某苑小區(qū)日常物業(yè)管理要求

第一節(jié)房屋管理要求

一、"**苑"棟號、樓層、房號標(biāo)志明顯,大堂內(nèi)布置合理并設(shè)立引路方向圖,駐"**苑"各單位名錄標(biāo)識在大堂顯著位置;

二、無違反規(guī)劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象;

三、"**苑"外觀完好、整潔。外墻是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象;

四、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損;

五、空調(diào)位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕;

六、封閉陽臺統(tǒng)一有序,色樣一致,不超出外墻面;除建筑設(shè)計有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等;

七、房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象;

第二節(jié)綜合管理要求

一、制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理及維修檔案等管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行;

二、設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔,無雜物、灰塵,無鼠、蟲害發(fā)生,機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求;

三、配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程;

四、設(shè)備良好,運(yùn)行正常,做到無事故隱患及重大管理責(zé)任事故;

第三節(jié)供電系統(tǒng)管理

一、保證正常供電,停電有明確的審批權(quán)限,并按規(guī)定時間通知用戶;

二、制定臨時用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行;

三、備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時起用;

第四節(jié)弱電系統(tǒng)管理

一、按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時間排除故障,保證各弱電系統(tǒng)正常工作;

二、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常,有記錄并按規(guī)定期限保存;

第五節(jié)消防系統(tǒng)管理

一、消防控制中心24小時值班,消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損,可隨時起用;

二、消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法,并能及時處理各種問題;

三、組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育,明確各區(qū)域防火責(zé)任人;

四、制訂突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通;

五、無火災(zāi)安全隱患;

第六節(jié)給排水系統(tǒng)管理

一、建立用水、供水管理制度,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃;

二、設(shè)備、閥門、管道工作正常,無滴漏現(xiàn)象;

三、按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒;水池、水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染;

四、高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患;

五、限水、停水按規(guī)定時間通知業(yè)主、租戶;

六、排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設(shè)備房無積水或浸泡發(fā)生;

七、遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修,無大面積泡水、泛水,長時間停水現(xiàn)象;

八、運(yùn)行出現(xiàn)險情后,制定有排除險情的應(yīng)急處理措施;

第七節(jié)發(fā)電機(jī)系統(tǒng)管理

一、備用發(fā)電系統(tǒng)運(yùn)行正常,運(yùn)行正常且噪音不超標(biāo),無嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象;

二、備用發(fā)電系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)到達(dá)維修;

三、制訂發(fā)生故障應(yīng)急處理方案,每月起動一次,確保發(fā)電系統(tǒng)處于良好狀態(tài),市網(wǎng)停電能立即發(fā)電。

第八節(jié)共用設(shè)備管理

一、共用配套服務(wù)設(shè)施完好,無隨意改變用途;

二、共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻;

三、道路、樓道、大堂等公共照明完好;

四、道路通暢,路面平坦;井蓋無缺損、無丟失,路面井蓋不影響車輛和行人通行;

第九節(jié)保安及車輛管理

一、基本實(shí)行封閉式管理,大主入口設(shè)一崗位,側(cè)大門口設(shè)一崗位,巡邏崗1人,監(jiān)控中心設(shè)一崗位,實(shí)施人防技防并進(jìn),確保"**苑"業(yè)主的安全;

二、有專業(yè)保安隊(duì)伍,實(shí)行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉環(huán)境,文明值勤,訓(xùn)練有素,言語規(guī)范,認(rèn)真負(fù)責(zé);

三、結(jié)合"**苑"特點(diǎn),制定安全防范措施;

四、進(jìn)出車輛管理有序,無亂停亂放現(xiàn)象,無堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行;

五、"**苑"外停車場有專人疏導(dǎo),管理有序,排列整齊;

六、室內(nèi)停車場管理嚴(yán)格,出入登記;

七、非機(jī)動車輛有集中停放場地,管理制度落實(shí),停放整齊,場地整潔;

八、危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

第十節(jié)環(huán)境衛(wèi)生管理

一、環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站;

二、清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制,有專職清潔人員和明確的責(zé)任范圍,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔;

三、垃圾日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺;

四、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害;

五、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;大堂、樓梯扶攔、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈;共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物;

六、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼亂畫現(xiàn)象;

七、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜;

八、排煙、排污、噪聲等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),外墻無污染

日常保潔方案及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(略)

第十一節(jié)環(huán)境綠化管理

一、"**苑"內(nèi)綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置得當(dāng);

二、綠地?zé)o改變用途及破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;

三、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿;

四、綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物;

第十二節(jié)社區(qū)精神文明建設(shè)

根據(jù)"**苑"現(xiàn)有實(shí)際情況,要組織開展好社區(qū)文化活動,可以充分利用會所這一活動空間,促進(jìn)**苑成長:建立**苑學(xué)習(xí)教育基地。

文化培養(yǎng)服務(wù):在**苑舉行畫展、攝影展、藝術(shù)欣賞等活動,培養(yǎng)**苑文化氛圍。

打造社區(qū)服務(wù):舉行群眾性社區(qū)活動,從而培養(yǎng)"大家庭"的親近和睦的溫暖感覺。

利用每年的"五?一勞動節(jié)"、"十?一

國慶節(jié)"和春節(jié)等重大節(jié)假日,組織業(yè)主、租戶跳交誼舞、民族舞、秧歌或腰鼓隊(duì)、唱卡拉OK、舉辦聯(lián)歡會、游藝活動等,豐富社區(qū)文化活動。使業(yè)主能強(qiáng)身健體、輕松休閑,同時公司將利用每季一期的簡報,宣傳和表揚(yáng)**苑轄區(qū)內(nèi)的好人好事,加強(qiáng)管理公司與業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通,達(dá)到和睦相處的目的。

篇2:大廈物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范要求

科技大廈物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范及要求

(一)物業(yè)檔案管理

1、制訂并落實(shí)物業(yè)管理檔案的收集、整理、歸檔及保管、保密、借閱、銷毀、統(tǒng)計等制度,并明確專人負(fù)責(zé)物業(yè)管理檔案管理;

2、歸檔材料應(yīng)為原件、具有憑證作用的復(fù)印件或其他載體材料,并保持其歷史面貌。檔案的書寫工具和載體材料應(yīng)達(dá)到耐久保存要求,圓珠筆、鉛筆以及純藍(lán)墨水筆書寫的材料不能作為歸檔材料;

3、材料歸檔做到分類合理、整理規(guī)范、排列有序,并詳細(xì)編制檔案目錄,以方便檢索利用;

4、保管期滿經(jīng)鑒定無保存利用價值的檔案,按規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)后,按程序進(jìn)行銷毀,銷毀清冊歸檔保存;

5、認(rèn)真做好檔案的安全保密工作,特別是涉及業(yè)主、企業(yè)的有關(guān)檔案未經(jīng)創(chuàng)業(yè)中心同意不得擅自提供他人利用;

6、建立檔案工作責(zé)任追究制度,對不按規(guī)定歸檔造成文件材料缺損,或?qū)n案進(jìn)行涂改、抽換、偽造、盜竊、隱慝、擅自銷毀等,造成檔案損壞的直接責(zé)任者,依照規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)肅處理;

7、物業(yè)管理檔案主要包括:

(1)精神文明工作檔案。物業(yè)管理處在大廈范圍內(nèi)開展的各類精神文明、文化活動時形成的各類文件材料;

(2)行政管理和經(jīng)營管理檔案。物業(yè)管理處在日常公務(wù)活動、內(nèi)部管理工作及開展經(jīng)營活動中形成的檔案;

(3)基建檔案。主要是在接管驗(yàn)收開發(fā)建設(shè)單位移交的新建物業(yè)或接管驗(yàn)收已經(jīng)投入使用的原有物業(yè)時所收到的文件、圖紙材料,以及在以后的物業(yè)管理活動中對物業(yè)進(jìn)行較大規(guī)模的改建、擴(kuò)建、維修、養(yǎng)護(hù)時所形成的文件、圖紙材料。如工程竣工圖、土建綜合材料、水電綜合材料、新建維修請示批復(fù)、施工驗(yàn)收材料等;

(4)設(shè)備檔案。作為物業(yè)公司固定資產(chǎn)的機(jī)器設(shè)備、儀器儀表等的檔案。包括有關(guān)車輛、通信設(shè)備、復(fù)印機(jī)、計算機(jī)等的說明書、安裝維修記錄等的文件、圖紙材料等;

(5)經(jīng)營臺帳檔案。物業(yè)管理處在各項(xiàng)經(jīng)營服務(wù)活動中直接形成的作為歷史記錄保存起來的文件材料;

(6)人員檔案。物業(yè)管理在人員管理活動中形成的,記述和反映本管理處員工各方面情況的檔案,包括員工檔案、專業(yè)技術(shù)人員檔案等;

(7)科教檔案。物業(yè)公司對員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)等繼續(xù)教育所形成的檔案;

(8)物業(yè)管理專門檔案。在開展具體的物業(yè)管理活動中形成的,反映物業(yè)狀況、業(yè)主和企業(yè)變遷以及物業(yè)管理部門的管理、服務(wù)、經(jīng)營活動情況,具有查考利用價值的各種形式的文件材料。主要包括:

①物業(yè)清冊:全面反映所有物業(yè)單元的自然狀況及權(quán)屬狀況的文件材料。

②物業(yè)維修檔案:物業(yè)管理在維修時所產(chǎn)生的一系列文件材料;

③物業(yè)裝修材料。入駐企業(yè)裝修申請審批表、裝修管理協(xié)議、裝修違章處理通知單、施工人員出入證等;

④業(yè)主及企業(yè)檔案:反映業(yè)主及企業(yè)具體情況的文件材料,包括企業(yè)基本情況登記表、物業(yè)合同、重要設(shè)備、儀器儀表等;

⑤物業(yè)管理服務(wù)檔案:物業(yè)部門在開展綠化、環(huán)衛(wèi)、保安、車輛管理等工作及為住戶提供委托服務(wù)、開展經(jīng)營活動時所產(chǎn)生的文件材料;

⑥業(yè)主大會、業(yè)主委員會材料;

⑦消防工作材料。消防中心值班情況記錄、消防設(shè)備運(yùn)行記錄、消防安全檢查記錄、火險隱患整改通知書等。

(二)辦理企業(yè)入駐、搬離手續(xù)

1、物業(yè)管理處管理員憑業(yè)主提供的《入駐通知單》辦理企業(yè)入駐手續(xù);

2、物業(yè)管理處管理員收到《入駐通知單》后,應(yīng)向企業(yè)介紹管理處基本情況、服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),向入駐企業(yè)遞交《服務(wù)指南》、《裝修管理辦法》等入駐企業(yè)須知材料,并與入駐企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》,需要裝修的企業(yè)還需簽訂《裝修管理協(xié)議》;

3、辦理企業(yè)搬離手續(xù)。根據(jù)業(yè)主通知,物業(yè)管理處管理員檢查該企業(yè)孵化場地使用及繳費(fèi)情況,填寫《企業(yè)搬離單》,確認(rèn)企業(yè)按規(guī)定使用辦公用房、相關(guān)費(fèi)用已全部繳清后,物業(yè)管理處負(fù)責(zé)協(xié)助企業(yè)搬離創(chuàng)業(yè)大廈。

(三)孵化用房裝修

1、物業(yè)管理處管理員負(fù)責(zé)審核入駐企業(yè)裝修方案,確保企業(yè)裝修符合創(chuàng)業(yè)大廈裝修規(guī)定,并報創(chuàng)業(yè)中心綜合業(yè)務(wù)部審批;

2、與入駐企業(yè)簽訂《裝修管理協(xié)議》,與施工單位簽訂《安全責(zé)任書》;

3、辦理《施工人員出入證》,認(rèn)真做好裝修施工人員的監(jiān)管工作;

4、裝修結(jié)束應(yīng)查看是否與裝修方案相符,物業(yè)結(jié)構(gòu)及公共設(shè)施有無損壞,如發(fā)現(xiàn)問題,應(yīng)立即書面通知限期整改,裝修經(jīng)驗(yàn)收合格后,收回《施工許可證》和《施工人員出入征》。

(四)建筑物及設(shè)施維修

1、物業(yè)報修實(shí)行全年全天24小時電話接待,報修電話;

2、8:30-17:00接到業(yè)主或企業(yè)報修后,維修人員10分鐘到達(dá)現(xiàn)場服務(wù)。17:00至次日8:30接到報修的,由接電話人員上門查看,并記錄情況,8:30報物業(yè)管理處,立即安排維修人員上門修理;

3、水、電急修項(xiàng)目,工作日5分鐘、節(jié)假日1小時到達(dá)現(xiàn)場,當(dāng)日修復(fù);一般維修項(xiàng)目,當(dāng)日到達(dá)現(xiàn)場勘察,三天內(nèi)修復(fù);較大維修項(xiàng)目,合理安排維修方案,并報創(chuàng)業(yè)中心綜合業(yè)務(wù)部審定后組織實(shí)施;

4、維修質(zhì)量合格率達(dá)到90%以上,被服務(wù)企業(yè)滿意率95%以上,維修服務(wù)回訪率100%;

5、明碼標(biāo)價有償服務(wù)項(xiàng)目,開具有效發(fā)票,并在發(fā)票上注明材料、人工費(fèi)用等;

6、有償維修服務(wù)項(xiàng)目完成后,由于維修質(zhì)量原因,導(dǎo)致企業(yè)損失的,應(yīng)按實(shí)賠償;導(dǎo)致重復(fù)維修,不再另行收費(fèi)。

(五)安全保衛(wèi)

1、基本要求

保安人員應(yīng)按規(guī)定統(tǒng)一著裝、裝備齊全、精神飽滿、用語規(guī)范,不得使用污辱性語言。

2、門崗服務(wù)

8:00至20:00實(shí)行12小時立崗保安服務(wù),對來訪者進(jìn)行詳細(xì)詢問并按要求做好登記,阻止拾荒者、小攤販、推銷人員進(jìn)入大廈內(nèi)部,阻止客梯裝載貨物;雨天擺放好存?zhèn)慵?平時及時勸阻大廳內(nèi)不雅行為等。

3、巡視崗服務(wù)

實(shí)行全年全天24小時保安巡視服務(wù),規(guī)范使用巡檢系統(tǒng),及時制止占用公共場所擺放物品或任意施工行為,認(rèn)真履行防盜、防火、防災(zāi)職能,維持管理區(qū)域的公共秩序。

4、監(jiān)控崗服務(wù)

大廈安保監(jiān)控系統(tǒng)全年全天24小時開通運(yùn)行,并實(shí)行專人監(jiān)控值班服務(wù),對可疑情況作跟蹤監(jiān)視,并立即通知巡視保安員;消防監(jiān)控系統(tǒng)操作人員需培訓(xùn)合格方可上崗;監(jiān)控設(shè)備報警后,立即通知巡視保安

到位察看。

5、車輛管理崗服務(wù)

管理區(qū)域內(nèi)主干道用白色油漆劃出交通指示標(biāo)志,指明行車方向,道路轉(zhuǎn)彎處及入口豎立交通禁令、禁鳴、限速等標(biāo)志,確保管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛暢通、安全;行車道路、消防通道兩邊側(cè)用黃色油漆劃出網(wǎng)格標(biāo)志,表示禁止停車,確保管理區(qū)域內(nèi)無違規(guī)停車現(xiàn)象;對進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)的特種車輛應(yīng)予以引導(dǎo),并指揮車輛按規(guī)定停車;在管理區(qū)域內(nèi)各入口處指明地下非機(jī)動車場位置;地下停車場有專人管理,實(shí)行出入調(diào)牌制度,公布管理規(guī)定及管理時間(7:00-18:45);地下停車場的通風(fēng)、消防、排水及照明等設(shè)備、設(shè)施應(yīng)保持完好;停車場保持環(huán)境整潔,無滲漏水和積水。

6、建筑物及相關(guān)設(shè)施的鑰匙管理

(1)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類機(jī)房、孵化用房的鑰匙,以及入駐企業(yè)自行安裝的門襟磁卡等,由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)收集統(tǒng)一管理,以備突發(fā)事件時急用;

(2)所有鑰匙必須按類別、房號編號,并按順序排列整齊掛放到鑰匙箱內(nèi),以方便使用;

(3)鑰匙箱由管理處保安班長負(fù)責(zé)保管;

(4)企業(yè)工作人員因特殊情況,需進(jìn)入辦公室時,保安員應(yīng)要求其出示有效證件(身份證、駕駛證)登記,如不能確認(rèn)其身份,應(yīng)與該企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系確認(rèn),并由保安員陪同拿鑰匙到現(xiàn)場開門,不得隨意將鑰匙交企業(yè)人員使用。無法聯(lián)系該企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)時,由保安員陪同其進(jìn)出辦公室,并不得在辦公室內(nèi)長時間停留。

(六)日常保潔

1、基本要求

保潔人員應(yīng)按規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩戴胸牌,儀容儀表整潔端莊;適時、及時、準(zhǔn)時實(shí)施保潔服務(wù),為創(chuàng)業(yè)者提供一個清潔、舒適的工作環(huán)境;節(jié)約用水、用電;作業(yè)時不允許使用對建筑物材質(zhì)造成損傷的材料和清潔劑,注意維護(hù)建筑物原貌;文明、有序作業(yè),最大限度地減少對周圍環(huán)境和創(chuàng)業(yè)者工作的影響。

2、室內(nèi)保潔服務(wù)

(1)地面

要求表面、接縫、角落、邊線等處保持潔凈,無雜物、灰塵、印跡、污垢、污漬、劃痕等;

(2)墻面

要求表面、接縫、頂角、邊線等處保持潔凈,無蜘蛛網(wǎng)、灰塵、印跡、污垢、污漬、劃痕等;

(3)門、窗

窗臺、門框、門套、窗框、窗套及其上下部的縫隙處、玻璃與門框四角的結(jié)合處、鉸鏈、旋轉(zhuǎn)門中軸處等部位,無灰塵、印跡、污垢、污漬等;門、窗的玻璃保持表面潔凈明亮、投光性好;金屬的門、門框、門套、窗框、窗套、扶手、拉手等無氧化斑點(diǎn),色澤光亮,并保持其金屬質(zhì)感;

(4)電梯

轎廂地坪按(1)規(guī)定;電梯門按(3)規(guī)定;轎廂壁和操作面板無灰塵、印跡、污漬、污垢、劃痕,不銹鋼面板表面色澤均一,明亮,有金屬質(zhì)感;

(5)衛(wèi)生間

衛(wèi)生間及附近走廊無臭味、異味;地面按(1)的規(guī)定;坐廁隔板及隔板門按(3)規(guī)定;衛(wèi)生潔具內(nèi)部、表面及下面無灰塵、印跡、異味;化妝鏡表面潔凈明亮、投光性好、鏡面人像清晰;衛(wèi)生間衛(wèi)生紙架、干手機(jī)表面無灰塵、印跡,在規(guī)定衛(wèi)生間及時添加衛(wèi)生紙;

(6)消防通道

臺階、墻身、天花板、外露設(shè)施喉管無灰塵、污漬、污垢;樓梯、平臺無灰塵、污漬、污垢;通道門、門玻璃、門框按(3)規(guī)定;不銹鋼扶手、欄桿及底部、根部無灰塵、污漬、污垢,表面色澤均一,明亮;燈、燈罩、消防報警裝置箱體無灰塵、污垢;

(7)吸煙區(qū)

放置統(tǒng)一煙缸,煙缸外殼應(yīng)無灰塵、水跡、污漬,每小時清潔一次;座椅、茶機(jī)上無煙灰、雜物、污漬等;保持室內(nèi)空氣流通;

(8)地下車庫

地面按(1)的規(guī)定;各類設(shè)施、照明燈具潔凈,無積灰、污跡;

(9)室內(nèi)植物

置放整齊,生長良好,無枯黃枝葉;花盆及植物枝葉上無積灰、臟物、污漬、污垢等;

(10)其它設(shè)施

消防設(shè)施、滅火栓箱、警鈴按鈕的外表保持紅色鮮明、無灰塵、污漬,箱內(nèi)無積灰;錄像監(jiān)控探頭外殼無灰塵、污漬、水跡;各類指示牌保持鮮明、醒目,無積灰、污漬、印跡;樓層不銹鋼垃圾箱和衛(wèi)生間垃圾桶定期消毒、不滿溢,外表無積灰、污漬、水跡;進(jìn)風(fēng)口和出風(fēng)口保持干凈,無積灰、污漬;天花板保持清潔,表面色澤均勻,無積灰、污漬、蜘蛛網(wǎng)、墜掛物等。

3、室外場所保潔服務(wù)

通道保持清潔,無積水、臟物、雜物、污漬和車輪印等,路面保持本色;廢物箱定期消毒,不滿溢,外表無積灰、污漬、水跡,置放點(diǎn)周圍清潔,無污水、無臭味及異味;綠地、花壇、隔離帶內(nèi)、行道樹周圍無雜物、紙屑、臟物等;雕塑無污漬、污跡、灰塵等;標(biāo)志牌、照明燈具、欄桿等表面無灰塵、污垢、污漬,石料表面、金屬表面、玻璃表面均應(yīng)色澤明亮、無劃痕;踏步地毯保持干燥,無污垢、污漬等。

4、外墻保潔服務(wù)

外墻保持清潔,無積灰,清洗應(yīng)無色差、色變;幕墻玻璃清潔明亮,無污跡、手印、水跡,外墻涂料無霉變脫落;外墻立面每兩年清洗一次,頂平面每一年清洗一次。

5、專項(xiàng)保潔服務(wù)

(1)地毯清洗

會議室地毯按實(shí)際情況,定期清洗。選用的清潔劑盡量減少對地毯纖維的損害。清洗后,地毯無縮水、褪色、變形、破損、污點(diǎn)、霉點(diǎn)、殘留物,纖維方向一致;

(2)打蠟

大理石面蠟均勻覆蓋,不得有漏打之處和氣泡存在。封地蠟、面蠟每層的厚度不得低于0.5mm。

(七)電梯管理

1、大廈正門2部為客梯,禁止搬運(yùn)貨物,其余6部為客貨梯;

2、選定電梯設(shè)備維保單位,對電梯設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng),物業(yè)管理處派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行;

3、物業(yè)管理處做好日常的乘梯文明、安全使用宣傳;

4、制定緊急救援方案和操作程序,在接到報警信號30分鐘內(nèi)排除設(shè)備故障,解救乘客;

5、電梯管理員應(yīng)持特種作業(yè)操作證上崗,并定期參加復(fù)審;

6、建立健全各項(xiàng)安全技術(shù)管理制度。如:《崗位安全操作規(guī)程》、《維修保養(yǎng)制度》、《崗位責(zé)任制》、《設(shè)備檔案管理制度》等;

7、按規(guī)定做好特種設(shè)備安全技術(shù)年檢工作。

(八)空調(diào)系統(tǒng)管理

1、機(jī)房管理

機(jī)房門外應(yīng)懸掛白底紅字"機(jī)房重地,閑人莫入"警示牌。機(jī)房地坪為綠色,機(jī)組及非安全區(qū)域應(yīng)劃黃色分界線示警。機(jī)房應(yīng)通風(fēng)良好,照明光線充足,并有應(yīng)急照明,門窗開啟靈活。地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備表面無積塵、油漬、污物,油漆完好(金屬設(shè)備機(jī)座漆黑色,燃油管道漆棕色,通風(fēng)管道漆白色)、整潔光亮。機(jī)房內(nèi)水溝暢通,地面無積水。機(jī)

房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)禁存放雜物,配齊相關(guān)消防器材。對系統(tǒng)冷卻水、冷凍水管道有流向標(biāo)識。檢查發(fā)現(xiàn)設(shè)備異常,應(yīng)根據(jù)弱電系統(tǒng)各設(shè)備操作及維修說明書及時進(jìn)行自查,不能排除故障的,向設(shè)備維保單位咨詢、排除故障。管理和作業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)排污、噪音、安全生產(chǎn)等方面的規(guī)定。機(jī)房內(nèi)應(yīng)懸掛空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行操作管理規(guī)程、安全管理制度及空調(diào)系統(tǒng)圖;

2、日常巡視和運(yùn)行管理

空調(diào)設(shè)備運(yùn)行時,應(yīng)每隔2小時巡視一次,巡視內(nèi)容為設(shè)備電壓、冷凍油、冷卻水、冷凍水等是否符合使用說明書要求;檢查空調(diào)主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否有異常振動或噪音;檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)、冷卻塔水位是否正常;檢查管道、閘閥是否有滲漏,冷凍保溫層是否完好;檢查控制柜(箱)各元器件動作是否正常,有無異常噪音或氣味。供暖鍋爐運(yùn)行時,當(dāng)值人員每隔2小時巡視一次鍋爐。巡視部位包括:鍋爐本體、燃燒機(jī)、水泵機(jī)組、電氣控制柜(箱)、供(回)油泵、排煙系統(tǒng)、回風(fēng)系統(tǒng);觀察各水管、油管是否有漏、滴現(xiàn)象;各種壓力表、水溫表、排煙、溫表的指示是否正常;是否有異常聲響或振動,是否有異常氣味;注意鍋爐水位、油箱油位是否正常;有無松動的螺栓、螺母等;

3、定期檢查、維護(hù)保養(yǎng)

應(yīng)每年對空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。選定專業(yè)維保單位,定期開展空調(diào)系統(tǒng)的維修保養(yǎng)。

(1)對中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī),每月進(jìn)行一次檢查,測定主機(jī)的油位,測定加熱器、散熱器、排風(fēng)機(jī)、各傳感器、各安全保護(hù)開關(guān)的性能,因季節(jié)更換停用時,對主機(jī)應(yīng)做保養(yǎng)處理;主機(jī)應(yīng)每年兩次進(jìn)行專業(yè)保養(yǎng),測定主機(jī)制冷、制熱的能力和系統(tǒng)制冷劑量,檢查電腦運(yùn)行性能、電氣控制各安全保護(hù)裝置、過濾器等完好狀況,確保主機(jī)完好;

(2)冷凝器、蒸發(fā)器每半年應(yīng)進(jìn)行一次清洗保養(yǎng)。清潔柜式及箱式蒸發(fā)器的空氣過濾網(wǎng);清潔蒸發(fā)器散熱片;清潔接水盤;拆開水冷式冷凝口、蒸發(fā)器兩端進(jìn)出水法蘭,清潔濾網(wǎng),全部清潔完畢,安裝后檢查是否漏水,若法蘭的密封膠墊老化,則應(yīng)更換;

(3)冷卻水塔機(jī)組的檢查和維保,每年保養(yǎng)一次,包括冷卻水塔電機(jī)維保、風(fēng)葉除銹、機(jī)組油漆等;

(4)新風(fēng)機(jī)、變風(fēng)量空調(diào)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管等通風(fēng)系統(tǒng)濾網(wǎng)每月清洗一次,如有破損及時更換,新風(fēng)系統(tǒng)、冷暖送風(fēng)系統(tǒng)、排風(fēng)系統(tǒng)每半年按要求做一次保養(yǎng);

(5)檢查附屬閘閥是否漏水,如漏水則應(yīng)加裝、壓緊密封填料,檢查附屬閘閥開關(guān)是否靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)在螺桿上加注黃油。按實(shí)際情況清除儲油箱內(nèi)的污物和積水。

4、資料管理

日常巡視運(yùn)行管理時應(yīng)認(rèn)真填寫《空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行表》(分冷水機(jī)組和油鍋爐)。每年12月份制定下一年度空調(diào)保養(yǎng)維修計劃。妥善保管系統(tǒng)設(shè)備資料及所有運(yùn)行管理的維護(hù)保養(yǎng)記錄。

(九)消防系統(tǒng)管理

1、消防中心值班員負(fù)責(zé)消防中心內(nèi)消防設(shè)備(報警系統(tǒng)、聯(lián)動柜等)24小時運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后,應(yīng)立即派人前往查看。確認(rèn)火情后,通過警鈴疏散人員并啟動相應(yīng)滅火設(shè)備;

2、如有設(shè)備故障,監(jiān)控中心值班人員應(yīng)及時通知物業(yè)管理處進(jìn)行維修處理;

3、當(dāng)日值班人員負(fù)責(zé)消防中心的清潔工作,保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵,水漬,油漬;保持機(jī)房內(nèi)消防用具的整潔、有效;

4、選定消防報警設(shè)備維保單位,對消防報警設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng),物業(yè)管理處派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行;

5、物業(yè)管理處每季定期對大樓消防系統(tǒng)進(jìn)行模擬檢測,確保消防設(shè)備處于正常狀態(tài);

6、消防系統(tǒng)如因維護(hù)或其他原因要暫時改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)(如手動/自動等),應(yīng)由物業(yè)管理處通知創(chuàng)業(yè)中心,并提出相應(yīng)的臨時措施,確保大樓消防安全;

7、確保各樓層應(yīng)急燈、疏散指示燈功能正常,任何人不得私自拆除、移位和取用;

8、保安巡視人員每天檢查一次應(yīng)急燈具,發(fā)現(xiàn)異常馬上通知管理處進(jìn)行維修。檢查內(nèi)容包括燈具是否正常發(fā)亮,表面玻璃有否破損,安裝是否牢固,按下測試按鈕是否仍然發(fā)亮。

(十)變配電管理

1、機(jī)房管理。機(jī)房門外應(yīng)懸掛白底紅字"機(jī)房重地,閑人莫入"的警示牌。設(shè)備表面應(yīng)保持本色、干凈、整潔、無污物、積塵。機(jī)房內(nèi)應(yīng)懸掛與實(shí)際運(yùn)行方式一致的"一次系統(tǒng)圖",該圖應(yīng)按原設(shè)計圖用國標(biāo)電工符號繪制,設(shè)備的進(jìn)出線命名應(yīng)準(zhǔn)確無誤。機(jī)房內(nèi)配置電業(yè)規(guī)定型號的消防器材及各類警示牌,并嚴(yán)禁吸煙及堆放雜物。機(jī)房應(yīng)通風(fēng)良好,門窗開啟靈活,并配置應(yīng)急照明裝置。發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常情況,應(yīng)根據(jù)變配電設(shè)備使用、維修說明書及原理圖實(shí)施搶修,盡快恢復(fù)正常運(yùn)行。管理和作業(yè)人員應(yīng)遵守有關(guān)環(huán)保、安全生產(chǎn)等方面的規(guī)定;

2、變配電站運(yùn)行規(guī)定。高壓變配電站中的開斷、閉合和保護(hù)主要是由斷路器負(fù)荷開關(guān)、隔離開關(guān)、操作機(jī)構(gòu)、避雷器各熔斷器等完成。目前創(chuàng)業(yè)大廈高壓電為10KV,供電方式采用雙電源可靠供電。變電站應(yīng)有一套完整的運(yùn)行維護(hù)措施,其中主要包括:電氣運(yùn)行操作規(guī)程、電氣安全工作規(guī)程、變配電站事故處理規(guī)程、電氣巡視檢查制度、高壓設(shè)備維護(hù)檢修制度、調(diào)荷節(jié)電制度、母線閘刀運(yùn)行維護(hù)及操作、安全保衛(wèi)及交班制度;

3、電氣運(yùn)行操作規(guī)定。變配電站值班人員應(yīng)具備變配電運(yùn)行知識技能,只有具備供電管理部門考核合格,頒發(fā)有效安全操作上崗證的人員才能承擔(dān)值班運(yùn)行工作。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行正確的倒閘操作規(guī)定,倒閘操作是變配電站人員按指定的運(yùn)行方式對各種開關(guān)設(shè)備進(jìn)行分閘和合閘的操作,這是變配電站人員日常的工作任務(wù),有關(guān)人員應(yīng)能熟練和正確地進(jìn)行操作。物業(yè)管理處應(yīng)制定正確的倒閘規(guī)程及倒閘監(jiān)督保障制度;

4、高壓配電安全規(guī)定。非工作人員不得進(jìn)入變配電站,因工作需要進(jìn)入變配電站的應(yīng)辦理登記手續(xù)。高壓室內(nèi)應(yīng)有固定位置放置絕緣手套、絕緣靴、高壓驗(yàn)電器、接地線以及消防器材等安全用具。高壓室內(nèi)嚴(yán)禁存放危險品,禁止吸煙。高壓室值班人員應(yīng)認(rèn)真做好高低壓運(yùn)行日志、安全巡視、設(shè)備操作等工作記錄,并配合供電所每兩年一次對變配電站設(shè)備進(jìn)行絕緣電試工作,確保安全供電。

(十一)給排水系統(tǒng)管理

1、機(jī)房管理

機(jī)房門外應(yīng)懸掛白底紅字"機(jī)房重地,閑人莫入"警示牌。機(jī)房應(yīng)通風(fēng)良好,照明光線充足,并有應(yīng)急照明,門窗開啟靈活。機(jī)房地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備表面無積塵、油漬、污物,油漆完好,整潔光亮。機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、嚴(yán)禁存放雜物,并配備相關(guān)消防器材。生活用水管道油漆成綠色,消防用水管道油漆成大紅色,污、廢水管道油漆成黑色,金屬設(shè)備機(jī)座油漆為黑色,各類泵、閥、電機(jī)等機(jī)電產(chǎn)品按本色復(fù)漆。發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常情況,應(yīng)根據(jù)給排水系統(tǒng)各設(shè)備使用和維修說明書實(shí)施搶修,直至恢復(fù)正常運(yùn)行。管理和作業(yè)人員應(yīng)遵守有關(guān)排污、噪音、安全生產(chǎn)等方面的規(guī)定。機(jī)房內(nèi)應(yīng)懸掛給排水系統(tǒng)運(yùn)行操作規(guī)程、安全管理制度及給排水系統(tǒng)圖。

2、日常巡視和運(yùn)行管理

觀察供水泵機(jī)組的流量、揚(yáng)程、電機(jī)溫升、噪音、振動等運(yùn)行狀況。觀察水箱浮球閥、進(jìn)水出水閥門、溢水管、排污閥等有無泄漏、堵塞情況。觀察污水泵、排水泵等運(yùn)行情況是否正常,系統(tǒng)管道、閥門有無堵塞泄漏。觀察系統(tǒng)電氣控制柜運(yùn)行(電壓、電流等參數(shù))是否正常。日常巡視檢查應(yīng)每日一次,認(rèn)真做好設(shè)備、設(shè)施清潔、保養(yǎng)工作,并確保正常運(yùn)行。

3、定期檢查、維護(hù)、保養(yǎng)

供水泵、排水泵、污水泵每季度檢漏和注潤滑油一次,每年保養(yǎng)一次。運(yùn)行泵和備用泵每月交替運(yùn)行。消防泵、噴淋泵、恒壓泵每月啟動運(yùn)行一次,運(yùn)行泵各備用泵每月交替運(yùn)行。系統(tǒng)管道中的閥、過濾器每季度應(yīng)檢漏并注潤滑油一次,必要時對過濾器作濾芯更換。生活水箱每半年清洗一次。清洗后,作水質(zhì)化驗(yàn),確保水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫指標(biāo)要求。污水出墻橫管每年疏通一次,污水總管每年疏通一次,油漆一次。室外的外圍、外露管道每年整修并油漆一次,室外排水窨井每半年檢查一次,若有堵塞及時清理。

4、日常巡視

運(yùn)行管理應(yīng)認(rèn)真填寫《給排水運(yùn)行記錄表》。每年12月份制定下一年度給排水系統(tǒng)保養(yǎng)、維修計劃。妥善保管系統(tǒng)設(shè)備資料及所有運(yùn)行管理的維護(hù)保養(yǎng)記錄。

(十二)空房日常管理

1、每月一次巡查空房內(nèi)各部位設(shè)備、設(shè)施,發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù);

2、做好空房每周一次清潔工作,確保室內(nèi)整潔;

3、每年春、秋兩季要做好空房的通風(fēng)工作,防止室內(nèi)墻面、天花板霉變;

4、嚴(yán)格空房管理,杜絕空防違規(guī)占用事件的發(fā)生。

篇3:物業(yè)管理處每日每周每月每季每年工作要求規(guī)范

物業(yè)管理處每日、每周、每月、每季、每年的工作要求(規(guī)范)

管理處負(fù)責(zé)物業(yè)管理的具體工作,其工作規(guī)范如下:

一、每日工作

1.巡視所管理的物業(yè)一遍,巡視內(nèi)容為:

(1)查小區(qū)內(nèi)是否有違章行為(有無亂搭、亂建、違章裝修,墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告,有無亂擺攤販);

(2)小區(qū)內(nèi)是否有不安全隱患(房屋是否出現(xiàn)嚴(yán)重破損,消防通道是否被堵,室外輸電線路是否完好,有無亂拉亂搭,內(nèi)有無可疑人員活動);

(3)小區(qū)內(nèi)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn)(樹木花草有無損壞,房前屋后,公共場所有無亂丟扔垃圾,垃圾桶是否倒請,有無亂停放車輛,亂晾曬衣物,有無影響正常休息的噪聲源);

(4)基礎(chǔ)設(shè)施是否完整(道路有無損壞,室外上下水道是否滲漏,路口攔護(hù)栓,路障是否完好,娛樂設(shè)施有無損壞)。

以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄,發(fā)現(xiàn)問題,能處理的應(yīng)立即處理之,重大問題和不能處理的問題應(yīng)向物業(yè)經(jīng)理匯報。

2.收繳業(yè)主(住戶)管理費(fèi)、各項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用;

3.接待業(yè)主(住戶)來訪和處理有關(guān)物業(yè)管理的投訴;

4.解答業(yè)主(住戶)提出的有關(guān)物業(yè)管理業(yè)務(wù)咨詢;

5.安排保養(yǎng)、維修任務(wù),驗(yàn)收修繕質(zhì)量;

6.做好工作日記(內(nèi)容為:記錄每天完成的工作,發(fā)現(xiàn)和處理問題,上級領(lǐng)導(dǎo)的指示,急待解決的事務(wù),住戶投訴等)。

7.整理內(nèi)務(wù)(包括打掃辦公室;整理文件、資料圖書報刊;清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用具等)。

二、每周工作

1.走訪住戶(內(nèi)容:與住戶交換物業(yè)管理意見,了解住戶有什么困難和需要;掌握住戶家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業(yè)、工作單位、單位和住家電話,家庭人口以及人口結(jié)構(gòu),掌握住戶產(chǎn)權(quán)歸屬和變更或租戶的變更,住房的戶型變化、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量現(xiàn)狀、保養(yǎng)和維修狀況);

2.初審住戶裝修申請,并報上級審批;

3.檢查公共設(shè)施是否完好(內(nèi)容包括:電梯運(yùn)行是否正常;樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品、有毒物品;公共照明是否完好,配電箱,水表設(shè)備是否有破損,小區(qū)內(nèi)信報箱是否有破損),發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時處理或報有關(guān)部門,并協(xié)助處理。

4.檢查垃圾桶是否噴灑藥物,各樓層公共部位是否清潔。

5.檢查房屋使用情況,有無長期空房戶、擅自轉(zhuǎn)租戶、了解房地產(chǎn)信息。

三、每月工作

1.編制本月保養(yǎng)維修報表,制定下月保養(yǎng)維修計劃報物業(yè)部;

2.編制管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報表并報公司財務(wù)部;

3.組織修剪物業(yè)內(nèi)的樹木、花草一次;

4.對本月維修項(xiàng)目進(jìn)行一次回訪,聽取住戶意見。

5.整理物業(yè)管理資料、檔案、對發(fā)生異動的(包括:房屋產(chǎn)權(quán)變動、承租戶變動、管理費(fèi)變動)作出修改;

6.與有關(guān)單位聯(lián)系,交換情況一次(包括:居委會、派出所,房屋產(chǎn)權(quán)單位等),如有重要情況須用書面報告和反映;

7.辦公室大掃除一次(包括:窗戶玻璃、屋面、墻面和各種辦公用具的清潔整理)。

四、每季度工作

1.組織檢查小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施(包括:消防栓、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報警設(shè)備、消防通道等)是否完整無缺,能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問題及時報告有關(guān)部門處理;

2.打開各糞池、井蓋、檢查化糞池、下水道有無淤塞,發(fā)現(xiàn)問題及時組織有關(guān)人員處理;

3.組織對樹木花草進(jìn)行一次施肥;

4.清理管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi),并編制季度報表;清查是否有漏收、錯收;采取措施對拖欠管理費(fèi)的住戶進(jìn)行追收;

5.編制季度維修保養(yǎng)計劃和報表;

6.辦一期物業(yè)管理專刊,宣傳表揚(yáng)小區(qū)內(nèi)的好人好事和新風(fēng)尚,指出小區(qū)內(nèi)存在的問題,增強(qiáng)住戶參與管理的意識。

五、每年工作

1.參加一次上級主管部門舉辦的短期專業(yè)培訓(xùn);

2.對小區(qū)內(nèi)的住戶全部走訪一遍;

3.組織清理一次化糞池;

4.編制年度管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報告;

5.編制下年度維修保養(yǎng)計劃;

6.整理物業(yè)管理檔案資料,寫出資料異動報告,對發(fā)生異動的資料進(jìn)行修改,保持檔案資料與實(shí)際一致;

7.與有關(guān)單位交流開展物業(yè)管理的體會和經(jīng)驗(yàn);

8.組織召開一次住戶代表大會,聽取住戶對物業(yè)管理的意見和建議,提高住戶參與管理的積極性;

9.總結(jié)年度工作,寫出書面總結(jié);

10.制定下年度工作計劃。