物業管理培訓:別墅管理

居住類型上物業分為:一般住宅、公寓、別墅三種。從檔次上別墅屬于最高一層。別墅住宅隨市場經濟的發展日益增長,成為房地產業的"寵物",倍受消費者親睞。因此對別墅的管理也成為物業管理企業的一個重要課題。

所謂"別墅"現代漢語所給定義為:在郊區和風景區建造的供休養用的園林住宅。所謂"管理"在這里的喻義為物業管理,含保管、照管與料理、約束的并列關系。雖然書中對別墅的定義與目前市場上銷售的別墅及國外發達國家的別墅有諸多不同之處。但即稱"別墅"住宅都有許多相同之特征,那么別墅的物業管理除了進行一般物業管理工作所包涵的社區清潔、保安;一般設備養護、維修;公共設施保養、維護等,還要根據別墅的特性,搞好針對的服務管理工作,方能取得良好的效果和收益。

一、別墅環境的特性

由于別墅區選址大都在郊區、風景區,遠離城市喧嘩區域,在開發建設與其

它類型物業相比,占地多、面積大、個性化強、綠化用地與占地面積的比例不低于1:1,各建筑之間距離大,道路寬闊。那么通常物業管理中所要求的,綠地無雜物、雜草,人行道和機動車道無損壞;保持清潔標準,就不適宜了。

首先園林綠化區域的設計,在風格上需與別墅的建筑相符,在選擇的品種上,需考慮到南北氣候的差異,否則會造成"碧綠"一會兒,"優雅"一時的短時效應,一年只有一季二季綠的景象。如果這些"先天不足"一旦形成,那么后期的物業管理無論如何,也無法達到良好的效果。

另外,距離大、道路寬、人口密度小,宜造成了人與人之間情感溝通的不暢。根據別墅所處的區域,入住人群的類別,通過"民意測驗"、"客戶調查",增加一些實用功能的公共設施,如開設露天健身房、兒童樂園、老人活動地、露天燒烤區、藝術園藝塑品、信息欄等,以溝通開發商、物業公司、業戶之間的情感,提高物業管理成效。

還有,象雪天及時有效地清掃道路,雨天道路排積水處理等等,正是這些看似細微的工作,構成了管理的全面,可以體現管理水平的地方。

二、治安特性與管理

別墅在規劃上是統一設計、施工的幾十棟、上百棟為一組的、相對封閉、上

規模的社區。從價位上講,擁有者為有經濟實力者及有社會地位者等人群。從使用上講,多為人們休假的第二居所;在京辦事處;集團辦公地等。由于人流疏稀、人員密度小、財產價值大、隱患部位多,因此安全治安工作必須放在首位,要達到通信暢通、反應迅速、防范有效,則要在人力和物力上加大投入。建立一套治安防范緊急反應系統是必不可少的。以技防和人防相結合,利用先進的智能化設施,對社區周界、出入口、車庫、公共場所、重要部位進行24小時監控。保安員利用固定或流動的方式進行詢問、檢查、幫助別墅區內的人員。以使用電動、機動交通工具達到"快速",以完備先進的設備裝置達到"準確",以訓練有素的專業人員達到"有效"從而防范、控制、處理各類突發事件。

但是值得注意的是,過多的盤問、繁瑣的登記、嚴格的控制,會喪失住宅的舒適和方便感覺,取而代之的是"壁壘森嚴"的"監獄"感。如何恰如其分地做到安全又方便,確實是個難題。我想因為別墅面積大、人員流動小、固定保安崗與流動保安崗利用通信設備,實現"移動通報制"可以緩解此矛盾。(即隨著來人、車輛的移動線路,不斷的通報方位形成隱形安全網)。有的別墅在對外來人員,車輛管理上實行主、付卡驗證方式,效果也還可以。

在物業管理中,保安工作除了具備準軍事化的素質、職能,還應該盡可能熟悉一棟別墅的各方面情況,從單純的保衛職能到兼有幫助、服務職能。這屬于服務軟件上的范疇,不少項目,提出"有困難找保安"的承諾,是一個即好又難的課題。另外別墅區內車輛交通的管理,也涉及到很大的安全因素,因為每戶在不少于一輛車的現實狀況,使之必須"人車分流",那么標識的正確、有效、到位、路線合理流暢是減少不安全因素的條件之一。

三、別墅的服務與管理

服務與管理從字面上看,前者是聽從命令的,后者是發出命令的。但在物業

管理中就要將二者溶匯貫通,有機地結合起來。曾經有境外某大型物業管理公司總裁感嘆:在中國,很多人花幾百上千元吃頓飯沒關系,就是心疼每月幾十元的物業管理費。這也從一個側面反映了國內許多業戶對物業管理的不理解。在人們較熟悉的香港物業管理模式中,物業管理經費完全來源于業主。在中國如何在人們的經濟和心理承受力不到的前提下完全實現"以區養區",就要在服務的種類多樣化,管理形式靈活上大做文章。

雖然別墅的封閉性、遠離性帶來生活、日用品服務的必須性和單一性,但因別墅用戶的活動半徑大,第一居住所等原因,使大件物品及耐用品不會在社區內消費。所以,安排服務設施,提供商品種類要認真推敲。

由于別墅建筑的特性及消費人群的特性,使得別墅帶有很強的私密性,各種費用的收繳是管理工作之必行,如上門收取,從服務角度上講固然可取,但頻頻打擾用戶又是不可取之。這時利用多費統收、智能傳輸等方式,可以一舉兩得。

住別墅的一族人群對休閑、健身、娛樂都有一定的需求,應運而生的"會所"是一個很好的契機。辦好了,即可以滿足用戶需要,又可以提高收入,達到"以區養區"的目標。但是現有項目會所空置、困置大有所在。故而一定要考察和制定會所的項目、周邊情況、經營的方式、面積的大小、收費的高低等等一系列可行方案,解決經營和安全等問題,方能達到預期的目標。

另外別墅房屋的鑰匙管理;代出租委托管理;公司用房、會議活動管理等等都是別墅區別于其它物業的服務項目,是值得進一步探索的方面。

目前國內的物業管理,還處于探索、磨合階段,無論是國外的模式,還是國內自產的,無論是借鑒酒店管理經驗,還是引進英式管家服務;都沒有一套以一應百的完全管理手冊。別墅的物業管理同樣如此,依據自身特點、市場情況及管理需要,堅持創新和穩步結合、服務與收益結合,業戶、開發商、物管公司三方受益相結合,推動本項目健康、持續發展,使別墅物業自身保值升值,物業管理公司產生社會效益,增加知名度和美譽度,創造服務品牌。

篇2:某物業租賃管理培訓考試卷

物業租賃管理培訓考試卷

片區:_______姓名:________職務:________分數:__________

(此考試分數作為片區經理對片區人員考核指標考量,全卷100分,及格60分)

一、填空題(每空3分,總30分)得分:_______

1、所謂"房屋銀行",即指像存錢一樣,把房子存給_____________,房東只管每月按期收錢,而房子的出租、租金催繳等事務全部由代理公司負責。

2、“物業”一詞譯自英語________或Estate,自20世紀80年代香港傳入沿海、內地,其含義為_____、_____、_____、房地產、產業等。

3、物業管理(propertymanagement),受物業所有人的委托,依據物業管理委托合同,對物業的房屋建筑及其設備,公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目進行_____、_____和整治,并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

4、物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的______、設施和場地。

5、"房屋租賃代理"模式如果正規運營,在運作效率、運作成本、管理成本、資金流轉等方面的確有優勢,既可以降低房屋空置的風險和浪費,又可以節約___________和__________的交易成本。

二、判斷題(每題全對才得分,每題5分,共20分)得分:_______

1、以下表述正確的請打鉤:

(1)一個單元住宅不是物業。()

(2)一座大廈可以是一項物業。()

(3)同一建筑物不可分割為若干物業。()

(4)租賃企業必須持有工商行政管理機關核發的營業執照。()

2、住房租賃企業物業管理的表述正確的請打鉤:

(1)住房租賃企業所持物業的銷售工作。()

(2)狹義住房租賃企業物業管理是指物業管理及租戶服務。()

3、以下表述正確的請打鉤:

(1)物業租賃管理是指按照租賃雙方簽訂的租賃契約,這表述是錯誤的。

()

(2)物業租賃管理是依法對物業租賃的主體和客體、租金與契約進行的一系列管理活動。()

(3)物業租賃管理分為國家相關主管部門依照相關法規對物業租賃活動的行政管理,物業服務企業對物業租賃雙方(業主/租戶)所提供的各種日常管理與服務。()

4、以下表述正確的是:

(1)出租房管理主體包括:房東、二房東、中介代理、房屋銀行、房屋租賃代理、規范型住房租賃(平臺)企業。()

(2)"房屋租賃代理"模式如果正規運營,在運作效率、運作成本、管理成本、資金流轉等方面的確有優勢。()

三、選擇題(多選,每題10分,共30分)得分:_______

1、物業管理常規性的公共服務包括()

(A)房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監督;

(B)房屋設備、設施的管理;

(C)環境衛生的管理;

(D)綠化管理;

(E)配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護和安全防范工作;

2、《城市房屋租賃管理辦法》認定不得出租的情形有()

(A)屬于違法建筑的;

(B)不符合消防安全、人防等工程建設和安全管理等強制性標準的;

(C)違反規定改變房屋使用性質的;

(D)法律、法規規定禁止出租的其他情形。

3、成為租房租賃企業管理的租戶須具備的條件()

A、提供真實有效證件,如實填報有關表格,配合相關管理部門的管理。

B、必須是具有民事行為能力的人。

C、必須具備合理使用房屋和支付租金的能力

4、租賃物業管理的內容,包括

A合同管理B租金費用管理C日常管理與服務

四、問答題(20分)得分:_______

物業管理基本內容按服務的性質和提供的方式可分為哪些

答:

篇3:物業檔案文件管理培訓內容

物業檔案文件管理培訓

1、發文格式中,函、通告、通知、報告、請示等文件如何使用

(1)函:與不相隸屬機關或本系統單位之間互相商洽和聯系工作,詢問和答復問題等用"函"。

(2)通告:在工作中可能出現或已經出現了問題,或者是有些工作或其他事項需要外界配合等用"通告"。

(3)通知:是"發現行政法規和規章,轉發上級機關、同級機關和不相隸屬機關的公文批轉所屬單位,要求屬下單位輸或需要周知和共同執行事項時所使用的下行文種"。常用的有"指示性通知"、"批示性通知"、"周知性通知"、"會議通知"、"任免通知"。

(4)報告:向上級機關匯報工作,反映情況,提出建議,答復上級機關的詢問等用"報告"。

(5)請示:請求上級機關對某項重要工作作出指示,答復和批準事項時用"請示"。

2、如何收集物業管理的重要文件、法規及信息

(1)可從上級公司傳閱的文件、資料中收集;

(2)從政府相關部門下發的文件資料中整理收集;

(3)從物業管理協會會刊中收集;

(4)征訂有關物業管理的專業信息、刊物及法規匯編等資料;

(5)經常了解物業管理專業書籍的出版情況;

(6)保持與物業管理各政府業務主管部門的聯系,從中獲得物業管理的有關文件法規;

(7)可從報刊、雜志等資料中收集。

3、檔案材料的收集和清理的具體要求是什么

(1)嚴格檔案材料的收、發制度和借閱制度;

(2)及時做好催還、清退工作,檔案材料不得個人保管;

(3)除做好日常材料的收集和清理工作外,每年要集中時間整理前一年的檔案材料;

(4)檔案工作應統一領導,分級管理。公司辦公室負責公司的主體檔案,對各職能部門的檔案管理工作進行指導和檢查,各職能部門分層管理本部門的檔案工作;

(5)檔案材料的收集和清理要便于公司及各部門的利用;

(6)必須按檔案分類項目進行檔案的整理和歸檔;

A、檔案材料的分類方法主要有:部門分類法、問題分類法、材料性質分類法、人物分類法和時間分類法。各部門應根據自己的工作性質和涉及范圍確定分類方法。

B、檔案分類項目一旦確定,要執行到底,不因易人而變更。

C、正式歸檔材料一般指已經處理完畢的材料。對歸類界限不明確的材料,可根據材料與類目的密切程度進行歸類。

(7)檔案材料的卷宗的處理:

A、對無主題的材料應擬定確切的標題;

B、所有歸檔材料均須編號,并按序號進行先后排列;

C、填寫材料目錄表,其主要內容有:順序號、發文部門、標題、文號和日期;

(8)確定檔案材料的保管年限。一般檔案分為永久保管、長期保管(15年以上)、中期保管(5-15年)、短期保管(5年以下)等。

(9)檔案材料的保管。檔案材料應集中指定地點保存,并按類上架進柜,注意防盜、防火、防潮、防蟲、防泄密等事件的發生,要經常對檔案材料進行檢查。

4、物業管理應保存的基本材料有哪些

物業管理公司應保存的基本材料有:會議記錄;上下行文;政府文件;工作計劃、總結、報告;規章制度;調查分析;重大事件和投訴;工作檢查、評比記錄;物業管理委托合同;物業管理各項分承包合同、協議;公司人事材料;治安事件記錄、處理材料;各工程竣工圖紙、驗收合格證明材料;技術圖紙、工程檔案;客戶/業主檔案;固定資產清單;財務憑證、帳冊、報表;財產和物資單據;各類經營證明、證件等。