**物業管理有限公司程序文件

--物業管理策劃階段工作程序

1.目的

規范物業管理策劃工作流程。

2.范圍

適用于公司待接管物業。

3.職責

3.1分管總經理助理具體負責物業管理策劃階段的組織工作。

3.2前期介入人員負責在對環境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、施工質量、竣工驗收等向地產公司提供有益的建設性意見。

3.3相關部門負責前期介入工作的協助和配合。

4.方法和過程控制

4.1物業管理策劃階段包括物業管理的前期介入、制訂物業管理方案、組建新項目物業管理處三個基本環節。

4.2前期介入按照項目開發周期分為介入的早期、中期、后期三個階段。

4.2.1早期階段:從進駐項目現場到主體動工之間的介入活動。包括:

4.2.1.1拆遷、搬遷現場臨時建筑物。

4.2.1.2現場環境衛生、安全保衛、設備維護、飲食等管理工作。

4.2.1.3提供項目營銷活動的后勤保障。

4.2.1.4項目樣板房、銷售廳、項目部等代管物資的驗收、保管、發放、調撥、跟蹤等管理工作。

4.2.1.5審閱設計圖紙,對開發項目的規劃設計包括戶型設計、供電供水、污染處理、通訊網絡、道路、綠化、管線走向、服務配套設施及平面布局等提出建設性意見。

4.2.2中期階段:主體動工到入伙前六個月之間的介入活動。包括:

4.2.2.1專業技術人員參與了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等,指出設計中缺陷、遺漏的工程項目。

4.2.2.2加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監控,發現問題及時解決。

4.2.2.3從顧客使用功能角度,向地產公司建議完善相關設施,修正缺陷,包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。

4.2.2.4根據相關驗收標準,從物業管理功能出發,對未達到標準的設備房、配套設施、管理用水電預留接口等需要完善的問題,及時向地產公司建議完善、修正。

4.2.3后期階段:入伙前六個月到管理處成立之前的介入活動。包括:

4.2.3.1各類管理用房和商業用房的確定及裝修標準。

4.2.3.2完善閉路監控系統、停車場設施、背景音樂、泛光照明、信箱、康體休閑文化設施、園林綠化等公用設施。

4.2.3.3分批分期收集工程、配套設施設備資料,如收集整理竣工圖、驗收資料、設備使用說明書、保修卡及設備原理圖等。

4.2.3.4充分了解掌握房屋及配套設施狀況,做好物業接管驗收的各項準備工作。

4.2.3.5了解地產銷售承諾,如水、電、煤氣等配套設施及附屬服務設施的情況。

4.2.4專業技術人員將工作情況記錄在《--前期介入情況周記錄表》上,作為重要資料保存。

4.3物業管理方案的制訂

4.3.1根據物業情況,制定調查方案,對物業進行調查。內容包括:

4.3.1.1物業周邊人文環境、治安狀況、供方環境、物業管理水平、收費標準及政策環境等。

4.3.1.2物業設備狀況、配套設施情況、辦公用房配備等。

4.3.1.3視情況在地產銷售前期實施顧客需求調查如服務需求及消費水平等。在入伙前六個月,完成物業管理方案的編制,內容包括:

4.3.2.1分析物業本身及周邊環境,從物業的特色和不足中尋找完善物業管理服務的切入點。

4.3.2.2新建項目的整體情況介紹,包括:位置、占地面積、建筑面積、綠化面積、交付使用時間、戶型、總戶數、車位數量、公用設施配套、機電設施設備等。

4.3.2.3分析顧客需求,針對顧客群體特征、個性特征和服務需求,創新服務項目。

4.3.2.4測算及擬定物業管理服務收費標準。

4.3.2.5詳細介紹新小區管理的整體構思和管理策劃思路,包括管理模式、管理承諾、管理重點、管理措施、管理目標。

4.3.2.6確定需配置的資源,制定物業管理處開辦費計劃,包括:辦公用品、辦公設備及維修工具、設備、安全保潔工具等預算開支。

4.3.3由分管總經理助理組織相關部門對物業管理方案進行評審、驗證,評審驗證內容包括服務模式、資源配置、收費標準等,評審驗證結果記錄于《策劃方案/合同評審記錄表》。

4.3.4物業管理方案制定后,試運行六個月進行確認,試運行期間對不適宜的資源配置、流程規范等進行調整或補充完善,確定能完全滿足要求后再全面施行。

4.3.5如物業管理方案在實施中發生更改,應由原評審部門/人員重新評審,并得到批準。

4.4組建物業管理處

4.4.1人力資源部根據物業管理方案,確定新建管理處人員編制。

4.4.2人力資源部編制新建管理處人員招聘計劃、培訓計劃。

4.4.3入伙前三個月經總經理辦公會議確定新建管理處經理人選,并由人力資源部下發管理處成立的文件。

4.4.4各相關部門協助進行相關各項準備工作。

5.質量記錄表格

**WY7.3-G01-F1《前期介入情況周記錄表NO1》

**WY7.3-G01-F2《前期介入情況周記錄表NO2》

**WY7.3-G01-F3《前期介入情況周記錄表NO3》

**WY7.3-G01-F4《前期介入情況周記錄表NO4》

**WY7.3-G01-F5《前期介入情況周記錄表NO5》

**WY7.3-G01-F6《前期介入情況周記錄表NO6》

**WY7.3-G01-F7《前期介入情況周記錄表NO7》

**WY7.3-G01-F8《前期介入情況周記錄表NO8》

**WY7.2.2-Z01-F1《策劃方案/合同評審記錄表》

篇2:物業管理方案策劃控制程序范本

1.0目的

通過對物業管理項目編制科學、合理、有效的管理方案,有計劃、有組織實施物業管理,以滿足物業管理委托方的要求。

2.0范圍

本程序適用于物業集團對外承接物業項目管理方案的編制和控制。

3.0職責

3.1物業集團總經理負責批準物業管理方案。

3.2業務總部經理負責日常管理工作。

3.3業務總部副經理負責各自業務歸口的管理方案編制工作。

4.0工作內容

4.1方案制定準備工作

業務總部應明確委托方的要求,并充分了解物業交付時間、物業建筑質量、物業位置和區域范圍、物業結構、內外交通、周邊環境等狀況,業務總部經理及時將信息匯總后報集團負責人。

4.3編制方案

項目管理方案編寫人員根據委托方的要求、物業的實際情況和有關物業管理法規,編制物業管理方案草案::。方案可包括以下內容:

4.3.1物業管理處機構設立情況;

4.3.2運作流程及各項管理規章制度;

4.3.3物業集團員工的日常和專項培訓工作;

4.3.4管理服務用房及其他物資裝備配置情況;

4.3.5管理服務費用收支預算及經營項目的收費項目和標準計劃方案;

4.3.6管理服務分項標準、服務承諾與具體的實施措施;

4.3.7管理服務模式設想;

4.3.8物業維修養護計劃和實施;

4.3.9制定物業集團內部統籌安排的各類工作計劃等。

4.4方案的審批

物業管理方案草案按照《合同評審控制程序》進行評審,并將評審結果記錄在《合同評審記錄》中,呈報集團總經理審批。

4.5物業管理方案的修改

4.5.1委托方提出新的要求時,應及時通知業務總部根據委托方要求修改物業管理方案::,修改后重新對方案進行評審,并報集團總經理審批。

4.5.2物業管理方案應由業務總部管理、保存。

5.0相關文件

5.1《合同評審控制程序》(QP-7.2-02)

6.0記錄表格

6.1《合同評審記錄》(QR-7.2-02-03)

篇3:A物業管理質量策劃控制程序

E物業管理質量策劃控制程序

1目的

對實現公司的質量方針和目標進行質量管理體系策劃。

2適用范圍

適用于對確保實現質量方針和目標的資源加以識別和策劃。

3職責

3.1總經理根據公司的質量方針和目標,配置必要的資源,負責批準有關部門編制的質量管理體系策劃輸出文件。

3.2管理者代表負責審核各部門為質量管理體系策劃編制的有關文件。

3.3質管部負責組織各部門進行質量管理體系策劃,編寫相應的策劃文件,并對實施效果進行監督檢查。

3.4各部門主要負責人負責組織本部門的質量管理體系策劃。

4程序

4.1質量目標

4.1.1為實現公司的質量方針,組織總的質量目標為:業主、住戶對服務質量的滿意率每季度平均應達到:96%。

4.1.2與服務質量相關的各部門應根據公司總目標進行分解,轉化為本部門每季度具體的服務項目滿意率:

a)管理服務:90%;

b)保安服務:95%;

c)清潔服務:98%;

d)綠化服務:98%;

e)維修保養:96%;

f)社區文化活動:98%;

g)服務質量:98%。

各部門應在部門工作手冊中對上述要求進一步說明、分解,使部門員工正確理解并遵照執行。為保證目標的順利完成,需進行相應的質量管理體系策劃。

4.2進行質量管理體系策劃的時機

公司在下列情況下需進行質量管理體系的策劃:

a)按照質量管理標準建立、改進質量管理體系;

b)公司的質量方針、質量目標、組織機構發生重大變化;

c)公司的資源配置、市場情況發生重大變化;

d)現有體系文件未能涵蓋的特殊事項。

針對具體的服務、項目或合同的服務質量策劃執行《服務實現的策劃程序》。

4.3質量管理體系策劃的內容

總經理應確保對實現質量目標所需的資源加以識別和策劃。策劃的內容應包括:

a)需達到的質量目標及相應的質量管理過程,確定過程的輸入、輸出及活動,并作出相應規定;

b)識別為實現質量目標所需建立的過程的資源配置;

c)對實現總體質量目標和階段或局部的質量目標進行定期評審的規定,重點應評審過程和活動的改進;

d)根據評審結果尋找與質量目標的差距,確保持續改進,提高質量管理體系的有效性和效率;

e)策劃的結果(包括變更)應形成文件,如質量管理方案、質量管理計劃等。

4.4質量管理體系策劃輸出文件的編制原則

a)應參照質量手冊的有關內容,應符合質量方針、目標,并與服務實現過程的策劃及其他質量體系文件的內容協調一致;

b)已有的質量文件中的內容可被引用,并根據特殊的要求增加新的內容。

4.5質量管理體系策劃輸出文件的編制、審批和發放

4.5.1質量管理體系策劃輸出文件由質管部組織各部門負責人編制,經管理者代表審核、總經理批準后,以受控文件形式發放到相關部門。

4.5.2質量管理體系策劃輸出文件的封面必須寫明策劃項目名稱及編號、編制人、審核人、批準人、發布日期。

4.6質量管理體系策劃的實施、監督檢查和更改

4.6.1各部門在執行中應按照質量管理體系策劃規定的內容、進度、要求進行控制,并將執行情況、存在的問題等及時反饋到質管部。

4.6.2質管部對質量策劃實施情況進行檢查和驗證,協調相應的資源,并填寫《質量策劃實施情況檢查表》報告總經理。

4.6.3質量策劃的更改

a)質量策劃輸出文件的更改應在受控狀態下進行,應由更改部門填寫《文件更改申請單》,經總經理批準后進行更改,按《文件控制程序》執行;

b)在更改期間應保持質量管理體系的完整運行,例如組織機構的調整應對職責作出相應的變更,以確保體系正常運作。

4.7質量管理體系策劃所形成的相關文件,由質管部負責存檔保存。

5相關文件

5.1《文件控制程序》。

5.2《服務實現的策劃程序》。

6質量記錄

6.1《質量策劃實施情況檢查表》。

6.2《各部門的質量管理體系策劃輸出文件》。

6.3《文件更改申請單》。