業(yè)主用戶入伙時的接管驗收
業(yè)主(用戶)入伙時的接管驗收
業(yè)主(用戶)入伙接收物業(yè)時,物業(yè)公司工作人員陪同并協(xié)助業(yè)主對房屋設(shè)施進行全面細致的質(zhì)量檢查,對發(fā)現(xiàn)的缺陷進行登記。此過程僅限于新樓宇。
業(yè)主(用戶)入伙時對房屋的接管驗收主要針對以下方面進行:
1、檢查鑰匙是否匹配,是否齊全
①拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途;
②數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量,并進行確認;
③到房間將拿到的每把鑰匙均試一遍,看是否有配錯的現(xiàn)象。
2、檢查房間設(shè)施是否齊全;
①根據(jù)售樓或租賃時的約定先將房間內(nèi)配置的設(shè)施列出清單;
②根據(jù)清單查對設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量;
3、檢查房間工程質(zhì)量(包括裝修質(zhì)量及安裝質(zhì)量)
①檢查地面、墻面和天面有無空鼓、裂縫;如果是精裝修,還應檢查墻面、天面的清潔情況;
②檢查墻面和天花板是否有麻點或水漬痕跡(是否漏水);
③檢查門窗、玻璃有無損壞,試試門窗是否嚴密、開關(guān)靈活;
④檢查開關(guān)、插座是否有電;
⑤選頂層房屋的應著重檢查屋頂是否滲漏,墻面是否發(fā)黃或有水漬痕跡;選首層房屋的應檢查地面是否有返潮現(xiàn)象;
4、核對入伙當天的水、電、氣表讀數(shù);
5、填寫記錄
將入伙時拿到鑰匙的數(shù)量、驗收中發(fā)現(xiàn)的問題、入伙當天水、電、氣表的讀數(shù)填寫在《接管驗收記錄》。
篇2:萬科地產(chǎn)工程模擬驗收入伙等相關(guān)業(yè)務做法規(guī)程
深圳VK關(guān)于工程模擬驗收、入伙等相關(guān)業(yè)務的做法
1、萬科專門成立了專業(yè)房屋維修中心,由物業(yè)負責,地產(chǎn)與物業(yè)雙層管理,專門負責交樓問題的返修工作,可在模擬驗收、集中交付、零星整改對施工單位有管理權(quán);
2、由萬科客戶關(guān)系中心及法務、采購提前擬定工程保修約定:工程總包單位及分包單位簽訂合同時,無條件按照萬科保修約定簽訂總分包合同,后期房屋保修處罰的詳細條例統(tǒng)一寫進合同,細化保修約定;
3、采購部門采購及確定戰(zhàn)略的第三方保修單位(同時約定第三方保修單位的后續(xù)維保),當出現(xiàn)質(zhì)量問題,施工單位限期整改不力或者拒不整改的(一定要發(fā)限期整改工作聯(lián)系函作為書面證據(jù)),直接交由第三方保修單位保修,費用由施工單位負責;
4、驗收房屋時,物業(yè)房屋維修中心全程參與,可直接處罰施工單位;
5、對于業(yè)主群訴問題,要第一時間進行處理,不要逃避,以最開明的態(tài)度,以最及時的效率去處理面對;
6、對于拒絕收房的業(yè)主,(已竣工備案)按規(guī)定業(yè)主不得拒交物業(yè)管理費,如業(yè)主對房屋質(zhì)量有異議可委托官方的第三方權(quán)威機構(gòu)進行檢測,不回避問題。前提在平常的零星維修中需確保時效性和一次性整改合格率;
7、在正式交房前4個月左右,倒排模擬驗收計劃,模擬驗收整改問題項目部直接對施工單位進行處罰;一模問題二模關(guān)閉、二模問題三模關(guān)閉、三模問題收房關(guān)閉,模擬驗收整改合格率低于90%以下,收房100%關(guān)閉與項目部績效考核及評優(yōu)升職掛鉤,對整改不及時或不整改內(nèi)部通報批評,及集團抽查通報考評結(jié)果;
8、對于房屋質(zhì)量問題是由設(shè)計缺陷導致的,公司進行方案評估,公司承擔相關(guān)損失;
9、定期進行客戶關(guān)懷活動,進行客戶維護,建立客戶關(guān)懷基金,并設(shè)有工地開放日讓業(yè)主在收房前來驗房確保一次性入伙率。
本次交流會在友好、熱烈的氣氛下超時結(jié)束,通過本次交流會議,針對惠州公司前期AB區(qū)交付中出現(xiàn)的問題,我部建議可以根據(jù)我公司和項目實際,學習萬科的做法,在即將到來的惠州星河丹堤一期C區(qū)高層入伙取得長足的進步和改善,總結(jié)出自己的經(jīng)驗成功供集團和城市公司學習借鑒。
篇3:物業(yè)接管驗收物業(yè)入伙物業(yè)裝修控制程序
物業(yè)接管驗收、物業(yè)入伙及物業(yè)裝修控制程序
1.0目的
對樓宇驗收、接管物業(yè)、業(yè)主住戶的入住及裝修過程進行控制,確保業(yè)主住戶在最短時間內(nèi)順利入住,業(yè)主住戶對房屋的裝修符合要求。
2.0范圍
適用樓宇驗收接管物業(yè)、入住前準備、入住過程及房屋裝修過程的管理。
3.0職責
3.1總經(jīng)理負責組織成立物業(yè)驗收接管領(lǐng)導小組并負責樓宇的驗收和接管物業(yè)活動。
3.2管理處負責物業(yè)驗收接管物業(yè)的日常事務組織協(xié)調(diào)工作。
3.3各部門按規(guī)定組成接管小組時各專業(yè)組參與物業(yè)的驗收接管工作。
3.4管理處負責入住的具體實施負責接收裝修的申請批準和質(zhì)量控制。
3.5工程部負責對業(yè)主住戶的房屋裝修的有關(guān)工程質(zhì)量問題進行監(jiān)督控制。
4.0工作程序
4.1樓宇的驗收接管物業(yè)的控制
加強物業(yè)綜合驗收和交接管理,保障房屋及配套設(shè)施的質(zhì)量及各項功能指標符合規(guī)定要求和標準。
4.1.1物業(yè)驗收應具備的條件
4.1.1.1新建物業(yè)驗收應具備的條件:
a)建設(shè)工程施工全部完成經(jīng)竣工驗收合格;
b)供電、供氣、經(jīng)排水、衛(wèi)生、道路、采暖冷(必要時)等設(shè)施能正常使用;
c)房屋幢戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認。
4.1.1.2原有物業(yè)驗收應具有的條件:
a)房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚;
b)土地使用范圍明確。
4.1.2成立物業(yè)接管工作小組,由總經(jīng)理任組長,管理者代表和擬任管理處主任任副組長,小組成員由相關(guān)部門負責人組成,按專業(yè)設(shè)立資料組、工程土建組和機電組,管理處組織編
制物業(yè)接管計劃報總經(jīng)理批準實施,管理處負責日常事務的運作,按計劃驗收。
a)各專業(yè)組長負責接管分工范圍內(nèi)的工作,嚴格驗收,把好質(zhì)量關(guān);
b)各專業(yè)小組按國家省市工程驗收標準驗收物業(yè),確保物業(yè)的各項功能、指標符合規(guī)定要求。
4.1.3參與房屋的竣工驗收
4.1.3.1驗收前資料準備:竣工驗收前資料組要求委托方提供開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配電工程施工單位、設(shè)計院等部門提供有關(guān)資料,適當時包括物業(yè)規(guī)劃圖、竣工總平面圖、單體建筑及結(jié)構(gòu)竣工圖、地下管網(wǎng)竣工圖、建筑施工竣工圖、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料、機電設(shè)備說明書、消防系統(tǒng)竣工驗收證明、電梯等公共設(shè)施檢查驗收證明,用水電氣指標批文,水電氣表校驗報告等圖紙資料并對所有資料進行查驗,為物業(yè)接管驗收提供資料和數(shù)據(jù)。
4.1.3.2物業(yè)的竣工驗收:驗收接管領(lǐng)導小組參與開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計院等依照建設(shè)部《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》(1993,12)《房屋接管驗收標準》(1991,2)等規(guī)定組織的竣工驗收工作。
4.1.4對已竣工在使用物業(yè)的驗收接管工作
4.1.4.1各專業(yè)組根據(jù)分工范圍分別負責對房屋主體結(jié)構(gòu)、單元住宅、公共配套設(shè)施(水、電、氣、機電設(shè)備、消防、管線等)進行現(xiàn)場檢查驗收,管理處按《資料移交清單》、《房屋接管驗收表(水)》、《房屋接管驗收表(電)》、《房屋接管驗收表(土建)》、《公建接管驗收表》、《園林綠化接管驗收表》、《設(shè)備接管驗收表》、《工程整改記錄單》、《接管驗收明細表》、《驗收遺漏問題統(tǒng)計表》所列項目進行逐項驗收并填寫好以上相關(guān)記錄。
4.1.4.2驗收結(jié)束后,驗收接管領(lǐng)導小組對驗收中存在的問題進行歸納匯總,并將《房屋接管驗收表(水)》、《房屋接管驗收表(電)》、《房屋接管驗收表(土建)》、《公建接管驗收表》、《園林綠化接管驗收表》、《設(shè)備接管驗收表》、《工程整改記錄單》、《接管驗收明細表》、《驗收遺漏問題統(tǒng)計表》的副本交委托方,以落實責任部門限期整改直至達到規(guī)定要求。
4.1.5物業(yè)移交內(nèi)容
4.1.5.1建筑物移交內(nèi)容:
a)各類房屋清單及配套鑰匙;
b)單體建筑結(jié)構(gòu)、水電氣設(shè)備竣工圖;
c)住宅區(qū)規(guī)劃圖竣工總平面圖;
d)其它必要的技術(shù)資料含設(shè)計的變更和隱蔽工程驗收簽證。
4.1.5.2公共設(shè)施及公共場地移交:
a)公共設(shè)施及公共場地清單;
b)綠化竣工圖、室外竣工圖含地下管網(wǎng)、道路、停車場等;
c)機電設(shè)備操作、維護說明書;
d)其他必要的技術(shù)資料含設(shè)計變更和隱蔽工程驗收簽證。
4.1.5.3資料的移交:移交資料應包括:產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料兩大類。資料組負責各類資料的核對、接收,填寫《物業(yè)交接驗收表》并根據(jù)《文件控制程序》進行分類編號,列出清單,移交管理處歸檔保管。
4.1.6新竣工的物業(yè)由驗收接管領(lǐng)導小組與委托方和開發(fā)建設(shè)單位就建筑物保修事宜進行協(xié)商,明確維修責任和保修期限。
4.1.7房屋的維修:應根據(jù)建設(shè)部《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》加強對業(yè)主住戶的房屋及維修的管理,努力做到:
a)房屋外觀完好、整潔,執(zhí)行《清潔服務控制程序》有關(guān)規(guī)定;
b)建筑物有明顯標志及方向指引,執(zhí)行《服務提供控制程序》有關(guān)規(guī)定;
c)房屋完好率應達到98%以上;
d)無違章建筑;
e)房屋裝修無危及結(jié)構(gòu)安全,執(zhí)行本程序裝修部分;
f)房屋維修及時率達98%以上,合格率達成100%并建立回訪制度;
g)代收代付房租、水、電、氣等各項費用,收繳率達98%以上,執(zhí)行《費用收取操作規(guī)程》;
h)房屋資料檔案齊全,便于查閱,執(zhí)行本程序入住有關(guān)規(guī)定。
4.2樓宇入住
4.2.1入住準備
4.2.1.1管理處相關(guān)人員根據(jù)分工,應作好以下準備工作:
a)編制業(yè)主住戶入住資料清單,保證入住單必要的文字資料齊備;
b)適宜的辦公場所;
c)對各崗位人員進行專業(yè)培訓、考核合格后上崗。
4.2.1.2對新竣工的物業(yè),如需要舉辦入住典禮儀式,由管理處主任安排
和組織,護衛(wèi)隊負責維護現(xiàn)場秩序。
4.2.1.3入住手續(xù)的辦理應盡量提供一條龍服務,為住戶節(jié)省時間,保證辦理入住手續(xù)簡捷方便。
4.2.2入住過程的控制
4.2.2.1辦理入住手續(xù)工作流程:
入住住戶登記鑰匙交接設(shè)備資料交接交接驗房驗收證件
4.2.2.2驗證收件:向業(yè)主住戶交樓時必須查驗《入伙邀請書》、《商品房屋銷售合同》及房屋購買付款憑證原件、業(yè)主身份證原件和復印件或業(yè)主委托代辦人代辦的證明、代辦人身份證原件和復印件,法人資格;確認手續(xù)后,業(yè)主根據(jù)合同規(guī)定需交首期管理費;方可辦理交接驗房手續(xù)。
4.2.2.3住戶登記:協(xié)助業(yè)主住戶填寫《家居情況登記表》及《家庭成員登記表》并將業(yè)主住戶身份證、戶口或護照簽證復印存檔。具體執(zhí)行《客戶服務中心工作手冊》關(guān)于住戶交樓的規(guī)定。
4.2.2.4鑰匙交接:與業(yè)主住戶當面清點所有房屋鑰匙,填寫《入伙鑰匙簽領(lǐng)表》并簽字。
4.2.2.5設(shè)備資料交接:與業(yè)主和住戶當面清點所有設(shè)施資料說明書,填寫《入伙簽收一覽表》請住戶簽字確認。
4.2.2.6驗房;管理處工程人員隨業(yè)主住戶前往樓宇住所,抄錄水、電、氣表底數(shù),檢查所有家具房屋設(shè)施裝修狀況,填寫《業(yè)主入伙接樓表》、《入伙返修項目表》,對存在質(zhì)量問題
約定時間限期維修,執(zhí)行《設(shè)施設(shè)備技改修繕維修控制程序》和《工程維護部工作手冊》有關(guān)規(guī)定。
4.2.2.7入住:業(yè)主住戶入住后,管理處客戶服務人員應將有關(guān)文件資料整理完畢,交檔案室存檔。
4.2.2.8業(yè)主自行出租房屋的交接,業(yè)主委托物業(yè)公司辦理交樓手續(xù)時,根據(jù)《城市房屋租
賃管理辦法》(1995年建設(shè)部42號令)出具租賃合同等有關(guān)書面文件,并明確水電氣電話費用物業(yè)管理費的承付方和起止日期等事項。
4.3對房屋裝修的控制
4.3.1住宅使用房屋需進行裝修時,應執(zhí)行《建筑裝飾工程施工企業(yè)資質(zhì)等級標準》(建設(shè)部1995,6)、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》(建設(shè)部1995,8)、《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》{成人發(fā)[2000]3號《公告》(發(fā)布)}和《住宅內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部110號)的有關(guān)規(guī)定,業(yè)主住戶應填寫《房屋裝飾裝修申請表》向管理處申請獲得批準,審核是否符合有關(guān)規(guī)定。
4.3.2裝修人員憑已審批的《房屋裝飾裝修申請表》、營業(yè)執(zhí)照、裝修裝飾資質(zhì)證明等有關(guān)證件到管理處辦理《裝飾裝修服務協(xié)議》繳納有關(guān)費用后,按期開工,對個體裝修從業(yè)人員應具備個體裝飾裝修從業(yè)上崗證并辦理相關(guān)手續(xù)。
4.3.3裝修中非結(jié)構(gòu)性變動應由工程部負責查驗、批準,工程部可進行有償代辦,對結(jié)構(gòu)性變動及專用設(shè)備(如管線、儀表)的變動,應向主管部門申請批準。
4.3.4工程部應加強對裝修作業(yè)現(xiàn)場的監(jiān)督管理,防止擾民、污染或安全事故的發(fā)生。
4.3.5裝修后的驗收:業(yè)主住戶裝修完畢后應通知管理處與業(yè)主住戶共同驗收,業(yè)主住戶除按照裝修合同進行驗收外,工程部按公司《房屋裝修管理規(guī)定》和國家有關(guān)裝修規(guī)定進行驗收,對違章情況應限期糾正,填寫《房屋裝飾裝修竣工驗收表》。
4.3.6業(yè)主住戶在管理處對其裝修驗收并在《房屋裝飾裝修竣工驗收表》中填寫驗收合格意見并簽名后,方可正式啟用。
5.0支持/相關(guān)文件
《服務提供控制程序》
《文件控制程序》
《基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序》
《設(shè)施設(shè)備技改修繕維修控制程序》
《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》(建設(shè)部1993,12)
《房屋接管驗收標準》(建設(shè)部1991,2)
《建筑裝飾工程施工企業(yè)資質(zhì)等級標準》(建設(shè)部1995,6)
《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》(建設(shè)部1995,8)
《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》{成人發(fā)[2000]3號《公告》(發(fā)布)}
《住宅內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部110號)
《客戶服務中心工作手冊》
《工程維護部工作手冊》
6.0記錄
《資料移交清單》
《房屋接管驗收表(水)》
《房屋接管驗收表(電)》
《房屋接管驗收表(土建)》
《公建接管驗收表》
《園林綠化接管驗收表》
《設(shè)備接管驗收表》
《工程整改記錄單》
《接管驗收明細表》
《驗收遺漏問題統(tǒng)計表》
《入伙邀請書》
《家居情況登記表》
《家庭成員登記表》
《入伙鑰匙簽領(lǐng)表》
《入伙簽收一覽表》
《業(yè)主入伙接樓表》
《入伙返修項目表》
《房屋裝飾裝修申請表》
《裝飾裝修服務協(xié)議》
《房屋裝飾裝修竣工驗收表》