南湖佳園入住管理方案

1.接管驗收

我公司本著以人為本的原則,從業主的角度及日后物業管理角度進行項目考察,并提出意見和建議。物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施,而且還包括道路、場地和環境綠化等,應特別重視對綜合功能的驗收。

公司選派素質好、業務精,對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作。從今后物業維護保養管理的角度驗收,也應站在業主的立場上,對物業進行嚴格的驗收,以維護業戶的合法權益。

由施工單位向投資方進行交接,再由投資方向我物業公司交接。投資方也可委托我公司直接與施工單位進行交接,但得簽訂物業接收委托書。

交接工作時應注意明確雙方交接的人員、交接內容、時間等,并就交接物品的數量、性能、位置等進行清點并做詳細記錄。相關資料應保存好。如在交接過程中發現問題,雙方應就問題的原因、責任、解決方法和時間等進行協商。

接管驗收中若發現問題,要明確記錄在案,約定期限督促開發主體對存在的問題加以解決,直到完全合格。

落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定,由開發主體負責保修,向物業管理公司交付保修保證金,或由物業管理公司負責保修,開發主體一次性撥付保修費用。

2.入住管理

2.1入住準備

入住前擬派各崗位人員分步到崗,做各項準備工作。成立驗收小組,了解園區的構造、設備設施性能、水、電、氣等的走向及管線位置,并做好詳細記錄。以備后查。

2.2入住

業主向售房單位/發展商辦理售房手續后,簽訂售房合同并開出入伙通知書。

憑售房合同與入伙通知書到物業管理公司辦理入伙手續。

物業管理公司在審核資料無誤后,向業主介紹物業管理服務情況、收費情況;代發展商與業主簽訂《使用公約》。

若業主驗房發現并提出質量問題,經確認,填寫返修表送交發展商,管理處應協助發展商對房屋進行整改后,請業主再次驗房。

如需二次裝修的,需到物業管理公司辦理裝修手續。

2.3入伙作業規程

由房產發展商或物業管理部門向業戶發出入伙通知書。

業戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續書前往指定地點辦理手續。業戶到管理處簽收入伙資料,付清物業管理費用。

由指定的業戶服務人員和維修技術人員陪同業戶驗房,抄錄水電表底數并共同確認。

業戶驗房后若提出質量問題,填質量返修表,管理處加簽意見后,由管理處協助發展商進行工程質量問題的返修工作。

如發展商或施工單位將工程質量問題委托物業管理公司返修時,雙方須簽字確認。業戶驗房確認后領取鑰匙,辦理簽收手續。

3.裝修管理

裝修施工前:填寫《裝修申請表》、《施工人員登記表》并將裝修圖紙、施工單位資質證書一并交物業公司管理處驗審批準。

業主裝修前應提前告知我公司,由我公司人員告之裝修人員裝修的禁止行為和注意事項,使業主了解房屋結構及物業公司的相關規定,物業公司為其辦理臨時出入證。

裝修人員應嚴格遵守裝修規定,不得給其他業主造成損害。

裝修時間安排在上午8:00-12:00時,下午13:00-19:00時內進行,以免影響他人休息。

裝修材料如沙石、水泥等一律袋裝化進入園區,否則不予放行。當搬運裝修材料、家具進入裝修單元時,請注意保護公共設施,損壞或污損任何墻壁、地面、天花板等均由業主負責賠償。

裝修垃圾一律袋裝化,裝修垃圾應及時清運到園區內指定地點,由物業管理公司統一排放,嚴禁向窗外、陽臺外、樓梯、過道等公共場所拋撒、堆放。

施工中不得將水泥、砂石、膠類等建筑用料或垃圾投入廁所或廚房的下水道。由此引發的后果,由業主承擔責任。

每天有物業管理人員不定時巡邏檢查,對違反規定的裝修行為及時給予阻止,對態度蠻橫不改者報之相關主管部門給予處罰。

裝修后業主裝修后應陪同物業管理人員對裝修結果進行驗收。

篇2:租戶入住管理方案范本

租戶入住管理方案

在辦理租戶入住手續時,為租戶提供方便、快捷、及時、周到的服務,對于塑造管理公司的形象,給租戶留下良好的第一印象,具有重要作用,特制定如下方案:

1、管理內容:

(1)在租戶領房前將所有資料準備齊全。

(2)精心布置租戶入住現場,為租戶辦理領房手續提供一條龍服務。

(3)憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明,發放交房資料。

(4)收回租戶按規定填寫的各類表格,收取租戶應繳納的費用。

(5)陪同租戶驗房,辦理領房手續。在驗房過程中,發現的房屋質量問題經租戶確認后,填入《租戶驗收交接表》。

(6)對驗房交接中發現的房屋質量問題,與租戶約定時間,及時解決。

2、管理措施:

(1)制定《租戶領房程序》;

(2)策劃租戶入住現場布置方案;

(3)按照租戶領房程序,安排工作流程;

(4)熱情接待,百問不厭,虛心聽取租戶意見;

(5)按規定辦理租戶入住手續。

篇3:小區早期介入及入住管理方案

新城小區早期介入及入住管理方案

1營銷配合方案

為使業主在購房的過程中就能夠感受物業管理的質素,項目前期介入人員將在前期介入期配合售樓部開展如下工作:

a.配合售樓部受理物業管理咨詢,同時對售樓人員進行物業管理相關法律法規、服務內容、契約的培訓;對銷售人員的各項承諾文書從物業管理視角予以審核,避免入伙后口實不符導致糾紛。

b.高標準做好售樓中心、樣板間、停車場和室外廣場的保潔及花圃綠化的管理工作;

c.提供售樓中心、樣板間和室外廣場的安全護衛以及車輛停放的疏導、指引服務;

d.做好售樓中心、樣板間的設施設備的維修養護工作。

F.開展業主服務需求調查

業主需求是我們提供服務的重要依據,項目前期介入人員將在銷售部門的幫助下,在入住前開展業主需求調查,以求了解業主的年齡結構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求,并對調查結果進行統計、分析,以此對客戶服務體系進行精心設計,確定服務標準,使今后的物業管理工作更加貼進業主。同時,與開發商共同舉辦準業主聯誼活動,集中收集、了解業主反饋的信息。

2早期介入工作計劃

第一篇組建前期介入小組及工作標準

一、自20**年8月7日開始派駐專職工程師到現場,視工作需要公司顧問小組不定期介入物業在建工地,在尊重原有設計的基礎上,對在建房屋從業主使用角度提出合理的建議供開發商參考;

二、工作內容及標準:

(1)為開發商提供合同約定內關于前期介入的服務項目。

(2)物業項目經理和工程師每周不定期到現場,關注項目在建情況,開展必要的可行性工作;

(3)根據物業特點及配套情況,向開發商提供《物業建議書》,建議需合理、實用,尊重原有設計,充分利用現有資源。

(4)為項目接管驗收做好準備工作,按照接管驗收要求準備接管驗收的資料。

(5)為管理處入伙做好準備。

(6)做好與外部公共關系的聯系。

(6)每周不定期與開發商溝通,對需配合工作在開發商要求時限內提前完成。

第二篇FH新城工作計劃

(20**年8月5日至10月20日)

人員到位時間及工作職責

崗位人員配備到位時間工作范圍及職責備注

項目經理1人20**年8月5日全面負責現已到位

客服主任人20**年9月1日配合項目經理工作

財務1人20**年10月8日小區財務工作

護衛主管1人2006年10月8日小區公共秩序

技工5名2006年9月1日小區的日常維修、維保跟蹤、一戶一驗

一期所有崗位人員2006年10月8日按計劃定編

FH新城小區工作計劃

工程組(責任人:)

序號工作內容工作明細事項完成時間

1制定本項目組的人員配備方案包括人數、工種、崗位分布等報公司。

2確定物業辦公用房,編制辦公室裝修計劃,包括:管理處辦公室、客戶服務中心、員工宿舍、員工食堂等確定選址、裝修效果圖、裝修施工期、辦公設施配備。

3編制房屋接管驗收計劃1、與開發商工程協調,確定接管驗收及遺留問題等處理的流程、責任人、時間、辦法等

2、各種接管驗收表格及接管驗收注意事項的編制。

3、對小區施工進行跟進,主要了解小區設備設施整體情況,熟悉各類設備的構造、性能等;熟悉水、電、氣、消防等管道線路鋪設位置及走向。

4、確定接管驗收領導小組和對驗收小組人員進行專業分組、任務分配。

5、確定接管驗收所需人力配置計劃、物料準備計劃、驗收日程安排。

6、對驗收小組成員分別進行理論培訓和實操培訓。統一驗收標準、工作方法等。

7、接管驗收不合格工程問題的處理

4制定本項目的物質、工具配備計劃結合物業管理方案及實際工作編寫計劃報公司

5新聘人員及員工的接管驗收及入伙等培訓工作制定方案(時間、課題、講授人)

6編制二次裝修須知及二次裝修審批要點包括:裝修申請、裝修方案、裝修注意事項、二次裝修竣工驗收。

7編制二次裝修巡查要點1、巡查方法(分為安全巡查和工程巡查)

2、裝修巡查頻次

3、裝修巡查要求、

4、注意事項(大廈公共設施方面、文明施工方面、裝修安

全方面、住戶室內裝修方面)

8編制二次裝修驗收要點1、影響大廈外觀的情況

2、墻體改動的情況

3、管線變動的情況

4、孔洞改動情況

9編制裝修垃圾清運管理方案1、電梯的管理

2、樓層的管理

小區標識(VI)的制作

1、名稱標識(路名牌、棟號牌、樓層牌、房間牌、形象牌、宣傳欄等)

2、警示標識(消防疏散批示牌、安全標識通告牌等)

3、指示標識(指路牌、導向牌等)

4、示意標識(電梯使用注意事項等)

5、設備設施標識(設備名稱牌、狀態牌等)

6、綠化標識(品名牌、溫馨提醒牌等)

11編制生活垃圾收集方案1、利用分類收集垃圾桶和廢電池回收箱,倡導環保生活方式,為達到ISO14000標準做好硬件建設。

2、室外適當位置配置分類垃圾收集桶。

3、垃圾從樓層收下樓后應在合適的位置設置垃圾中轉站,同時提供垃圾收集車存放位置。

13停車場管理系統小區竣工時,應確保各類停車場設施得到完善,包括減速帶、路面導向線、車位線、警示牌、擋車器、限速標志、車位號、車牌號、反光板、反光鏡等,以上均應符合福州交通行政主管部門的要求。

14設置信報箱在各單元設置統一的信報箱,信報箱應符合郵政部門的通郵要求。

15供水、電、氣、電視、電話、網絡等辦理情況咨詢書面形式,落實地址、電話、收費標準等。

16選定裝修垃圾堆放處提前設置好裝修垃圾公共堆放點,要求用塑料布圍起來,安裝"裝修垃圾公共堆放點"標識,安裝"裝修垃圾公共堆放點"導引牌。

16跟蹤現有的工程遺留問題。

FH新城工作計劃

客戶服務中心(責任人:客服主任)

序號工作內容

目標值工作明細事項完成時間

1制定本項目組的人員配備方案包括人數、工種、崗位分布等公司。

2編制入伙方案入伙工作人員的配置及工作職責:

3編制和印制入伙資料《業主公約》、《居家指引》、《房屋裝修申請表》、《業主基本情況表》、《前期物業管理協議》、《委托銀行收款協議》、《業主房屋驗收單》、《裝修審批要點》、《入伙手伙辦理流程單》、《房屋裝修許可證》、《施工人員臨時出入證》、《放行條》、《裝修施工人員登記表》等資料。

4編制入伙須知及入伙流程圖1、入伙手續辦理地點和時間:

2、業主需要向驗資組提供的資料

3、向驗資組交驗資料:

4、業主領取的物品:《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》、門禁對講機等物品

5、驗房手續辦理;

6、裝修手續辦理流程

5準備各類房屋的平面圖,并標明梁、柱、剪力墻等不能改動的位置

6與發展商聯系提供業主名冊、聯系電話等相關資料。

7牽頭制定入伙的收費類型、標準等

8設立入伙辦理咨詢點與開發商工程部、監理公司三方共同組成咨詢小組,負責對入伙業主的現場咨詢;

10制作入伙資料的填寫樣板并貼在白板上公示

11新聘人員及員工的接管驗收及入伙等培訓工作制定方案(時間、課題、講授人)

12與開發商聯絡落實入伙前期施工及工程進度、與開發商之間的接口

FH新城工作計劃

客服組(責任人:客服助理)

序號工作內容工作明細事項完成時間

1根據各項目組的實際核定人數、標準進行招聘確定人數,審批后,提前到位。

2制定《職員薪酬體系執行辦法》制定相應的文件,報批后執行。

3制定相關崗位服裝款式、數量等方案確保入伙前服裝到位

4入伙場地布置1、確定入伙場地

2、入伙祝賀標語的橫幅制作

3、車輛、桌椅板凳、就餐、照相、錄相的安排

4、噴繪制作二次裝修須知及二次裝修審批要點看板

5、噴繪制作入伙須知、入伙流程圖、收費標準看板、竣工驗收備案表

5制定《物質購置計劃》督促各項目上報,安排采購,確保入伙。

6落實職員的食宿安排根據人員招聘等情況安排。

7制定推動管理處員工的培訓計劃根據各項目上報情況組織培訓。

8印制名片、工牌等

9聯系確定滅火器的購買標準

10臨時裝修材料的攤點設置

11二次裝修垃圾的分包方確定

提前設置好"砂子、水泥堆放點"和標識,并公示價格

FH新城工作計劃

環境組(責任人:)

序號工作內容工作明細事項完成時間

1制定本項目組的人員配備方案包括人數、工種、崗位分布等報公司。

2新聘人員及員工的接管驗收及入伙等培訓工作制定方案(時間、課題、講授人)

3入伙前拓荒清潔

FH新城工作計劃

護衛組(責任人:護衛主管)

序號工作內容工作明細事項完成時間

1FH新城的接管保安公司按預算派護衛員

2制定本項目組的人員配備方案包括人數、工種、崗位分布等報公司。

3人員軍訓、知識培訓等制定方案(時間、課題、講授人)

4物質裝備根據計劃物質裝備逐步到位

A.公共設施設備接管驗收

為了使FH新城設施設備的接管驗收工作有序進行,確保接管項目的安全和正常的使用功能,按國家規定標準制訂周詳的方案及計劃,嚴格按標準執行。文件包括:

《驗收項目一覽表》、《資料交接一覽表》、《驗收標準》、《公共設施驗收單》、《工程遺留問題統計表》、《樓宇智能化電設備驗收單》、《弱電設備缺陷報告單》、《公用變配電設備驗收單》、《室內電氣設備缺陷報告單》、《樓宇接管驗收移交工程資料清單》、《室內給排水驗收單(標、復)》、《室外給排水驗收單》、《室內土建及裝修驗收缺陷報告單》,基本驗收接管程序如下:

a.發展商書面通知管理處、工程部進行接管驗收;

b.工程部召開接管驗收專題會議,組建接管驗收小組;

c.建立接管驗收項目一覽表以及資料交接一覽表;

d.根據國家有關標準、屋宇原設計要求等制定針對性的驗收標準;

e.根據資料交接一覽表,要求提供所需資料;如提供資料不齊全,要求施工單位必須做出書面承諾具體提供時間;

f.發展商所需提供的資料到位后,工程部制定接管驗收計劃以及日程安排書面通知發展商;

g.工程部組織有關人員進行初次驗收工作;

h.將接管驗收中出現的質量缺陷分類報告發展商處理;

i.配合發展商組織各施工單位實施整改,各施工單位應在規定時間內完成整改項目,如為重大整改維修項目,不能及時完成,要求施工單位必須書面承諾具體完成時間;

j.發展商書面通知工程部進行接管驗收復驗(質量缺陷的針對性地再驗收);

k.全面驗收合格后,接收所有鑰匙,接管驗收區域;

l.流程圖:

責任人工作要求

3入住策劃及實施方案

一、團隊組建時間:20**年10月10日前

二、工作內容及標準:

1、管理架構:結合FH新城一期入住戶數及情況,配置合理的人力資源。

2、物資及入伙工作計劃:

(1)物資按適合于FH新城情況草擬配置計劃,并于10月15日到位;

(2)入伙資料(入伙手續辦理流程單、居住手冊、業主檔案、前期物業管理協議、房屋裝飾裝修協議、驗房單等)于10月20日到位;

(4)入伙布置及VI標識制作:包括入伙現場和小區主干路及大堂的布置,擺放花籃、盆景、懸掛條幅、張燈結彩、插放彩旗、高掛氣球等,綜合體現服務的人性化。于11月10日前完成;

(5)入伙期間方便業主的增值服務:如土建、裝修公司、五金、窗簾布藝、裝修材料等公司統一規劃引進。

(6)培訓計劃:

序號培訓內容培訓對象培訓方式備注

1小區基本情況介紹及管理要點:

1.項目定位;2.開發商簡介及理念

;3.樓盤詳情;4.業主群體全體員工內培/外培

2《物業管理委托合同》全體員工內培

3《答客問》全體員工內培

4FH新城綜合工作計劃、任務;入伙工作安排全體員工內培

5FH新城房屋建筑基本情況管理層、工程內培/外培

6FH新城開荒保潔及工作標準保潔組內培

7FH新城護衛工作重點及標準護衛員內培

8FH新城工程工作重點及標準工程組內培

說明:

A、外培意為請開發商或施工單位進行講解;

B、其他培訓按公司運營體系要求培訓;

C、其他

一、聯系人:z電話1*******

二、參照文件:

《物業管理條例》

《建設部房屋接管驗收標準》

《建設工程質量管理條例》

《住宅工程質量分戶驗收管理規定》

《公司運營體系文件》

4裝修管理要點

1.0室內

1.1室內的墻體進行改造,分為兩種:承重墻改造和非承重墻改造。

1.1.1承重墻體禁止改動。若必須改動,承重墻體改造要求有相關部門審批、批文(特別是原設計部門的審批文件);承重墻要打洞,半徑不能超過5CM(只允許打圓形),并且必須有加固措施。

1.1.2非承重墻體改造必須查閱工程圖紙,各類管線的走向情況,同時做好安全措施(如防水),禁止使用錘子強行砸斷。

1.2室內裝修使用的各類裝修材料以輕、防火、環保為主。

1.2.1禁止用1厘米以上厚度的石材鋪設地面。

1.3室內衛生間的防水要求。

1.3.1室內衛生間墻體防水必須做1.8M;地面防水卷起地面30CM;所有防水都必須做三次以上。

1.3.2室內其它地方的防水沒有硬性要求(有改造必須注意防水要求)。建議廚房地面做防水處理。

1.4戶型內的各種使用功能不能改變(如廚房、洗手間等);

洗衣機的位置可以調動,但要注意排水(排到污水管中)、噪聲、防水問題。禁止在北陽臺放置洗衣機。

1.5廚房抽油煙機在煙道的排氣位置不可以改動。

1.6室內各種水、電、氣管道改造必須符合相關要求,并且在改動后應對所有接頭、三通進行緊固,改動后的所有責任由業主負責。

1.6.1戶內水管包括給水管、排水管和暖氣管,改造必須注意防水、防漏。埋暗管不能有接口,改造后的所有責任由業主負責。

1.1給水管線的改造只能做水表以后的管線改造(水表至戶內的管線為表后管線)。中水和自來水管線禁止混接。

1.2原設計排水管線不允許改動,新增加的排水管線參照1.6、1.6.1條款。

1.3暖氣管道(地埋管線)禁止改造,地面禁止打孔、定釘。

1.6.2戶內電路改造,電線必須是2.5平方以上的硬銅線,必須穿管,埋暗線不能有接口。

1.6.3戶內天然氣管道的改造必須找專業公司(天然氣公司指定的施工單位)。

2.0外觀部分

2.1入戶門不可以改動。

2.2入戶門可加裝防盜門,門樣式注意美觀、建議用防火材料,禁止超出門框范圍。

2.3小區安裝防盜網、雨篷必須在業主委員會成立后征詢廣大業主意見才可以施工,樣式、顏色仍需保持一致。除有相關法律法規的硬性規定或特殊原因外。頂層露臺禁止搭建(具體執行參照分公司頂層露臺處置辦法)。

2.4每戶的陽臺墻體、窗戶原則不允許改動;如有特殊原因必須保持同小區其它玻璃顏色、窗框顏色一致;維保、防水等相關問題業主負責。

3.0其它設施

3.1安裝空調按原設計的位置安裝;安裝中央空調可以在指定位置安裝,空調架樣式、顏色和原設計的保持一致。

3.2室內、室外搭建建筑物、構筑物的要求。

3.3室內允許進行改造,禁止增加樓宇負重,請參照1.2條款。

3.4任何人、任何單位、任何車輛不可占用消防通道、公共場地。

4.0廣告招牌(大廈、小區)

4.1小區內不允許做商業廣告牌(商業樓除外)。

4.2商業店鋪的廣告牌待定。

4.3所有商業廣告牌都必須有城管部門的審批。

5.0附件:以上各部分涉及的圖紙

5.1裝修涉及的相關圖紙若業主有需求可以到物業管理處復印。

5.2業主裝修報批的有關圖紙要注明所有改造的地方(附裝修申請表后)。