密集型產業,如何通過供方的科學管理而進行合理的采購并對成本環節進行有效控制,是決定房地產企業最終獲利多少的一個關鍵,也是企業能否生存發展的一個前提。

在這里我們講信息化管理應該首先講的的是企業信息化管理的核心ERP(enterpriseresouricesplanning).ERP是一種適用與生產流通企業的具有代表性的管理技術,他是根據市場的需求對企業內部以及供應鏈上的各個環節的資源進行全面規劃,統籌安排和嚴格控制以保證人、財、物,信息等各類資源得到充分合理的應用,ERP是現代經濟管理思想的產物,它將許多現代管理方法,體現在ERP軟件系統中,成為房地產企業的致勝的一個法寶。

信息化管理能有效進行供方控制,其收益分析如下:

1.降低交易成本:96年,杰克?韋爾奇在GE中率先通過internet建立了聯機采購系統(TPN),將企業的采購項目在世界招標將采購過程由7天縮短為1天,相關人員減少60%,由于接觸廣泛,引起了更大的競爭,材料費下降達20%,其架構應當是"平面無限大,層次相當少,總部是大腦,網絡是神經末梢"。

2.企業流程再造(BPR):從價值鏈的角度出發,對企業流程中不能增值環節進行徹底改造海爾集團在組織結構上形成麗權明確的五個層次的管理體系。集團總部是投資決策中心,各事業本部是經濟決策中心,各事業部是利潤中心,生產為成本控制中心,員工為質量控制中心。通過海爾BPR案例,我們可以清楚地看到,按照信息化管理對企業的要求,各個部門都進行了相應的改造,明確地產生的管理層次而房地產企業所要依隨的方式更應該是趨向于扁平化的組織結構,由傳統的"金字塔"式轉型為扁平式,從而充分發揮信息化的綜合效能,提高企業的管理效率,保證企業的長期穩定發展。

3.有效的控制買賣雙方的溢價能力:假如存在這樣一種情況:原材料漲價而銷售商逼你讓利,企業在兩邊的擠壓下還能活嗎但是當CRP系統建立以后,有與賣方建立長期的供貨關系,控制賣方溢價,在買方建立相應機制,控制買方溢價。

ERP是現代經濟理論下的成果,是由創新理論到人力資源管理理論到現代經濟學到新增長理論的實踐,對于現代大型企業也許是一個方向,而對于中小型企業,也有一定的借鑒意義和指導方向。

篇3:房地產開發項目投資計劃管理

房地產開發項目的投資計劃管理

一、投資計劃管理是實現投資目標利潤的基本保證

作為管理的一項基本職能,計劃是實現目標的基本保證。房地產開發項目投資所具有的投資額大、建設周期長、影響因素多、投資風險和收益大等特點,決定了房地產開發投資行為的復雜性,使計劃管理工作顯得尤為重要。在房地產項目投資中必須強化計劃管理工作,確立計劃的龍頭作用,將計劃工作貫穿項目投資建設和售后服務的始終。

投資項目是計劃管理的對象。確立投資項目是實現投資計劃管理的前提條件。如果投資失誤,再好的計劃都只是無本之源。所以,企業應當遵循市場規律,準確地確立投資項目。在項目投資機會研究中要重點考慮產品的市場供求狀況、產品的定位及其市場競爭力、項目的投資成本預測、企業投資的能力等;其次,應當編制完整的項目投資可行性報告,作詳細的風險分析以研究項目承受風險的能力和項目的操作空間。在此基礎上確立項目,即投資目標。

二、制訂項目開發經營計劃是實施投資計劃管理的重要措施

投資項目一經確立,投資計劃管理工作即進入實施階段,應通過編制項目開發經營計劃書,將土地購置、規劃設計、工程建設、房屋銷售、物業管理等過程納入計劃管理范疇,明確各階段工作的目標、投資數額和工作進度安排。項目開發經營計劃主要包括項目投資的計劃成本、項目建設的進度安排、項目投資的資金平?計劃三大內容。

編制項目開發經營實施計劃,首先要充分體現項目投資可行性研究報告中的策劃思想、市場定位和投資目標,確保前期工作的延續性;其次要充分考慮投資決策的時效性,尤其是那些早已決定投資、但拖了一段時間才付諸實施的項目,要注意重新研究市場,貼近市場,適應市場變化,使計劃更具操作性。

1、編制項目投資的計劃成本。

在市場經濟條件下,要確保投資獲利,產品的市場定位非常重要。唯有正確的定位,才能實現有效銷售和目標效益。產品的市場定位來源于翔實的市場調查分析和銷售的反饋信息,要避免投資認識上的誤區,即片面地認為使用最好的材料設備中建設最大型的配套項目就能獲得最好的收益。應當把市場需求、城市發展的取向、地塊區位、配套設施、消費層次、消費特點、市場售價等因素緊密結合起來,以確定產品定位及成本控制線。產品質量和生產成本、項目區位是影響房屋產品競爭力的重要因素。市場定位準確了,產品就有顧客,有市場的優勢。

編制計劃成本的目的在于控制各分項工程的成本和客觀反映企業的經營效果。由于房地產項目建設包含的專業分工較細,牽涉的業務部門較多,各部門在建設過程中往往容易從本位主義出發,造成投資成本膨脹,進而影響投資效益。壁如,銷售部門希望通過完善的配套和強勢的廣告宣傳促進銷售,設計部門希望通過采用新材料以增強樓宇觀感效果,監理部門則希望盡量少用新材料和新工藝以避免出現質量問題等。此外,大型項目和綜合開發小區由于建設周期長,常常需要分期投入使用,加上房屋預售政策的影響,不可避免地存在預提費用和待攤費用,使開發成本不能即期反映,利潤也只是預結利潤。在這種情況下,計劃成本的編制能夠準確及時和均?地反映房地產企業的經營成果。

編制計劃成本要以項目投資可行性研究報告的測算數據作為參考,并與財務成本核算的口徑吻合,數據來源可以是經驗數據、定額數據和政府有關稅費的計繳規定,但在確定具體成本劃分時應比可行性報告更詳細,要將地價(土地出讓金)、征???拆遷費用、前期費用、配套設施費用、土建工程費、經營管理費用(含利息)、不可預見費、稅金等幾大類納入測算范圍,這樣才能保證計劃的科學性和嚴密性。

計劃成本一經審定實施,則要維護其執行的嚴肅性,保證成本控制工作的落實。具體的做法是:由計劃部門編制計劃成本并下達到各業務部門,用以指導、規范各執行部門的用款計劃和財務部門的撥款計劃。計劃成本規定了各執行部門的資金使用額度,執行部門必須嚴格按照計劃將成本控制在指標限定內,凡屬計劃外的超標用款,須另行報批,由計劃部門在計劃成本許可范圍內進行調整。

2、編制項目建設進度計劃。

編制進度計劃的目的主要是指導項目建設工作的開展,提高工作效率,同時實現對資金的動態平衡。房地產項目由于投資額大、建設周期長,資金使用的成本控制十分重要,尤其是通過拍賣轉讓取得的地塊,土地成本比重大,必須通過編制進度計劃保證建設進度,加快資金周轉,提高資金的使用率。此外,編制進度計劃對銷售工作影響重大。企業開展銷售工作,特別是商品房預售工作,需要通過編制進度計劃,掌握、控制房屋交付使用期限,在銷售合同中明確交樓期,以便銷售部門組織銷售。同時,形象進度有助于堅定顧客信心和購買欲望,促進銷售。

3、編制項目投資的資金平?計劃。

資金平?計劃由資金使用計劃和資金來源計劃構成。資金使用計劃可直接通過計劃成本和進度計劃來編制。資金來源主要是房屋預售收入、銀行貸款、企業借款或企業自有資金等。由于商品房允許預售,一些企業在項目開發落實時便投入建設,根本不結合企業的實際情況,不考慮資金來源和資金平衡問題,超出企業自身的經營能力,致使大量樓盤爛尾,企業抵御風險的能力減弱,效益低下。隨著市場??費和房地產發展的日漸成熟,影響產品生命力的重要因素已不是產品的生產問題,而是產品的質量問題,它直接決定著產品的市場競爭力。作為一種資金密集型的特殊商品,住宅產品的銷售尤顯重要,資金的回籠是每個房地產投資項目的重點,也是影響資金平?的關鍵因素。因此,合理控制土地資產、房屋資產和流動資金的比例是每個房地產開發企業必須重視的問題,而這些問題有待通過資金平?計劃去實現。

三、計劃的控制和調整是實現投資計劃管理目標的必要手段

1、計劃的控制作用。

計劃編制完畢,只有在實施階段加強控制,才能保證計劃的可行性和權威性,使計劃收到預期目標。計劃的控制過程就是對計劃的監督、檢查過程,主要通過投入產出報表即資金的流量來反映。房地產項目的投入產出報表(統計報表)可按季編制,用以反映每個項目的運作狀況,指導工作的進行。在編制過程中,管理費用、經營費用和財務費用的攤銷辦法可按會計核算方法執行。

2、計劃的調整作用。

計劃在實施過程中,需要根據項目環境的變化,定期進行調整,使之與實際不斷協調發展,始終保持正確的方向來指導工作。一般項目投資計劃每年調整一次,項目投資成本每年調整一次(報上級審批)。計劃調整的過程,就是實現計劃成本與最終的實際成本的漸近過程。

四、項目經營效果評價是檢測投資計劃管理效果的重要方法

房地產開發項目的經營效果分析工作,是計劃管理工作的重要組成部分,也是總結、反饋和提高投資計劃管理水平的重要方法。通過項目分析,可提取項目成本構成的經驗數據,用以指導和

編制同類項目的計劃成本;通過項目分析,可以比照項目投資可行性研究報告的差異,提高有關項目策劃人員的水平;通過項目分析,可以吸取成功和失敗的經驗,加深對市場和競爭對手的了解。

隨著土地使用制度改革的不斷深入和土地拍賣方式的推行,房地產行業的投資回報逐步趨于合理,增強全局觀念,保證每個項目投資成功率的做法將是房地產企業的致勝法寶,追求自有資金利潤率的不斷提高仍將是每個企業管理者的奮斗目標,投資計劃管理作為科學管理的重要內容,在企業發展中將發揮日益重要的作用。