合生創展集團廣州分公司商業物業經營組織

第一節商業物業經營的含義

一、商用物業范圍

由地區公司下屬各項目公司開發、建設的所有用于營商或辦公用途的物業,具體包括:

1、大型純商業項目(專業寫字樓、專業商場)

?整個項目用途是純商業的,無住宅功能的,例如越華

?項目依托住宅區、商住結合,但單體面積40000

篇2:商業物業經營管理

商業物業的經營管理

商業物業是為人民生活和社會生產提供購物的活動場所。

商業物業管理具有的特點包括:服務對象的雙重性,即租戶和進出的購物人員;使用時間相對固定,一般商業物業的時間都有個具體的營業時間,而且這時間是不輕易改變的;人員活動的集中和雜亂,來自不同地方的人員聚集一塊,并且各層次的人員不等;人流、物流同時進出,在進出的過程中即有人員也同樣有貨物一同;建筑空間大,建筑物內空間以貨架擺設為多,很少間隔物。

按建筑規模來分,商業物業可分為三類:

1、市級購物中心。建筑規模在3萬-10萬平方米之間,服務人口在30萬以上,年營業額在5億元以上。

2、地區級購物商場。建筑規模1萬-3萬平方米,服務人口在10萬之間,年營業額在1億-5億元之間。

3、居住區商場。建筑規模在0.3萬-1萬之間,服務人口在1萬-5萬之間,年營業額在3000萬-1億元之間。

按產權性質分,商業物業可分為三類:

1、臨時轉移產權型。即開發商把物業的產權以一定年限的形式出售給投資者,到期后,開發商退還投資款,收回物業。

2、統一產權型。以出租的形式經營物業,產權統一,招租、管理等也統一,便于管理,經營效果比較好。

3、分散產權型。把物業產權出售給多個業主,,形成多人共有產權,缺乏管理的統一,無法樹立整體運營的形象,經營效果不理想。

按建筑結構分類為:敞開型;封閉型。

按建筑功能分類為:綜合型;商住兩用型。

商業物業管理的內容

1、營銷管理

(1)市場推廣。做好宣傳工作,通過廣告宣傳活動,樹立良好的商業企業形象,擴大商業物業的知名度和影響力,為企業的市場經營打下基礎。

(2)選配承租商。只有保證50%以上的出租面積是由實力雄厚的企業承租,才能使物業管理企業生存下去,不斷的發掘、選配新的租戶。

(3)確定合理租金。租金應在制定零售商業物業基礎租金的基礎上,根據物業所在地理位置、規模、設備配置、服務水準和商品類型、規格、數量、質量與價格等方面的差異進行分類,作為定價的調劑因素,以便合理確定每處、每層、每間房屋的租金。同時還要根據市場情況、租戶的租賃經營期限、租戶的經濟實力和信譽水平、租戶租賃物業面積的大小等,對這些基礎租金予以適當調整。

2、日常管理

(1)對租戶的管理。建立租戶檔案,收存租賃合同文本復印件,詳細了解租戶的信息,與租戶建立良好的關系,及時溝通,對租戶的要求盡量給予及時的答復。

(2)安全保衛工作。做好門前警衛,注意車輛與行人的安全;協助阻止可疑分子逃出;注意職工專用通道的安全檢查;加強值班和巡邏,并著便衣暗中巡視,晚上盤點完后鎖好門窗,嚴格檢查清場。啟封時,按預定路線從上到下,從里到外逐層啟封并做好記錄。

(3)消防工作。對消防龍頭、滅火器、消防通道定期檢查和不定期抽查,確保專項設備的專項使用,貫徹"預防為主,防消結合"的方針。提高承租戶及業主的危機意識,制定各種安全規章制度。

(4)服務性設備的管理。電梯(客運、貨運、自動扶梯)的安全性堅持檢查,發現問題及時報修,對水電系統、衛生設備要做好日常檢查工作,避免在使用過程中發生問題。

(5)交通組織管理。在現有條件下管理好交通,以有效地引導和留住顧客,為商場的業主帶來更多的商機和利潤。

(6)清潔衛生管理。做好商場內部的環境清掃,停車場、廣場、衛生死角的清潔。

(7)綠化美化管理。通過盆景、綠地、花草、雕塑、噴泉等形式修飾商場內外,給顧客和員工一個溫馨、舒適、優美的購物和工作環境。商場的綠化美化管理不僅直接影響著管理者管理水平的定級,而且直接塑造著顧客心中的商場形象,影響著顧客對商場的信譽和層次的判斷。

(8)停車場的管理。有效的疏導和管理車輛的進出和停放,盡可能的避免車輛的損壞和丟失。

商業物業管理的要求

(1)保持良好的商業特色和一貫的管理形象。商場管理突出一貫形象,使顧客熟悉、認知、印入腦海,并潛移默化地產生聯想,通過具體對象、特征部分的認可,逐步強化認識,達到接受目的。當商業市場進入印象時代后,消費者認可的是店牌、品牌,同樣的商品在不同的商場會有不同的價值,會給企業帶來不同的效益。

(2)營造良好的商業服務環境。商場環境是否優美、清潔,綠化情況如何等,不僅直接影響著顧客的購物欲望和在商場逗留的時間,進而也影響到商場的營業利潤,而且會給顧客和員工留下深刻的印象,從而影響商場在社會的形象和商業競爭力。商場環境的好壞也影響顧客的環境意識。

(3)提供高標準的保安服務。大型商場營業面積大,商品多,價值大,人群的層次、素質和來源較復雜,管理起來困難,治安保衛工作十分艱巨,所以需要提供高標準的治安服務。

(4)高度重視消防管理。商業物業建造費用高,內部設施完善,裝飾豪華,流動資金和各類高檔消費品儲存較多,一旦發生火災比一般建筑物的直接損失要高,還會在國內外造成不良的社會政治影響。