1.0目的

規范公司物業接管驗收程序,為以后物業的使用和管理奠定良好基礎。

2.0范圍

適用于麗江花園物業管理公司受委托管理物業的接管驗收。

3.0職責

3.1資源部負責成立物業接管籌備組(簡稱“籌備組”)。

3.2籌備組組織物業驗收的全過程。

3.3物業所屬管理處根據委托管理合同,從使用和管理的角度提出完善物業功能的建議。

3.4保安部根據委托管理合同,從物業安全的角度提出完善物業功能的建議。

3.5技術部負責物業環境因素的初始識別、評價;資源部負責安全衛生風險的初始識別、評價。

3.6資源部負責協調公司內部的資源。

4.0內容

4.1公司與委托方簽訂物業管理合同后,由資源部成立管理處籌備組,并指定籌備組組長籌備組負責接管驗收工作的組織。

4.2前期介入

4.2.1資源部負責同委托方協商確定前期介入的時期。

4.2.2前期介入的時期可以是:

A、物業的設計階段;

B、物業的施工階段;

C、物業竣工驗收前;

D、物業竣工驗收后;

E、物業的使用過程中;

F、配套設施完善期間;

4.2.3資源部根據確定的介入時期,指導籌備組編制工作計劃安排,并交由委托方審核。

4.2.4籌備組在資源部對人力配備方面的支持下負責組織各專業人員實施執行經過批準的工作計劃.

4.3物業的驗收

4.3.1物管部指導籌備組對接收的物業情況進行驗證.

A、物業的情況可能是:

a、已竣工驗收,但未經使用;

b、已竣工驗收,已在使用;

c、未竣工驗收,但經批準可以投入使用.

d、未竣工驗收,也未經批準投入使用.

B、驗證時需核對

a、產權證明,可包括:紅線圖、規劃許可證、商品房預售許可證。

b、竣工驗收證明。

c、消防驗收證明。

d、綜合驗收證明。

e、使用狀況資料(含租售情況).

f、經批準可以投入使用的證明.

C、驗證過的資料復印后歸檔保存.

D、籌備組將驗證結果記錄在《物業交接驗收表》,并經委托方簽字確認.

4.3.2驗收的準備

A、技術部配合籌備組根據表明物業實際狀況的資料,按設計及施工要求編制驗收計劃和驗收標準.

B、驗收計劃和驗收標準應提前送達委托方,并經委托方同意后方可實施.

4.3.3驗收的實施

A、驗收的實施分預驗收和正式驗收二階段進行.

B、進行驗收的主要內容有:

a、對物業原設計圖紙、設計變更、竣工圖和設備出廠合格證書、設備和建材的試驗報告書、設備試運行記錄、設備運行記錄、設備維修保養記錄等技術檢驗資料的驗收;

b、按移交設備清單上所列的項目,對清單上的設備進行規格型號、容量及設計要求的驗收和設備的安裝數量、安裝位置及竣工圖的驗收.

c、對物業按運行系統驗收其功能,系統主要有:供配電系統、給排水系統、公共照明系統、土建工程、污水處理系統、裝飾工程、綠化工程、通風空調系統、弱電系統、電梯系統、供熱系統、物業專用的設備(施)。

d、識別、評價

C、在預驗收過程中,檢查出未達到驗收標準的設備及設計要求不符的設備,

由技術部及相關分供方配合籌備組提出書面整改報告返回給委托方進行整改.

D、對在預驗收中未達到要求的設備(施)整改實施后,物管部進行檢查、驗證,整改合格后進行正式驗收.

4.3.3.4對無法進行整改的設備(施)由委托方出具證明,說明原因與設施現狀,經物業所屬管理處經理及管理者代表確認簽字后,收入物業移交檔案中.

4.3.3.5預驗收和正式驗收的結果都記錄于《物業交接驗收表》并由移交方與接收方共同簽字確認.

4.3.4物業驗收的確認和交接

4.3.4.1籌備組組織技術部、保安部及相關分供方寫出單項的驗收報告.

4.3.4.2籌備組組長根據全部單項驗收報告,寫出物業的綜合性驗收報告經物業所屬管理處經理批準后呈交管理者代表.

4.3.4.3管理者代表根據綜合性驗收報告,同物業的委托方進行正式移交,并由物業所屬管理處負責組織有關人員辦理有關手續.

4.4物業的驗收檔案

4.4.1物業的驗收檔案一般包括

4.4.1.1物業的原設計圖紙

4.4.1.2設計變更資料

4.4.1.3竣工圖

4.4.1.4設備出廠合格證書

4.4.1.5設備和建材的試驗報告書

4.4.1.6設備運行記錄

4.4.1.7設備維修保養記錄

4.4.1.8驗收過程中發生的記錄、表單

4.4.1.9單項驗收報告和綜合性驗收報告

4.4.2全部驗收資料要分類整理歸檔、標識清楚.

4.4.3籌備組在檔案建立后按《文件控制程序》同技術部辦理移交。

5.0相關文件

5.1文件控制程序(RGPM-4.2.3-B-01)

6.0應用表單

6.1物業交接驗收表RGPM-7.5.4-D-01-01

篇2:公司內部驗收作業指導書

公司內部驗收作業指導書

1.作業目的

一個開發項目從前期策劃準備到竣工交付,浸透著決策層,管理層和操作層的全體員工的心血,是否達到預期的目標要求,應該對公司有個交代,對項目經理領導的管理班子所作出的業績應該有個客觀的評價。同時和物業管理公司也應該有個責任劃分的界線。

2.決策崗位總經理:簽署驗收意見(或全權委托總建筑師)。

主辦崗位總建筑師:主持公司內部驗收。

協辦崗位營銷策劃,設計管理:組織驗收班子,匯總整改內容。

項目經理:落實整改。

3.緊前工作

竣工驗收備案手續完成,取得入戶許可證。

4.作業描述

4.1總建筑師組織驗收組代表公司驗收開發項目。驗收組由總經理(或全權委托總建筑師),總建筑師、總經濟師、設計管理、營銷策劃和物業管理公司的專業技術人員等參加。由總經理(或全權委托總建筑師)擔任組長,總工程師、項目經理和施工單位現場負責人列席配合。

4.2工作內容與預驗和竣工驗收基本一致(參見作業指導書《竣工驗收》),檢查覆蓋范圍由抽查改為逐層逐間逐點,工程資料檢查增加D冊和E冊。

4.3工作目標和立場有所改變,主要根據售房合同中開發商種種承諾是否已全部體現在工程實體中,并從使用角度對工程質量作出評價。發現有不完善的地方提出整改意見。

4.4物業管理公司負責記錄和匯總整改項目,由項目經理交施工單位限期整改,有物業公司負責復查。

4.5總建筑師代表公司在項目經理提交并經總工程師簽認的內部驗收報告上簽署驗收意見。

4.6為使建成建筑盡快納入正規的物業管理,如果預計整改項目不多和不復雜,公司內部驗收可以和物業移交接管同步進行。(詳見作業指導書《物業移交和接管》)。

4.7施工單位向項目經理點交全部鑰匙,如有遺缺的應要求施工單位更換鎖芯。如物業移交接管同步進行的話,鑰匙則直接點交給物業管理公司。

篇3:項目申辦規劃驗收作業指導書

項目申辦規劃驗收作業指導書

1.作業目的

為了體現政府對實施城市規劃的監督,指導和服務的職能作用,確保房地產項目的最終開發效果與審批條件的一致性,項目竣工后,在其他各政府職能部門驗收后,還必須最后通過規劃管理部門的規劃驗收。同時,規劃驗收也是開發單位申辦大產證,實現按期交付使用的先決條件。要求經辦崗位事先做好充分準備,一旦條件成熟,立即進入申辦程序。避免將本作業轉化到關鍵路線上去。

2.作業依據

規劃管理部門張榜公布的《規劃驗收申辦程序》。

3.主管崗位項目經理:負責督促檢查主辦崗位申辦。

主辦崗位土建工程師:負責收集整理報送資料文件,具體經辦申辦手續。

4.緊前工作條件

4.1項目的單體,總體環境已竣工并驗收合格。民防、綠化、消防、交警等政府部門的專業驗收通過。

4.2已委托測繪院進行竣工測量,并取得《建設工程竣工成果測繪報告書》。

4.3已向城建檔案管理部門申請辦理工程檔案的初步驗收,并取得《上海市建設工程檔案審核意見書》。

5.作業描述

5.1主辦崗位到規劃部門領取《建設工程竣工規劃驗收申請單》填報,并同時附送下列文件:

5.1.1建設項目選址意見書;

5.1.2建設工程用地規劃許可證;

5.1.3建設工程規劃許可證;

5.1.4建設工程項目表;

5.1.5總平面施工圖;建筑平、立、剖面施工圖;建筑分層面積表;綠化布置圖;

5.1.6建設工程灰線復驗記錄單;

5.1.7建設工程竣工成果測繪報告書;

5.1.8上海市建設工程檔案審核意見書;

5.1.9民防、綠化、消防、交警等管理部門的驗收證明。

5.2測繪報告書中記載的小區總建筑面積如超過原規劃部門核定的數額,本主辦崗位應與項目經理商量編制超面積的說明文件,附以詳細的計算和合理的理由。如自覺說服力不強,應及時向總建筑師和總經濟師匯報,商量處置辦法,盡量避免受到懲罰性處理。

5.3規劃管理部門檢查驗收通過后,發給《上海市建設工程竣工規劃驗收合格證明》。

5.4主辦崗位將證明交總經濟師,由總經濟師安排營銷策劃崗位人員憑證向上海市房地產資源管理局辦理房地產權證登記手續。

5.5最遲項目竣工后六個月內,由項目資料管理崗位人員向城建檔案館報送建設工程竣工檔案,申辦《上海市建設項目(工程)檔案驗收合格證》(詳見作業指導書《工程竣工檔案編制驗收和報送》)。