物業(yè)管理費催款方式、方法與技巧

物業(yè)催款方式

1、利用春節(jié)將至機會,將公司苗圃自行培育的小盆栽鮮花配以新年賀卡為禮物,逐戶送達業(yè)主并致以物業(yè)管理方的新年問候。此做法符合當?shù)亓曀住⒆匀涣鲿?且有禮輕意重之意。新年賀卡上的主要內(nèi)容包括:“某物業(yè)管理公司某服務中心全體員工恭賀新年、合家歡樂等內(nèi)容”,落款除單位外,還應有服務中心經(jīng)理簽名。“送禮”活動要求管理人員共同參加,并要與業(yè)主進行適當交流。管理費催交的序幕由此拉開。

2、按照中國人過年的習慣,過完十五年方結(jié)束。故農(nóng)歷十五以后,再次以物業(yè)管理公司服務中心名義向全體業(yè)主派送新春賀卡,派送形式與上相同。但此次派送賀卡時附帶一張服務中心致業(yè)主的“溫馨提示”,客氣委婉地提示業(yè)主主動按時繳納管理費等等。同時,服務中心展開多種手段和多樣形式的宣傳活動,主題圍繞“物業(yè)管理服務的涵義和內(nèi)容”以及“繳納管理費是業(yè)主應盡的義務”等內(nèi)容進行。

3、“溫馨提示”預定繳納時間截止后5日內(nèi),在小區(qū)公告欄以公告方式鳴謝,對繳納管理費業(yè)主表示感謝并公布名單。同時宣傳核心轉(zhuǎn)向“繳納管理費是業(yè)主應盡的義務,不交管理費是侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益的行為”等主題。以輿論宣傳等方式敦促業(yè)主限期主動繳納管理費,此階段約為7-10天。

4、敦促期結(jié)束后,開始實施連續(xù)催交行動。選擇一統(tǒng)一行動時間,以每三天或每四天發(fā)一款的頻率,將事先設計好的十款管理費催交通知書分次送達未交管理費的業(yè)主。為強化效果、增加壓力,管理費催交通知書的顏色應由淺變深,口吻、內(nèi)容也應逐步趨于強硬。自第六款開始,要求業(yè)主簽收,并計收滯納金,此階段是催交工作最為艱苦的時期。

5、催款通知書全部發(fā)出,業(yè)主逾期仍然未交管理費,則服務中心公開向業(yè)主發(fā)出“告部分業(yè)主書”,對未交管理費業(yè)主進行譴責并公布名單,限期繳納,逾期不交將采取必要的措施。為進一步督促,將每棟欠費業(yè)主名單及金額在樓層公告欄公告。同時,加強“管理費與業(yè)主義務”以及相關法規(guī)知識等的宣傳。

6、經(jīng)過以上二個月左右的工作,業(yè)主欠交管理費的面一般會縮減到業(yè)主總數(shù)的10%以內(nèi)。這表明管理費催交取得決定性的勝利。余下欠費業(yè)主、拒交到底的少數(shù)業(yè)主,應采用聯(lián)合業(yè)主委員會共同做工作,采用行政仲裁或?qū)で笏痉ń鉀Q等途徑和手段以求問題的最終徹底解決。

7、物業(yè)管理是一個系統(tǒng)工作,催交管理費也不是孤立的。進行上述工作的同時,物業(yè)管理方應會同建設單位應召開各種形式的座談會、聯(lián)席會,通報各項工作進展、征求業(yè)主意見、互動交流,以解決拒交管理費問題為突破口,貼近業(yè)主、明辨是非,充分協(xié)調(diào)各方關系,實質(zhì)性地推動業(yè)主和建設單位矛盾和問題的解決。建設單位也應以此為契機,展開大規(guī)模的公關活動,切實樹立誠信負責的良好企業(yè)形象,徹底扭轉(zhuǎn)被動局面,爭取物業(yè)遺留問題的全面妥善解。

物業(yè)催款方法及技巧

1.收費工作首先要有自信心。

包括兩方面:一是我們收費人員自已要有自信心,堅信一定能把錢收回來,讓自己的士氣能占上風。二是團隊的自信,當一名成員收費受阻時,其他收費成員和同事要給予鼓勵,幫助獻計獻策。

2.制造收費氛圍。

讓員工在工作崗位上與收物業(yè)費聯(lián)系起來,比如:秩序維護員、保潔員和技工遇見比較熟悉的未交費業(yè)主,就可以提醒業(yè)主該交物業(yè)費了,讓業(yè)主時時感受到服務中心收費的氣氛,隨著時間的推移,讓不交費的業(yè)主感覺很難為情。

3.加強收費培訓工作。

每天收費成員一起開總結(jié)會,遇到的疑難問題拿到桌面上討論,大家群策群力研究應對措施。

4.建立“直通車”、“無障礙通道”,對于收費工作受阻的問題,物業(yè)職責之內(nèi)力所能及,在第一時間給業(yè)主解決,速度要快、效率要高。

5.杜絕拖沓思想。

包括兩方面:一是不要讓業(yè)主拖沓,例如:有些業(yè)主以過幾天就交物業(yè)費為由來推拖,此時一定緊追業(yè)主不放,甚至一天打兩三個電話,并與業(yè)主約定交費時間,在此期間,要不斷地與業(yè)主溝通,讓業(yè)主沒有退步的空間。不要輕易相信業(yè)主會如期來交物業(yè)費,收費人員一定要有主動意識。二是物業(yè)解決問題不要拖沓。例如:有些業(yè)主承諾解決某某問題就交費,此時服務中心就要馬上跟蹤解決,若拖延時間,過一天或一夜,業(yè)主都有可能會變卦,再發(fā)起第二次進攻就難很多。

6.對無理由拒交費、對物業(yè)態(tài)度特好的業(yè)主,不要輕易上當。如業(yè)主向你訴苦,我們也要向業(yè)主訴苦,一定要堅定收費的立場。若有需要,可以多派幾個人一起上門軟磨硬泡與之溝通,直至交費。

7.對于聯(lián)系不上的業(yè)主,要想方設法獲取業(yè)主的聯(lián)系方式。比如,看本小區(qū)有無該業(yè)主的同事、朋友、關系好的鄰居,想方設法從他們手中得到該業(yè)主的聯(lián)系方式,如有需要,可以找到他單位“登門拜訪”。

8.明確分工,對癥下藥。

對于收費過程中的問題,要分類對待,專業(yè)分工;收費時間緊迫,解決問題要量化,到底多長時間能夠解決問題。收費核心成員對這些問題有必要一戶一戶的核查。

9.對遺留問題要敢于面對和解決,有問題暴露是好事,積壓時間越長,越不好解決。自己解決不了的不要積壓,一定要第一時間向直接上級反映,爭取盡快解決。

10.注意與關鍵客戶的溝通,有些欠費業(yè)主在業(yè)主中影響較大,可以采取“疏導”方式溝通,與部分業(yè)主心目中的“核心人物”保持良好溝通,對其他一部分業(yè)主會起到積極的影響。

11.做好宣傳引導工作。

一些業(yè)主會通過網(wǎng)絡或其它方式不斷制造對物業(yè)負面影響的言論;此時,則我方要采取主動,通過宣傳欄、網(wǎng)絡等途徑引導業(yè)主理解支持物業(yè)工作,積極交費。

12.收費工作要“心到、做到、嘴到”,收費成員保持積極主動的態(tài)度和方式去收取物業(yè)費。

篇2:財務審計核對催款工作制度范本

收入審計工作程序

收入核數(shù)工作是在收銀夜審的工作基礎上,再次進行審核、分類、匯總,最終反映到財務帳戶中。它要求收入核數(shù)員掌握餐廳收銀、前廳收銀的工作內(nèi)容及工作程序,以正確的方法考核營業(yè)收入情況,并將應收款及時收回,使資金得到正常使用。其工作內(nèi)容主要包括:

(一)夜審班前準備

班前必須了解日審工作有關交班事宜,檢查打印機和電腦是否正常,從審箱中將各營業(yè)點的繳款憑證和帳單分類,主要有三部分:

1、前臺客房結(jié)帳單及收銀日報表。

2、餐廳繳款憑證及帳單包括:東園餐廳、西園餐廳。

3、其它部門繳款憑證及附件單:游泳館、游泳保健、保齡球館、咖啡廳、臺球廳、乒乓球廳、桑拿房、康樂商品、游藝廳、商務中心。

(二)夜審工作流程

1、查看收銀員的繳款憑證,同電腦報表核對:審計員要查看繳款憑證的各類明細填寫同電腦報表是否一致,如果數(shù)據(jù)有修改,收銀員應說明原因。沒有收銀機的繳款憑證,要統(tǒng)計附件單的數(shù)據(jù)與收銀員填寫的繳款憑證是否相符。

2、打印出“今日入住客人報告”,根據(jù)入住報告,審核今日入住的每一間房房價輸入與開房單上的價格是否一致,折扣房手續(xù)是否完整。如有錯誤應立即通知接待員調(diào)整,并將情況寫入夜審報告交日審處理。

3、打印出“今日非平帳離店報表”,審核非平帳離店的原因,確認責任人。

4、打印出“今日調(diào)整帳目表”審核調(diào)整帳目的原因,調(diào)整帳目單需負責人簽字。

5、查詢各收費點轉(zhuǎn)帳是否正確:將每一筆轉(zhuǎn)帳(未結(jié)帳部分)帳單上的客人簽名同開房單上客人的簽名及電腦記錄進行核對,查看是否相同、是否轉(zhuǎn)錯房間,如果是簽名不同,要提醒收銀員結(jié)帳時注意;如果是轉(zhuǎn)錯房間,則要立刻調(diào)整。

6、打印出“今日離店客人報告”(交日審查半天房費用)。

7、夜審審計資料維護:將當日數(shù)據(jù)復制到“c”盤或“d”盤,為夜審順利進行做好準備。

8、進入夜審數(shù)據(jù)統(tǒng)計:營業(yè)組審核(打印出營業(yè)點總班結(jié)帳表),完成預審報告,完成自動過費,審核帳務報告兩遍,終審。

9、數(shù)據(jù)整理。

10、出具夜審報表:

A、編制“××賓館營業(yè)日報表”。

B、編制“今日非平帳離店報表”、“今日調(diào)整報表”各一份。

C、填寫“夜間審計報告表”:將夜審過程中發(fā)生的每件事記錄下來,需日審協(xié)助處理的要注明清楚,填寫時要認真。

11、當班結(jié)束:各項工作完成后,將資料進行整理分類后,交到日審辦公室。

(三)日審工作流程

1、處理夜間遺留問題,負責落實通知書內(nèi)容

每天接到“夜間審計報告表”后,對遺留問題要及時處理;及時填寫審計通知書,通知責任人所在的部門主管,并負責落實解決,然后將解決的情況寫在通知書的第一聯(lián)上,最后將通知書編號存檔,月底統(tǒng)計后,注上處理意見報財務送經(jīng)理處理。

2、帳單核銷:接到收銀員的結(jié)帳單后,檢查所付的帳單是否齊全,然后按照帳單的號碼,在票證核對表上按號劃銷。如有缺號,調(diào)整作廢單據(jù)手續(xù)不齊,要寫入夜審報告交日審處理。

3、核對前臺結(jié)帳處的結(jié)帳單及收銀員個人報表

客房結(jié)帳單是由前臺收銀員為住店客人結(jié)帳所打印的帳單,反映向客人收取的房租、餐費及其它等費用。收銀員收銀明細表是反映當天所結(jié)房客帳(包括向客人收取的現(xiàn)金、信用卡、支票、外匯、轉(zhuǎn)會議帳)的匯總表。

4、核對餐廳結(jié)帳單:

1)核對餐廳結(jié)帳單時應注意;帳單與附件單的核對,點菜單中每一項都要同電腦結(jié)帳單相核對,如果不符,要找收銀員查明原因,并進行處理。附件單如有修改,應由修改人在單上說明修改原因,并由廳面管理人員簽名證實,收銀員應起監(jiān)督作用。

2)核對營業(yè)對帳表:要查看表中填寫的數(shù)據(jù)與收銀員上繳的附件單據(jù)中的數(shù)據(jù)是否一致,核對表中的收銀員填寫的數(shù)據(jù)與廳面其它相關人員填寫的數(shù)據(jù)是否一致,如有不符,應立即向收銀員查明原因并及時做出處理,確保營業(yè)收入的正確反映。

3)打折手續(xù)應完整:用賓館優(yōu)惠卡打折的,要在帳單上注明卡號及客人簽名;如果是賓館管理人員為客人打折的,要有管理人員簽名并注明所打折扣。審計員在核對時,要注意收銀員所打的折扣是否正確,如果不正確,要找收銀員查明情況,及時做出處理。

4)免費接待是否符合標準:各級管理人員在賓館免費接待,簽單的權(quán)限應對照各級管理人員權(quán)限表。查看各級管理人員是否在權(quán)限范圍內(nèi)簽單接待,如果發(fā)現(xiàn)接待超標,應立即找其補辦手續(xù),否則上報財務經(jīng)理處理。

5、核對其他部門的繳款憑證及收費單:

其他部門(包括康樂中心的游泳館、保齡球館、臺球廳,商務中心,咖啡廳等)的收銀員在營業(yè)結(jié)束后,根據(jù)收銀單匯總填制繳款憑證,繳款憑證各項金額與所附收費單金額合計應相符。

1)收費單的核銷及管理:收費單必須按號順序使用,審計員對各部門每日交來的收費單按號在“票證使用單”上逐張劃銷,發(fā)現(xiàn)不聯(lián)碼使用的,應向收費單使用人查詢原因,及時催交。作廢單必須有領班以上人員簽字方可。

2)核對商務中心繳款憑證:要查清收費單中各項收費項目金額的正確性,定期到商務中心采集機器上的數(shù)據(jù),做到帳實相符。

6、檢查夜間審計人員制作的各項營業(yè)報表:

負責檢查夜間審計人員所做的各項報表的正確性,如數(shù)據(jù)計算有誤,應立即修改,并追究夜間審計員責任。

7、審計主管同日審人員要經(jīng)常到各營業(yè)點進行檢查:

檢查收銀員及廳面其他操作人員是否按規(guī)范程序操作,營業(yè)款是否如實反映,現(xiàn)金是否如實上繳。如果發(fā)現(xiàn)收銀員或其他操作人員不按規(guī)范操作的,應立即糾正,并將情況及處理意見及時反映到部門經(jīng)理和財務經(jīng)理及質(zhì)檢部門,以防止情況再發(fā)生,確保賓館不受損失。

8、報表裝訂:

按日期順序?qū)ⅰ笆浙y員操作記錄”、“各收費點繳款憑證”以及各收費點原始帳單裝訂成冊,封面上注明起止日期存檔。

(四)帳務處理工作流程

1、每日營業(yè)收入傳票的編制

編制收入傳票的依據(jù)是每日銷售總結(jié)報告表和試算平衡表。

收入憑證的編制方法是:借:應收帳款――客帳

應收帳款――街帳――明細

應收帳款――團隊

銀行存款

貸:營業(yè)收入

應付帳―電話費

2、街帳、客帳分配表統(tǒng)計

街帳、客帳包含外單位宴會掛帳、員工私人帳、優(yōu)惠卡及應回而未回帳單等內(nèi)容,收入核數(shù)員每天要填寫街帳、客帳統(tǒng)計表,進行分配。及時準備將費用記錄到每一帳戶中。作到日清月結(jié),為月末填寫街帳、客帳匯總表做準備。

3、客人清算應收款后帳務處理

客人接到賓館催款通知后,規(guī)定在30天之內(nèi)向賓館結(jié)算應收帳款。當客人付款時,賓館應開正式收據(jù)呈交客人,作為結(jié)算憑證。收入核數(shù)員便根據(jù)客人付款內(nèi)容及金額,每天進行帳務處理:在編制記帳憑證前,首先查明該公司帳號、帳項參考號碼及付款內(nèi)容,并填寫在每日現(xiàn)金收入記錄表中。

4、超60天應收款掛帳催款

根據(jù)月結(jié)應收款對帳單記錄及帳項,分析報告內(nèi)容。對凡是超60天以上應收款掛帳客戶,進行再次催款,催款前首先了解尚未付款的帳項具體內(nèi)容,并將情況向財務經(jīng)理匯報。由財務經(jīng)理簽發(fā)催款信,連同繳款通知副本寄給客人;對客人提出的問題要及時給予答復,協(xié)商解決辦法,為盡快清算應收帳款排除障礙。

5、負責將編制的記帳憑證輸入財務電腦系統(tǒng)。

篇3:售樓處銷售收款催款制度

　　售樓處銷售收款、催款制度

　　一、交現(xiàn)金的方式：若客戶提出交現(xiàn)金，銷售人員應帶領客戶將現(xiàn)金直接交給公司安排在現(xiàn)場的財務人員，再開正式收據(jù)給客戶，銷售人員禁止收受現(xiàn)金。

　　二、交存折的方式：若客戶交來存折，由銷售人員陪同客戶到其存折開戶的銀行，取現(xiàn)后回銷售部將現(xiàn)金交給公司安排在現(xiàn)場的財務人員，再開正式收據(jù)給客戶。

　　三、收取支票或匯票的方式：若客戶交來支票和匯票，由銷售人員帶領客戶將支票式匯票交到公司財務人員手中，先由公司財務部開收條給客戶，收條要注明支票或匯票號碼;待公司財務進賬后，再由財務部開具正式收據(jù)給客戶。屆時，客戶把收條還給財務部。

　　四、銀行轉(zhuǎn)賬方式：客戶已通過銀行轉(zhuǎn)賬，銷售人員應讓客戶將轉(zhuǎn)賬的回單送到公司財務部，財務人員確認進賬后，開具正式收據(jù)給客戶。

　　五、交款和催款的經(jīng)辦原則為“誰簽約、誰負責”。

　　六、由銷售部主管負責督促銷售人員的交款、催款工作。

　　七、由銷售部主管制定合同執(zhí)行情況表，并以此作為催款時間依據(jù)。

　　八、對逾期付款的客戶，要熱情、耐心地做好催款工作。

　　九、客戶提出的任何推遲付款和其他付款的要求，銷售人員須經(jīng)銷售主管批準后才能答應客戶。