VK物業(yè)房產(chǎn)后勤管理部新項目接管辦法

1.目的

規(guī)范接管新項目操作流程,確保接管任務(wù)順利完成。

2.適用范圍

房產(chǎn)后勤管理部新接管項目

3.職責(zé):

部門/崗位工作內(nèi)容

部門負(fù)責(zé)人與地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人對接新項目的進(jìn)駐、接管及日常的溝通協(xié)調(diào)。

業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人與地產(chǎn)項目負(fù)責(zé)人對接項目后勤工作人員的編制及接管相關(guān)的工作;

與部門各業(yè)務(wù)塊之間相關(guān)工作的協(xié)調(diào),及項目房管小組的日常工作。

小組管理員項目前期籌備工作,與項目部、所屬管轄區(qū)域政府機(jī)構(gòu)等部門的溝通;

項目的日常工作,各項規(guī)章制度的編制及實施,房管小組人員工作的安排及考核。

4.方法與過程控制

4.1地產(chǎn)新項目前期接管:

4.1.1部門接到地產(chǎn)成立新項目信息:

4.1.1.1部門負(fù)責(zé)人與項目部負(fù)責(zé)人到新項目實地考察,了解該項目的歷史、所屬管轄區(qū)域、周邊特點(diǎn)、面積、定位意向、建筑風(fēng)格等內(nèi)容。

4.1.1.2部門負(fù)責(zé)人與項目部負(fù)責(zé)人對接,確定房管部入駐時間及人員安排。

4.1.2新項目籌備組建立:接到地產(chǎn)新項目成立信息一周內(nèi),部門成立項目接管前期籌備組,至成立項目房管小組之日起自動終止。

4.1.3籌備組工作:

4.1.3.1對項目周邊環(huán)境進(jìn)行初步考察,了解項目所處地理位置、周邊地形等,了解主要交通道路、公交線路等,制作新項目介紹簡報知會部門全體,抄送該項目相關(guān)人員。

4.1.3.2熟悉所在轄區(qū)內(nèi)的派出所、醫(yī)院、供水、供電、電信等公司部門的地址、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等,制作對外業(yè)務(wù)聯(lián)系詳細(xì)情況表,并保持友好的業(yè)務(wù)溝通。

4.1.3.3與項目部對接項目房管小組成立的編制及進(jìn)駐時間,并由部門選聘、調(diào)配各崗位人員。

4.2新項目房管小組的成立及進(jìn)駐:

4.2.1項目房管小組的正式成立,舉行進(jìn)駐儀式,并將信息知會地產(chǎn)項目部負(fù)責(zé)人及公司相關(guān)人員;

4.2.2進(jìn)駐后現(xiàn)場工作

業(yè)務(wù)塊

工作任務(wù)

業(yè)務(wù)

1、根據(jù)項目現(xiàn)場工作環(huán)境,制定開荒計劃和工作開展計劃,申購開荒用品及辦公用品;

2、編制及完善崗位制度、宿舍管理規(guī)定等相關(guān)制度;

3、根據(jù)項目活動的需求及職員能力、工作態(tài)度,合理配調(diào)崗位。

4、處理項目日常事務(wù),如辦公區(qū)域的清潔、項目部人員的就餐、以及一些臨時性工作等。

5、做好項目部及施工現(xiàn)場周邊防火及安全防范工作;

6、協(xié)助項目部的會議或營銷活動等臨時性工作;

培訓(xùn)及品質(zhì)

1、在進(jìn)駐一周內(nèi)對職員進(jìn)行集訓(xùn)。讓職員熟悉公司企業(yè)文化、應(yīng)知應(yīng)會、職員職務(wù)行為準(zhǔn)則、BI等培訓(xùn);

2、進(jìn)行日常培訓(xùn),例如:崗位職責(zé)、體系文件、突發(fā)事件處理、顧客服務(wù)技巧等;

3、不定時抽查職員的應(yīng)知應(yīng)會、崗位職責(zé)等及現(xiàn)場品質(zhì)。

人事/財務(wù)

1、關(guān)注職員的思想動態(tài);

2、跟蹤人力資源部儲備或配齊崗位人員;

3、宣講公司薪酬福利、人事制度和財務(wù)報銷流程。

維修

1、安裝或制作宿舍必備的設(shè)施,如床架、風(fēng)扇,熱水器、排氣扇、晾衣架、毛巾架等;

2、跟蹤項目部的裝修事宜,針對裝修及時地提出合理性的建議。完善相關(guān)的設(shè)備設(shè)施,如空調(diào)安裝等;

3.對各種設(shè)備設(shè)施的檢查及日常維護(hù),如每月清洗空調(diào)、排氣扇等;

膳食

1、確定項目部廚師;

2、對廚房裝修提供合理化建議和專業(yè)指導(dǎo)

3、跟蹤廚房內(nèi)設(shè)備設(shè)施的完善,灶具、冰箱、消毒柜、餐桌椅等的配置考察評估專業(yè)公司制作安裝操作臺、排油煙機(jī)等;

倉庫

1、根據(jù)項目的要求和實際情況,及時調(diào)撥相應(yīng)的辦公及生活物資,如辦公桌椅、電腦、床架、鐵皮柜、安防器材、電視、雨衣、開荒工具等;

2、對項目的資產(chǎn)明確責(zé)任人制作資產(chǎn)標(biāo)識。

采購及CI

1、采購相應(yīng)物資;

2、根據(jù)實際情況及時更換或增加相關(guān)的標(biāo)識,如項目部前臺、辦公區(qū)域、洗手間、倉庫、廚房等標(biāo)識。

車隊

協(xié)調(diào)安排車輛運(yùn)送物資。

篇2:項目物業(yè)接管綜合驗收辦法

項目物業(yè)接管綜合驗收辦法

1、規(guī)范物業(yè)管理交接驗收接管工作,維護(hù)企業(yè)利益,依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《NJ市物業(yè)管理辦法》、《NJ市新建住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理配套設(shè)施綜合驗收辦法》及公司ISO9000體系的相關(guān)規(guī)定,制定本辦法。

2、本辦法適用于公司全委項目的交接驗收

3、綜合驗收小組由經(jīng)營班子成員任組長,從綜合管理部、市場發(fā)展部、工程管理部及A類項目中各選派1~2名專業(yè)技術(shù)管理人員任組員,項目管理處為主要配合。

4、接管綜合驗收的內(nèi)容包括以下內(nèi)容:

第二條給排水系統(tǒng)及配套設(shè)施、資料

第三條污水處理系統(tǒng)、資料

第四條消防系統(tǒng)及配套設(shè)施、資料

第五條供氣房設(shè)施、資料

第六條空調(diào)系統(tǒng)及配套設(shè)施、資料

第七條電梯及配套設(shè)施、資料

第八條變配電系統(tǒng)及配套設(shè)施、資料

第九條防盜監(jiān)控系統(tǒng)及配套設(shè)施、資料

第十條電話、通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施及其配套

第十一條其它智能化系統(tǒng)、資料

第十二條室外行車道路、停車場配套設(shè)施及標(biāo)識

第十三條綠化及其養(yǎng)護(hù)設(shè)施

第十四條垃圾中轉(zhuǎn)或處理設(shè)施

第十五條房屋本體及每戶單元

第十六條樓幢戶編號及郵政設(shè)施

第十七條物業(yè)管理用房

第十八條宣傳告示欄及其它公益性文體設(shè)施

第十九條各專業(yè)部門驗收資料

5、接管驗收程序

第二條發(fā)展商在物業(yè)交付前15天向物業(yè)公司書面提出接管驗收申請

第三條綜合管理部接到申請首先確認(rèn)其是否符合接管驗收前提要求

不符合接管驗收前提要求的,通知發(fā)展商暫不予以驗收交接,并說明理由,提出整改要求。

符合接管驗收前提的,組織相關(guān)人員組成驗收小組,按照雙方約定的時間依據(jù)驗收標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)進(jìn)行接管綜合驗收。

第四條公司經(jīng)營班子負(fù)責(zé)驗收結(jié)果的審批

第五條驗收合格的,在驗收結(jié)束后5天內(nèi)向發(fā)展商出具驗收合格通知,并由驗收小組代表公司辦理接管手續(xù),管理處負(fù)責(zé)現(xiàn)場主要協(xié)助。

第六條驗收不合格的,在驗收結(jié)束后3天內(nèi)向發(fā)展商發(fā)出整改通知書

第七條整改結(jié)束后,由發(fā)展商提出申請,約定時間后再次復(fù)驗

6、不符合接管驗收前提要求及驗收(復(fù)驗)不合格的物業(yè),公司不予以接管;確實需要接管的,可在協(xié)商的前提下先與發(fā)展商進(jìn)行崗位交接。

7、物業(yè)接管驗收的前提

第二條小區(qū)(大廈)的所有建設(shè)項目全部施工完畢,并經(jīng)過竣工驗收合格,驗收資料齊全

第三條住宅小區(qū)(大廈)的所有建設(shè)項目應(yīng)按照規(guī)劃、設(shè)計的要求建成并滿足規(guī)劃設(shè)計的使用功能

第四條消防、安全、供電、供氣、給排水、衛(wèi)生、綠化、道路、電信等主要設(shè)備設(shè)施正常使用并符合相關(guān)規(guī)定,相關(guān)驗收證明齊全

第五條通過質(zhì)監(jiān)站的《綜合配套設(shè)施驗收》,驗收證明齊全

第六條臨時設(shè)施、施工機(jī)具、建筑構(gòu)件、建筑垃圾、廢料等全部清運(yùn)完畢,室外無架設(shè)臨時管線

第七條施工單位及施工單位已完工退場,不再占用小區(qū)(大廈)內(nèi)房屋且臨時施工用房已拆除

第八條綠化已按要求種植

第九條主要機(jī)動車非機(jī)動車停車場已按規(guī)定配置,室外道路建成并保持通暢

第十條共用區(qū)域垃圾中轉(zhuǎn)站(箱、桶)已按規(guī)定配置

第十一條共用部位消防設(shè)備設(shè)施及信報箱已按規(guī)定配置

第十二條合同中另有約定的按約定辦

8、物業(yè)接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)

第二條公司管理處工作手冊《房屋本體接管驗收規(guī)程》、《公共配套設(shè)施設(shè)備驗收規(guī)程》、《物業(yè)資料接管驗收規(guī)定》

第三條《NJ市新建住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理配套設(shè)施綜合驗收標(biāo)準(zhǔn)》

第四條國家另有規(guī)定的按國家規(guī)定執(zhí)行

9、舊物業(yè)的接管驗收參照此辦法執(zhí)行

設(shè)備故障報告制度

1、為加強(qiáng)管理處/中心設(shè)施設(shè)備的管理,保障設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行,特制定本制度。

2、本規(guī)定中的設(shè)備故障分為一般故障、重大故障和事故三類。

一般設(shè)備故障是指維修費(fèi)用較少,基本不影響業(yè)主使用的設(shè)備故障。

重大設(shè)備故障是指影響面廣,停機(jī)時間4小時以上的故障。

設(shè)備事故是指設(shè)備重大毀損,影響極大或因設(shè)備故障造成人員傷亡。

3、管理中心/處發(fā)生設(shè)備故障的,應(yīng)及時處理,抓緊時間恢復(fù)。

4、管理中心/處發(fā)生一般設(shè)備故障的,由管理中心/處直接處理,處理結(jié)果、過程報公司備案。

5、管理中心/處發(fā)生重大設(shè)備故障的,應(yīng)在2小時內(nèi)向公司工程部報告,發(fā)生設(shè)備事故應(yīng)立即向公司報告。

6、發(fā)生重大設(shè)備故障和設(shè)備事故的,公司應(yīng)成立事故調(diào)查組,按ISO9000體系進(jìn)行調(diào)查處理。

7、發(fā)生人為重大設(shè)備故障和設(shè)備事故的管理處/中心不得申報當(dāng)年度先進(jìn)集體。

篇3:房地產(chǎn)項目土地接管作業(yè)指導(dǎo)書

項目土地接管作業(yè)指導(dǎo)書

1.作業(yè)目的

土地接管是涉及兩個經(jīng)濟(jì)實體履行重大經(jīng)濟(jì)合同中的關(guān)鍵環(huán)節(jié),利益驅(qū)動往往使對方把交接搞得越馬虎越好,如果本主辦崗位不認(rèn)真履行自己的崗位職責(zé)的話,眾多的遺留問題將給公司造成不可估量的預(yù)算外支出。

2.作業(yè)依據(jù)

土地出讓合同,土地測繪報告,定界報告。

3.主管崗位總經(jīng)濟(jì)師:代表本公司出席土地接管的現(xiàn)場會議,簽署土地接管的相關(guān)文件。

主辦崗位項目經(jīng)理:暴露所有遺留問題,并逐項落實處置措施。

4.緊前工作條件

收到土地開發(fā)單位的土地移交通知書。

5.作業(yè)描述

5.1收到土地開發(fā)單位的土地移交通知書后,應(yīng)立即編寫土地附屬物拆遷和三通一平跟蹤管理的綜合報告交本部門主管。主要內(nèi)容包括拆遷進(jìn)度概況,尚有哪些問題沒有解決,相應(yīng)的處置意見等。做到公司內(nèi)部上下心中有底。

5.2通知總經(jīng)濟(jì)師到場主持接管。帶好有日歷的照相機(jī)。

5.3現(xiàn)場查勘和拍攝,由對方帶領(lǐng)查勘全場,(做好全景拍攝)。本主辦崗位同時引導(dǎo)雙方在有問題需要交涉的地方停留,并介紹情況。(做好局部針對性拍攝)。

5.4需要重點(diǎn)關(guān)注的問題(土地轉(zhuǎn)讓合同另有約定的從約定):場地標(biāo)高要求與場外道路平齊;場地平整度要求起伏不超過正負(fù)30厘米;周邊的邊界線是否封閉,邊界的折角點(diǎn)的界樁是否齊全和牢固,位置是否準(zhǔn)確;邊界是自然水面的,間接界樁與邊界線的距離是否明確;地面以下的建筑物基礎(chǔ),構(gòu)筑物已清除,過境的管線已妥善搬遷,區(qū)域內(nèi)管線已在區(qū)域邊界外截斷;地面以上和區(qū)域上空已空無一物(本公司要求保留的除外);與周邊任何個人或單位沒有土地使用權(quán)益上的糾紛;區(qū)域與場外主干道之間必須暢通,并能保證重型施工車輛的通行安全;區(qū)域周邊5米之內(nèi)已留有足夠容量的電,自來水和廢污水排放的接口。

5.5召開現(xiàn)場會議,商討三通一平的整改措施和整改期限,由總經(jīng)濟(jì)師視現(xiàn)場情況和對方的誠信態(tài)度,并聽取本主辦崗位意見后作出決定。決定一般分三種情況:(1)同意接管,遺留問題由接收方有償處理,費(fèi)用一次性包干或?qū)崍髮嶄N;(2)同意接管,限期整改;(3)不符合土地出讓合同約定的接管條件,整改后另行約時接管。

5.6簽署接管文件。如對方提供格式文本的,應(yīng)仔細(xì)審核,劃除無關(guān)的內(nèi)容,所有遺留問題及相應(yīng)的處置意見應(yīng)在附加條款中詳列。特別需要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是對方必須承諾:除非已經(jīng)明確告知并已詳細(xì)記錄在案,今后在工程實施過程中如發(fā)現(xiàn)地下還有尚在使用的過境管線,危險埋藏物,未拆除的障礙物等,其責(zé)任和損失賠償均由土地開發(fā)單位承擔(dān)。

5.7本主辦崗位負(fù)責(zé)督促檢查整改內(nèi)容的落實情況。

5.8本主辦崗位負(fù)責(zé)委托土地測繪部門校核界樁坐標(biāo)的位置和紅線內(nèi)的土地面積,校核可減免土地費(fèi)用的紅線內(nèi)的水面面積和帶征土地的面積。憑土地測繪報告對照土地出讓合同,如有面積差異,按合同約定與土地開發(fā)單位結(jié)算土地費(fèi)用。對方有違約情況的,須協(xié)助配合上級主管向?qū)Ψ剿髻r。

5.9整理所有土地資料,經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師審核后歸檔。