房地產項目物業價格管理辦法

前言

依據《金榮企業集團營銷管理制度》相關規定,為進一步規范金榮企業集團房地產項目所售物業科學定價,在物業銷售中價格制定及執行有序進行,本著“四個掌控”原則,即掌控市場、掌控客戶、掌控政策、掌控銷售,謀求項目開發在品牌樹立、團隊建設、經濟效益、社會效益等方面取得最佳效果,特制定本辦法。

第一章市場調研

第一條市場調研的組織

1、由營銷策劃中心負責項目營銷部組織銷售人員每月進行該區域、版塊樓盤市場調研,每月提交一份市場調研報告。

2、時間要求:調研報告始于項目營銷部成立當月,止于項目清盤。

第二條市場調查的內容

1、市場宏觀方面:了解國家及當地房地產變化情況,區域市場開發量、銷售量、市場價格變化、銷售率和銷售周期等。

2、競爭對手方面,樓盤規模、開發商背景、項目定位、賣點、裝修標準、建筑風格、銷售價格、銷售周期、銷售率、營銷思路和手段、廣告及推廣情況、工程進度等。

3、消費者方面:客戶分布、購買動機、客戶關注的重點。

第三條市場調研報告送閱

1、項目營銷部按報告內容要求,每月提交該項目市場調研報告,交營銷策劃中心進行匯總。

2、由營銷策劃中心根據市場調研報告內容進行抽查調研內容的真實性后,匯編后上報集團公司。

3、每月房地產市場調研報告交項目總經理、營銷副總、分管副總裁、集團總裁,市調調研資料一律不得外傳。

第二章價格制定方法

第四條價格定義:本辦法中價格是指所售樓盤同業態開盤銷售均價。

第五條定價原則:客觀性、真實性、時效性。

第六條定價方法:

1、市場定價法

根據當前市場行情、區域樓盤銷售價格、類同項目銷售價格,針對本項目的特點,綜合考慮市場與客戶預期,制定出銷售價格。

2、成本導向法

根據項目的開發成本,依據行業平均成本利潤率,制定出銷售價格。

3、投資回報法

根據項目年資金平均占用額,按照公司規定的房地產項目資金回報率,制定出銷售價格。

4、集合競標法

通過銷售代理公司集合競價,制定出項目銷售價格。

5、加權平衡法

綜合上述方法,給予各定價法權數,制定出物業的銷售價格。

計算公式如下:

P=(∑WiMi)=(W1*1+W2*2++Wn*n)

其中:P為加權平均法價格,Wi為權數,W1+W2+…WN=1;

*i為各定價法價格系數。

第三章定價流程

第七條價格的確定按申報單位分管副總總裁董事會流程進行。

第八條申報單位為營銷策劃中心。

第九條價格確定分預報價和開盤價二個階段,預報價在VIP卡認購前

一周確定,開盤價在開盤前一天最終確定,開盤價申報時同時申報價格優惠原則。

第十條申報時間為項目啟動VIP卡認購前一個月,集團營銷策劃中心在預報價發布后,要依據VIP卡認購情況及市場變化情況,在開盤前一周再次申報開盤價格上報。

第十一條申報內容根據價格制定方法,在詳細的市場調研、工程管理中心提供的成本分析、財務管理中心提供的資金和稅賦資料基礎上,以此為定價依據,做出定價申報報告。

第十二條價格確定,以集團總裁正式簽署的文件為準。

第四章單元價格確定

第十三條單元價格是指按建筑物產權分割單元的價格。

第十四條制定依據是依照均價結合朝向、樓層、面積、景觀、戶型因素得出的系數形成單元價格。

第十五條單元定價的申報單位為集團營銷策劃中心。

第十六條單元定價申報時間為開盤前一周與開盤價格優惠原則匯總一并上報。

第十七條單元定價確定由申報單位報集團分管副總核批后,報集團總裁批準。

第五章價格調整

第十八條價格調整依據是:根據營銷計劃,按分期推盤、期中銷售策略,按照開盤引爆、前低后高的原則,統一調價;或因市場發生變化,隨時調整售價。

第十九條調價申報由營銷策劃中心按上述時段在推出調價前三天上報集團分管副總,報請集團總裁核準后執行。

第六章價格執行

第二十條經集團總裁審批的價格,項目部營銷人員須嚴格執行,項目營銷副總負責落實。

第二十一條在銷售過程中,營銷員只能根據公司制訂的優惠原則進行業務談判,對不能滿足客戶需求的客戶必須逐級上交談判情況,任何售樓員不得越級申請折扣優惠幅度。特殊客戶由營銷副總上報總裁批準優惠幅度后執行,其他人不得擅自受理、批準折扣優惠。

第二十二條在正常銷售情況下,置業顧問在跟客戶溝通中,無權私自給客戶折扣,為了達到簽約的目的,以書面報告、電話請示或者口頭請示案場營銷經理,營銷經理可以在原價的基礎上下浮1個點;營銷副總請示集團分管領導后可以在購房單價下浮2個點,下浮2個點的由營銷副總負責審批;超過3個點的由營銷副總上報集團總裁,經總裁審批后或者經過電話請示集團總裁后方可執行。

第二十三條做好報審報批及折扣審批的書面工作,報審材料歸檔以備后查,嚴格執行公司制定的樓盤銷售價格,杜絕鼓動客戶找公司領導打折的現象。

第二十四條換房客戶需向營銷部遞交書面申請書,經營銷經理、營銷副總同意后,方可換房。換房后的銷售價格以營銷部當天公布的銷售價格為準。

第二十五條更改付款方式客戶,需向營銷部遞交書面申請書,經營銷經理、營銷副總同意后,方可更改。成交價按重新選擇的付款方式作相應的調整。

第七章價格管理

第二十六條營銷的成功,一線營銷人員的作用至關重要。營銷策劃中心及項目營銷部必須把打造一支素質優良、品德高尚的營銷團隊作為重要工作來抓,以保證公司既定的營銷計劃和價格得到有效執行。

第八章反饋與檢討

第二十七條項目營銷部負責價格執行工作,并進行價格執行情況的實時反饋。

第二十八條在預報價、開盤價發布后,由營銷策劃中心組織項目營銷部及時收集市場和客戶反映情況,監督落實價格執行情況;按銷售節點反饋、總結、檢討價格方案執行情況,為下一步價格調整和加強銷售力度提供決策依據。

第二十九條由營銷策劃中心負責,按銷售期出具價格方案和執行情況評估報告,報分管副總審批后,交總裁審閱。

第三十條本規定經集團總裁審批后,開始執行。

篇2:三材供應結算價格管理辦法

1.目的

為理順公司“三材”價格體系,更好的落實公司經濟承包責任制,根據公司實際情況,特制定本方法。

1.內部價格結算

(1)由公司統一向集團采購的“三材”,由項目部按照公司每月公布的三材價格加上1.5%的采購保管費及當月供應量與物資供應分公司核對認定規格、型號、數量、單價及結算總額,并辦理(預)結算手續。

(2)合同(協議)中明確由甲方指定共貨單位并明確價格的,由物資供應分公司按約定負責督促材料進場,必要時進行調劑并辦理對外結算。物資供應分公司收取1.5%的采購保管費。合同(協議)中未明確價格時,由項目部負責組織分別與甲方和分供方商談確定材料價格,并按照與指定分供方確定的供應價(到現場價)加上1.5%的采購保管費及實際供應量與物資供應分公司結算。

(3)合同(協議)中約定由甲方供貨的,按造價管理相關規定,由項目部負責與甲方結算。

2.“三材”供應、結算工作程序

(1)項目經理部根據工程要求編制“三材”需用計劃,報公司物資管理部審核。

(2)物資管理部對材料計劃進行審核后,傳遞給物資供應分公司。

(3)物資供應分公司對計劃進行平?后抄報物資管理部。物資供應分公司負責向集團材料公司報送計劃,簽定買賣合同并負責督促貨物進場和調劑結算。

(4)項目經理部對到場材料進行核對、簽收后按公司規定辦理(預)結算。

3.結算價格的管理

(1)公司每月由物資公司管理部和經營管理部根據供應“三材”價格,以公司信息特刊的形式,于次月10日前發布上月公司內部結算價格。

(2)物資供應分公司負責在下季度初向公司經營管理部、項目核算部提供上季度與項目經理部簽認的各種材料規格、型號、數量和單價匯總清單等結算資料,以此作為季度(年度)項目成本核實的依據。

(3)項目竣工后,經營管理部根據公司發布的信息價及實際供應量,調整各項目的制造成本指標。甲方指定供貨方的“三材”按收入價格列如工程制造成本指標。屬于協商價格的材料價差,又項目經理部負責。

(4)“三材”內部價格結算過程中產生的經濟糾紛,由公司物資管理部、經營管理部負責調解或裁定。項目經理部或物資供應分公司對調解、裁定不服的,可向公司經濟仲裁委員會申請仲裁。

篇3:石油銷售公司產品銷售價格管理辦法

石油銷售公司產品銷售價格管理辦法(暫行)

第一章總則

第一條為加強石油銷售公司(以下簡稱"HB公司"或"公司")化工產品銷售價格的管理,規范銷售價格的制定、調整、執行程序,創造更好的經濟效益,結合公司實際情況,特制定本辦法。

第二條本辦法適用于HB公司所有對外銷售的化工產品銷售價格的制定、調整、執行與監督管理。

第三條公司化工產品價格制定和調整的基本原則是"科學定價、嚴格執行、公開透明、運行高效"。

第二章組織機構及職責

第四條公司價格管理領導小組(以下簡稱"價格領導小組")是公司產品價格管理的最高決策機構。價格領導小組成員由公司領導班子成員、銷售部、市場信息部、物流管理部、財務部、綜合辦公室等部門的負責人、業務人員組成。其主要職責為:

(一)貫徹落實上級單位價格管理委員會的價格方針、政策;

(二)研究并審批制定公司價格管理辦法;

(三)研究并審批制定權限內產品的調價方案及價格策略;

(四)向上級單位提交化工產品銷售價格管理機制和價格調整方案建議;

(五)處理公司內部在價格執行方面的違規、違紀行為。

第五條價格領導小組下設辦公室,辦公室設在市場信息部,辦公室主任由市場信息部部長擔任,負責主持價格管理領導小組的日常管理工作。價格領導小組辦公室主要職責如下:

(一)擬定公司價格管理辦法;

(二)提出銷售價格及政策的調整建議,提交價格領導小組審議;

(三)組織召開價格領導小組會議;

(四)整理價格領導小組會議紀要,做好會議成果的成員簽字工作;

(五)將價格領導小組會議確定的價格方案及時下達相關部門、單位,并監督執行;

(六)按規定向產品經銷公司化工品銷售部備案價格管理相關資料;

(七)做好銷售價格、政策資料的匯總、歸檔及保管工作。

第六條價格管理領導小組中各部門的主要職責:

(一)銷售部的主要職責為:根據市場行情、客戶需求狀況等信息,提交價格調整建議至公司價格管理領導小組。

(二)市場信息部的主要職責為:化工產品市場價格政策、價格信息的收集和調研;在產品經銷公司限定的價格浮動范圍內,擬定產品價格策略、調價方案,并擬定浮動范圍外的價格調整建議;完善化工產品的價格制定機制,探索建立適應于化工產品銷售市場的價格制定模式,在不同的市場形勢條件下應用與當時市場形勢相適應的定價模式。

(三)財務部的主要職責為:從納稅籌劃、經濟效益的角度為價格的制定與調整提供相應的建議。

(四)綜合辦公室的主要職責為:協助會議的召開,并協助做好會議記錄及收發文等工作。監督價格制定的全過程,防范違法違紀事件。從公司整體發展、績效實現等角度對價格的制定與調整提供相關意見,同時審核價格制定與調整的合法和合規性。

第三章價格的制定

第一節價格制定原則

第七條公司在產品經銷公司規定的銷售指導價的基礎上,根據市場情況,堅持"當期效益最大化"原則,確定產品的實際銷售價格。

第八條公司在上級單位給予的價格浮動范圍、政策范圍內,根據市場情況確定產品的實際對外銷售價格。超過上級單位給予的價格浮動范圍、政策范圍時,經公司價格領導小組審批同意后提交上級單位進行審查。

第二節價格決策程序

第九條公司權限范圍內銷售價格制定程序:

(一)市場信息部信息管理崗收集匯總華中、華南區域市場價格與競爭者的價格信息,編制價格分析報告,預測化工產品市場未來價格走勢。

(二)客戶經理可根據市場行情、客戶需求狀況等信息,提出價格調整建議,提交至市場信息部信息管理崗。

(三)市場信息部信息管理崗根據客戶經理提交的價格調整建議,并結合收集的化工品價格走勢、客戶需求量走勢、化工品采購價、化工品配置量、庫存量、產品市場占有率等信息,擬訂化工品價格調整建議書提交部門經理初步審查。擬訂的化工品價格調整建議書需寫明擬調價的化工品品名、調整后的價格以及條件原因。

(四)市場信息部經理根據價格分析報告、市場信息和企業自身條件等因素,審查價格調整建議。經初步審核同意后由市場信息部組織召開價格領導小組會議集體商討決策。

價格管理領導小組辦公室應負責做好價格管理領導小組研究、決策的前期準備工作,組織相關專業部門或人員進行調查論證,提供有關方面的資料:1、調研報告,應當包括現行價格存在的問題,市場價格情況,調價的原因和依據;2、具體調價方案。

(五)價格領導小組會議由總經理主持,各委員集體商討擬訂的銷售價格調整建議是否合理。價格調整建議需經價格領導小組成員集體簽字后方可生效。

除緊急情況外,價格管理領導小組辦公室至少提前一個工作日,將相關資料發送給價格管理領導小組成員,并負責通知會議主題、時間、地點。

(六)價格領導小組辦公室整理會議紀要,并以價格文件形式統一下發至相關部門執行。

第十條公司涉及價格管理的以下資料,需要以文件形成二十四小時內報產品經銷公司價格管理領導小組辦公室備案:

(一)價格管理領導小組成員組成及變動文件;

(二)出臺的相關價格管理辦法;

(三)權限內重大銷售價格調整文件及價格會議后形成的會議紀要。

第三節議事規則

第十一條價格管理領導小組會議按需召開。會議由組長主持,組長不能出席時可委托其他成員主持。

第十二條組長或價格管理領導小組辦公室可以提議召開會議。會議須有2/3以上成員出席(包括委托方)方可舉行。成員應親自出席會議,成員因故不能出席會議的,可書面委托其他成員代為出席,委托書中應當載明授權發表的建議或意見。

第十三條每一名成員有一票的表決權;會議做出的決議,必須經全體成員的過半數通過。

第十四條價格管理領導小組會議原則上以實體會議方式召開;必要時,也可通過通訊方式召開。

第十五條價格管理領導小組會議的召開程序、表決方式、協商結果或審核意見必須遵循有關法律、法規、章程及本辦法的規定。

第十六條價格管理領導小組會議應當有書面審議意見或會議紀要,出席會議的成員應當在審議意見或會議紀要上簽字;審議意見或會議紀要由價格管理領導小組辦公室負責保存。

第十七條如有必要,價格管理領導小組可邀請與價格管理相關的有關人員列席價格管理領導小組會議。

第十八條出席會議

的成員和列席人員均對會議所議價格方案有保密義務,不得擅自泄露有關信息。

第四章價格的執行與監督

第十九條各部門應嚴格按公司價格領導小組制定或調整后的銷售價格執行,客戶經理應及時通知客戶化工品銷售價格。

第二十條公司價格領導小組辦公室監督、指導各部門對銷售價格的執行情況,及時對價格執行中的錯誤予以指出更正,對價格管理中的問題,及時提報價格管理領導小組,討論確定調整方案。

第二十一條公司建立價格后評估制度,對重大價格、營銷策略的調整進行事前預估、事中跟蹤、事后評估。對重大價格、營銷策略實施結果以市場份額、價格到位率、社會及經濟效益、客戶開發與維護、新增銷量、庫存風險等項目進行綜合評估,總結經驗、指導下一步銷售和價格策略的制定。

第二十二條公司市場信息部需建立完整的價格管理檔案,所有價格文件、價格調整建議、會議紀要、價格調整表等相關資料,統一編號存檔備查,由專人管理。

第二十三條價格文件為商業機密,實行限部門、限個人、限量下發,相關人員要妥善保管、存檔,不得泄露。

第五章獎勵與懲罰

第二十四條具有下列情況之一的,公司根據實際情況給予相關人員獎勵:

(一)市場價格信息了解及時,向公司建議后帶來明顯經濟效益的;

(二)嚴格履行職責,成效顯著的;

(三)舉報違反本辦法的有關規定,經查證屬實,并避免了公司重大經濟損失的。

第二十五條具有下列情況之一者,屬于違規行為,公司根據實際情況給予相關人員懲罰:

(一)越權擅自制定和調整化工產品價格;

(二)未在規定時間調整價格;

(三)實際銷售價格與同期價格文件不符;

(四)價格建議中故意虛報、瞞報市場信息;

(五)上級行使價格干預后,不及時糾正;

(六)泄露價格方面的材料、文件、信息及其他價格違規行為。

第二十六條對違規行為,將視情節的嚴重程度,對違紀部門或違紀個人予以行政和經濟處罰,造成嚴重損失或情節嚴重的,將移送司法機關處理。

第六章附則

第二十七條本辦法由價格管理領導小組辦公室負責解釋。

第二十八條本辦法未盡事宜,按國家相關法律法規和產品經銷公司相關規定執行。

第二十九條本辦法自頒發之日起執行。