項目物業顧問服務范圍及工作內容

一、顧問服務范圍

(一)房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。

(二)房屋建筑本體共用設施設備的維修、養護、管理和運行服務。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、中央空調、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等。

(三)本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的公用設施的維修、養護和管理包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。

(四)本物業規劃紅線內的附屬配套服務設施的維修、養護和管理。

(五)專業裝修工程質量監理與裝修管理。

(六)公用綠地、花木的綠化養護與管理。

(七)公共環境的清潔服務。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運等。

(八)交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的管理。

(九)安全監控和巡視等保安工作。如有需要,對本物業實行二十四小時封閉式安全管理,確保安全(不含人身、財產的保險保管責任)。

(十)建立及管理物業資料、檔案,包括工程建設、竣工、房屋改動、裝修及住戶資料等。

(十一)社區娛樂活動的開展和社區文化建設。

(十二)客戶服務、會所經營的策劃。

(十三)接受物業使用人就房屋自用部位、自用設施及設備的專業維修、養護提出的委托并合理收費。

(十四)業主委員會的成立與運作。

(十五)協助管理商進行物業費用和服務費用的制定和收取。

(十六)理禮共用、德法并行,對物業使用人違反物業管理法規政策的行為進行處理。

(十七)法規和政策規定物業管理公司管理的其他事項。

二、顧問工作內容

(一)前期介入階段

*合作期限:由簽約之日起至**別墅一期入伙之日前三個月。

*工作內容概述:

第一節初步診斷期

服務期限:**別墅投資分析和概念設計階段

服務方式:顧問團定期赴現場

通過對項目規劃草案、可行性研究報告、概念設計方案、設計指導書等的研究、分析和對項目進行現場考察,從物業管理專業的角度對項目的基礎資料、配套分析、客戶群體分析、成本分析、概念設計等作出物業管理初步診斷。

1、根據項目規劃草案等基礎資料中周邊商業物業和消費水平、消費習慣等因素進行調研和分析,確定"獨特主題"以突出物業形象。

2、據項目設計理念、檔次定位,制訂物業管理宣傳策劃方案,提煉賣點;

3、物業管理企業VI設計,包括各種標識、人員服裝等;

4、根據地方物業管理法規、政策及**物業長期以來的物業管理經驗,對管理公司的組建模式、崗位設置、人員配備等提出初步建議;

5、管理企業的各類員工的任職條件和素質要求提出初步建議;

6、物業管理成本、收益的初步測算;

7、對物業管理公司各級各類員工的任職條件和素質要求等提出初步意見;

8、檢驗項目規劃設計中的物業管理元素是否適度;

9、通過市場調研了解區域居民、流動消費等數字進行分析,對項目開發模式從物業管理角度是否科學合理;

10、社區規劃的細節是否充分考慮用戶需求和管理便利;

11、道路網絡系統的設計是否符合安全、消防、便利等的要求;

12、景觀設計中的人性化和成本因素;

13、建筑設計中是否考慮今后物業管理及成本的因素;

14、戶型設計中的人性化細節;

15、配套設施的功能規劃是否考慮周到、適當;

16、營銷策略的物業管理診斷與分析;

17、其他項目基礎資料中包含內容的物業管理專業初步建議及整改方案。

第二節前期策劃期

服務期限:**別墅一期規劃方案階段和初步設計階段

服務方式:顧問團定期赴現場

通過對項目的總體規劃、單體方案和初步設計方案的研究及現場考察,從物業管理角度對各種設施設備、材料設計、功能規劃等方面提供專業建議,使發展商在項目的投入上既能準確把握未來業主的實際需要,又有利于日后物業管理的成本控制及提高管理質量。

1、建筑設計(如地下、地面、裙房、標準層、屋面),是否滿足物業管理需求;

2、門窗、樓梯、走廊等的設計是否充分考慮業主的心理及和生活需求;

3、設備機房的環境、通風是否滿足要求;

4、管理用房的位置、大小、分配、裝修標準、布局等的專業建議;

5、室外空調機位置、尺寸的確定,冷凝水的排放處理問題;

6、垃圾房的建造位置、空間、價格等的專業建議;

7、在不增加投資的情況下,為配合國際環保理念的推行,對適當設置環保設施(如感應式開關、自閉式水喉、分尖垃圾箱等)提出專業建議;

8、消防設施的設計、布局、產品、材質等方面的專業建議;

9、根據國家消防規范及公安消防主管部門的審核意見,對設計中的缺陷提出糾正及修改建議;

10、根據氣候特點、業主群體的特點及業主居家生活的要求,審查園林和植物設計圖紙,選擇因地制宜的環境綠化植被,使其既美觀又方便長期養護;

11、根據建筑材料的選用情況,提供清潔標準和程序的初步建議;

12、對建筑外墻的選材、設計和清洗保養提出專業意見;

13、對商業的規模、結構、經營模式、裝修、格局、器材選配等進一步提出細致的專業建議;

14、公共部分裝修材料選用的專業建議;

15、物業周邊圍欄、崗亭等的位置、規格及標準等;

16、從業主居家生活私密性、重點部位、成本等角度,科學合理的設計安保消防的布局、崗位設置、防護設施、產品選擇等;

17、其他在材料設計、功能規劃等方面與物業管理相關的專業建議及方案。

第三節工程建議期

服務期限:**別墅一期施工圖和總體工

程階段

服務方式:工程機電專業人員短期駐場

1、施工階段進行物業管理專業的參與建議,為日后物業管理正式接管收集第一手資料,打下堅實基礎。

2、考察整體工程進度,協助發展商監督各專業工程的進展情況,盡力提高工程施工質量,確保工程按計劃完工;

3、通過深入細致的研究工程圖紙,從物業管理角度完善其細節;

4、智能化工程的合理化建議及階段性實施進度計劃;

5、空調設備的安裝、選型咨詢;

6、其他大型機電設備的選型、訂貨、安裝等的專業建議;

7、協助材料供應商的招標、選擇、產品質量控制等;

8、參與各種設施設備的安裝調試工作,為今后管理打下良好基礎;

9、供應商檔案建立;

10、機電設備檔案建立;

11、工程施工檔案建立;

12、其他與施工相關的物業管理工作。

第四節銷售配合期

服務期限:**別墅一期后期服務銷售開盤階段

服務方式:物業管理專業人員短期駐場

銷售是房地產項目開發中的重要工作,銷售的好與壞檢驗了一個項目運作的成敗,在開盤階段,物業管理專業的參與非常必要,在這一階段我們的顧問工作主要有以下內容:

1、營銷策略中物業管理賣點的精確提煉;

2、營銷推廣工作的物業管理宣傳配合,如提供**物業的企業介紹、資質證書、在管項目圖片、管理模式介紹、特色創新等資料;

3、指導發展商對業主承諾的合理性與適度性,避免過度承諾或承諾不當;

4、對本項目銷售人員進行物業管理知識的培訓,使其能夠解答購房者的咨詢;

5、制定《前期物業服務合同》、《業主臨時公約》等法律法規規定的在項目銷售時必須具備的物業管理專業文件;

6、根據項目檔次和政府物價主管部門的相關收費政策,對物業管理費用進行進一步測算,制訂物業管理收費標準;

7、指導物業管理企業與開發商之間的配合與溝通;

8、從物業管理角度對銷售中心、示范單位等的設計、布置進行優化,體現人性化、增加親和力,使購房者預先體會到物業管理的優質服務,提高其購買欲;

(二)實操指導階段

*合作期限:自**別墅一期物業入伙之日前三個月起計,共12個月。分為前期籌備、集中入伙、裝修搬遷和正常管理四個時期。

*工作內容概述:

前期籌備

第一節物業公司組建期

服務期限:**別墅一期后期服務竣工驗收階段

服務方式:物業管理專業人員短期駐場

在項目的總體工程臨近尾聲時,面臨的首要工作就是竣工驗收、物業管理企業的正式組建和物業的接管驗收,這一階段發展商、施工方與物業管理的銜接顯得尤其重要。

1、物業管理企業的注冊、資質審定;

2、管理層、操作層員工的招聘上崗;

3、員工的崗前培訓工作,包括物業專業知識、項目情況、企業文化、服務意識、服務技巧等;

4、物業管理企業管理規章制度的建立,如員工手冊、人事制度等;

5、物業管理企業長期發展規劃、企業文化、服務宗旨等的擬定;

6、細化物業管理各項收費標準及服務內容;

7、對發展商的物業設施設備系統的增減、改動提供切實可行的方案并協助整改,確保系統穩定;

8、協助發展商的工程、各項設施設備的驗收工作,對不合格處提出整改意見,由發展商責成相關單位進行整改,然后進行復驗,并收集驗收報告;

9、協助發展商組織接管驗收小組,建立各專業設施設備移交的有關手續、資料和文件;

10、制定各專業設施設備管理規章制度、設備操作規程及維修保養標準、程序和措施;

11、制定設施設備運行記錄監控的有關程序和文件;

12、根據設計圖紙及操作手冊等制定相關操作指導書、安全規程、應急處理方案等文件;

13、制定消防、給排水、機電設備等項目管理方案;

14、制訂清潔標準和程序,編制清潔作業指導書;

15、制訂綠化操作標準,擬訂綠化養護規范;

16、編制初步的質量管理體系文件;

17、建立會計核算體系,建立健全財務管理制度;

18、建立各專業原始技術資料、維修保養記錄等檔案;

19、制定日常物業管理所需設備、材料清單;

20、建立供應商檔案及采購程序和工作制度;

21、擬訂對外分包的有關程序,評價和選擇各專業分包方;

22、其他與物業管理相關的階段性工作。

第二節入伙籌備

服務期限:**別墅一期項目后期服務入伙配合階段

服務方式:物業管理專業人員駐場

物業入伙前,應從機構組建、人員培訓、資料準備、服務流程等方面做相應的籌備工作。

1、制定入伙驗收標準及實施程序(按ISO9000質量管理體系標準執行);

2、成立入伙驗收領導小組及工作組,明確各項責任分工;

3、召開入伙專題會議,制訂入伙計劃;

4、文件資料準備,如《業主公約》、《用戶手冊》、《入伙指南》、《收樓須知》、《裝修申請登記表》等;

5、制定入伙管理制度;

6、協助發展商完善入伙必備條件,如與郵政部門聯系落實郵編、通郵時間及報刊訂閱等;

7、制定開辦費用清單、預算及采購計劃;

8、制定入伙期間的詳細工作方案,如場地布置、人事安排、宣傳、各種標識指引等;

9、其他與入伙相關的物業管理工作。

集中入伙期

第三節集中入伙

服務期限:**別墅一期項目后期服務客戶服務階段

服務方式:物業管理專業人員駐場

本期時間短,工作量大、環節多,需豐富的工作經驗及工作技巧。如何將有限人力資源合理分配到各個工作環節中去,使入伙工作得以有條不紊地進行,并給業主留下良好的最初印象即成為集中入伙期工作的難點。因為集中入伙期是業主第一次與物業管理機構打交道,第一

印象的好壞,將決定物業管理機構日后長期物管工作能否得到業主的配合而輕松、順利地開展。

1、成立入伙期各工作組,制定各個工作組責任制度。

2、入伙場地選擇寬敞開闊的辦公區域,各角落展示物業管理公司VI,環境布置具有親和力;

3、流程清晰、標識明確,使人一目了然;

4、服務人員熱情周到,動作準確,使用禮貌用語,對業主咨詢耐心解答;

5、專人帶領檢樓、交接,對業主提出的問題詳細登記,主動配合解決;

6、相關資料文件準備齊全,精美包裝并贈送小禮品;

7、邀請相關部門,如燃氣集團、裝修公司、電信局等現場咨詢辦公;

8、指導制定入伙工作流程,緊急應變方案等。

9、組織發展商有關部門在集中入伙期間實行聯合辦公,提供一條龍服務。

10、收費標準詳實明確、并出據正規收據。

11、與入伙相關的其他工作。

裝修搬遷期

第四節裝修搬遷

服務期限:**別墅一期項目后期服務裝修配合階段

服務方式:物業管理專業人員駐場

此時物業管理公司的工作難點有二:(1)、面對大量不同的裝修單位和素質較低的裝修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們,保護公共設施設備,不侵害業主公共利益,同時又監督裝修質量,避免遺留安全隱患等;(2)業主入住有先有后,怎樣兼顧先入住業主的正常生活和后入住業主的順利裝修,如何將兩者有效的隔離開來,從而避免被有效投訴,也是一個棘手的問題。

1、建立嚴格的裝修審批程序;

2、建立裝修單位進場管理工作流程;

3、建立各業主/住戶的裝修檔案;

4、建立日常裝修監督管理制度;

5、建立裝修現場驗收制度;

6、建立裝修單位退場管理工作流程

7、建立各業主/住戶的入住管理辦法。

正常管理期

第五節正常管理

服務期限:**別墅一期項目后期服務售后服務階段

服務方式:物業管理專業人員駐場,安保/機電專業人員駐場加強,顧問團配合

大部分小業主的二次裝修工作已基本完成,小區環境的維護、機電設備保養等日常物管工作均已規律開展的工作時期。

1、通過日常工作中的實際運作進一步完善發展商下屬物業公司之管理機構組建、人員培訓及管理等行政方面事務。

2、對設備外觀出現的缺陷進行整改,對維修保養工作的程序等級進行劃分,對運行中的設備進行節能改造以利于提高設備管理質量。

3、建立嚴格的安全管理制度,包括出入監督、保安巡查、緊急情況處理等。

4、建立詳細的清潔、園藝綠化操作考評管理制度。

5、進一步建立健全財務管理制度、財務人員崗位責任制,進行財務成本分析,提高經濟效益;

6、進一步完善機電設備維修保養管理制度。

7、按照ISO9000國際質量管理體系標準建立物業管理規范及相應文件并將其切實貫徹到日常管理工作之中。

8、考評和持續改進體系的建立,如各項管理規章制度、崗位、部門職責及其執行情況的考評和改進;

9、按照ISO9000標準對各專業設備管理體系運行狀態、維修、保養情況進行檢查、診斷,發現不符合及時提出整改缺陷和糾正處理措施,建立控制程序及方法,確保系統長期正常運行;

10、根據管理商運作過程的實際情況,對涉及各專業管理的文件進行修正補充,對系統出現的問題提出建議和解決方案;

11、在物業評優時,提供物業管理創優計劃與實施方案,并提供物業管理各專業咨詢指導:如各專業設施設備的維修保養的咨詢、指導;物業管理規章制度執行情況的咨詢、指導;物業管理檔案資料、創優資料的咨詢、指導;在清潔工作中對頑固污漬處理提供咨詢和指導;提供園藝綠化方面的咨詢、指導等。

12、貫徹酒店式物業管理服務意識及行為規范培訓,保障管理水平。

13、開展有效的、豐富多彩的社區文化活動。

14、協助依法成立本物業業主委員會。

15、定期開展本物業客戶服務需求調查及客戶滿意度調查,建立客戶信息收集、處理、反饋體系及業主投訴受理和處理體系。

16、根據本物業實際情況,將物業管理與服務實施方案(包括服務定位及策劃、管理處運作模式、人員管理、檔案管理、社區文化及日常管理等)在實施過程中不斷修正和完善。

17、根據本物業管理實際情況及時修訂客戶服務流程,設立物業管理服務平臺,并結合業主的層次、需求提供優質服務。

18、其他物業管理日常工作,如處理業主投訴、收繳管理費、維護客戶關系等。

(三)服務質量跟蹤階段

*合作期限:實操指導階段結束后的三個月。

*工作內容概述:

第一節質量跟蹤

服務期限:**別墅一期項目后期服務管理處正常運行階段

服務方式:顧問團

服務質量跟蹤階段是指**物業的顧問團在駐場人員撤出后,在三個月內再次實地考察項目,對項目物業管理機構進行全面的檢查、考評的物業管理顧問服務附加工作。

1、檢驗其管理水平是否穩定;

2、如果有服務質量下滑的跡象,考察團將提出相應的整改意見,并要求物業管理機構限期完成整改,以確保**物業所提供顧問服務質量的持續穩定;

3、顧問團對項目現場進行考核評價,并就各專業相關內容在運作中存在的問題或不足,給出書面整改意見及建議;

4、解決遺留的疑難問題,協助整理各專業圖紙及資料,保證設備的完好,確保交接工作順利完成,物業管理正常運行;

5、提出物業管理企業的遠期發展參考規劃,使雙方的合作上升到戰略高度;

6、其他根據管理商的需要提供的物管各專業的咨詢服務。

篇2:物業顧問綠化人員崗位職責

物業顧問公司綠化人員崗位職責

1、綠化主管

1.1熟悉整個小區的綠化分布;

1.2按公司的管理目標,制定相應的工作計劃并組織實施;

1.3合理地調配本部門人員;

1.4制定和完善綠化人員作程序和工作標準;

1.5依據植物物候期的特點制定植物保護計劃,并組織實施;

1.6對整個小區的綠化狀況和綠化人員實施有效的監控;

1.7制定綠化成本控制和綠化各種應急、預防措施,并組織實施;

1.8負責物品申購計劃的編制;

1.9制定年度培訓計劃,并組織實施和考核培訓效果;

1.10搞好綠化部的班組建設,加強員工的溝通和交流,關心、愛護員工;

1.11負責檢查、監督、考核班組的工作和遵守公司制度等情況;

1.12負責綠化人員的管理;

1.13加強與公司各個部門和政府相關的職能部門的協調;

1.14完成領導交給的其他任務。

2、綠化班長

2.1對主管負責,接受主管的工作監督;

2.2組織班組員工開展日常的綠化養護工作;

2.3檢查員工的出勤情況和員工的儀容儀表,督導員工遵守公司相關制度;

2.4每日巡視所轄園區綠化狀況并做記錄;

2.5負責新員工的工作指導;

2.6完成每周的工作計劃和工作總結,并組織實施周計劃;

2.7完成領導交給的其他任務。

3、綠化人員

3.1遵守公司的相關的規章制度;

3.2服從綠化班長的工作安排,保證綠化區域的綠化質量;

3.3制止破壞綠化的行為;

3.4負責所管理綠化區域的保潔工作。

3.5依照綠化相關的作業指導書進行規范操作;

3.6愛護綠化人員具,做好日常維護保養工作;

3.7定期接受綠化培訓和學習,提高綠化技能。

篇3:物業顧問ISO9000綠化作業指導書

物業顧問公司9000綠化作業指導書

1目的

通過明確綠化人員崗位職責,做到各盡其職、各負其責,使管理制度化、工作標準化,達到公司質量管理目標。

2范圍

適用于綠化人員、綠化班長、綠化主管。

3職責

綠化主管負責制定本部門綠化人員崗位職責,并做好職責溝通工作及職責履行情況監督檢查工作。

4具體職責

4.1綠化主管

4.1.1熟悉整個小區的綠化分布;

4.1.2按公司的管理目標,制定相應的工作計劃并組織實施;

4.1.3合理地調配本部門人員;

4.1.4制定和完善綠化人員作程序和工作標準;

4.1.5依據植物物候期的特點制定植物保護計劃,并組織實施;

4.1.6對整個小區的綠化狀況和綠化人員實施有效的監控;

4.1.7制定綠化成本控制和綠化各種應急、預防措施,并組織實施;

4.1.8負責物品申購計劃的編制;

4.1.9制定年度培訓計劃,并組織實施和考核培訓效果;

4.1.10搞好綠化部的班組建設,加強員工的溝通和交流,關心、愛護員工;

4.1.11負責檢查、監督、考核班組的工作和遵守公司制度等情況;

4.1.12負責綠化人員的管理;

4.1.13加強與公司各個部門和政府相關的職能部門的協調;

4.1.14完成領導交給的其他任務。

4.2綠化班長

4.2.1對主管負責,接受主管的工作監督;

4.2.2組織班組員工開展日常的綠化養護工作;

4.2.3檢查員工的出勤情況和員工的儀容儀表,督導員工遵守公司相關制度;

4.2.4每日巡視所轄園區綠化狀況并做記錄;

4.2.5負責新員工的工作指導;

4.2.6完成每周的工作計劃和工作總結,并組織實施周計劃;

4.2.7完成領導交給的其他任務。

4.3綠化人員

4.3.1遵守公司的相關的規章制度;

4.3.2服從綠化班長的工作安排,保證綠化區域的綠化質量;

4.3.3制止破壞綠化的行為;

4.3.4負責所管理綠化區域的保潔工作

4.3.5依照綠化相關的作業指導書進行規范操作;

4.3.6愛護綠化人員具,做好日常維護保養工作;

4.3.7定期接受綠化培訓和學習,提高綠化技能。

5相關文件:

6質量記錄

7附加說明:

本文件起草人

本文件修改人:

本文件審核人:

本文件批準人