某項目物業管理方案

一、概述

某項目位于甲縣城東,將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心,地理位置優越,物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景,某小區的物業管理水準將更顯重要。

二、目標

貫徹開發商開發某小區項目構思,引進大都市物業管理理念,通過優良的服務將某小區管理成都市居住區,讓業主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業功能發揮最大,力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌,

三、組織

物業管理行業是一微利行業,當前多數物業管理企業處于虧損狀態。因此,物業管理企業的組織要更加簡潔、實用,降低組織內耗及勞資成本等。

反饋

運行機制

組織結構圖

經營環境圖

四、人事

人事設置原則:一人多崗,不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區交付時設計)。

序號崗位人數主要職責備注

1經理1在董事會領導下,全面負責經營等。

2經營部主任1具體經營事務、人事等。

3辦事員3文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證

4物業管理員1具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。

5安全護衛員7門衛、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。

6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務等。

7保潔員2公共區域衛生保潔、綠化養護等。

員工招聘后即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓,骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

五、經營預測

a)經營收入:19.14萬元(年度,以下省略)

l物業管理費:11.34萬元

應收12.6萬元

30000*12*0.35=126000(元)

預計收入11.34萬元(收繳率90%)

l維修服務費:0.5萬元

l特約服務:5.8萬元

l其他收入:1.5萬元

b)支出:20.25萬元

l人員工資福利:14萬元

l辦公費用:2.5萬元(辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等)

l維修保養費用:1.5萬元

l稅金:1.05萬元

l不可預見費用:1.2萬元

c)潤虧:-1.11萬元

d)物業接管期間

前期投入:10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等)

e)公共性服務費構成測算:21.962萬元/年,0.61元/月*M2

(1)員工的工資和按規定提取的福利費

序號崗位人數工資標準工資合計

1經理112001200

2經營部主任1800800

3辦事員36001800

4物業管理員1800800

5安全護衛員75003500

6水電工1700700

7保潔員2400800

工資總額合計9600

工資總額合計:9600元/月;115200元/年

福利:115200*23%=26496(元/年)

合計:14..17萬元/年

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nbsp;(2)公用設施設備維修及保養費:1.5萬元

(3)綠化管理費:綠化率45%1.04萬M2*1元/年*M2=1.04萬元

(4)清潔衛生費:2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

(5)安全護衛費:7人*200元/年*人=0.14萬元

(6)辦公費:按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元*25%=1.38萬元

(7)固定資產折舊費:按10%計算即1萬元

(8)稅費:按營收5.5%繳納即1.052萬元

(9)保險費:暫不投保

(10)合理利潤:按營收8%計算1.36萬元

但為減輕業主負擔,我司將通過多元化經營、特約服務,嚴控經營成本等多項措施增加收入,減少支出,從而降低公共性服務費價格,擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0.35元/月*M2。

六、前期物業接管

a)派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權,僅可從物業管理角度向開發商提出建議)。

b)物業接管驗收

l既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收,也應站在業主的立場上,對物業進行嚴格的驗收,以維護業主的合法權益。

l是物業通過竣工驗收后,對物業主體結構安全和使用功能的再驗收;

l供電、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用;

l房屋幢、戶編號已經有關部門確認;

l落實物業的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實,重大保修項目細則與圖紙校驗到位;

l接管小組按《圖紙資料移交清單》,技術資料進行對照檢查,發現產權、技術資料有缺漏的,應以書面形式上報開發商,請求給予協助解決。

l接管小組按《設備移交清單》,對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢查,發現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的,應以書面形式上報開發商,請求給予協助解決。

l接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查,并將檢查記錄在冊,對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。

l在保修期內,因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題,公司應查明原因,及時上報開發商,請求盡快解決。

l抄水、電、氣表的底數,記錄備案。

l接管驗收中若發現問題,應明確記錄在案,約定期限督促開發商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修,直至完全合格。

l接管驗收符合要求后,物業管理企業應簽署驗收合格憑證,簽發接管文件。

l當物業管理企業簽發了接管文件,辦理了必要的手續以后,整個物業驗收與接管工作即完成。

七、入伙

1、準備工作

l治安方面:小區四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統;統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗;

l車輛管理:增設區間道路標志;封閉小區由多個出入口到一進一出;增設自行車棚;加固架空層車庫;

l垃圾清運:增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等

l樓道燈:改用節能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)

l分步購置辦公、護衛、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;

l制定入住流程;

l印刷入住表格;

2、協調工作

l與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯系工作,保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。

l代業主與電話公司聯系電話安裝事宜,爭取現場放號,方便業主。

l與學校、派出所和居委會聯系,了解小孩轉學和遷移戶口的手續辦理細節,以及有關聯系電話,入住時公告。

3、入伙現場

入伙準備、協調工作到位后,要部署入伙現場,彩旗、橫幅、花卉、背景音樂,安全護衛立崗、巡更,迎接業主入伙。

舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業主代表剪彩,造聲勢。

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p;注意事項:避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。

4、業主、使用權人入住程序

發函辦入伙手續

簽約

5、辦理入伙手續程序

已繳款票據入伙手續書、身份證、購房合同

確認業主身份繳清代墊代繳費用、裝修保證金

建筑垃圾清運費、物管費,蓋章

業主簽署

向業主

八、物業裝修與管理

業主在收樓后有權對自己所購物業進行裝修,但裝修必須在規定范圍內進行。其有關規定包括:國家建設部發布的《建筑裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住戶裝修管理規定》。根據上述規定,業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記,包括填寫業主裝修申請表、領取《裝修管理規定》,根據約定在申請表上簽字,繳納裝修管理押金及保證金,經批準后方可動工。業主在裝修完成以后,物業管理企業應組織驗收,合格后即退還裝修押金及保證金。

業主在裝修前向物業管理企業申請登記時,需如實填寫裝修施工內容,并注明委托施工單位及進場人數,業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。

九、物業檔案的建立

物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄,是以后實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據,也是更換物業管理企業時必須移交的內容之一。現代建筑工程隨著科學技術的發展和使用需求的提高,樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多,越來越復雜,越來越高科技化和專業化,因此一旦發生故障,物業檔案就成了維修必不可少的東西。物業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是盡可能完整,時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業構成的方方面面,從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環境,整理的重點是去偽存真、留下有用的,歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯系進行科學地分類與保存,利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。

十、日常管理

(一)房屋管理運作一覽表

工作內容核對業主裝修審核巡視跟蹤監督走訪回訪熟悉收費財務

頻度天一天內辦完二遍/天,入伙期間6H/天,消滅違章于未然每周三次100%

標準準確符合規定,無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接,無違章裝修,房屋完好率100%,投訴率1‰以下。無違章裝修及時聽取業主意見、滿足業主合理要求,業主滿意率99%以上對小區幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答,正確率90%以上收繳率90%以上日清月結,帳表相符,每六個月帳目向業主公開一次

工作程序8:00~8:30向總值班了解和處理業主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監督、巡視、走訪、整理檔案

(二)綠化管理

工作項目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗

工作要求冬春季晴天每二天澆一次水,時間近午為宜;夏秋季每天二次,時間近早晚為宜春秋季一遍,根據長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍,冬季清園,嚴重者重點防治每月一遍,嚴重者半月一遍8H/天春夏季一遍,嚴重者隨缺隨補

標準均勻,保持綠色長勢良好均勻,無重、無漏喬木剪下叢生枝、內生枝、整形,灌木造型,地被草保持30~50MM長勢優良不污染環境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上

程序7:00~9:30澆水、施肥;9:30~11:30除雜草、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲、補缺、保潔;15:30~17:00澆水、施肥

(三)房屋及公用設施維修、養護運作一覽表

工作內容裝修審查、監督巡視清理室內維修室外維修及養護

道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈

頻度8H內隨來隨辦,隨進度進行每天一遍污水井、雨水井一遍/月,化糞池一遍/半年,污水管二遍/季急修不過夜,小修補24H內,中修二天,大修二天內有回音檢查二遍/天,及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍,每周查換梯燈一遍,隨壞隨修每周檢查一遍,即壞即修每月檢查一遍,即壞即修每月檢查一遍,責任范圍內即壞即修,責任區外及時報告有關部門每月檢查一遍,即壞即修

標準符合規定,

無危及安全、外觀,無改變用途熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關位置,公用設施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處,回訪率100%,業主滿意率90%以上平整率無積水,缺損,完好率90%以上無積水,無漏隔熱層完好整潔無缺,扶手完好,梯燈正常,無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統一運作正常,無亂搭亂接,無泄漏燈泡正常,燈罩完好率90%以上

程序8:00~8:30向總值班了解和處理業主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整理檔案

工作內容定崗檢查流動檢查學習與訓練

消防設施家居安全違法行為裝修監督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發事件學習法規教育訓練

頻度24H每周一遍24H,每20分鐘一遍24H5分鐘內到達現場每周一次,每次1H

標準人車進出有序,車輛發牌、登記,交費90%以上,無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100%被盜、刑事、火災、治安案件發生率2‰違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章采取正確、恰當措施國家和地方法規、業主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛紀律健身、隊列等常規訓練

(四)安全護衛、停車管理

(五)保潔管理

工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂

頻度二遍/天14H/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月,向業主發藥一次/年

標準地面無雜物、垃圾、道路無泥沙,無雜草、積水,單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網,清潔率95%以上所有公共區域無雜物、垃圾,保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網,無張貼、亂堆,扶手無塵,清潔率95%以上日產日清,整潔無味無污積,垃圾清運率100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內15M2或室外管道20M內3只以下

程序5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔。

篇2:物業管理方案制訂程序

物業管理方案的制訂程序

1目的

本程序規定了制定物業管理方案實施質量控制的職責、方法和要求,以保證制定的物業管理方案符合法律法規的要求和滿足業主/委托方的服務需求。

2使用范圍

適用寫字樓管理、工業廠房管理、停車場管理、商場管理、住宅管理等方案的制定。

3相關標準要素

GB/T19002-ISO90024.24.5

4相關文件

4.1質量手冊第4.2章質量體系

4.2《深圳市經濟特區住宅區物業管理條例》

4.3《深圳市建設安全文明小區五條標準》

5職責

5.1物業管理項目小組負責物業管理方案的編制。

5.2物業管理部、沙河管理部、機電工程部、消防治安部、電梯維修中心負責提供物業管理方案的輸入,參與物業管理方案的制定。

5.3總經理審核并批準實施物業管理方案。

6實施程序

6.1物業管理方案的提出

公司在新接收物業管理項目時,將制訂物業管理方案以保證滿足業主(客戶)的要求。物業管理方案的制訂由總經理指定物業管理項目小組負責。

6.2物業管理方案的編制

6.2.1物業管理項目小組在編制方案時應考慮:

a.物業發展商的要求;

b.業主委員會的要求(必要時);

c.國家/政府的法規要求。

6.2.2物業管理項目小組在組織編制物業管理方案時,將要求物業管理部、沙河管理部、機電工程部、消防治安部、電梯維修中心提出與管理方案相關部分的內容。即:

a.物業管理部/沙河管理部將提供物業維護、清潔、綠化管理的要求;

b.機電工程部將提供有關物業機電設備的控制管理要求;

c.消防治安部將提供有關物業消防治安的管理要求;

d.電梯維修中心將提供電梯維護保養的管理要求。

6.2.3物業管理項目小組在接收到各部門提出的要求后將進行匯總,編制成公司規范的物業管理方案。物業管理方案文件的格式參見運作程序文件格式。物業管理方案的內容將包括:

1)物業管理范圍;

2)物業管理的財務預算;

3)本區物業管理的質量目標;

4)本區物業管理的組織結構和職責描述;

5)本區物業管理主要業務過程的描述:

a.物業的驗收和入伙;物業的日常管理(供電、供水、供冷、清潔、綠化、保安、消防、高層電梯、物業收費管理、車輛管理、裝修管理、對住戶的管理);物業管理的應急處理(自然災害、匪警、火災);物業管理中部分分包項目的管理。

a.6)本區物業的支持性業務過程描述:采購管理;標識和可追溯性管理;人員培訓管理;文件和記錄的管理。

a.7)本區物業管理的質量評價和改進:內部評價(日常檢查、定期大檢查、內部質量審核);外部檢查(業主、客戶評價、國家/政府檢查評定);質量改進。

物業管理方案的審批和發放。物業管理項目小組完成物業管理方案的編制后,將提供相關部門進行必要的審查,并根據審查意見進行必要的修改定稿。定稿的物業管理方案提交總經理進行審批。經審批的物業管理方案由物業管理項目小組控制發放。物業管理方案為公司受控文件,應在發放的文件上加蓋紅色受控標識,發放前有物業管理項目小組確定發放范圍,發放時有接收人簽字,發放的記錄方式參考程序文件CPM-OP-028《運作程序文件的控制》。

物業管理方案的修改物業管理方案編制完畢后,由原物業管理項目小組形成的物業管理處進行實施。在實施過程需修改時,由修改提出人員提出書面申請,交物業管理處主管批準后,由物業管理處進行修改。修改后的物業管理方案應提交總經理批準。修改后的物業管理方案按6.3.3發放,并收回作廢章節,統一銷毀,作廢的原件加蓋"作廢"章后保存一份。記錄物業管理方案

篇3:物業管理方案編制評審作業指導書

物業項目管理方案編制及評審作業指導書

1.0目的

通過有計劃的統一編制及經過評審,使方案專業,能體現公司的精髓并適

應顧客的需求

2.0范圍

適用于公司《物業管理方案》的編制和評審工作。

3.0職責

3.1拓展部負責《物業管理方案》的組織編寫工作。

3.2公司相關領導負責審閱或由分管領導組織評審會議對《物業管理方案》實施評審。

3.3拓展部根據審閱或評審結論、意見或建議對《物業管理方案》進行修改、補充和完善。

4.0內容

4.1拓展部負責對經授權的物業項目組織編制《物業管理方案》。

4.2《物業管理方案》的內容主要包括:物業項目概況、對項目的理解和工作定位、工作思路或構想、工作計劃與實施、經費收支預算、相關附件等。

4.3《物業管理方案》一經批準則視為公司在本項目上向招標方傳達管理思想、工作計劃的唯一合法文件,不得隨意變更,公司另行授權修改、補充的除外。

4.4報批《物業管理方案》按照文件急緩程度分為5個等級。第一級文件要求公司在一個工作日內做出批復意見;第二級文件要求公司在兩個工作日內做出批復意見;第三級文件要求公司在三個工作日內做出批復;第四級文件要求公司在四個工作日內做出批復;第五級文件要求公司在五個工作日內做出批復,以保證項目順利進行。

5.5《物業管理方案》批辦的緩急級別由拓展部根據項目跟進的實際情況確定。項目經理在上報《物業管理方案》審批時需注明文件報批的等級。

5.6《物業管理方案》一經批準,拓展部負責在1個工作日內送達對方,外地客戶可根據緩急程度在4個工作日內郵遞送達。

5.7《物業管理方案》編制過程中需其他部門配合完成的工作由拓展部提出計劃內容和要求,經公司領導批準后傳達至相關部門實施;拓展部有權就各部門的配合工作及其成果進行調配、審查和評估上報。

5.8經批準的《物業管理方案》應在公司檔案管理部門備案(書面及電子文檔各一份);未經公司同意,任何人不得擅自將最終方案向第三方傳播。

5.9標書編制流程圖

成立編標小組--研讀招標書--標書編制意見匯總--標書大綱編寫--審定標書大綱--編標小組分頭編寫--標書主編合成初稿--標書審議修改--標書修改--標書評審--標書定稿

6.0相關記錄

6.1《物業管理方案》

6.2《合同評審記錄》

6.3《相關部門配合工作記錄》

6.4《方案備案與傳播記錄》