選擇首屆物業(yè)管理單位作業(yè)指導(dǎo)書

1.作業(yè)目的

在業(yè)主委員會(huì)尚未成立之前,首屆物業(yè)管理單位由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇,并規(guī)定申辦預(yù)售許可證時(shí)必須交驗(yàn)首屆物業(yè)管理合同,這種要求物業(yè)管理提前介入的強(qiáng)制性規(guī)定,目的在于能以使用角度的要求參與施工質(zhì)量管理和成品保護(hù),尤其是在設(shè)備設(shè)施方面避免在設(shè)計(jì),選型和安裝等環(huán)節(jié)上的先天不足。另外,選擇一個(gè)社會(huì)信譽(yù)良好的稱職的收費(fèi)合理的首屆物業(yè)管理單位,對(duì)提升物業(yè)本身的品牌效應(yīng)也將起到不可低估的作用。所以說,本項(xiàng)作業(yè)是營銷策劃中的一項(xiàng)重要的組成部分。

2.主管崗位總經(jīng)濟(jì)師:審核招標(biāo)書,組織招標(biāo)小組和批準(zhǔn)評(píng)標(biāo)委員會(huì)名單,代表公司答疑和簽署物業(yè)管理委托合同。

主辦崗位營銷策劃:編制招標(biāo)書和委托合同,負(fù)責(zé)招標(biāo)全過程的組織工作。

3.緊前工作條件

與申辦預(yù)售許可證所符條件相同。

4.作業(yè)描述

4.1主管崗位決定選擇物業(yè)管理單位的形式,根據(jù)房產(chǎn)的規(guī)模、檔次選擇具有管理相同類型能力的物業(yè)管理企業(yè)。

4.2主辦崗位向市或區(qū)的房地產(chǎn)局物業(yè)管理部門提出申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)后組織成立由房產(chǎn)開發(fā)單位和物業(yè)管理專家組成的招標(biāo)小組,討論招標(biāo)的指導(dǎo)思想、原則及方法,并形成會(huì)議紀(jì)要。

4.3編制招標(biāo)文件并經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn),內(nèi)容包括:

4.3.1招標(biāo)公告或邀請(qǐng)書,內(nèi)容包括擬招標(biāo)的物業(yè)名稱,投標(biāo)單位的資質(zhì)條件,投標(biāo)單位的報(bào)名截止日期,以及聯(lián)系地址、電話,招投標(biāo)全過程公證的公證機(jī)關(guān)名稱等有關(guān)事項(xiàng)。

4.3.2招標(biāo)書,內(nèi)容包括總體說明(如占地面積、房屋類型與數(shù)量、公共設(shè)施和場(chǎng)地情況、物業(yè)移交日期),物業(yè)管理要求(如基礎(chǔ)服務(wù)管理、特殊要求的管理以及專項(xiàng)管理服務(wù),物業(yè)管理委托期限、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)限額,物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)懲措施等);投標(biāo)須知(如投標(biāo)書編制要求,投標(biāo)、踏勘、答疑、開標(biāo)等時(shí)間)。

4.3.3編制服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表或提綱(如總體環(huán)境印象,工作人員禮儀形象,服務(wù)制度和執(zhí)行情況,設(shè)備完好程度,收支公開情況,管理人員人數(shù)和管理戶數(shù)的比例,管理費(fèi)欠繳戶訪問記錄等)。

4.3.4草擬評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家名單和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。

4.3.5草擬委托管理合同。

4.4本主辦崗位經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn),通過新聞媒體(報(bào)紙、電臺(tái)、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)等)向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)通知。

4.5報(bào)名截止日期后,本主辦崗位對(duì)報(bào)名的投標(biāo)單位進(jìn)行資質(zhì)審查。主要審核企業(yè)營業(yè)執(zhí)照,企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書,同時(shí)通過各種途徑考察其已承擔(dān)項(xiàng)目的物業(yè)管理水平,履約情況。從中選擇三到五家參加投標(biāo),經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)后書面通知在約定的時(shí)間領(lǐng)取招標(biāo)文件。

4.6本主辦崗位在招標(biāo)書約定的日期召集投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場(chǎng),并由總經(jīng)濟(jì)師主持召開答疑會(huì)。

4.7招標(biāo)小組在投標(biāo)截止日期前收取投標(biāo)單位各類投標(biāo)文件、副本(復(fù)印件)。公證員確認(rèn)參加投標(biāo)單位的有效性。

4.8對(duì)投標(biāo)單位的工作實(shí)績(jī)、管理水平、信譽(yù)進(jìn)行隨機(jī)取樣調(diào)查。

為了保證隨機(jī)取樣的公平、公正和客觀,調(diào)查取樣時(shí),應(yīng)注意以下幾點(diǎn):

4.8.1對(duì)各投標(biāo)單位的調(diào)查取樣盡可能同時(shí)進(jìn)行;

4.8.2必須由招標(biāo)小組成員負(fù)責(zé)帶隊(duì),并至少二人同行;

4.8.3不事先通知安排,應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)抽樣,預(yù)防作假,取樣不實(shí);

4.8.4現(xiàn)場(chǎng)取樣調(diào)查完畢,應(yīng)在調(diào)查記錄上簽字并密封帶回。

4.9按照招標(biāo)書中規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn),在公證員、有關(guān)投標(biāo)管理部門工作人員以及投標(biāo)單位代表共同參加監(jiān)督下,公開拆封開標(biāo),并當(dāng)眾宣讀投標(biāo)書的主要數(shù)據(jù)和承諾。

4.10評(píng)標(biāo)分為三個(gè)階段:評(píng)議投標(biāo)書階段,答辯階段和確定中標(biāo)單位階段。

4.10.1投標(biāo)書評(píng)議階段。評(píng)委會(huì)認(rèn)真仔細(xì)地獨(dú)立完成投標(biāo)書審查和評(píng)閱,按擬定的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)采用無記名方法,給投標(biāo)書評(píng)分。

4.10.2答辯階段。答辯目的是為了進(jìn)一步了解投標(biāo)書的真實(shí)性、可操作性、客觀性。提問方仍由評(píng)委會(huì)組成,答辯方指定為投標(biāo)書中明確的中標(biāo)后將接管新住宅小區(qū)(大廈)的管理處主任。按回答問題的準(zhǔn)確性,邏輯性和層次性以及管理經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)等方面表現(xiàn),由評(píng)委無記名進(jìn)行評(píng)分。

4.10.3根據(jù)投標(biāo)書評(píng)議分、答辯分以及調(diào)查采樣的信譽(yù)分,按事先設(shè)定的權(quán)重比例進(jìn)行統(tǒng)計(jì),排出名次。公證員確認(rèn)中標(biāo)單位并擬定公證書。

4.11寄發(fā)中標(biāo)通知書,約時(shí)與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理委托合同。物業(yè)管理委托合同可以采用行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)文本,其主要的條款有:

4.11.1合同雙方當(dāng)事人;

4.11.2物業(yè)的基本情況;

4.11.3委托管理事項(xiàng),其中包括提前介入期間的工作內(nèi)容;

4.11.4委托管理期限;

4.11.5甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù);

4.11.6管理目標(biāo);

4.11.7管理服務(wù)費(fèi)用;

4.11.8獎(jiǎng)懲辦法;

4.11.9違約責(zé)任。

篇2:管道支吊架選擇規(guī)則

1.在進(jìn)行管道設(shè)計(jì)時(shí),首先要考慮滿足工藝要求,還要考慮設(shè)備管道及其組成件的受力狀況,以保證安全運(yùn)轉(zhuǎn)。管道應(yīng)力分析是涉及多學(xué)科的綜合技術(shù),是管道設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。在管道應(yīng)力分析過程中,正確設(shè)置支吊架是一項(xiàng)重要的工作。支吊架選型得當(dāng),布置合理,所設(shè)計(jì)的管系不僅美觀,而且經(jīng)濟(jì)安全。

1作用

管道支吊架主要有以下幾個(gè)方面的作用。

(1)承受管道的重量荷載(包括自重、充水重、保溫重等)。

(2)阻止管道發(fā)生非預(yù)期方向的位移。

(3)控制擺動(dòng)、振動(dòng)或沖擊。

2位置及類型

管道支吊架的位置及其類型對(duì)已定管系的受力狀態(tài)的影響很大,主要有兩個(gè)方面。

(1)對(duì)管系的應(yīng)力分布狀態(tài)、最大應(yīng)力值、管系的端點(diǎn)作用力和力矩有影響,因?yàn)檫@種管系端點(diǎn)的荷載將會(huì)傳遞到與該管端相聯(lián)接的設(shè)備上。因此,支吊架設(shè)置得當(dāng),能改善管系中的應(yīng)力分布和端點(diǎn)受力以及力矩狀況。因此,管系的柔性不但受到管系形狀的影響,也受到所選定支吊架位置和類型的影響。

(2)支吊架的設(shè)置非常靈活,可變化的范圍較大。支吊架的位置、數(shù)量和形式選擇往往因人而異。對(duì)同一個(gè)管系存在著多種支吊架設(shè)置方案,不同的設(shè)置形式將反映出不同的應(yīng)力分布,應(yīng)力值及端點(diǎn)受力。因此,在進(jìn)行管道設(shè)計(jì)時(shí),為使管系具有足夠的柔性,除了應(yīng)注意管系走向和形狀外,支架位置和型式也是相當(dāng)重要的。

211間距支吊架間距尤其是水平管道的承重支吊架間距不得超過管道的允許跨距,以控制其撓度不超限。一般連續(xù)敷設(shè)的管道允許跨距應(yīng)按三跨連續(xù)梁承受均布荷載時(shí)的剛度條件計(jì)算,按強(qiáng)度條件校驗(yàn),取剛度條件決定的跨距和強(qiáng)度條件決定的跨距中兩者的小值。

212柔性盡量利用管道的自支承作用,少設(shè)置或不設(shè)置支架.要利用管系的自然補(bǔ)償能力合理分配支吊架點(diǎn)和選擇支吊架類型。

213位移有管托的管道縱向位移不得超過管托的長度;管托長度應(yīng)留足余量,并排敷設(shè)的管道橫向位移不得影響相鄰管道。

214生根條件

必須具備生根條件的支吊架一般可生根在地面、設(shè)備或建構(gòu)筑物上。

215類型

(1)支吊架從限制性可分為3類:固定架、導(dǎo)向架和支托架(或單向止推架)。

(2)支吊架從力學(xué)性能又可分為剛性支架和彈性支架。

21511剛性支架

2.從理論上說,剛性支架的剛度為無窮大,在外力荷載的作用下沒有變形,一般用在無垂直位移的地方。

21512彈性支架

彈簧都具有一定的剛度,在外力荷載的作用下可以變形(位移)。彈簧支架在彈簧工作范圍內(nèi),管道有小的變形過程時(shí),不會(huì)完全失去其分配荷載,從而控制荷載轉(zhuǎn)移量。彈簧支吊架一般用于管段在垂直方向有熱位移的場(chǎng)所,引起管道支點(diǎn)的變位,若該支點(diǎn)為剛性支吊架,將會(huì)妨礙管段的變位,或使管段脫離支吊架,致使管道產(chǎn)生過大的力和應(yīng)力。如果采用彈簧管托、管吊則不會(huì)產(chǎn)生這種現(xiàn)象。彈簧支吊架分為兩大類:可變彈簧支吊架和恒力彈簧支吊架。

(1)可變彈簧支吊架的特性是當(dāng)管系在垂直方向發(fā)生位移后彈簧壓縮或伸長,支點(diǎn)受力發(fā)生變化,管系在支點(diǎn)處的荷載將重新分配給附近支點(diǎn),一般常指定其荷載變化率范圍為25%。荷載變化率=|工作載荷-安裝載荷工作載荷|×100≤25%當(dāng)可變彈簧無法滿足荷載變化率≯25%之要求時(shí),即可選用恒力彈簧支吊架。

(2)恒力彈簧支吊架是管系上下(垂直)位移時(shí),其荷載不變,即它的荷載變化率在理論上為零,此類支吊架適用于垂直位移量較大的管系,或者荷載變化率要求嚴(yán)格的場(chǎng)合。對(duì)用恒力彈簧吊架支承的管道和設(shè)備,在發(fā)生位移時(shí),亦可獲得恒定的支承力,因而不會(huì)給管道和設(shè)備帶來附加的力和應(yīng)力。可避免管道系統(tǒng)產(chǎn)生不利的力轉(zhuǎn)移,以保證管道及設(shè)備正常運(yùn)行。

216位置

確定管道支吊架位置有以下要點(diǎn)。

(1)滿足管道最大允許跨度的要求。

(2)在有集中荷載時(shí),支架要布置在靠近荷載的地方,以減少偏心荷載和彎曲應(yīng)力。

(3)在敏感設(shè)備(泵、壓縮機(jī)等)附近,應(yīng)設(shè)置支架,以防管道荷載作用于設(shè)備管嘴。

(4)往復(fù)式壓縮機(jī)的吸入或排出管道以及其他有強(qiáng)烈振動(dòng)的管道,宜單獨(dú)設(shè)置支架,支架生根于地面上的管墩、管架上并與建筑物隔離,以避免將振動(dòng)傳遞到建筑物上。

(5)除振動(dòng)的管道外,應(yīng)盡可能利用建筑物、構(gòu)筑物的梁柱作為支架的生根點(diǎn),且應(yīng)考慮生根點(diǎn)所能承受的荷載,生根點(diǎn)的構(gòu)造應(yīng)能滿足生根件的要求。

(6)對(duì)于復(fù)雜的管道,尤其是需要作詳細(xì)應(yīng)力計(jì)算的管道,還應(yīng)根據(jù)應(yīng)力計(jì)算結(jié)果調(diào)整其支吊架的位置。

(7)應(yīng)設(shè)在不妨礙管道與設(shè)備的連接和檢修的部位。

(8)應(yīng)設(shè)在彎管和大直徑三通式分支管附近。

(9)安全泄壓裝置出口管道應(yīng)根據(jù)需要,考慮是否設(shè)置支架。

3選用原則

(1)選用管道支吊架時(shí),應(yīng)按照支承點(diǎn)所承受的荷載大小和方向、管道的位移情況、工作溫度、是否保溫或保冷以及管道的材質(zhì)等條件選用合適的支吊架。

(2)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡可能選用標(biāo)準(zhǔn)管托、管卡、管吊。焊接型的管托、管吊比卡箍型的管托、管吊節(jié)省鋼材且制作簡(jiǎn)單和施工方便。因此,除下列情況外,應(yīng)盡量采用焊接型的管托和管吊:①管內(nèi)介質(zhì)溫度≥400℃的碳素鋼材質(zhì)的管道;②低溫管道;③合金鋼材質(zhì)的管道;④生產(chǎn)中需要經(jīng)常拆卸檢修的管道;⑤架空敷設(shè)且不易施工焊接的管道;⑥非金屬襯里管道。

(3)防止管道過大的橫向位移和可能承受的沖擊荷載,以保證管道只沿著軸向位移,一般在下列條件的管道上設(shè)置導(dǎo)向管托:①安全閥出口的高速放空管道和可能產(chǎn)生振動(dòng)的兩相流管道;②橫向位移過大影響鄰近管道;③固定支架之間的距離過長,可能產(chǎn)生橫向不穩(wěn)定時(shí);④為防止法蘭和活接頭泄漏而要求不宜發(fā)生過大橫向位移的管道。

(4)熱脹量超過100mm的架空敷設(shè)管道應(yīng)選用加長管托,以免管托落到管橋梁下。

(5)支架生根在鋼質(zhì)設(shè)備上,若設(shè)備需熱處理時(shí),應(yīng)給設(shè)備專業(yè)提供墊板委托。當(dāng)設(shè)備為合金材質(zhì),墊板材料應(yīng)與設(shè)備材質(zhì)相同。

(6)對(duì)于生根在設(shè)備或土建平臺(tái)上荷載較大的支架位置、標(biāo)高和荷載應(yīng)事先與相關(guān)專業(yè)聯(lián)系。

3.(7)凡需要限制管道位移量時(shí),應(yīng)考慮設(shè)置限位架。

(8)當(dāng)垂直方向有位移時(shí),可選彈簧支吊架;彈簧根據(jù)具體情況可用于并聯(lián)和串聯(lián)。

(9)當(dāng)管道在支承點(diǎn)有垂直位移且要求支承力的變化范圍在6%以內(nèi)時(shí),管系應(yīng)采用恒力彈簧支吊架。

(10)在管道支吊架通用圖中無法選出合適的支吊架時(shí),可采取其它特殊形式支吊架。

4應(yīng)力分析

管道支吊架的設(shè)置除了對(duì)管系一次應(yīng)力的大小有著直接的影響外,還對(duì)調(diào)節(jié)管系的二次應(yīng)力/端點(diǎn)推力起著重要的作用。正確選用支吊架,調(diào)整和改善管系的應(yīng)力分布狀態(tài),使管系適應(yīng)變形的需要和管系端點(diǎn)推力在使用范圍內(nèi)是十分重要的。同時(shí),還可選擇某種類型支架來限制管系在某個(gè)方向的位移,從而減少設(shè)備管嘴的應(yīng)力以保護(hù)設(shè)備,尤其是那些敏感設(shè)備,如壓縮機(jī)、汽輪機(jī)和機(jī)泵的管嘴等。

411泵泵出口管道布置見圖1。

圖1泵出口管道布置若彎頭處選用剛性吊架,對(duì)于溫度較高的介質(zhì),剛性吊架勢(shì)必會(huì)托空,管系上管道、閥門等重量以及熱脹力都落在泵嘴子上,支吊架失去了作用。改用彈簧吊架就會(huì)大大改善泵嘴子受力。

412杠桿效應(yīng)

在利用支吊架調(diào)節(jié)管道的應(yīng)力時(shí),管道設(shè)計(jì)中充分利用或消除支架的杠桿效應(yīng)是十分重要的。由于管道是一個(gè)剛度足夠大的彈性體,那么在任何有剛性支架的地方都會(huì)產(chǎn)生杠桿效應(yīng)。

5結(jié)語

綜上所述,在整個(gè)管道工程的投資中,雖然支吊架系統(tǒng)所占的比例很少,但支吊架對(duì)整個(gè)管系的安全運(yùn)行起著至關(guān)重要的作用;管道支吊架的設(shè)計(jì)與管系的應(yīng)力密切相關(guān),可以借助設(shè)置支

吊架來限制某個(gè)方向的力或位移,從而使管系處于安全狀態(tài)。從某種意義上來說管道的規(guī)劃過程實(shí)際上是規(guī)劃管道支吊架。由此可見,管道支吊架的設(shè)計(jì)在管道設(shè)計(jì)中起著非常重要的作用。

篇3:報(bào)銷單據(jù)選擇粘貼制度

報(bào)銷單據(jù)的選擇與粘貼制度

3.1、報(bào)銷單的種類、選擇、填寫標(biāo)準(zhǔn)。

3.1.1、報(bào)銷單種類:費(fèi)用報(bào)銷單,差旅費(fèi)報(bào)銷單,支出憑證。

3.1.2、報(bào)銷單種類的選擇:

3.1.2.1、費(fèi)用報(bào)銷填寫費(fèi)用報(bào)銷單。

3.1.2.2、貨款及其他支出填寫支出憑證。

3.1.2.3、出差外地報(bào)銷填寫差旅費(fèi)報(bào)銷單。

3.1.3、報(bào)銷單的填寫字跡工整、不得涂改,報(bào)銷單的金額欄填寫時(shí)大小寫金額必須一致,并與所附原始發(fā)票一致

3.2、原始單據(jù)有關(guān)說明

3.2.1、取得合法的原始發(fā)票:名稱必須填寫并應(yīng)與公司法人執(zhí)照的單位名稱相符。

3.2.2、發(fā)票金額大小寫必須一致,發(fā)票貨名、規(guī)格應(yīng)與所填寫的報(bào)銷單用途一致,發(fā)票上的印章必須清晰、完整。

3.2.3、原始發(fā)票的粘貼,票據(jù)的粘貼必須用膠水(非膠棒)依次粘貼整齊,不得用訂書釘或曲別針取代。票據(jù)粘貼后大小不得超過報(bào)銷單,乘車發(fā)票及招待費(fèi)發(fā)票應(yīng)按金額大小順序依次排開粘好。

3.3、原始單據(jù)取得形式。

3.3.1、公司采買固定資產(chǎn),低值易耗品、辦公文具時(shí),取得的發(fā)票應(yīng)同時(shí)附有明細(xì)的清單。明細(xì)清單同樣需要加蓋銷貨單位的財(cái)務(wù)專用章或發(fā)票使用章,報(bào)銷時(shí)除填寫一般報(bào)銷單外,必須附有行政部資產(chǎn)管理員的入庫驗(yàn)收單,入庫單的數(shù)量、金額必須與明細(xì)清單一致。

3.4、交通費(fèi)報(bào)銷單:報(bào)銷出租車票,必須填寫交通費(fèi)報(bào)銷單,須寫清乘車日期、起點(diǎn)、終點(diǎn),詳盡事由。出租車票,乘車一個(gè)月內(nèi)報(bào)銷有效。報(bào)銷單內(nèi)容填寫不詳細(xì)的不予報(bào)銷。

3.4.1、因事情緊急需乘座出租車去外省市,須填寫申請(qǐng)表,并注明原因,經(jīng)部門總監(jiān)簽字方可報(bào)銷。

3.5、郵電費(fèi)報(bào)銷單:公司的電話費(fèi)由銀行托收,手機(jī)費(fèi)現(xiàn)金支付。

3.6、差旅費(fèi)報(bào)銷按差旅費(fèi)報(bào)銷單內(nèi)容詳細(xì)填寫:實(shí)際出發(fā)及到達(dá)時(shí)間、地點(diǎn)、出差任務(wù)。手續(xù)不全者不予報(bào)銷。

3.6.1、出差天數(shù)及費(fèi)用支出應(yīng)在申請(qǐng)預(yù)算范圍之內(nèi),有特殊情況超出預(yù)算的須特別批注,否則不予報(bào)銷。

3.7、采購貨款的報(bào)銷:應(yīng)由采購人員提供購貨發(fā)票及庫房簽章的驗(yàn)收入庫單及請(qǐng)購核準(zhǔn)單,經(jīng)本部門主管、商務(wù)部主管核準(zhǔn)后,到財(cái)會(huì)部門申請(qǐng)貨款或報(bào)銷。

3.8、關(guān)于支出憑證的使用。報(bào)銷原則上必須取得正式合法之原始發(fā)票。但因業(yè)務(wù)之特殊性不能取得正規(guī)發(fā)票入帳發(fā)票時(shí),填寫此單據(jù),但應(yīng)盡可能減少,避免取得非正規(guī)發(fā)票。

3.9、報(bào)銷時(shí)間的規(guī)定。

3.9.1、財(cái)務(wù)報(bào)銷時(shí)間:每日9:00――12:00

3.9.2、每月1日―5日工作日為財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)間。此期間不辦理報(bào)銷。

3.9.3、每月25日為財(cái)務(wù)當(dāng)月結(jié)帳日,依據(jù)會(huì)計(jì)的及時(shí)性原則,為了保證會(huì)計(jì)信息的時(shí)效性。,以利于決策,要求當(dāng)月發(fā)生的費(fèi)用當(dāng)月報(bào)銷,跨月費(fèi)用一律不予報(bào)銷。