物管師《物業管理實務》輔導之物業管理方案的制訂

一、制訂物業管理方案的一般程序

物業管理企業在確定參與招標活動后,應組織相關人員在對招標物業項目基本情況進行分析和對物業管理模式進行確定的基礎上,制訂切實可行的物業管理方案。制訂物業管理方案的一般程序為:

(1)組織經營、管理、技術、財務人員參與物業管理方案的制訂。

(2)對招標物業項目的基本情況進行分析,收集相關信息及資料。

(3)根據招標文件規定的需求內容進行分工、協作。

(4)確定組織架構和人員配置。

(5)根據物業資料及設施設備技術參數、組織架構及人員配置、市場信息、管理經驗等情況詳細測算物業管理成本。

(6)根據招標文件規定的物業管理需求內容制訂詳細的操作方案。

(7)測算物業管理服務費用(合同總價和單價)。

(8)對擬訂的物業管理方案進行審核、校對、調整。

(9)排版、印制、裝幀。

二、制訂物業管理方案的要求

(1)物業管理方案的內容、格式、投標報價必須響應并符合招標文件(包括答疑文件)中對物業管理服務需求的規定,不能有缺項或漏項。

(2)方案的各項具體實施內容必須是根據招標物業的基本情況和特點制訂;整體方案必須是在調研、評估的基礎上制訂;方案的內容必須符合國家及地方法律、法規的規定。

(3)方案中對招標文件要求作出的實質性響應內容必須是投標企業能夠履行的,包括各項服務承諾、工作目標及計劃、具體項目的實施方案等。

(4)制訂物業管理服務費用價格必須合理,具體實施內容應該在滿足招標方(或業主)需求的基礎上制訂設計科學、運行經濟的方案。如對于實行酬金制的物業管理項目,投標方不能為了取得穩定的利潤而制訂加大成本投入的方案;實行包干制的物業管理企業不能為了控制經營風險而制訂影響服務質量的方案。

三、制訂物業管理方案的要點及方法

(一)物業管理方案的基本內容

物業管理方案的基本內容主要包括招標物業項目的整體設想與構思、管理方式與運作程序、組織架構與人員配置、管理制度的制訂、檔案的建立與管理、早期介入及前期物業管理服務內容、常規物業管理服務綜述、費用測算與成本控制、管理指標與管理措施、物資裝備與工作計劃等。

上述各項內容按其在物業管理投標活動中所起的作用可分為以下幾個方面。

1.關鍵性內容

(1)項目的整體設想與構思(包括項目總體模式與物業管理服務工作重點的確定);

(2)組織架構與人員的配置;

(3)費用測算與成本控制;

(4)管理方式、運作程序及管理措施。

以上是體現物業管理企業管理理念、管理優勢和企業綜合競爭實力的關鍵內容,因此,在物業管理方案的制訂過程中,需要認真研究招標文件、深入調查分析招標項目的基本情況和業主的服務需求,運用科學、合理的方法編制切實可行的實施方案。

2.實質性內容

(1)管理制度的制訂;

(2)檔案的建立與管理;

(3)人員培訓及管理;

(4)早期介入及前期物業管理服務內容;

(5)常規物業管理服務綜述;

(6)管理指標;

(7)物資裝備;

(8)工作計劃。

以上內容一般是對招標文件中物業管理服務需求的具體響應,也是具體實施物業管理各項服務的實質性方案。在制訂方案時要結合物業的實際情況,在滿足招標文件的規定和招標人需求的基礎上,綜合反映企業的管理服務水平和管理特色,并注意不能缺失或遺漏,包括細節或單個項目的闡述。

(二)制訂物業管理方案的要點及方法

1.招標物業項目的整體設想與構思

對招標物業項目的整體設想與構思必須在對項目進行分析研究的基礎上實施,只有對招標物業項目的基本情況和業主的需求進行詳盡深入的調查、分析,才能制訂出科學、合理、可行的方案,因此,項目分析是編制物業管理方案的前提條件。

物業管理企業除了通過現場踏勘、招標方答疑會等渠道獲取資料外,主要是要對物業所在區域進行詳細、深入的市場調查,并借助公共媒介、網絡等手段獲取相關信息。在當地設置分支機構的物業管理企業,可以形成周期性的物業管理市場調查報告,為物業管理方案的制訂提供便利條件。

(1)項目簡介

項目簡介即指運用簡明扼要的語言介紹招標物業的基本概況,如物業占地面積、建筑面積,物業的性質、類型與使用功能等,篇幅不宜過長。

(2)客戶服務需求分析

客戶服務需求分析即指簡明介紹包括客戶群體的定位及服務需求特征等內容。

(3)項目的可行性研究與定位

項目的可行性研究與定位也力求用簡練的語言概括招標物業的市場定位、投標企業承擔該項目的管理服務優勢。

如在B市某國際大廈(建筑面積79000m2)的物業管理方案中,中標企業根據該項目是以高檔寫字樓為主,集商業零售、金融服務、酒店、會議中心于一體的項目特征,確定了該項目“現代、高效、環保、繁榮”的整體形象定位,完整地詮釋了項目展示現代化、國際化的商務辦公形象,塑造進取、創新和富有效率的商務氛圍,樹立綠色環保的社會形象的總體服務要求。

(4)物業管理服務的重點及難點

招標物業項目物業管理服務的重點及難點,也是業主最關心的焦點,若分析準確,對策得當,就能成為彰顯投標人能力與水平的投標方案。投標人要根據物業性質、類型以及業主的構成、服務需求確定物業管理服務的重點及難點,其目的是有針對性地提出相應的措施。

一般而言,商用類型的寫字樓物業、綜合性商業物業管理服務的重點及難點主要體現在經營和設施設備管理等方面;工業區物業在消防、污染控制及貨物、人員的出入管理有特殊的服務需求;政府物業管理的特殊性主要體現在維護政府形象、內部特約服務、會議接待及慶典服務、安全及保密管理等方面;居住類型的物業的重點主要集中在基礎性的物業管理服務內容層面;公用事業類型的物業管理服務的重點及難點主要在于確保公用設施無故障的正常運行,對緊急事件的預防與處理(包括惡性犯罪事件、重大事故、自然災害等)。

(5)物業管理服務模式

確定招標物業項目的管理服務模式,是在對項目基本情況進行深入調查分析的前提下,結合招標文件的具體要求,確定最符合物業實際情況和業主需求的管理服務重點和主要措施,包括物業的功能定位、客戶定位和服務需求定位三方

面的內容。

如在S市某國有商業銀行項目的物業管理方案中,中標企業根據物業的定位、服務需求、客戶情況的分析以及項目全方位經營、整體形象的包裝和維護、樓宇設施設備管理的工作重點等因素,確定“經營型物業管理模式”作為該項目的管理服務模式,較好地適應了業主的服務需求,取得了業主的認同。再如S市某住宅區(由美式別墅群、高級公寓組成)的物業管理方案中,中標企業根據物業項目的客戶定位、地理位置、居住環境條件、市場影響力、業主的需求層次等因素確定“五星級酒店物業管理”為該項目的物業管理模式,通過吸收和借鑒五星級酒店的高標準的服務理念和科學、嚴格、規范的管理手段和操作,借以全面提升物業管理服務質量,滿足業主不斷變化的服務需求。

2.管理方式與運作程序

管理方式與運作程序一般由組織架構的設置、流程與支持系統的設計和管理機制的確定等內容組成。

(1)組織架構的設置

組織架構的設置需要綜合考慮物業的規模和服務內容,在確保最大限度滿足業主服務需求的前提下,設計高效運作的組織架構。

如在北京某國際大廈項目中,中標企業設置了以客戶服務中心為中樞(負責承擔客戶服務、信息管理、協調調度、物業經營等職能),綜合部(負責承擔行政事務、人力資源、財務管理、后勤采購等職能)、機電工程部(負責承擔設備運行、工程維護、節能降耗、消防管理等職能)、管理部(負責質量控制、安防管理、停車場管理、精神文明建設、環境工程維護等職能)等相關部門密切協同運作的組織架構。

(2)運作程序與支持系統的設計

運作程序包括項目整體運作流程、內部運作流程與客戶服務及需求信息反饋流程,一般采用流程圖的方法進行展示,流程設計要遵循全面、高效、合理的原則,準確、真實地反映組織架構的功能和運作方式。

支持系統一般也設計為表格或流程圖的形式,綜合反映物業管理企業集中資源優勢構建對項目的支持體系。

(3)管理機制的確定

管理機制是反映物業管理企業實現項目物業管理服務目標的基礎,一般由目標管理責任制、激勵機制、監督機制組成。其中目標管理機制就是將項目的管理目標、經營目標、競爭目標以量化的形式作為重要職責交給項目的管理團隊,并賦予相應的權利,同時將目標的實現與管理團隊的切身利益掛鉤;激勵機制是在目標管理機制的基礎上設計相應的激勵辦法;監督機制是通過政府、業主、社會輿論和企業內部管理等渠道來實現對項目運作的監督。

3.人員的配備、培訓與管理

(1)人員配備

人員配備包括擬為項目配置的各類人員,各部門、各崗位的人員編制與專業素質要求等。人員配備一般依據物業類型、規模、服務內容及需求標準、工作重點來確定,并可參照物業所在地區政府制訂的物業管理服務收費指導標準和同類物業的管理經驗。

(2)人員培訓

人員培訓方案要對各類管理人員的培訓內容、培訓計劃、方式、目標進行詳盡的描述,可以采取綜合性闡述與相關表格、流程圖相結合的方式。

(3)人員管理

人員管理包括錄用與考核、競爭機制、協調關系、服務意識、量化管理及標準化運作等,一般根據招標文件的要求進行描述。

4.管理指標與措施

(1)管理指標

管理指標通常由物業管理質量指標和經濟效益指標兩部分組成,在招標文件中一般都有具體的要求,在物業管理方案中要對招標人提出的各項管理指標進行明確的響應。

(2)管理措施

管理措施是物業管理企業為完成招標文件規定的各項管理指標和承諾擬采取的措施,可以采用表格的形式將管理指標與主要的管理措施相對應,進行詳細的闡述。

如某高層商業寫字樓項目的物業管理方案中關于項目機構增收節支的有關措施為:

1)強化內部管理,堅持量入為出,在保障服務質量基礎上降低成本。

2)對項目機構發生的各項費用按明細制訂預算,實行對項目機構各部門的目標成本考核管理。

3)從采購、運輸、倉儲、使用等環節入手,控制各類物資的質量、數量以及采購價格。對節約代用、修舊利廢、量材使用等方面取得效果的集體和個人給予相應的物質獎勵。

4)對房屋附屬設備、公共設施中相關設備以及項目機構自有設備的運行、維護嚴格按照內部作業指導書的要求進行作業,從設備的選型、能耗及完好率、利用率等方面分析臺班定額工效和臺班費用成本,提高設備效率、延長使用壽命及降低能耗。

5)對人員實行量化管理,制訂出一套適合小區管理的內部定額標準,嚴格內部考核制度,做到各工種之間任務均衡,技術等級與工作要求匹配,杜絕人力資源的浪費。

6)通過多種形式的經濟活動分析以及提倡員工和業主開展合理化建議活動,挖掘管理潛力,降低管理的內外部成本。

5.管理制度的制訂

管理制度主要由公眾制度和內部管理制度兩大部分組成,其中公眾制度主要包括精神文明建設、業主公約、裝修管理、消防管理、入住管理、電梯使用管理、物業接管驗收管理、公用設施維護管理、臨時用水電管理、清潔衛生及垃圾處理等內容;內部管理制度包括崗位職責、員工考核、行政管理、財務管理、客戶服務、工程技術管理、安防管理等內容。一般在方案中以表格的形式列出各項制度的目錄即可,招標文件有具體要求的除外。

6.檔案資料的建立與管理

檔案資料應采取系統、科學的方法進行收集、分類、儲存和利用。分類應嚴格按照建設部《關于修訂全國物業管理示范大廈及有關考評驗收工作的通知》的標準執行。檔案資料的體系內容可以用表格的形式進行闡述,具體的管理可以采用流程圖與文字表述相結合的方式。對于政府類型的物業,在檔案資料的管理方案中應重點突出保密性的管理措施。

7.早期介入及前期物業管理服務內容

早期介入及前期物業管理服務的具體內容可參照相關章節。在制訂此部分內容的方案時,需要依據物業的實際情況和工程進度、存在的隱患或問題進行編制,并對工作計劃進行合理安排,使方案能夠全面真實地反映物業管理在早期介入和前期物業管理中起到的重要作用。

如在物業項目的管理方案中,早期介入及前期管理方案的內容主要包括物業管理前期介人工作流程、施工期物業管理工作、設施設備調試期物業管理、項目竣工驗收及接管驗收期物業管理、其他前期準備工作、入駐準備預案、二次裝修管理、物業接管工作進度計劃、后續工程的前期介入管理等。

8.常規物業管理服務綜述

在編制常規物業管理服務綜述中需要把握的重點是將各項管理服務內容的工作要求、重點、運行管理及應急方案、計劃等進行詳細闡述,對于招標人或招標物業有特殊性服務需求的要進行突出的描述。

如某物業項

目,招標人在招標文件中要求投標企業將常規物業管理服務需求內容中房屋及共用設施管理、機電設施設備管理、安全管理、綠化管理、清潔管理進行分項闡述,并對重大活動等項目列出詳細的實施方案。在此項目的物業管理方案中,房屋及公用設施的管理包括管理重點和維護養護范圍、標準、計劃、實施細則等內容;機電設施設備管理包括前期介入管理、日常運行維護管理措施及運作程序、緊急故障的處理等內容;安全管理包括交通及車輛的管理、消防管理、保密管理、安全維護管理、緊急事件的處理等內容;重大活動的實施方案等內容。

9.工作計劃

在物業管理方案中,整體工作計劃的制訂應該緊扣物業管理項目總體策劃中的指導思想、工作重點,并結合招標文件的具體要求綜合考慮。工作計劃的制訂大體可以分成三個階段,即籌備期、交接期和正常運作期。制訂計劃過程中,要考慮物業管理方案實施不同階段的工作重點、項目、內容、時間要求等因素,可采用表格法、圖表法等表現方式。

籌備期的工作計劃內容,主要包括擬訂物業管理方案、擬訂財務預算、簽訂前期物業管理協議、籌建項目機構、招聘培訓員工、完善辦公住宿條件、前期介入參與設備安裝調試及建筑質量把關,提供專業意見、制訂交接驗收計劃及作好相關準備、物業管理供應商的評審和確定等。

交接期的工作計劃內容,主要包括簽訂《前期物業管理協議》或《物業管理委托合同》、制訂《業主臨時公約》、完善物業管理方案、建筑物本體和設備資料的接收建檔、樓宇設施設備的交接驗收試運行、用戶入住搬遷服務,檔案建立分類管理等。

正常運作期的工作計劃內容,主要包括員工常規培訓、物業管理方案的實施、設施設備管理的全面實施、社區文化活動的實施、便民服務的開展、用戶意見調查評估、財務收支情況分析報告、質量管理體系的導入、配套服務項目啟動、國家省市物業管理優秀小區、大廈等的創建基礎工作等。

10.物資裝備

物資裝備必須以滿足項目管理需要為目的,在制訂物資裝備計劃時,應該圍繞物業管理的開展為核心,從作業工具、項目機構的交通工具、員工辦公生活用品等方面進行合理配置、綜合考慮,同時還應根據工作進度和需要分輕重緩急,根據不同階段的需求合理安排物資裝備的到位。工作計劃的內容一般采用表格的方式進行表述。

11.費用測算

(1)費用測算的依據

在測算費用的過程中,物業管理企業要依據所接管的物業類型、性質、市場定位、配套設施設備的具體情況及管理要求和服務項目,并參考招標物業所在區域物業管理市場同類同質物業的收費標準及企業現有日常綜合管理的經驗數據進行全面、具體的測算。

(2)費用測算的內容

測算的主要內容包括項目所需的人力資源成本和日常管理成本的預測;物業收入項目的預測;管理風險、經營風險和未來通貨膨脹率的評估、預測。

1)物業管理成本,主要包括人工費用、行政辦公費用、公共設施日常運行維護費用、機電設備日常運行維護費用,環境物業服務費用、安防系統運行維護費用、公用水電費用、固定資產折舊費、不可預見費、保險費、法定稅費、管理傭金(合理利潤)等。

2)物業管理收入,主要包括主營物業服務費收入、停車場收入、物業租賃及經營收入、有償特約服務收入等。

(3)費用測算的方法

1)根據管理成本推算物業管理服務費單價。首先依據招標物業的基本資料、招標方的物業管理服務需求、組織架構和人員配置方案估算項目的各項管理成本,然后測算房屋保險、設備保險、公眾責任險等費用,并對管理期間可能出現的各種風險進行預測,估算不可預見費用(一般按其他各項管理成本之和的2%~5%的比例進行估算),最后根據上述各項推算出項目的盈虧平衡點,估算出在盈虧平衡點區間的物業管理服務費標準,在此標準的基礎上根據投標策略進行相應調整,測算出最接近標底的投標報價。

如由四棟高層建筑組成的某住宅區,占地6萬m2左右,建筑面積為22萬m2,可計收物業管理服務費的面積為18.5萬m2,當地同類同質高層住宅的物業管理服務費用市場參考價格在3.2~3.6元/m2之間。該項目招標方式為邀請招標,收費方式為酬金制,招標文件明確規定低于成本價10%的報價將作為無效標處理。投標企業依據各項成本及費用測算出該項目的盈虧平衡點為3.10元/m2,由于招標文件關于報價的要求和項目的高標準定位等因素,投標企業根據投標策略將投標報價確定為3.30元/m2。

2)根據預定的物業管理服務費用標準測算物業管理成本。采用這種費用測算方式一般有兩種情況,一種是在實行政府指導價的物業管理項目進行招標時,通常需要在預定的物業管理服務費用標準下制訂相應的成本、費用測算方案,如城市居民經濟適用房、政府公用基礎設施等;另一種是在單一業主的招標項目或小范圍的邀請招標與協議招標的項目中出現的,由招標方根據市場價格預定一個物業管理服務費用(或預定某一區間的價格),要求投標方在此價格的基礎上制訂方案,再根據方案進行評比、篩選。這種方式要求投標企業不僅要準確合理測算出每一項的成本及費用的支出,還要根據測算結果對其他相關項目的方案內容進行科學設計或調整,以期符合招標方的要求。

在實行包干制收費方式的項目中,費用測算有時需要將上述兩種測算方式有機結合,以確保成本控制和風險預測的全面和準確。

如建筑面積為4.5萬m2的某政府公益設施項目,其中可進行商鋪租賃經營的面積為600m2,計收物業管理服務費用的面積為4.2萬m2。招標方要求投標企業按不超過3元/m2的物業管理服務費用單價標準進行報價,租賃收入彌補物業管理服務費用的不足,收費方式為包干制,投標方自主經營、自負盈虧。投標企業預測物業管理服務費用為126萬元/年,物業租賃收入為18~21萬元/年,合計收入約為144~147萬元,而通過對該項目成本、費用的測算和各種經營、管理風險的預測,測算出該項目的盈虧平衡點為3.05元/m2,管理成本為128.1萬元/年,即投標企業在3元/m2的標準下有一定贏利的空間,根據投標策略確定該項目的報價為2.9元/m2。

12.成本控制

(1)成本費用控制在充分調動全體職工控制成本費用的積極性的基礎上,將成本費用控制貫穿于成本費用形成的全過程,而不僅僅是對于部分費用支出的控制。

(2)成本費用控制應與提供優質的物業管理服務相結合,不能為控制而控制,即不能為降低耗費而不提供或少提供服務。

(3)在成本控制方案中,應明確規定各部門和有關人員應承擔的責任,賦予其相應的權限,并通過考核其責任履行情況,予以相應的獎罰,使成本費用控制的目標及相應的管理措施真正落到實處。

(4)在成本全面控制的基礎上,對一些重要的、不正常的、不符合常規的關鍵性成本費用差異(例外情況)進行重點控制。其中,例外情況的常用判斷標準為金額的大小、持續時間的長短以及是否可控

等。在實際操作中,這一原則主要應用于成本費用的日常控制中,因此在方案中應綜合體現。

篇2:物業管理實務流程內容規范

物業管理實務流程內容

1、早期介入:9步

獲取信息---風險評估---簽訂協議---項目立項介入---規劃設計---建設施工---營銷策劃---竣工驗收介入----合同終止(承接查驗后)。

2、招標:8步

招標小組---編制招標文件---公告或邀請書---發放招標文件---投標資格預審---接收投標文件---成立評標委員會---開標評標中標。

3、投標:8步

獲取招標信息---項目評估與風險防范---登記獲得招標文件---準備標書---提交標書---接收投標資格審查---開標答辯評標---中標簽約。

4、物業服務方案:9步

組織人員---項目分析---分工協作----確定組織構架和人員配置----成本測算---實操方案---測算費用報價---方案審核----排版印制裝幀。

5、承接查驗:6步

確定方案---移交圖紙---查驗共用---解決問題---確認結果并簽訂協議---交接手續。

6、入住:5步

身份驗證---房屋驗收---簽署文件---繳納費用---領取文件資料及鑰匙。

7、裝修:5步

裝修申報---登記審核---進場手續---施工管理---裝修竣工驗收。

8、維保:5步

維保信息收集----維保派工---跟蹤管理---維保驗證----業主驗收。

9、車損:4步

現場確認拍照---比對核實----確認車損并提請賠償---支付賠償款并總結。

10、車位占用:5步

現場確認拍照---聯系車主---臨停安排----重點監控---加裝車位鎖

11、車輛擁堵:4步

現場確認----通知門崗控制車流,并分流---指引疏散---繼續到高峰期結束

12、清潔拓荒:6步

挪開物品、成品保護----鏟刀鏟頑固污漬---擦地機擦洗---吸水機吸除---清水洗一遍---干地拖一遍。

13、投訴處理:7步

接收投訴---確認投訴---調查評估---處理方案---回復客戶---回訪客戶---投訴總結。

14、職位管理:5步

以公司發展戰略為基礎,組織結構梳理---職位分析---職位描述---職位評估---職等構架。

15、員工招聘:6步

招聘計劃---信息發布---應聘申請---篩選---面試筆試---錄用

16、勞動爭議仲裁:4步

申請與受理---仲裁準備---開庭審理與裁決---仲裁文書送達。

17、勞動爭議訴訟:4步

起訴---受理----調查取證---審判和執行。

18、事故處理:6步

保護現場---急救措施---通報上級---安全事故調查---事故處理方案---改進措施。

19、工傷處理:5步

工傷申請---工傷認定---醫療期---勞動能力鑒定---工傷賠償

20、酬金制運作:6步

制定年度計劃---編制年度預算---提交委托方審核---執行計劃預算---公布費用使用情況---年度決算、結算。

21、業主大會管理前維修資金申請:6步

企業或業主使用建議---雙2/3同意---組織實施使用方案---申請列支―審核同意劃轉通知---劃轉維修單位。

22、業主大會管理后維修資金申請:7步

企業使用方案---大會通過---組織實施使用方案---申請列支―審核備案、不符改正---劃轉通知―維修單位

23、緊急情況下維修資金申請:自申請列支起直至劃轉維修單位。

24、供應商選擇:7步

分析供應市場競爭環境---確定選擇目標---建立評價標準---成立評價小組----供應商參與---評價供應商----實施供應鏈合作關系。

25、管理權移交:6步

成立小組---召開會議---公示通知----簽訂協議---移交及手續---結束公示。

26、項目退出:3步

退出預警報告----退出方案擬定及實施----退出后遺留問題的處理原則確定。

27、其他:

火警:確認起火---小火撲救---大火報警119---疏散自救---傷員急救120--清理通道---義務消防---封鎖現場

燃氣:通知燃氣公司---警戒、禁火、斷電---開窗、關閥---必要時疏散---傷員急救120---專業人員抵達徹檢

電梯:安慰待援---通知專業人員救援--留意老弱病殘孕,必要時報警119―傷員急救120―維保檢查―記錄備案

噪音:現場查看---技術設備---判斷音源---針對措施---溝通解釋

電力:預先停電---告知----電工值班;

故障停電---查明原因---組織搶修---切換線路--電梯困人--通知住戶防范---恢復供電---檢查系統運作

浸水:檢查漏水原因---制止漏水---影響特殊設備的緊急措施----排水----拍照----理賠

墜物:趕赴現場--確定危害--傷者急救120---保護現場--拍照--通知相關人員--查找物源―協商處理―宣傳標識

交通:迅速到場―傷者急救120―拍照---疏導交通---協助相關部門處理---檢查完善(標識、減速坡、隔離墩)

刑事:迅速到場---報警110---留守人員---保護現場---必要時關閉出入口---協助警方。

臺風:張貼---檢查提醒關閉門窗---檢查天臺、廣告---檢查排水系統---施工棚架防護加固---值班---損失修復

人身:傷亡--到場―報警110―傷者急救120---保護現場―必要時關閉出入口---協助警方。

觸電:“斷電”、溺水“搶救”、設施設備“通知工程員”

墜落“略”交通肇事“略”

停車:迅速到場---聯系車主---錄像記錄---拍照---保險理賠----協助有關部門處理。

衛生:疫情上報----必要時關閉出入口---傷者急救120---不傳播謠言---配合部門消毒隔離---分析解釋

群聚:聚會---上報報警110--

現場謹慎--留守人員,控制現場---保護設施設備,值班待命---協助警方---解釋

篇3:物管師《物業管理實務》輔導物業管理企業概述

物管師《物業管理實務》輔導之物業管理企業概述

一、物業管理企業的概念和特征

物業管理企業是依法成立、具備專門資質并具有獨立企業法人地位,依據物業服務合同從事物業管理相關活動的經濟實體。其特征可以歸納為以下三點:

第一,是獨立的企業法人。物業管理企業嚴格遵循法定程序建立,擁有一定的資金、設備、人員和經營場所;擁有明確的經營宗旨和符合法規的管理章程,具備相應的物業管理資質;獨立核算,自負盈虧,以自己的名義享有民事權利,承擔民事責任;所提供的服務是有償的和盈利性的。

第二,屬于服務性企業。物業管理企業的主要職能是通過對物業的管理和提供的多種服務,確保物業正常使用,為業主和物業使用人創造一個舒適、方便、安全的工作和居住環境。物業管理企業本身并不制造實物產品,它主要是通過常規性的公共服務、延伸性的專項服務、隨機性的特約服務、委托性的代辦服務和創收性的經營服務等項目,盡可能實現物業的保值和增值。因此,物業管理企業的“產品”就是服務,與工業企業等其他經濟組織是有區別的。

第三,具有一定的公共管理性質的職能。物業管理企業在向業主和物業使用人提供服務的同時,還承擔著物業區域內公共秩序的維護、市政設施的配合管理、物業的裝修管理等,其內容帶有公共管理的性質。

二、物業管理企業的分類

物業管理企業的分類方法有很多種,本書只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。

(一)按照投資主體的經濟成分來劃分

1.全民所有制物業管理企業

全民所有制物業管理企業的資產屬于國家所有。這類企業從已有的全民所有制企業或行政事業單位中分離出來,以原有企業或行政事業單位的房屋管理和維修部門為基礎,由原有企業或行政事業單位負責組建。這類企業在剛成立時,往往依附于原來企業或行政事業單位,管理的物業一般是由原有企業或行政事業單位自建的,具有自建自管的特點。隨著物業管理市場的不斷發育和全民所有制企業改革的不斷深入,這類企業已逐步走上市場化發展的軌道。

2.集體所有制物業管理企業

集體所有制物業管理企業的資產屬于集體所有。這類企業一般是以街道原有的房產管理機構為基礎,由街道或其他機構負責組建,管理街道區域內的物業或其他物業。此外,這類企業還可以由集體所有制的房地產開發公司負責組建,主要管理企業自己開發的各類房產。

3.民營物業管理企業

民營物業管理企業是指民營性質的物業管理企業。

4.外資物業管理企業

外資物業管理企業是以外商獨資經營、中外合資經營或合作經營等形式進行運作的物業管理企業。

5.其他物業管理企業

其他物業管理企業是指企業資產屬于多種所有制經濟成分的投資主體所有的物業管理企業。

(二)按股東出資形式來劃分

1.物業管理有限責任公司

物業管理有限責任公司的股東以其出資額為限,對公司承擔有限責任,公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。

2.物業管理股份有限公司

物業管理股份有限公司的全部資產被分為等額股份,股東以其所持股份為限對公司承擔責任,公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。

3.股份合作型物業管理企業

股份合作型物業管理企業的股東通過訂立合作經營章程,按其股份享有權利和義務,企業以其全部資產對其債務承擔責任。

三、物業管理企業的常見模式

(一)房地產建設單位的附屬子公司或部門

房地產建設單位的附屬子公司是指由房地產開發建設單位投資成立的法人或非法人物業管理企業。另外,也有部分房地產企業在其內部設立專門部門(不屬于企業),承擔售后物業的管理工作。這種企業的特點是:房地產建設單位與物業管理單位之間屬上下級關系。這類物業管理企業過去的主要管理對象為上級建設單位開發的房地產項目,但近年來隨著市場化進程不斷推進,除了管理上級建設單位開發的項目以外,也通過市場獲取物業管理項目。

(二)獨立的物業管理企業

獨立的物業管理企業是指不依附于房地產開發建設單位和其他單位,獨立注冊、自主經營、自負盈虧的物業管理企業。

(三)物業管理集團公司

物業管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公司構成。集團總公司是宏觀控制機構,集團發展的戰略決策由總公司負責,總公司機關中設若干業務處室和行政辦公部門;子公司或分公司既可按地域設置,也可按專業服務內容劃分,如樓宇設備的維修公司、清潔服務公司、保安服務公司以及物業管理公司等。