商品房銷售合同的網上備案和登記作業指導書

1.作業目的

商品房銷售合同網上備案和登記是由上海市房屋土地資源管理局制訂的新的商品房交易形式,其目的在于提高商品房交易信息的透明度,規范商品房銷售行為,方便房地產登記。2.作業依據

〈上海市商品房銷售合同網上備案和登記辦法〉自2004年3月30日施行,適用于本市行政區域內新建商品房的銷售(包括預售和現售)。2004年4月20日上海市人民政府關于預售商品房轉讓問題的決定(滬府發[2004]16號)

3.主管崗位營銷策劃:組織和檢查主辦崗位的作業過程。

主辦崗位銷售員:具體經辦本項作業。

4.緊前工作

符合上海市房地資源管理局規定的商品房預售或現售條件。

5.作業描述

5.1房地產開發企業在向區(縣)房地產管理部門申請辦理商品房預售許可證或未經預售直接現售商品房時,應將房地產開發企業的識別卡提交給市房地產交易中心辦理網上用戶認證。

5.2房地產開發企業取得商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證的,市房地產交易中心將通過網上操作系統,即時公布下列信息:

5.2.1商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證;

5.2.2商品房物業管理區域的規劃平面布置圖、建筑分層平面圖;

5.2.3商品房的樓盤表,包括總的單元(套)數,以及每單元(套)的部位、結構、面積等測繪結果;

5.2.4房地產抵押、查封等權利限制情況;

5.2.5商品房銷售合同的示范文本;

5.2.6商品房擬銷售的價格。

5.3房地產開發企業與商品房購買人應根據網上公布的示范合同文本,協商擬訂合同條款。商品房銷售合同經雙方確認后,由房地產開發企業通過網上操作系統,將合同文本傳送至市房地產交易中心辦理備案和進行房地產登記申請。購房人應當在商品房銷售合同文本上輸入相關的個人信息,并設置密碼。

5.4市房地產交易中心將即時完成網上傳送的商品房銷售合同文本的核校,給予合同編號和房屋代碼,并通過網上操作系統,發送合同備案證明和房地產登記申請受理書。市房地產交易中心將在發送合同備案證明和房地產登記申請受理書的同時,通過網上操作系統,在商品房的樓盤表內注明該單元(套)商品房已銷售。

5.5房地產開發企業應打印已取得備案證明的商品房銷售合同和房地產登記申請受理書,并與購房人共同在書面合同上簽名(蓋章)。

5.6商品房預售的購房人在辦理合同網上備案和登記申請的7日后,可以持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同和其他規定的登記材料,向房屋所在地的區(縣)房地產登記機構申領預告登記證明。商品房現售的購房人在辦理合同網上備案和登記申請的20日后,可以持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同和其他規定的登記材料,向房屋所在地的區(縣)房地產登記機構申領房地產權證。本主辦崗位應提供一定的協助。

5.7市房地產交易中心將定期匯總、分析和發布全市新建商品房的交易信息,并提供網上公開查詢服務。

5.8市房地產交易中心公布的信息中,規定商品房銷售合同的示范文本由市房地資源局和市工商行政管理局聯合制定。房地產開發企業需要使用自制的商品房銷售合同格式條款(包括補充的格式條款)的,應向市工商行政管理局備案后,提交給市房地產交易中心即時變更網上的合同文本。

5.9市房地產交易中心公布的信息中,規定商品房擬銷售的價格由房地產開發企業在領取商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證時向市房地產交易中心申報。房地產開發企業需要調整其商品房擬銷售的價格的,可向市房地產交易中心辦理網上即時變更手續。

5.10凡已在網上公布的可供銷售的商品房,購房人要求購買的,房地產開發企業不得拒絕。在取得商品房預售許可證前,房地產開發企業不得以預訂、預約等方式進行銷售活動。

5.11在申領預告登記證明或者房地產權證前,房地產開發企業與商品房購買人雙方經協商一致,需要變更商品房銷售合同條款的,應按規定通過網上操作系統辦理相關手續。

5.12在申請預告登記證明或者房地產權證前,房地產開發企業與商品房購買人雙方經協商一致,需要解除商品房銷售合同的,應持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同、解除合同的書面協議和其他規定的登記材料,向房屋所在地的區(縣)房地產登記機構辦理注銷合同備案和撤回登記申請的手續。而市房地產交易中心將通過網上操作系統,及時在商品房的樓盤表內注明該單元(套)商品房銷售合同已解除。

5.13房地產開發企業取得商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證后,與購房人達成定金合同的,應按定金合同的網上備案程序辦理(詳見作業指導書《商品房定金合同的網上備案》)。

5.14預購人購買的預售商品住房應當在竣工并取得房地產權證后進行轉讓,并按規定辦理房地產轉移登記;在取得房地產權證前,房地產登記機構不予辦理預售商品住房轉讓的預告登記。

6.重要提示

本操作因施行不久,尚在逐步完善之中,操作前應關注有何變化和調整。

篇2:商品房定金合同網上備案作業指導書

商品房定金合同的網上備案作業指導書

1.作業目的

房地產開發企業取得商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證后,和購房人達成定金合同或以其他方式確定商品房買賣意向的,均應進行合同網上備案。

2.作業依據

《關于商品房定金合同網上備案的實施辦法》上海市房屋土地資源管理局2004年3月30日起實施。

3.主管崗位營銷策劃:組織和檢查主辦崗位的作業過程。

主辦崗位銷售員:具體經辦本項作業。

4.緊前工作

取得商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證。

5.作業描述

5.1在簽訂商品房預售合同或出售合同前,房地產開發企業與購房人需預訂商品房的,應根據網上公布的商品房定金合同示范文本,協商擬定條款。網上公布的定金合同示范文本由市房地資源局和市工商行政管理局聯合制定。房地產開發企業單方制定的定金合同格式條款(包括補充的格式條款),應當向市工商行政管理局備案后,提交給市房地產交易中心即時變更網上的合同文本。

5.2定金合同經房地產開發企業與購房人雙方確認后,應由房地產開發企業通過網上操作系統,將定金合同文本傳送至市房地產交易中心辦理網上備案。購房人應當在商品房定金合同文本上輸入相關的個人信息,并設置密碼。

5.3市房地產交易中心將按規定即時完成網上傳送的定金合同文本的核校,給予合同編號和房屋代碼,并通過網上操作系統,發送合同備案證明。市房地產交易中心將在發送合同備案證明,通過網上操作系統,在商品房的樓盤表內注明該單位(套)商品房已預訂。

5.4房地產開發企業應打印定金合同,并與購房人共同在書面定金合同上簽名(蓋章),并由購房人輸入確認密碼。定金合同簽訂后,雙方當事人應在定金合同約定的時間內,簽訂商品房銷售合同,并通過網上操作系統辦理商品房銷售合同備案和登記申請手續。

5.5市房地產交易中心將定金合同的簽訂和解除信息及時社會公布,提供網上公開查詢,并保留至該商品房辦理轉移登記止。

5.6定金合同購房人應是商品房銷售合同的購房人或共同購房人。

5.7定金合同網上備案后,在簽訂商品房銷售合同前,房地產開發企業與購房人雙方需解除定金合同的,應持書面定金合同、解除定金合同的書面協議和當事人的身份證明,向市房地產交易中心辦理注銷定金合同網上備案手續。市房地產交易中心將通過網上操作系統,及時在商品房的樓盤表內注明該單元(套)定金合同已解除。