物業(yè)入伙管理制度(二)

一、入伙準(zhǔn)備工作

1.物業(yè)管理處在入伙前1個月制定入伙工作計劃,該計劃中應(yīng)明確:

(1)入伙時間。

(2)負責(zé)入伙工作的人員及其職責(zé)。

(3)入伙手續(xù)。

(4)入伙過程中使用的文件和表格。

2.入伙工作計劃應(yīng)由管理處主任批準(zhǔn),管理處應(yīng)提前1個月向業(yè)主發(fā)出《入伙通知書》,并詳細說明:

(1)需業(yè)主準(zhǔn)備的證明材料。

(2)需業(yè)主填寫的表格。

(3)辦理入伙手續(xù)的程序。

(4)辦理入伙手續(xù)的工作現(xiàn)場應(yīng)張貼入伙公告和明確的指示標(biāo)識,并指定專人負責(zé)業(yè)主辦理入伙手續(xù)時的各類咨詢和引導(dǎo),以便于業(yè)主辦理各項手續(xù)。

二、入伙審查登記

1.管理處應(yīng)建立入伙登記表,對業(yè)主提交的《入伙通知書》進行查驗,確認無誤后收取《入伙通知書》,在入伙登記冊中注明,并向入伙申請人發(fā)放資料,應(yīng)包括:

(1)《入住說明》。

(2)《住戶手冊》。

(3)《住戶公約》。

(4)《管理協(xié)議》。

(5)《預(yù)交費用標(biāo)準(zhǔn)》。

(6)《裝修須知》。

(7)《住戶登記表》。

(8)《裝修審批表》。

(9)《驗收交接表》。

2.上述發(fā)放的資料應(yīng)在《入伙登記冊》中由業(yè)主簽收,或由管理人員注明。在提供給業(yè)主的《入住說明》中應(yīng)明確由業(yè)主填寫并提交的資料,包括:

(1)身份證。

(2)工作證復(fù)印件。

(3)《業(yè)主登記表》。

(4)購/租房合同的正本及復(fù)印件。

(5)已簽署的《住戶公約》、《管理協(xié)議》。

3.管理處對業(yè)主的資料進行審核驗證,驗證內(nèi)容包括:

(1)表格填寫是否完整、正確和清晰。

(2)公約和管理協(xié)議是否已簽署。

(3)身份證明文件與購/租房合同及《業(yè)主登記表》是否一致。審查通過后,入伙管理員收取購/租房合同復(fù)印件、《業(yè)主登記表》、《住戶公約》1份、《管理協(xié)議》1份,在《入伙通知書》注明簽收。

三、預(yù)交費用

財務(wù)應(yīng)根據(jù)國家和政府的法規(guī)及發(fā)展商或業(yè)主委員會的規(guī)定,確定入伙《預(yù)交費用》。管理處在審查并接受業(yè)主收取各項費用,并開具相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主。

費用項目包括:預(yù)交管理費、裝修保證金及清運費等。財物應(yīng)造費用登記表,對費用交納完畢的業(yè)主,應(yīng)在登記表中注明。

上述手續(xù)完成后,管理處查驗入伙登記表及已簽署的《管理協(xié)議》及各項收費票據(jù)后向業(yè)主發(fā)放鑰匙,并在《鑰匙發(fā)放登記表》上登記,同時應(yīng)和業(yè)主協(xié)定驗收房屋的時間和方式。

管理處與業(yè)主一起驗收其名下的物業(yè),登記水、電、氣表底數(shù),雙方在驗收交接表上簽字確認。驗收過程中雙方確認需維修的事項由管理處通知相關(guān)部門處理。

四、入伙后的裝修管理

管理處在提供給業(yè)主的文件中應(yīng)明確裝修管理的要求,具體內(nèi)容參見《裝修管理手冊》。

篇2:物業(yè)入伙管理程序5

物業(yè)入伙管理程序(五)

1目的

本程序明確了對物業(yè)的入伙管理實施控制的職責(zé)、方法和要求,以確保業(yè)主(客戶)準(zhǔn)確而有秩序的入住。

2適用范圍

適用于公司所承接管理的住宅樓的入伙手續(xù)。

3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素

GB/T19002-ISO90024.84.94.10

4相關(guān)文件

4.1質(zhì)量手冊第4.8章、4.9章、4.10章

4.2物業(yè)的驗收程序

4.3業(yè)主(客戶)維修安裝服務(wù)

4.4物業(yè)裝修管理

4.5提供給業(yè)主(客戶)的文件的控制

4.6物業(yè)管理費用收取

5職責(zé)

5.1物業(yè)管理部負責(zé)入伙管理中的主要事務(wù)。

5.2財務(wù)部負責(zé)向業(yè)主(客戶)收取管理費押金及水電增容費等。

5.3機電工程部負責(zé)入伙管理中必要的維修服務(wù)。

5.4消防治安部負責(zé)入伙管理中消防設(shè)施的驗收。

5.5經(jīng)營部負責(zé)制定入伙預(yù)交費用標(biāo)準(zhǔn)。

6實施程序

6.1入伙準(zhǔn)備工作

6.1.1物業(yè)管理部在入伙前一個月應(yīng)制定入伙工作計劃,該計劃中應(yīng)明確:

a.入伙時間;

b.負責(zé)入伙工作的人員及其職責(zé);

c.入伙手續(xù);

d.入伙過程中使用的文件和表格。

6.1.2入伙工作計劃應(yīng)由物業(yè)管理部經(jīng)理批準(zhǔn)。

6.1.3開發(fā)商應(yīng)提前一個月向業(yè)主(客戶)發(fā)出《入伙通知書》,詳細說明:

a.需業(yè)主(客戶)準(zhǔn)備的證明材料;

b.需業(yè)主(客戶)填寫的表格;

c.辦理入伙手續(xù)的程序。

6.1.4辦理入伙手續(xù)的工作現(xiàn)場應(yīng)張貼入伙公告和明確的指示標(biāo)識,并指定專人負責(zé)業(yè)主(客戶)辦理入伙手續(xù)時的各類咨詢和引導(dǎo),以便于業(yè)主(客戶)辦理各項手續(xù)。

6.2入伙審查登記

6.2.1管理處應(yīng)建立入伙登記表,管理處對業(yè)主(客戶)提交的《入伙通知書》進行查驗,確認無誤后收取《入伙通知書》,在入伙登記冊中注明,并向入伙申請人發(fā)放資料,應(yīng)包括:

a.《入住說明》;

b.《住戶手冊》;

c.《住戶公約》;

d.《管理協(xié)議》;

e.《預(yù)交費用標(biāo)準(zhǔn)》;

f.《裝修須知》;

g.《住戶登記表》;

h.《裝修審批表》;

i.《驗收交接表》。

6.2.2上述發(fā)放的資料應(yīng)在《入伙登記冊》中由業(yè)主簽收,或由管理人員注明,并按運作程序文件《提供給業(yè)主(客戶)的文件的控制》進行控制。

6.2.3在提供給業(yè)主(客戶)的《入住說明》中應(yīng)明確由業(yè)主(客戶)填寫并提交的資料,一般包括:

a.身份證或工作證復(fù)印件;

b.《業(yè)主(客戶)登記表》;

c.購/租房合同的正本及復(fù)印件;

d.已簽署的《住戶公約》、《管理協(xié)議》。

6.2.4管理處對業(yè)主(客戶)提交的資料進行審核驗證,驗證內(nèi)容包括:

a.表格填寫是否完整、正確和清晰;

b.公約和管理協(xié)議是否已簽署;

c.身份證明文件與購/租房合同、及《業(yè)主(客戶)登記表》是否一致。

6.2.5審查通過后,入伙管理員收取購/租房合同復(fù)印件、《業(yè)主(客戶)登記表》、《住戶公約》一份、《管理協(xié)議》一份,在《入住通知書》注明簽收。

6.3預(yù)交費用

6.3.1經(jīng)營部應(yīng)根據(jù)政策、法規(guī)及發(fā)展商或業(yè)主委員會的規(guī)定,制定《入伙預(yù)交費用標(biāo)準(zhǔn)》。

6.3.2經(jīng)營部在審查并接收業(yè)主(客戶)提交的文件后,應(yīng)通知業(yè)主(客戶)去財務(wù)部交納相關(guān)的預(yù)交費用。(或由管理處代收繳后轉(zhuǎn)交財務(wù)部)。

6.3.3財務(wù)部根據(jù)《入伙預(yù)交費標(biāo)準(zhǔn)》向業(yè)主(客戶)收取各項費用,并開立相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主(客戶)。費用項目包括:預(yù)交管理費押金、水電增容費等。裝修保證金及清運費等由管理處負責(zé)核收和控制。

6.3.4財務(wù)部應(yīng)通知管理處已交納預(yù)交費用業(yè)主(客戶)的姓名或單位,并由管理處在入伙登記冊中注明。

6.4發(fā)放鑰匙及房屋驗收

6.4.1上述手續(xù)完成后,管理處查驗入伙登記表及已簽署的《管理協(xié)議》、及各項收費票據(jù)后向業(yè)主(客戶)發(fā)放鑰匙,并在《鑰匙發(fā)放登記表》上登記。同時應(yīng)和業(yè)主(客戶)協(xié)定驗收房屋的時間和方式。

6.4.2管理處與業(yè)主(客戶)一起驗收其名下的物業(yè),登記水、電、氣表底數(shù),雙方在《驗收交接表》上簽字確認。

6.4.3驗收過程中雙方確認需維修的事項由管理處通知相關(guān)部門。具體參見運作程序《業(yè)主(客戶)維修安裝服務(wù)》。

6.5入伙后的裝修管理

6.5.1物業(yè)管理部在提供給業(yè)主(客戶)的文件中應(yīng)明確裝修管理的要求,具體內(nèi)容參見運作程序《物業(yè)裝修管理》。

7記錄

7.1入伙通知書

7.2入伙登記表

7.3住戶登記表

7.4驗收交接表

篇3:物業(yè)接管驗收物業(yè)入伙物業(yè)裝修控制程序

物業(yè)接管驗收、物業(yè)入伙及物業(yè)裝修控制程序

1.0目的

對樓宇驗收、接管物業(yè)、業(yè)主住戶的入住及裝修過程進行控制,確保業(yè)主住戶在最短時間內(nèi)順利入住,業(yè)主住戶對房屋的裝修符合要求。

2.0范圍

適用樓宇驗收接管物業(yè)、入住前準(zhǔn)備、入住過程及房屋裝修過程的管理。

3.0職責(zé)

3.1總經(jīng)理負責(zé)組織成立物業(yè)驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組并負責(zé)樓宇的驗收和接管物業(yè)活動。

3.2管理處負責(zé)物業(yè)驗收接管物業(yè)的日常事務(wù)組織協(xié)調(diào)工作。

3.3各部門按規(guī)定組成接管小組時各專業(yè)組參與物業(yè)的驗收接管工作。

3.4管理處負責(zé)入住的具體實施負責(zé)接收裝修的申請批準(zhǔn)和質(zhì)量控制。

3.5工程部負責(zé)對業(yè)主住戶的房屋裝修的有關(guān)工程質(zhì)量問題進行監(jiān)督控制。

4.0工作程序

4.1樓宇的驗收接管物業(yè)的控制

加強物業(yè)綜合驗收和交接管理,保障房屋及配套設(shè)施的質(zhì)量及各項功能指標(biāo)符合規(guī)定要求和標(biāo)準(zhǔn)。

4.1.1物業(yè)驗收應(yīng)具備的條件

4.1.1.1新建物業(yè)驗收應(yīng)具備的條件:

a)建設(shè)工程施工全部完成經(jīng)竣工驗收合格;

b)供電、供氣、經(jīng)排水、衛(wèi)生、道路、采暖冷(必要時)等設(shè)施能正常使用;

c)房屋幢戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認。

4.1.1.2原有物業(yè)驗收應(yīng)具有的條件:

a)房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚;

b)土地使用范圍明確。

4.1.2成立物業(yè)接管工作小組,由總經(jīng)理任組長,管理者代表和擬任管理處主任任副組長,小組成員由相關(guān)部門負責(zé)人組成,按專業(yè)設(shè)立資料組、工程土建組和機電組,管理處組織編

制物業(yè)接管計劃報總經(jīng)理批準(zhǔn)實施,管理處負責(zé)日常事務(wù)的運作,按計劃驗收。

a)各專業(yè)組長負責(zé)接管分工范圍內(nèi)的工作,嚴格驗收,把好質(zhì)量關(guān);

b)各專業(yè)小組按國家省市工程驗收標(biāo)準(zhǔn)驗收物業(yè),確保物業(yè)的各項功能、指標(biāo)符合規(guī)定要求。

4.1.3參與房屋的竣工驗收

4.1.3.1驗收前資料準(zhǔn)備:竣工驗收前資料組要求委托方提供開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配電工程施工單位、設(shè)計院等部門提供有關(guān)資料,適當(dāng)時包括物業(yè)規(guī)劃圖、竣工總平面圖、單體建筑及結(jié)構(gòu)竣工圖、地下管網(wǎng)竣工圖、建筑施工竣工圖、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料、機電設(shè)備說明書、消防系統(tǒng)竣工驗收證明、電梯等公共設(shè)施檢查驗收證明,用水電氣指標(biāo)批文,水電氣表校驗報告等圖紙資料并對所有資料進行查驗,為物業(yè)接管驗收提供資料和數(shù)據(jù)。

4.1.3.2物業(yè)的竣工驗收:驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組參與開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計院等依照建設(shè)部《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》(1993,12)《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》(1991,2)等規(guī)定組織的竣工驗收工作。

4.1.4對已竣工在使用物業(yè)的驗收接管工作

4.1.4.1各專業(yè)組根據(jù)分工范圍分別負責(zé)對房屋主體結(jié)構(gòu)、單元住宅、公共配套設(shè)施(水、電、氣、機電設(shè)備、消防、管線等)進行現(xiàn)場檢查驗收,管理處按《資料移交清單》、《房屋接管驗收表(水)》、《房屋接管驗收表(電)》、《房屋接管驗收表(土建)》、《公建接管驗收表》、《園林綠化接管驗收表》、《設(shè)備接管驗收表》、《工程整改記錄單》、《接管驗收明細表》、《驗收遺漏問題統(tǒng)計表》所列項目進行逐項驗收并填寫好以上相關(guān)記錄。

4.1.4.2驗收結(jié)束后,驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組對驗收中存在的問題進行歸納匯總,并將《房屋接管驗收表(水)》、《房屋接管驗收表(電)》、《房屋接管驗收表(土建)》、《公建接管驗收表》、《園林綠化接管驗收表》、《設(shè)備接管驗收表》、《工程整改記錄單》、《接管驗收明細表》、《驗收遺漏問題統(tǒng)計表》的副本交委托方,以落實責(zé)任部門限期整改直至達到規(guī)定要求。

4.1.5物業(yè)移交內(nèi)容

4.1.5.1建筑物移交內(nèi)容:

a)各類房屋清單及配套鑰匙;

b)單體建筑結(jié)構(gòu)、水電氣設(shè)備竣工圖;

c)住宅區(qū)規(guī)劃圖竣工總平面圖;

d)其它必要的技術(shù)資料含設(shè)計的變更和隱蔽工程驗收簽證。

4.1.5.2公共設(shè)施及公共場地移交:

a)公共設(shè)施及公共場地清單;

b)綠化竣工圖、室外竣工圖含地下管網(wǎng)、道路、停車場等;

c)機電設(shè)備操作、維護說明書;

d)其他必要的技術(shù)資料含設(shè)計變更和隱蔽工程驗收簽證。

4.1.5.3資料的移交:移交資料應(yīng)包括:產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料兩大類。資料組負責(zé)各類資料的核對、接收,填寫《物業(yè)交接驗收表》并根據(jù)《文件控制程序》進行分類編號,列出清單,移交管理處歸檔保管。

4.1.6新竣工的物業(yè)由驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組與委托方和開發(fā)建設(shè)單位就建筑物保修事宜進行協(xié)商,明確維修責(zé)任和保修期限。

4.1.7房屋的維修:應(yīng)根據(jù)建設(shè)部《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》加強對業(yè)主住戶的房屋及維修的管理,努力做到:

a)房屋外觀完好、整潔,執(zhí)行《清潔服務(wù)控制程序》有關(guān)規(guī)定;

b)建筑物有明顯標(biāo)志及方向指引,執(zhí)行《服務(wù)提供控制程序》有關(guān)規(guī)定;

c)房屋完好率應(yīng)達到98%以上;

d)無違章建筑;

e)房屋裝修無危及結(jié)構(gòu)安全,執(zhí)行本程序裝修部分;

f)房屋維修及時率達98%以上,合格率達成100%并建立回訪制度;

g)代收代付房租、水、電、氣等各項費用,收繳率達98%以上,執(zhí)行《費用收取操作規(guī)程》;

h)房屋資料檔案齊全,便于查閱,執(zhí)行本程序入住有關(guān)規(guī)定。

4.2樓宇入住

4.2.1入住準(zhǔn)備

4.2.1.1管理處相關(guān)人員根據(jù)分工,應(yīng)作好以下準(zhǔn)備工作:

a)編制業(yè)主住戶入住資料清單,保證入住單必要的文字資料齊備;

b)適宜的辦公場所;

c)對各崗位人員進行專業(yè)培訓(xùn)、考核合格后上崗。

4.2.1.2對新竣工的物業(yè),如需要舉辦入住典禮儀式,由管理處主任安排

和組織,護衛(wèi)隊負責(zé)維護現(xiàn)場秩序。

4.2.1.3入住手續(xù)的辦理應(yīng)盡量提供一條龍服務(wù),為住戶節(jié)省時間,保證辦理入住手續(xù)簡捷方便。

4.2.2入住過程的控制

4.2.2.1辦理入住手續(xù)工作流程:

入住住戶登記鑰匙交接設(shè)備資料交接交接驗房驗收證件

4.2.2.2驗證收件:向業(yè)主住戶交樓時必須查驗《入伙邀請書》、《商品房屋銷售合同》及房屋購買付款憑證原件、業(yè)主身份證原件和復(fù)印件或業(yè)主委托代辦人代辦的證明、代辦人身份證原件和復(fù)印件,法人資格;確認手續(xù)后,業(yè)主根據(jù)合同規(guī)定需交首期管理費;方可辦理交接驗房手續(xù)。

4.2.2.3住戶登記:協(xié)助業(yè)主住戶填寫《家居情況登記表》及《家庭成員登記表》并將業(yè)主住戶身份證、戶口或護照簽證復(fù)印存檔。具體執(zhí)行《客戶服務(wù)中心工作手冊》關(guān)于住戶交樓的規(guī)定。

4.2.2.4鑰匙交接:與業(yè)主住戶當(dāng)面清點所有房屋鑰匙,填寫《入伙鑰匙簽領(lǐng)表》并簽字。

4.2.2.5設(shè)備資料交接:與業(yè)主和住戶當(dāng)面清點所有設(shè)施資料說明書,填寫《入伙簽收一覽表》請住戶簽字確認。

4.2.2.6驗房;管理處工程人員隨業(yè)主住戶前往樓宇住所,抄錄水、電、氣表底數(shù),檢查所有家具房屋設(shè)施裝修狀況,填寫《業(yè)主入伙接樓表》、《入伙返修項目表》,對存在質(zhì)量問題

約定時間限期維修,執(zhí)行《設(shè)施設(shè)備技改修繕維修控制程序》和《工程維護部工作手冊》有關(guān)規(guī)定。

4.2.2.7入住:業(yè)主住戶入住后,管理處客戶服務(wù)人員應(yīng)將有關(guān)文件資料整理完畢,交檔案室存檔。

4.2.2.8業(yè)主自行出租房屋的交接,業(yè)主委托物業(yè)公司辦理交樓手續(xù)時,根據(jù)《城市房屋租

賃管理辦法》(1995年建設(shè)部42號令)出具租賃合同等有關(guān)書面文件,并明確水電氣電話費用物業(yè)管理費的承付方和起止日期等事項。

4.3對房屋裝修的控制

4.3.1住宅使用房屋需進行裝修時,應(yīng)執(zhí)行《建筑裝飾工程施工企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)》(建設(shè)部1995,6)、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》(建設(shè)部1995,8)、《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》{成人發(fā)[2000]3號《公告》(發(fā)布)}和《住宅內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部110號)的有關(guān)規(guī)定,業(yè)主住戶應(yīng)填寫《房屋裝飾裝修申請表》向管理處申請獲得批準(zhǔn),審核是否符合有關(guān)規(guī)定。

4.3.2裝修人員憑已審批的《房屋裝飾裝修申請表》、營業(yè)執(zhí)照、裝修裝飾資質(zhì)證明等有關(guān)證件到管理處辦理《裝飾裝修服務(wù)協(xié)議》繳納有關(guān)費用后,按期開工,對個體裝修從業(yè)人員應(yīng)具備個體裝飾裝修從業(yè)上崗證并辦理相關(guān)手續(xù)。

4.3.3裝修中非結(jié)構(gòu)性變動應(yīng)由工程部負責(zé)查驗、批準(zhǔn),工程部可進行有償代辦,對結(jié)構(gòu)性變動及專用設(shè)備(如管線、儀表)的變動,應(yīng)向主管部門申請批準(zhǔn)。

4.3.4工程部應(yīng)加強對裝修作業(yè)現(xiàn)場的監(jiān)督管理,防止擾民、污染或安全事故的發(fā)生。

4.3.5裝修后的驗收:業(yè)主住戶裝修完畢后應(yīng)通知管理處與業(yè)主住戶共同驗收,業(yè)主住戶除按照裝修合同進行驗收外,工程部按公司《房屋裝修管理規(guī)定》和國家有關(guān)裝修規(guī)定進行驗收,對違章情況應(yīng)限期糾正,填寫《房屋裝飾裝修竣工驗收表》。

4.3.6業(yè)主住戶在管理處對其裝修驗收并在《房屋裝飾裝修竣工驗收表》中填寫驗收合格意見并簽名后,方可正式啟用。

5.0支持/相關(guān)文件

《服務(wù)提供控制程序》

《文件控制程序》

《基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序》

《設(shè)施設(shè)備技改修繕維修控制程序》

《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》(建設(shè)部1993,12)

《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》(建設(shè)部1991,2)

《建筑裝飾工程施工企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)》(建設(shè)部1995,6)

《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》(建設(shè)部1995,8)

《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》{成人發(fā)[2000]3號《公告》(發(fā)布)}

《住宅內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部110號)

《客戶服務(wù)中心工作手冊》

《工程維護部工作手冊》

6.0記錄

《資料移交清單》

《房屋接管驗收表(水)》

《房屋接管驗收表(電)》

《房屋接管驗收表(土建)》

《公建接管驗收表》

《園林綠化接管驗收表》

《設(shè)備接管驗收表》

《工程整改記錄單》

《接管驗收明細表》

《驗收遺漏問題統(tǒng)計表》

《入伙邀請書》

《家居情況登記表》

《家庭成員登記表》

《入伙鑰匙簽領(lǐng)表》

《入伙簽收一覽表》

《業(yè)主入伙接樓表》

《入伙返修項目表》

《房屋裝飾裝修申請表》

《裝飾裝修服務(wù)協(xié)議》

《房屋裝飾裝修竣工驗收表》