第一項嘉州花城基礎管理資料

一、按規劃要求建設、住宅及配套建設設施投入使用(檔案1――001)

1、工程規劃許可證

2、施工許可證

3、工程總平面圖

4、建設工程規劃管理竣工驗收合格證

5、國有土地使用證

二、辦理接管驗收手續(檔案1――002)

1、委托物業管理合同

2、嘉州花城工程建設施工建檔移交清單

⑴1―12幢建施、結施竣工圖,建材合格證、分項分部評定資料;

⑵水施、電施、訊施、地下管網竣工圖,分項、分部質檢平定資料(復印件);

3、商品房質量保證書

4、嘉州花城房屋移交驗收資料

5、嘉州花城設施設備移交清單及檔案資料

三、由一家物業管理企業實施統一專業化管理(檔案1――003)

1、樂山花城物業管理有限公司企業法人營業執照(正副本)

2、樂山花城物業管理有限公司組織機構代碼證(正副本)

3、物管企業資質證書

4、樂山花城物業管理有限公司稅務登記證(正副本)

5、上級批文(文件)

四、建設單位在銷售房屋前與選聘的物業管理企業簽定物業管理合同,雙方的責、權、利分明(檔案1――004)

1、嘉州花城物業委托管理合同

2、嘉州花城前期物業管理方案

3、嘉州花城物業移交及實施意見

五、購房人與物業管理企業簽定物業管理合同,雙方責、權、利明確(檔案1――005)

嘉州花城1―4期總戶數為1162戶,入住戶,入住率為,簽定的前期物業管理服務合同為份。(文件柜放置于)

六、建立維修資金的管理、使用、續籌等符合有關規定(檔案1――006)

1、樂山花城物業管理有限公司代管維修資金的財務管理制度

a)代管維修資金的使用范圍

b)代管維修資金的來源和籌集方法

c)代管維修資金的管理與使用辦法

d)代管維修資金的移交

七、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善(檔案1――007)

1、房屋使用說明書

2、嘉州花城公共管理制度

⑴嘉州花城治安管理制度

⑵嘉州花城消防管理制度

⑶嘉州花城門衛管理制度

⑷嘉州花城機動車停車場管理制度

⑸嘉州花城非機動車管理制度

⑹嘉州花城裝修管理規定

3、政府有關文件

八、業主委員會按規定程序成立,并按規章制度履行職責(檔案1――008)

1、嘉州花城業主委員會籌備工作資料

⑴關于嘉州花城組建業主委員會實施方案

⑵嘉州花城業主委員會資料(詳見業主意見調查表)

⑶宣傳業主委員會章程

九、物業管理企業制定創優規劃和共體實施方案,并經業主委員會同意(檔案1――009)

1、嘉州花城創優規劃

2、嘉州花城創優實施方案(附嘉州花城物業管理質量目標書)

3、樂山市物業管理優秀住宅小區達標申報資料資料

十、小區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位的工作標準并指定具體的落實措施和考核標準(檔案1――010)

1、員工手冊

2、文明禮貌用語及各專業服

務語言流程規范

3、部門職責

⑴公司組織機構示意圖(管理處機構示意圖)

⑵員工手冊

⑶管理處職責

⑷財務部職責

⑸護衛部內務條令、崗位職責

4、部門工作程序、操作程序

⑴財務部管理制度

⑵客戶服務中心工作程序

⑶工程部設備運行維修工作程序

⑷消防工作管理制度

⑸各鐘應急處理方案

A、火警、火災應急方案

B、停電應急方案

C、護衛部突發事件處理措施

5、管理處綜合管理制度

⑴值班制度

⑵回訪制度

⑶檔案管理制度

⑷原始記錄、資料管理制度

6、管理人員、員工考評細則

⑴管理人員考核細則

⑵財務管理人員考核細則

⑶維修人員考核細則

⑷清潔、綠化人員考核細則

⑸護衛員考核細則

⑹護衛部崗位目標管理考核辦法

7、護衛部培訓日程、訓練記錄

8、護衛知識考試資料

9、嘉州花城管理處原始記錄資料

⑴門崗值班記錄

⑵監控中心值班記錄

⑶緊急情況記錄

⑷停車場車輛進出原始記錄

⑸房屋裝修管理記錄

⑹裝飾裝修申請書、責任書

⑺值班記錄

⑻回訪記錄

⑼維修派工單

⑽住戶檔案

⑾維修員值班記錄

⑿設施設備巡查保養等記錄

十一、物業企業管理人員和專業技術人員持證上崗,員工統一著工裝、佩帶明顯標志,工作規范,作風嚴謹。(檔案1――011)

1、花城管理處管理干部學歷、職稱、上崗證復印件

2、花城管理處專業技術人員資格證、操作證

3、護衛員上崗證

4、員工勞動合同

十二、應用計算機智能化設備等現代化管理手段,提高管理效率。(檔案1――012)

1、小區住戶基本資料(備份文件夾類)

2、小區物業基本資料

3、辦公文案

4、各類管理制度、文件夾

⑴護衛類

⑵財務類

⑶管理類

⑷保潔類

⑸經營類

⑹人事類

⑺業主委員會

⑻運行維修表

5、住戶費用繳費統計資料

十三、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定,至少半年公開一次物業服務費用收支情況。(檔案1――013)

1、2004年3月――嘉州花城財務收支報告

2、向嘉州花城住戶公布費用收支情況,資料照片

3、嘉州花城物業管理費用標準批復

4、嘉州花城繳費通知單存根

十四、房屋及公共設施設備檔案資料齊全、分類成冊,管理完善,查閱方便。(檔案1――014)

 

;1、總平面圖

2、共用設施設備及配電系統

3、可視對講、監控系統

4、消防系統

5、背景音樂系統

6、光纖電視系統

7、辦公用設備

8、各種警示牌、標識卡

十五、建立用戶檔案、房屋及配套設施權屬清冊,查閱方便。(1――015)

1、1――12幢住戶檔案

2、營業用房業主檔案(含用戶)

十六、建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業主及使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集、反饋并及時處理,有回訪制度和記錄。(檔案1――016)

1、值班制度

2、回訪制度

3、管理人員值班記錄

4、維修工單存根及回單

5、設備巡查記錄

6、護衛門崗值班記錄

7、主動征求業主對物業管理服務的意見和建議

十七、定期向住戶發放物業管理服務工作征求意見,對合理的建議及時整改,滿意率為92%以上。(檔案1――017)

1、1――12幢業主200份《住戶意見征詢表》

十八、建立并落實便民維修服務,承諾制,零修急修及時率為98%,以上的返修率為2%,并有回訪記錄。(1――018)

1、物管處工作程序(見工作守則)

2、設備運行維修工作程序(見工作守則)

3、嘉州花城物業管理質量目標

第二項房屋管理與維修養護

一、主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標、組圖及幢、單元、戶門標號標志明顯。

二、無違反規劃亂搭亂建,無擅自改變房屋用途現象。

三、房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。

四、戶外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔、統一、美觀,無安全隱患或破損。

五、封閉陽臺統一有序,色調一致,不超出外墻面,除建筑設計有要求外,不得安裝戶外防盜網、晾衣架、遮陽蓬等。

六、空調安裝位置統一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕。

七、房屋裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。

1、住戶裝修申請表、裝修責任書(見業主分戶檔案)

2、裝修現場巡查記錄表(見工程巡查記錄)

第三項共用設施設備管理(檔案3――201)

一、共用配套設施完好,無隨意改變用途。

二、共用設施設備運行、使用及維護按規定要求有記錄,無事故隱患,專業技術人員和維護人員嚴格遵守操作規程與保養規范。

1、設備運行維修工作程序

2、設備巡查記錄

3、設備保養記錄

三、室外共用管線統一入地或公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。

四、排水、排污管道通暢,無堵塞、外溢現象。

五、道路通暢,路面平整,井蓋無缺塊,無丟失,路面井蓋不影響車輛行人通行。

六、制定供電系統管理措施并嚴格執行,記錄完整,供電設備正常,配電室管理符合規定,路燈、樓道等公共照明完好。

1、電室管理規定

2、配電系統工作內容及操作程序

3、路燈、樓道等公共照明設備完好

第四章護衛、消防、車輛管理

一、小區基本實行封閉式管理

1、小區實行24小時封閉管理資料

2、嘉州花城治安管理規定

&

nbsp;3、小區門衛管理規定

二、有專業護衛隊實行24小時值班及巡邏制度,護衛熟悉小區的環境,文明值勤,訓練有素、言語規范、認真負責。

1、護衛部工作、內務條令

2、護衛崗位職責

3、各種工作記錄、資料照片

⑴護衛值班記錄

⑵護衛訓練記錄

⑶夜間巡查記錄

⑷來訪登記表

⑸護衛培訓日程、訓練記錄及資料

⑹護衛工作考核、巡查、評分統計資料

⑺護衛基礎知識考核答卷

⑻護衛文明值勤,裝修巡查等資料

三、危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施

1、警示牌標識卡等

2、突發事件及異常情況處理措施

3、常見治安刑事案件及處理措施

4、常見的幾種可疑情況及處理措施

5、緊急情況記錄表

四、消防設備設施完好無損,可隨時起用,消防通道暢通,制定消防應急方案

1、消防管理制度

2、火警、火災應急方案

3、消防通道暢通

4、定期進行消防巡視,檢查維護消防設施、器材等資料

5、護衛隨時巡查營業房消防設施

6、義務消防隊員消防演練

五、機動車停車場管理制度完善,管理責任明確,車輛進出有登記。

1、機動車停車場管理規定

2、機動車停車場登記

3、護衛巡邏記錄

4、護衛工作考核標準

5、交通指揮管理規范有序

六、非機動車輛管理制度完善,按規定位置停放,管理有序。

1、非機動車管理規定

2、按規定位置停放、管理有序

3、護衛工作考核標準

第五項環境衛生管理

一、環衛設備完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站。

1、環衛設備臺帳

2、垃圾箱、果皮箱

3、清潔工作清潔小區環境衛生資料

二、清潔衛生實行責任制,有專職的清潔人員明確的責任范圍,實行標準化保潔。

1、清潔衛生工作標準及考核辦法

2、清潔衛生工作考核表

三、垃圾日產日清,定期進行衛生消毒滅殺

1、消毒滅蠅工作資料

2、定期投鼠藥資料

四、房屋共用部位共用設施設備無蟻害。

五、小區內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物,小區內衛生照片等資料。

六、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫、無擅自占用和堆放雜物現象、樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持清潔。

七、商業網點管理有序,符合衛生標準,無亂設攤點、廣告牌和無亂貼、亂畫現象。

八、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜。

九、排放油煙、噪音等符合國家環保標準、外墻無污染。

第六項綠化管理

一、小區內綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置恰當。

二、綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用等現象。

三、花草樹木長勢良好,修繕整齊美觀,無病蟲害,無折損現象、無斑禿。

四、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

五、綠化檢查標準及考核表

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第七項精神文明建設

一、意義,健康向上的社區文化活動,創造條件,積極配合,支持并參與社區文化建設。

1、提高業主自治自律行為宣傳教育資料

1)、經常進行政府有關法律法規宣傳教育資料

2)、建立業主產權區域建設,愛護小區公共設施資料

2、小區安全文明消防宣傳欄告示檔案資料

3、小區住戶參與文化娛樂活動資料

4、培訓護衛消防安全知識,培訓資料

第八項管理效益

一、管理服務費收繳率為95%以上

1、2004年3月至,嘉州花城收費報表

二、便民有償服務,開展多種經營,便民服務項目資料及照片。

1、2004年3月――2004年月的財務報告

三、小區住戶公布物管費收支報告資料

篇2:物業物管創優迎檢資料清單

管理處創優迎檢資料目錄

第一部分基礎管理

1.按規劃要求建設,房屋及配套設施投入使用

1.1立項報告

1.2報建審批表

1.3規劃設計要點

1.4建設規劃許可證

1.4.1建設工程規劃許可證

1.4.2建設用地規劃許可證

1.5建設施工許可證

1.6建設項目環境影響報告

1.7消防設計方案審核意見、驗收證明

1.8大樓用地紅線圖及綜地圖

1.9土地使用權出讓合同書

1.10規劃驗收許可證

1.11建筑工程驗收證明書(包括分部分項工程驗收證明)

1.12總設計平面圖

1.13產品合格證、校驗證明

1.14報價表(所有材料、設備)

2.已辦理接管驗收手續

2.1移交資料目錄(綜合、樁基、土建、及各系統技術資料)

2.2移交圖紙目錄(建筑設計、施工、竣工、修改圖)

2.3固定資產交接證明

2.4辦公(商品)用房驗收交接表

2.5驗收總結報告

3.由一家物業管理企業實施統一專業化管理

3.1物業管理有限公司簡介

3.2物業管理有限公司組織機構

3.3物業管理有限公司營業執照

3.4物業管理有限公司稅務登記

3.5物業管理有限公司法人代碼書

3.6物業管理有限公司資質證書

3.7管理處組織機構及人員分布圖

3.8管理處辦公場所產權證明(業主蓋章)

4.建設單位在租售大廈前,與選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同,雙方責權利明確

4.1物業管理合同(開發建設單位與選聘的物業管理企業簽訂管理合同)

5.在房屋銷售合同簽訂時,購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議,雙方責權利明確

5.1前期物業管理協議(2000年3月以后售的房屋且物業管理企業介入前期管理的需簽訂)

6.建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定(包括專用基金、本體維修基金)

6.1大樓基金的管理(政府文件:管理規定、指導標準、管理辦法、使用申請表)

6.2基金的建立、管理使用規定(合同中相關條款)

7.房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善

7.1裝修管理規定等公眾管理制度(見附件一)

7.2房屋使用手冊

7.3業主公約

7.4業主公約簽名表

8.業主委員會按規定程序成立,并按章程履行職責

8.1成立大廈業主委員會的報告

8.2關于成立大廈業主委員會的請示

8.3成立大廈業主委員會批復

8.4大廈業主委員會籌備會議程

8.5業委會籌備小組會議記錄

8.6會議簽到表

8.7大廈組建業委會的工作公告

8.8大廈業委會侯選人名單

8.9業主委員會成

員登記表(附資質)

8.10業主委員會章程

8.11每年至少開一次業主大會(相關記錄:大會議題、議程,大會總結,簽到等)

9.業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同,雙方責權利明確

10.物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案,并經業主委員會同意

10.1創建“全國物業管理示范大廈”的請示(業主簽章)

10.2爭創“省、全國物業管理示范大廈”的規劃

10.3創建“全國物業管理示范大廈”實施方案

10.4實施情況記錄

11.大廈物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法

11.1各項管理制度

11.1.1公眾管理制度(見附件)

11.1.2內部管理制度(見附件)

11.1.3行政管理制度(見附件)

11.1.4設備管理制度(見附件)

11.1.5設備服務質量標準(見作業指導書)

11.1.6設備巡視維護、維修保養規定(見作業指導書)

11.2各崗位工作標準

11.2.1管理處員工職責(見質量手冊)

11.3考核方法及落實措施

11.3.1考核制度(見附件)

11.3.2員工培訓管理程序文件(見程序文件)

11.3.3公司年度培訓實施計劃

11.3.4培訓大綱

11.3.5員工培訓記錄表

11.3.6員工培訓考核表

11.3.7公司(部門)年度員工培訓計劃

11.3.8培訓簽到表

11.3.9員工月考核評分表

11.3.10員工考核試卷

11.4管理工作流程圖

11.5物業管理服務工作程序(見程序文件)

12.物業管理企業的管理人員及專業技術人員持證上崗;員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范,作風嚴謹

12.1管理處人員資質情況登記表

12.2個人資料檔案(設立附件)

12.3物業管理崗位培訓證書(管理人員)

12.4管理處人員證件目錄(設立附件)(畢業證、等級職稱證、操作證復印件,迎檢時需原件)

12.5管理人員有明顯標志(工作牌及工作服,現場及復印件)

12.6職業道德規范(見內部管理制度)

12.7文明禮貌用語(見員工手冊)

13.物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段,提高管理效率

13.1物業管理系統簡介

13.2消防報警系統簡介

13.3通訊、機動能力簡介

13.4保安監控系統簡介

14.物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定;至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況

14.1財務管理制度(見行政管理制度)

14.2會計核算制度(見行政管理制度)

14.3年上(下)半年財務收支情況表

14.4年度財務明細表

15.房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便

15.1房屋移交圖紙目錄(把移交圖紙目錄細分)

15.2房屋移交資料目錄(把移交資料目錄細分)

15.3設備移交圖紙目錄(把移交圖紙目錄細分)

15.4設備移交資料目錄(把移交資料目錄細分)

15.5設備臺帳

&n

bsp;15.6大中修標準

15.7大中修記錄

15.8房屋數量、種類、用途分類統計表(每一戶均要統計并裝訂成冊)

16.建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊,查閱方便

16.1用戶登記表(單位和個人用戶)

16.2入伙通知書

16.3購房合同(復印件)

16.4業主通訊表

16.5房屋及配套設施權屬清冊(業主簽章)

17.建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄

17.1管理處值班制度(見內部管理制度,制度上要明確上、下班時間的值班情況)

17.2回訪制度(見內部管理制度)

17.3用戶投訴處理程序(見程序文件)

17.4災害事故應急處理方案及流程圖

17.5管理處值班記錄表

17.6應急情況處理記錄表

17.7用戶投訴登記表

17.8服務/投訴/應急處理維修報告單

17.9報修、維修服務工作規定(包含單據填寫規定)

17.10報修登記表

17.11回訪記錄表(回訪率見管理處回訪制度)(表格中要求業主填寫是否滿意并簽名)

17.12工程維修單

17.13管理處常用電話聯系表

17.14服務電話標簽(提醒牌)

18.定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單,對合理的建議及時整改,滿意率達95%以上

18.1用戶意見調查和分析程序文件(見程序文件)

18.2用戶意見調查表(每半年一次,對用戶提出的意見要有具體的、書面的整改措施)

18.3用戶意見調查分析統計表

18.4用戶意見調查分析報告(要求報告要詳細)(每項統計出滿意率且≥95%,公司要求≥98%)

18.5用戶意見調查表發放率、回收率統計表(公司要求發放及回收率≥95%)

18.6意見處理措施及回訪記錄

19.建立并落實維修服務承諾,零修急修及時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄

19.1服務承諾(公布并有業主確認)

19.2零修及時率、零修合格率計算表(及時率及合格率=100%)

19.3返修率計算表(返修率≤1%)

19.4回訪記錄(與17.10同)

20.文件管理

20.1文件稿紙

20.2用戶文件清單

20.3用戶文件發放登記表

20.4文件閱處表

20.5外來文件登記表

20.6外來文件發放登記表(或往來文件收發登記表)

第二部分房屋管理及維修養護

1.大廈、棟號、樓層、房號標志明顯,大堂內布置合理并設立引路方向平面圖,駐大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位置

1.1區域分布圖(現場及復印件)

1.2樓層號、單元號、棟號、房號、導向標志(現場)

2.無違反規劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現象(現場)

3.大廈外觀完好、整潔;外墻是建材貼面的,無脫;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象(現場)

4.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔統一美觀,無安全隱患或破損(現場)

5.空調安裝位置統一、冷凝水集中收集、支架無銹蝕(現場)

6.

封閉陽臺統一有序,色調一致,不超出外墻面;除建筑設計有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等(現場)

7.房屋裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象

7.1物業裝修管理程序文件(見程序文件)

7.2裝修管理規定(見公眾制度)

7.3裝修申請審批表(附施工單位資質及裝修平面圖)

7.4裝修巡視記錄表及整改措施7.5裝修施工人員登記表

8.房屋維修養護

8.1建筑物的管理程序文件(見程序文件)

8.2建筑物巡視維護規定(見作業指導書)

8.3建筑物維修養護服務質量標準(見作業指導書)

8.4樓宇管理規定(見公眾制度)

8.5建筑物完損等級評定標準(建設部文)

8.6建筑物巡視維護表(見質量記錄)

8.7建筑物養護計劃

8.8施工任務完成情況表(此表為過程記錄表,養護計劃中的項目均需填寫此表)

8.9工程維修單(指養護計劃由管理處完成的)

8.10零星工程驗收評審表(此表為審批表,指養護計劃由分包方完成的)

8.11房屋完損等級評定表

8.12完好率評定表(完好率≥98%)

第三部分共用設施設備管理

第一項綜合要求

1.制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度,并嚴格執行

1.1設備安全運行管理制度(設備管理制度)(電梯、消防中心、配電房等)

1.2設備管理各崗位人員職責(見質量手冊)

1.3各系統巡視維護規定、維修保養規定、操作規程(見作業指導書)

1.4檔案管理相關規定(見行政管理制度)

1.5執行情況(見以下各系統質量記錄)

2.設備及機房環境整潔,無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發生,機房環境符合設備要求(現場)

3.配備所需專業技術人員,嚴格執行操作規程

3.1機電(技術)人員統計表

3.2機電(技術)人員資質(操作證、等級證、畢業證等見第一部分12.4)

4.設備良好,運行正常,一年內無重大管理責任事故(業主出具證明)

第三部分共用設施設備管理

第二項供電系統

1.保證正常供電、限電、停電有明確的審批權限并按規定時間通知住用戶

1.1限電、停電管理規定(見內部管理制度)

1.2供配電系統管理程序(見程序文件)

2.制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行

2.1臨時用電管理規定(見LS-02)

2.2臨時用電申請表2.3停電應急處理方案及流程圖

2.4應急情況處理記錄表

3.備用應急發電機可隨時起用(現場)

3.1發電機操作規程(LS-01)

3.2發電機運行記錄表

4.供電系統

4.1避雷系統程序文件及作業指導書(見程序文件和作業指導書)

4.2設備設施清單(供配電、避雷)4.3配電房管理制度(見設備管理制度)

4.4節能管理方案(方案中要指出節能達到的成果)(LS-15)

4.5值班記錄表4.6配電房抄表記錄4.7電氣工作票

4.8停電通知單4.9完好率評定表(完好率≥98%)

4.10供配電系統巡視維護表(見質量記錄)

 

;4.11供配電系統維修保養表(見質量記錄)

4.12避雷系統巡視維護表(見質量記錄)

4.13避雷系統維修保養表(見質量記錄)

第三部分共用設施設備管理

第三項弱電系統

1.按工作標準規定時間排除故障,保證各弱電系統正常工作

1.1保安監控系統程序文件及作業指導書(見程序文件和作業指導書)

2.監控系統等智能化設施設備運行正常(現場),有記錄并按規定期限保存

2.1設備設施清單

2.2保安監控系統錄像帶使用規定(LS-03)

2.3完好率評定表(完好率≥98%)

2.4保安監控系統巡視維護表(見質量記錄)

2.5保安監控系統維修保養表(見質量記錄)

第三部分共用設施設備管理

第四項消防系統

1.消防控制中心24小時值班,消防系統設施設備齊全、完好無損,可隨時啟用(現場)

1.1消防中心管理制度(見設備管理制度)

1.2設備設施清單(消防報警、氣體消防)

1.3消防栓封簽(現場)

1.4滅火器合格證(現場)

1.5消防電話一覽表

1.6消防通訊工具一覽表

1.7值班安排表

1.8值班記錄表

1.9消防報警(氣體消防)系統管理程序文件及作業指導書(見程序文件和作業指導書)

1.10消防報警系統巡視維護表(見質量記錄)

1.11消防報警系統維修保養表(見質量記錄)

1.12氣體消防系統巡視維護表(見質量記錄)

1.13氣體消防系統維修保養表(見質量記錄)

2.消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題

2.1義務消防隊員名單(有專職或兼職消防管理人員,名單上注明消防值班人員)

2.2消防標準用語(LS-17)

2.3消防演習記錄(現場照片)(半年一次)

2.4消防演習總結報告

3.組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育,明確各區域防火責任人

3.1組織消防法規學習計劃

3.2消防學習報告

3.3防火區域管理規定(LS-16)

3.4區域防火責任人劃分表

3.5消防宣傳圖片

4.訂有突發火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通

4.1火災等事故應急處理方案及指揮流程圖

4.2消防疏散示意圖(現場及復印件)

4.3疏散通道暢通、應急照明設施、引路標志(現場)

4.4用戶安全責任人和聯系人名單

4.5食堂液化氣體使用的安全防范措施(LS-10)

4.6重點防火部位登記表

4.7應急情況處理記錄表

4.8維修保養抽樣記錄(消防報警和氣體消防半年一次,數量≥5%)

4.9完好率評定表(完好率≥98%)

4.10動火申請表

5.無火災安全隱患

5.1無火災事故證明(年發生率≤1‰,派出所出具證明)

5.2無其它安全隱患(現場)

第三部分共用設施設備管理

第五項電梯系統

1.電梯準用證

、年檢合格證、維修保養合同完備

1.1電梯準用證

1.2電梯合格證

1.3保養合同

2.電梯按規定時間運行,安全設施齊全,通風、照明及附屬設施完好2.1電梯系統程序文件及作業指導書(見程序文件及作業指導書)

2.2設備設施清單

2.3電梯系統巡視維護表(見質量記錄)

2.4電梯維修保養表(按合同附件標準由分包方按周、月、季度、半年、年度提供)

2.4完好率評定表(完好率98%)

2.5分包方質量檢查記錄表

2.6整改通知

2.7安全設施齊全、有效(現場)

2.8通風、照明及其它附屬設施完好(現場)

3.轎廂、井道、機房清潔(現場)

4.電梯由專業隊伍維修保養,維修、保養人員持證上崗

4.1分包方資質(營業執照及年審情況、認可證)

4.2維修、保養人員資質(專業上崗證)

5.運行出現故障后,維修人員應在規定時間內到達現場維修

5.1維修人員半小時內到達(參見合同及維修記錄)

6.運行出現險情后,應有排除險情的應急處理措施

6.1電梯應急處理方案及流程圖(停機率<1%)

6.2應急情況處理記錄表

第三部分共用設施設備管理

第六項給排水系統

1.建立大廈用水、供水管理制度,積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃

1.1給排水系統程序文件及作業指導書(見程序文件和作業指導書)

1.2設備設施清單(供水、排水)

1.3用水、供水管理制度(見內部管理制度)

1.4用水、節水計劃(LS-08)

1.5節能管理方案(方案中要指出節能達到的成果)(LS-15)

1.6供水系統巡視維護表(見質量記錄)

1.7供水系統維修保養表(見質量記錄)

1.8排水系統巡視維護表(見質量記錄)

1.9完好率評定表(完好率≥98%)

1.10維修保養抽樣記錄(消防栓每三個月一次,數量≥5%)

2.設備、閥門、管道工作正常,無跑冒滴漏(現場)

3.按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒;二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛生,無二次污染

3.1供水系統月測試記錄表(消防供水、生活供水)

3.2水池、水箱清洗記錄表(移交給自來水公司的由自來水公司提供)

3.3水池、水箱藥品投放情況記錄表(移交給自來水公司的由自來水公司提供)

3.4二次供水衛生許可證

3.5操作人員健康合格證

3.6水質化驗單

3.7水池、水箱清潔衛生,無二次污染及隱患(現場)

4.高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患

4.1高壓水泵、水池、水箱管理措施(LS-22)

4.2水池、水箱周圍無污染隱患(現場)

5.限水、停水按規定時間通知住用戶

5.1限水、停水管理規定(見內部管理制度)

5.2停水通知單

6.排水系統通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水、浸泡現象(現場)

7.遇有事故,維修人員在規定時間內進行搶修,無大面積跑水、泛水,長時間停水現象

7.1管理人員五分鐘內到達(現場考核及應急情況處理記錄)

7.2無大面

積跑水、泛水,長時間停水現象(現場)

8.制定事故應急處理方案

8.1給排水系統事故應急處理方案及流程圖

8.2應急情況處理記錄表

第三部分共用設施設備管理

第七項空調系統

1.中央空調系統運行正常,水塔運行正常且噪音不超標,無嚴重滴漏水現象

1.1空調系統程序文件及作業指導書(見程序文件和作業指導書)

1.2空調主機保養合同

1.3設備設施清單

1.4空調運行時間表(如有特殊情況要求開機,須有業主書面確認)

1.5冷水機組運行記錄表

1.6空調系統巡視維護表(見質量記錄)

1.7空調系統維修保養表(見質量記錄)

1.8完好率評定表(完好率≥98%)

1.9分包方質量檢查記錄表

1.10整改通知

1.11空調水處理報告單(分包方)

1.12噪音不超標、無嚴重滴漏水現象(現場)

2.中央空調系統出現運行故障后,維修人員在規定內到達現象維修

2.1管理人員五分鐘到達(現場考核與應急情況處理記錄)

2.2維修人員在規定時間內到達(參見合同)

2.3分承包方維修保養工作單(分包方提供)

3.制訂中央空調發生故障應急處理方案

3.1中央空調應急處理方案及流程圖

3.2應急處理情況記錄表

第三部分共用設施設備管理

第八項鍋爐供暖系統

1.鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好,運行正常

1.1鍋爐供熱系統程序文件及作業指導書(見程序文件和作業指導書)

1.2設備設施清單

1.3鍋爐供熱系統巡視維護表(見質量記錄)

1.4鍋爐供熱系統維修保養表(見質量記錄)

1.5完好率評定表(完好率≥98%)

1.6供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好(現場)

2.管道、閥門無跑、冒、滴、漏現象及事故隱患(現場查看)

3.北方地區冬季供暖居室內溫度不得低于160C(無)

4.制訂應急處理方案

4.1鍋爐供熱系統應急處理方案及流程圖

4.2應急情況處理記錄表

第四部分共用設施管理

1.共用配套服務設施完好(現場)

1.1公共設施管理制度(見內部管理制度)

1.2公共設施巡視維護表

2.共用管線統一入地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻(現場)

3.道路、樓道、大堂等公共照明完好(現場)

4.大廈范圍內的道路通暢,路面平坦(現場)

第五部分保安及車輛管理

1.大廈基本實行封閉式管理(現場)

2.有專業保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉大廈的環境,文明值勤,訓練有素,言語規范,認真負責

2.1有專業保安隊伍,保安員文明執勤,訓練有素,言語規范,認真負責(現場)

2.2物業的保安服務程序文件(見程序文件)

2.3二十四小時值班制度及巡邏制度(LS-06)

2.4保安員巡邏制度(LS-20)(管理處自制,內容要包括路線及方式等內容)

2.5保安員培訓大綱

2.6警械、警具配備、使用、保管及檢查規定

2.7警械、警具配備登記表

2.8保安值班安排表

2.9值班記錄表

2.10來訪登記表

2.11訓練計劃表

2.12訓練成績記錄表

2.13保安巡邏簽到表

3.結合大廈特點,制訂安全防范措施(LS-21)

4.進出大廈各種車輛管理有序,無堵塞交通現象,不影響行人通行

4.1車輛管理程序文件(見程序文件)

4.2車輛出入登記表(包括出入卡)

4.3停車場檢查登記表

4.4閑置車輛登記表

4.5各種車輛管理有序,無堵塞交通,不影響行人(現場)

5.大廈外停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊

5.1停車場管理規定(見公眾制度)

5.2停車場專人疏導,管理有序,排列整齊(現場)

6.室內停車場管理嚴格,出入登記

6.1停車線、交通標志(現場)

6.2車輛出入登記表(同上4.2)

7.非機動車輛有集中停放場地,管理制度落實,停放整齊,場地整潔

7.1車輛保管區分規定(LS-05)

7.2摩托車、自行車管理制度(LS-04)

7.3有集中停放場地,停放整齊,場地整潔(現場)

8.危及人身安全處有明顯標志和防范措施

8.1安全警告標志(現場)

8.2危及人身安全的防范措施(LS-07)

8.3突發事件應急處理方案及流程圖(包括監控)

8.4應急情況處理記錄表

9.無因物業公司管理責任發生重大刑事案件證明(派出所出具)

第六部分環境衛生管理

1.環衛設備完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站

1.1垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站(現場)

1.2垃圾中轉讓清潔制度

1.3設備設施清單

2.清潔衛生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化保潔

2.1清潔管理程序文件及作業指導書(見程序文件和作業指導書)

2.2日常衛生保潔承包合同

2.3清潔衛生工作責任制(LS-14)

2.4清潔人員統計表

2.5清潔分工表(或清潔工作量安排表)

2.6清潔保潔巡查記錄表(見質量記錄)

2.7分包方質量檢查記錄表

2.8整改通知

3.垃圾日產日清,定期進行衛生消毒滅殺3.1日產日清(現場)

3.2消殺管理制度(LS-09)

3.3消殺記錄表(與綠化一起使用)

3.4消殺工作表(與綠化一起使用)

4.房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象;大堂、樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈;大廈內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物,共用部位、共用設施設備無蟻害(現場)

4.1白蟻防治程序

4.2白蟻防治分包合同

4.3白蟻防治巡視規定

4.4白蟻防治巡視記錄表

4.5白蟻防治消殺記錄表(分包方檢查、消殺記錄表)

5.商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象(現場)

5.1商鋪管理規定(LS-23)

5.2商鋪統計表

6.無違反規定飼養寵物、家禽、家畜(現場)

7.大廈內排煙、排污、噪聲符合國家環保標準,外墻無污染(現場)第七部分綠化管理

1.綠化無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象(現場)

2.花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現象,無斑禿(現場)

2.1綠化管理程序文件及作業指導書(見程序文件和作業指導書)

2.2綠化平面圖及說明

2.3綠化工作標準(LS-12)

2.4綠化養護、管理操作細則(LS-13)

2.5綠化人員統計表

2.6綠化分工表

2.7園林綠化巡視表(見質量記錄)

2.8園林綠化維護表(見質量記錄)

2.9消殺記錄表(與清潔一起使用)

2.10消殺工作表(與清潔一起使用)

2.11綠化覆蓋率、人均綠地面積計算表(大廈:覆蓋率≥30%)

3.綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物(現場)

4.對大廈內部、天臺、屋頂綠化有管理措施并落實

4.1大廈內部、天臺、屋頂綠化管理措施(LS-11)

4.2落實效果(現場)

第八部分精神文明建設

1.全體業主和使用人能自覺維護公眾利益,遵守大廈的各項管理規定

1.1精神文明建設公約(業主簽章)

1.2公眾制度(見附件)

1.3業主和使用人遵守管理規定(現場)

2.設有學習宣傳園地,開展健康向上的活動

2.1宣傳園地(現場)

2.2社區文化管理

2.2.1社區文化管理程序文件(見程序文件)

2.2.2社區文化活動計劃表(年度計劃和季度計劃,附社區文化活動方案)

2.2.3社區文化活動場所使用申請表(業主向管理處申請時才填寫此表)

2.2.4社區文化活動記錄表(記錄表后附活動照片)(每次活動后在記錄表中要有小結)

2.2.5社區文化活動完成情況表

2.2.6社區文化活動年度總結

2.3好人好事記錄表

2.4業主感謝信

3.大廈內的公共娛樂場所未發生重大違紀違法案件(派出所出具)

第九部分管理效益

1.物業管理服務費用收繳率98%以上

1.1年上(下)收支情況表

2.提供有償服務,開展多種經營

2.1有償服務價格表

2.2相關記錄(如發票、收據等)

3.本物業管理經營狀況

3.1年度財務明細表