物業管理方案的制訂程序

1目的

本程序規定了制定物業管理方案實施質量控制的職責、方法和要求,以保證制定的物業管理方案符合法律法規的要求和滿足業主/委托方的服務需求。

2使用范圍

適用寫字樓管理、工業廠房管理、停車場管理、商場管理、住宅管理等方案的制定。

3相關標準要素

GB/T19002-ISO90024.24.5

4相關文件

4.1質量手冊第4.2章質量體系

4.2《深圳市經濟特區住宅區物業管理條例》

4.3《深圳市建設安全文明小區五條標準》

5職責

5.1物業管理項目小組負責物業管理方案的編制。

5.2物業管理部、沙河管理部、機電工程部、消防治安部、電梯維修中心負責提供物業管理方案的輸入,參與物業管理方案的制定。

5.3總經理審核并批準實施物業管理方案。

6實施程序

6.1物業管理方案的提出

公司在新接收物業管理項目時,將制訂物業管理方案以保證滿足業主(客戶)的要求。物業管理方案的制訂由總經理指定物業管理項目小組負責。

6.2物業管理方案的編制

6.2.1物業管理項目小組在編制方案時應考慮:

a.物業發展商的要求;

b.業主委員會的要求(必要時);

c.國家/政府的法規要求。

6.2.2物業管理項目小組在組織編制物業管理方案時,將要求物業管理部、沙河管理部、機電工程部、消防治安部、電梯維修中心提出與管理方案相關部分的內容。即:

a.物業管理部/沙河管理部將提供物業維護、清潔、綠化管理的要求;

b.機電工程部將提供有關物業機電設備的控制管理要求;

c.消防治安部將提供有關物業消防治安的管理要求;

d.電梯維修中心將提供電梯維護保養的管理要求。

6.2.3物業管理項目小組在接收到各部門提出的要求后將進行匯總,編制成公司規范的物業管理方案。物業管理方案文件的格式參見運作程序文件格式。物業管理方案的內容將包括:

1)物業管理范圍;

2)物業管理的財務預算;

3)本區物業管理的質量目標;

4)本區物業管理的組織結構和職責描述;

5)本區物業管理主要業務過程的描述:

a.物業的驗收和入伙;物業的日常管理(供電、供水、供冷、清潔、綠化、保安、消防、高層電梯、物業收費管理、車輛管理、裝修管理、對住戶的管理);物業管理的應急處理(自然災害、匪警、火災);物業管理中部分分包項目的管理。

a.6)本區物業的支持性業務過程描述:采購管理;標識和可追溯性管理;人員培訓管理;文件和記錄的管理。

a.7)本區物業管理的質量評價和改進:內部評價(日常檢查、定期大檢查、內部質量審核);外部檢查(業主、客戶評價、國家/政府檢查評定);質量改進。

物業管理方案的審批和發放。物業管理項目小組完成物業管理方案的編制后,將提供相關部門進行必要的審查,并根據審查意見進行必要的修改定稿。定稿的物業管理方案提交總經理進行審批。經審批的物業管理方案由物業管理項目小組控制發放。物業管理方案為公司受控文件,應在發放的文件上加蓋紅色受控標識,發放前有物業管理項目小組確定發放范圍,發放時有接收人簽字,發放的記錄方式參考程序文件CPM-OP-028《運作程序文件的控制》。

物業管理方案的修改物業管理方案編制完畢后,由原物業管理項目小組形成的物業管理處進行實施。在實施過程需修改時,由修改提出人員提出書面申請,交物業管理處主管批準后,由物業管理處進行修改。修改后的物業管理方案應提交總經理批準。修改后的物業管理方案按6.3.3發放,并收回作廢章節,統一銷毀,作廢的原件加蓋"作廢"章后保存一份。記錄物業管理方案

篇2:庫存合理控制訂貨優化管理規范

庫存的合理控制與訂貨的優化管理

銷售人員與經銷商在正常情況下常規、關鍵的工作接口點就是:庫存的銷貨和再次訂貨的問題。"不識廬山真面目,只緣身在此山中"不少做了多年銷售的業務員對這二項司空見慣的工作卻不知道其中的奧妙,當然優秀的銷售人員早就因人制宜地總結出一套行之有效的方法,本文僅就這二個問題從實用性的角度做一個總結和介紹。

庫存的合理控制

怎樣才能進行庫存的合理控制有幾觀念上的問題必須要解決:什么是安全庫存怎么樣才能做到雙贏正常庫存與特殊情況庫存的辯證關系如何運用好行進行出的原則怎么樣進行品類管理等等。

首先,作為廠家的業務員一般是客戶庫存的多少與自己沒有多大直接的關系,關鍵是客戶能夠多進貨自己的銷售任務完成的好,才是最關心的;而站在客戶的角度又擔心庫存的各積壓,往往是喜歡少數多次的進貨,寧可因庫存不足減少一點銷量也不愿意多進貨而積壓庫存。這里就有一個合理度的控制問題。只有控制好這個合理的度,才能做到真正的雙贏,不僅業務員任務完成得好,經銷商沒有庫存積壓風險,貨賣的多,而且雙方的合作是愉快,輕松的。那么怎么才能把握好這人度呢

合理的正常庫存控制

假定每日正常出庫量為120件,即日最低安全庫存量為160件,如果經銷商習慣是6天向公司報一次訂貨,而路途運輸時間是七天,那么合理的正常庫存控制數應該是:120*(6+7)+160=1720件[公式是:日銷量平均數*(定單間隔天數+運輸途中天數)+日最低安全庫存量=合理的正常庫存控制數]。

根據這個合理的正常庫存控制數雙方就能做到心中有數,但是這僅僅是一個標準的參與數,具體情況還應考慮以下幾個變數。

二批商和零售終端的庫存情況

如果把經銷商比喻為水庫,那么二批商的倉庫就是小水庫,零售終端的倉庫就是水箱。二批商和零售商的合理的正常庫存控制數市場繁榮方法同上,應注意減去其訂貨和送達周期的快捷性,加上日平均銷量的不準確性等因素,所以一般應該再加上20%左右的浮動數。經銷商不能只計算自己的庫存數量,要按整個區域的銷售總量計算包括二批商、零售商的總體庫存量,根據總體庫存量要求調整經銷商的庫存數量,要按整個區域總量計算包括二批商、零售商的總體庫存量,根據總體庫存來調整經銷商的庫存,要做到深入了解它們的動作情況,定期對它們的銷售及庫存數據進行分析,避免出現太少的總體庫存而影響銷量,同時也要避免二批商零售商太多的庫存,因為二批商、零售商過多的滯留庫存最終會為經銷商的定時炸彈。

季節和政策壓庫

以飲料為例,如遇五一節、國慶節等長假,必須考慮節假日的天氣情況,天氣好可能是正常的日銷量的2至3倍,天氣不好可能是平時的1.5倍,節前二批商、零售商庫存是否已經吃飽,節日長假期內廠家是否可以正常訂貨發運,運輸途中時間一般會加長等因素都要考慮在庫存數的調整幅度之中。

在某一時間段廠家若有訂貨政策百送幾,這時一般要考慮多訂一點貨,雖然超過了正常的庫存數,但屬為所能極的范圍可以多訂,同時要留有余地,不能貪多,萬一政策或市場有變動以免造成積壓。

還可以借助計算機系統進行科學的庫存管理。

嚴格按照先進先出原則進行庫存管理,以免商品批號過期。

ABC分類庫存管理法

在眾多的庫存商品中,不是每一個商品的比重和管理方法都相同的,根據2:8管理法則,一般規律是:僅占銷量的20%的商品,卻占銷售利潤的80%,我們把這類商品分類命名為A類商品,占銷量的40-60%的商品,銷售利潤占15%,我們把這類商品命名為B類商品;而占銷量的30-40%的商品,銷售利潤卻只占5%,我們把這類商品命名為C類商品。

雖然不同的行業,不同的市場情況不一定像上述的比例,但是我們依然可以參與這種方法將商品進行ABC分類庫存管理,在進貨獎金的傾斜上,在庫存商品的數量上,在庫存商品的擺放上,A類商品應擺放在進出最方便的地方等等。

訂單的優化管理

經銷商的訂貨又稱為報站,對于業務員來說訂單就意味著回款,訂單是這一筆生意的結束又是下一筆生意的開始,如何通過訂單的優化管理,使生意形成一個良性的循環。

訂單管理一般有三種情況,一是自然的隨意性管理,也就是隨其自然,業務由經銷商,報多少算多少,而經銷商主要是憑感覺下訂單;二是憑經經管理,主要是根據去年同期的銷量和現有庫存情況憑經驗判斷求進行訂貨管理;三是是科學的優化管理,它主要是通過PDCA計劃循環式的動態理法。

先根據事前的銷售計劃和預報下階段的訂貨計劃,并盡量讓其準確,這就是計劃;第二步是執行,根據計劃認真去執行、落實;第三步是檢查,檢查計劃執行的情況,看看是否到位;第四步是調整,根據實際情況對原來的計劃進行客觀的調整。如此動態反復,也就使計劃在動態中循環提高。具體運用在訂單的優化管理上;一要學會制定要貨計劃,根據ABC商品分類管理法和合理控制庫存的各要素,力求準確;二動態管理訂單,根據業務員實地市場調研了解掌握二批商、零售商的庫存情況、近期商品的動銷走勢、競品的政策和市場需求總量所占的比例等情況國,訂單進行動態的必要的調整和管理。

結合樊揚**先生關于優質定單的經驗,筆者訂為訂單優化管理的基本流程應該是這樣的:

1、根據現在庫存和以往的經驗加以預測和判斷制定一份初步的訂單;

2、由業務員實地收集各渠道客戶訂單及現有庫存統計數;

3、銷售主管匯總二批商、零售商的實際6庫存數和需求數,與經銷商協商并考慮一些可變的因素,然后對初步的訂單做出相應的調整;

4、若遇廠家有優惠政策或節假日,要適當多訂一些貨;

5、達不到廠家銷售任務的基本要求時,要考慮制訂兼顧廠家要要求和經銷商的實際能力的促銷方案,如招開二批商的訂貨會,對終端開展一輪輔市活動等。

6、要在通過努力能夠消化的情況下或抓住某個銷售機會盡可能讓經銷商多訂一點貨,市場是人做出來的,15、經銷商的胃是可以撐大的;

7、貨到后要及時做出分流計劃,并遵守先進先出的原則,以免陳貨過期,隨時根據出貨情況及市場的需求制定補貨方案;

8、準備開始制定下一張訂單。

篇3:制訂的食堂管理制度

為保障企業員工身體健康,防止企業食物中毒和食源性疾患事故的發生,根據《中華人民共和國食品衛生法》等法律、法規和《企業食堂與員工集體用餐衛生管理規定》等相關文件規定,結合本校實際情況,特制定本制度。

一、硬件設施:

1、企業必須確保經費投入,不斷改善企業食堂衛生設施與條件,使食堂建筑、環境與設備符合衛生標準和要求。

2、食堂應按照“生進熟出”的原則合理安排工作程序,防止生熟食品交叉污染。食堂應設有食品原料儲存、原料初加工、烹飪加工、備餐、用餐、餐具工用具清洗消毒等相對獨立的專用場地,其中,備餐間必須單獨設立。

3、食堂應建有通暢的污水排放系統和有效的防蠅、防塵、防鼠設施,配備專用冰箱,配備足夠的工具、容器,安裝機械通風設備。

4、食堂各專用場地應配置以下設施:

(1)食品原料儲存場地應當安裝機械通風設備,配備有效的防鼠、防蠅設施。應分別布置主食、副食品和調味品置放區域,各區域應相對獨立。

(2)原料初加工場地應分別設有蔬菜、水產品、禽肉類等食品清洗池、切配加工操作臺,并有明顯標志;設置存放廢棄物的容器。

(3)烹飪加工場地的灶臺和蒸飯間應當安裝有效的排氣罩;應當設有烹飪時放置生食品(包括配料)、熟制品的操作臺或者貨架。

(4)備餐間應設有二次更衣設施、空調、備餐臺、能開合的食品傳遞窗及清洗消毒設施,并配備紫外線滅菌燈等空氣消毒設施。

(5)用餐場地應設有就餐桌椅、餐具存放和洗刷、洗手等設施,并應置有存放泔腳的容器,就餐出入口應有防蠅設施。

(6)餐具工用具清洗消毒場地應配備專用清洗池、消毒池;配備餐具工用具專用保潔柜。

5、食堂要保持內外環境整潔,10米內無廁所、垃圾堆等污染源,并采取有效措施,消除老鼠、蟑螂、蒼蠅和其他有害昆蟲及其孳生條件。

6、企業要為食堂全體從業人員配備兩套以上的專用工作服裝和帽子。

7、企業食堂要配置防盜門、窗等安全設施。

二、食堂軟件:

1、企業食堂必須取得衛生行政部門發放的衛生許可證,并積極配合當地衛生行政部門的衛生監督與指導。

2、企業實行食堂衛生現場管理負責制,并配備食堂管理員、食堂衛生監督員,建立企業食堂及員工集體用餐衛生管理制度,相關的衛生管理條款應在用餐場所公示,接受用餐者的監督。

3、企業要切實加強對食堂從業人員的管理和教育,不斷提高食堂從業人員隊伍素質。

4、食堂從業人員及集體餐分餐人員每年必須進行健康檢查,取得健康證明后方可上崗工作。

5、食堂從業人員及集體餐分餐人員在出現咳嗽、腹瀉、發熱、嘔吐等有礙于食品衛生的病癥時,應立即脫離工作崗位,待查明病因、排除有害食品衛生的病癥或治愈后,方可重新上崗。

6、要加強食堂安全保衛工作,嚴禁食堂工作人員以外的人員,隨意進入企業食堂的食品加工操作間及食品原料存放間等,以防止投毒事件的發生,確保員工用餐的衛生與安全。

7、要建立健全食物中毒事故或其他食源性疾患的報告制度和應急處理機制。

三、食堂管理人員職責:

1、企業實行食堂衛生管理員負責制度,并建立分級責任制度,將相應職責落實到人。

2、作為企業食堂衛生第一責任人,現場管理員承擔以下具體責任:

(1)修訂完善涉及在廠員工集體飲食的各項規章制度與管理規范。

(2)建立分級責任制,層層簽訂責任書。

(3)建立學生食品衛生安全突發事件報告制度,食物中毒預防制度,責任追究制度。

(4)建立企業食堂檔案,管理員對員工食堂的檢查每周至少一次,加強食堂的檢查和指導工作。

(5)堅決杜絕沒有通過體質健康檢查的相關從業人員無證上崗現象,保障員工用餐的安全。

3、作為企業食堂衛生第二責任人,企業衛生保健教師對企業食堂及員工集體用餐方面承擔如下衛生監督、指導的職責:

(1)組織企業食堂從業人員進行每兩月一次的培訓,提高從業人員的責任意識和業務素質,每次培訓有準備,有記錄。

(2)執行企業食堂每日檢制度,每天對食堂的食品采購、清洗加工、烹制和餐具清洗、消毒以及從業人員操作的全過程進行監督、檢查和管理,發現問題應立即整改,并做好相應記錄。

(3)督促、檢查企業食堂長假后的清掃消毒工作,做好檢查記錄。

(4)食堂衛生監督員要加強自身政治和管理業務專業知識的學習,不斷提高自身素質和管理水平。