物業公司管理標準(試行)

第一章形象標準

一、儀態

所有以立姿工作的員工,其正確的站立姿勢應是:雙腳自然垂直分開與兩肩同寬(體重落在雙腳),肩平、頭正、兩眼平視前方、挺胸、收腹;所有以坐姿工作的員工,必須坐姿端正,腰板挺直,不得翹二郎腿,不得將腿搭在座椅扶手上,不得盤腿,不得脫鞋;要隨時保持良好姿勢,身體不得東歪西倒,前傾后靠。

二、儀表

身體、面部、手部必須清潔;男員工不得留長頭發,發腳長度以不蓋耳部及后衣領為準,女員工不得濃妝艷抹;上班必須佩帶工作牌,統一佩在左胸處,不得任其歪歪扭扭。

三、表情、舉止、言談

1、微笑,是員工最起碼應有的表情;聲調要柔和、親切,多用敬語。

2、面對客人應表現出熱情、友好,做到情緒飽滿,不卑不亢。不得以任何借口頂撞、挖苦客人。

3、不得二人搭脖或挽手而行,與客人相遇要靠邊行走,不得橫沖直撞,粗俗無禮。

4、不得大聲說話、喊叫、亂丟亂碰物品,發出不必要聲響。

5、上班時間不得閑聊或做與工作無關的事情。

6、不準講粗語、不準使用蔑視或污辱性的語言。

7、有說普通話的同事在場,請講普通話。

8、工作服不得有明顯污跡。

9、接電話必要時要作好記錄,問清通話要點,然后向對方復述一遍。在崗位上盡量不打私人電話、傳私人電話,家人有急事來電,應從速簡潔結束通話,他人接聽須代為傳達。

第二章服務標準

一、管理處

1、交房滿1年的小區管理處人員上班時間為8:30-18:00。管理人員應將家庭電話或手提電話登記在管理處,確保能隨時聯系。

2、管理處電話與保安固定崗亭連線,確保隨時有人接聽。

3、每天2次巡查整個小區范圍情況,發現問題及時進行處理。

4、臨時停車費登記準確、詳細,杜絕出現少收、漏收或貪污的現象。

5、合理控制公共用電用水,杜絕浪費的現象,

6、每年開展3次社區文化活動。

二、保安標準

1、著裝時需領帶打正、帽戴正、不挽袖、不卷褲腿、風紀嚴明,衣服不得有明顯污跡。

2、站勢:精神飽滿,雙手握拳向后交叉,挺胸收腹,雙眼平視對方,雙足與肩平。

3、頭發要整潔。

4、文明服務、禮貌待人,見人要點頭微笑問候,糾正違規行為時應先敬禮。

5、堅守崗位,不擅自離崗,如確需離崗時要通知班長,有人頂崗后方可離崗。

6、工作時間不準當眾吸煙、吃東西、閑聊、看書,不隨地吐痰、亂丟雜物,不準做與工作無關的事情。

7、工作時只能在規定范圍內活動,按規定的工作方式進行。

8、對被執行者不服或提出疑問,解釋不通時,應說“請您稍候,我請上級領導協調解決”,然后立即向上級匯報。

9、如有火警,應立即處理,即時用對講機通知同事協助,并向管理處負責人匯報。

10、各崗亭衛生情況良好,值班保安要確保無灰塵、無雜物,道閘干凈,運作自如,崗亭內消防物品齊全,可用警械齊備完好。

11、對講機一律掛于右側皮帶,使用對講機時語言要簡單扼要,不得私自亂拆、亂擰或亂調其他頻率,以免影響工作,不得使用對講機講與工作無關的話。

12、在工作范圍內或巡邏時看到垃圾、雜物,應隨手撿起放于垃圾桶,如確實不能清潔,要及時通知保潔員處理。如發現其他機電設備有異常,應立即通知機電管理員到場處理。

13、保安員就餐次序統一由班長安排,不得在崗位上就餐。

14、監控中心要確保干凈、無雜物,物品完好,消防器材、器械完好,電話暢通。

15、巡邏保安員要按規定路線依時巡查,發現異常情況,立即處理,無法處理的,通知上一級領導或相關部門處理,并在“巡樓登記表”上登記。

16、確保車輛按規定行駛及停放。

17、保安員交接班必須列隊,在班長帶領下,齊步繞小區一周,然后逐崗互相敬禮進行交接班,交班完畢的隊員在班長帶領下齊步繞小區一周后離崗。

18、管理人員不在小區時,保安班長為現場管理者,負責對保安員進行調配,負責處理突發事件,無法處理的馬上上報管理處負責人。遇突如其來的暴雨等惡劣天氣,保安班長應加強巡邏。出現火警、盜警時,馬上進行處理,后即與管理處負責人、保安大隊長、公司經理聯系。

三、清潔衛生標準

1、小區公共場所無亂堆亂放、無衛生死角、垃圾及時清理。

2、草地、樹叢中無垃圾、雜物。

3、墻壁無亂貼亂畫。

4、小區外道路基本清潔。

5、兒童設施、游樂設施、石桌、石椅等手摸無塵。

6、防盜門、信箱眼視基本無塵、無明顯污跡。

7、小區地面、路面不出現大面積的污跡、缺磚。

8、下水道、化糞池通暢,沉沙井、集水井及時清理。

9、噴水池等水體無垃圾、雜物。

10、二次供水池每三個月清潔一次。

11、樓宇天面無明顯垃圾、雜物。

12、管理處、保安崗亭、各機房衛生清潔,物品排列整齊有序,無殘缺物品或標識。

14、公共大堂、電梯轎廂衛生清潔,墻面、物品、桌椅手摸無塵。

四、綠化管養標準

1、樹木長勢良好,枯死樹木及時更換。

2、小區主景地、中心花園無出現枯死灌木,樹木修剪整齊美觀,草皮盡量完整。

3、其它場地綠化維護管理較好。

4、合理使用澆花用水,杜絕浪費用水的現象。

五、機電設備、設施管理標準

1、合理控制使用公共用電、用水,杜絕浪費現象。

2、路燈等公共照明按規定時間開關,確保照度。

3、巡邏保安員負責檢查路燈、樓梯燈、公共龍頭等設施是否損壞,發現損壞應及時登記,并通知機電管理員及時更換。

4、二次供水水泵、電梯設備每天檢查1次,每月保養1次,及時進行維修。

5、噴水池設備、柴油發電機等每月保養1次。

6、外置監控設備、背景音樂設備每天檢查1次。

7、巡邏保安負責外置消防設備檢查,發現損

壞及時登記,并通知機電管理員負責處理。

8、機電設施要設立臺帳進行管理,記錄保養、維修時間及內容。

9、公共設施設備損壞馬上進行維修,確實不能維修的,應及時上報工程部,工程部接報后,原則上立即到場進行處理,到場后如不能自行解決的,馬上通知工程處專門負責處理物業工程問題的有關人員進行維修,原則上48小時內派員進行,特殊情況協商解決或及時找專業部門維修。

六、處理住戶投訴標準

1、所有物管人員接到住戶投訴后能處理的馬上進行處理,處理后要通知管理處負責人,并在“投訴登記本”上登記,不能處理的馬上通知管理處負責人進行處理。

2、管理處負責人不能現場作出處理的,通知公司或相關部門協助,其中關于工程問題投訴的,通知物業公司工程部,工程部人員24小時內應到場。根據檢查情況通知工程處專門處理工程投訴的人員,原則上48小時內派人解決,特殊情況由管理處與工程處協商解決,原則上以管理處意見為主。

3、確保住戶投訴件件有落實,24小時內應告知業主具體的處理辦法及處理時間。

七、裝修管理標準

1、接到住戶送審的裝修圖紙后,馬上通知工程部有關人員進行圖紙審核,24小時內需答復圖紙是否進行修改。

2、住戶進行裝修時,泥工施工開始至結束每天檢查不少于2次,特別是隱蔽工程,復土前需確認是否進行試水、防漏檢查,其余時間每天檢查不少于1次。

3、一旦發現違章裝修,馬上現場進行處理,確實不能處理的,通知有關部門或上級領導協助。

4、確保違章裝修處理率100%。

5、對違章裝修處理必須逐項在“處理違章裝修登記表”上登記。

八、宿舍管理標準

1、本宿舍僅供公司員工住宿,一律不得留宿外人,會客不能影響他人正常休息。

2、要確保室內衛生,垃圾放在指定地方,室內物品擺放整齊。

3、員工在公共區域或室內活動時,要確保不會影響他人休息或生活。

4、員工要愛護公物,要尊重他人的使用權利,合理使用公共設施、設備。要互諒互讓,不得以個人的喜好為主。

5、宿舍內不得使用大功率的用電器具,如電爐、電熱絲、電熱毯等。

6、不得在宿舍內說粗話、飲酒、高聲喧嘩。

7、員工應在22:30前回到宿舍,以免影響他人休息,特殊情況事先報班長批準。

8、不得長時間占用公共浴室或衛生間,以免影響他人使用。

9、杜絕浪費水、電、氣的現象,保證人走隨手關閉水、電、氣。

九、設備、物品管理標準

1、管理處負責人對小區內所有設備、物品承擔管理責任,要制作小區固定資產、低值易耗品的一覽表,落實設備物品的實物負責人。

2、機電設備、公共設施應造冊登記,注明保養時間,登記維修記錄、保養記錄。

3、每月報送公共設備、設施零配件,燈具更換的數量表。

4、做好燈具、保潔用品、文具用品,保安用品等日常用品的入庫,使用登記工作,確保每一樣用品的去向均有據可查。

5、對各類制服要做好登記工作,員工離職后,將制服收回,洗凈并保存好,確保正常使用時間。

十、員工培訓標準

1、管理處下屬員工的培訓工作由管理處負責。管理處負責人根據小區實際,在每月25日前將員工培訓計劃上報辦公室。

2、公司下發的通知、通報、制度等管理處必須確認在規定時間傳達至指定員工,并要確保表達清楚,不產生歧義。

3、保安員的培訓在每年11月―次年4月,每周2次;5月―10月,每周1次,每次20分鐘。具體時間及培訓內容由管理處確定,并根據需要,通知相關部門協助。

十一、收款規定

1、由管理處負責人或指定管理人員擔任兼職收款,其它管理處管理人員均應懂得怎樣收款,在收款員離開時,能進行收款工作。

2、收款員必須每月填寫“管理費、水費收入情況登記表”等相關表格,熟悉及掌握小區的各類收入情況。

3、每天1次檢查臨時停車費的收取情況。

4、收取現金額超過2000元須上繳公司財務部。

5、及時向公司財務部領取、上交有關的收費單據及辦理各種結算手續。

篇2:物業管理實施標準

一、物業管理的范圍

凡在本院居住的住戶(含租借住戶)都納入本管理范圍。

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二、成立機構

為促進物業管理規范運行,設立***局物業管理辦公室,辦公室設主任1名(兼),工作人員3名,義務監督員5名。辦公室主任由局指派;工作人員設保潔員1,保衛人員1名,水電維修工1名,其人員由本人申請,經考察試用合格后聘用;義務監督員每棟樓1名,由本棟樓居民推選產生。

物業管理辦公室隸屬局領導下的公益事業機構,在業務上受市物業管理服務公司指導,實行自我管理,自負盈虧,搞好服務。局不另行撥給專項經費。

三、物業管理辦公室主要職責

1、負責對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。

2、制定并監督執行《住戶守則》的落實及違規處罰。

3、根據市物價部門的規定,確定物業管理費的收取標準。

4、按規定收取物業管理費,按標準發放工作人員工資。

5、按要求管理好財務收支帳目。

四、相關工作人員職責

1、保潔員工作職責

負責院內*—*棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理,以及每棟樓房周圍的清掃,每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時糾正和處理,處理不了時,報物業管理辦公室。

2、保衛人員工作職責

嚴格把好大門人員進出關,維護院內安全穩定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查,對院內進行經常性巡查,發現情況,及時反映和報警。

3、水電維修人員工作職責

負責機關院內水電故障的檢查維修,發現故障,做到隨叫隨到,負責院內電線的布設調整和水管的架設,保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。

4、義務監督員工作職責

負責監督保潔、保衛等人員按工作職責做好工作,發現機關院內環境衛生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時向物業管理辦公室報告并監督處理。

五、福利待遇及有關要求

1、福利待遇

物業管理辦公室主任及義務監督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛人員和水電維修人員實行合同聘用制,確立月基本工資,并按工作情況好壞給予相應獎罰,不享受其他勞保福利待遇。

2、有關要求

物業管理辦公室人員應按照各自分工認真履行自己的職責,將各項管理工作執行到位。各工作人員應安全謹慎工作,在工作中所發生的一切安全事故及其他突事件概由本人負責,本局及物業管理辦公室不承擔任何責任。

篇3:住宅物業綠化服務作業標準

上海ZZ物業有限公司**分公司

住宅物業的綠化服務作業標準

一、范圍

本標準適用于上海ZZ物業有限公司**分公司管理的住宅物業的綠化服務。

二、引用文件

《通知》滬房地物(20**)--2號

三、綠地養護基本事求

1.綠化養護人員上崗時應按公司統一規定著裝、佩帶胸牌

2.每人最少負責養護8000m2綠地。

3.小型綠化工具(枝剪、枝據等)隨身攜帶,不得隨意放置。

4.節約用水、用電。

5.遵守安全生產條例和操作程序。

四、綠化養護作業規程

1.1月份

翻上:翻上的深度在20cm以上,l月份內要求翻土工作全部完成。

2.2月份

喬灌木修剪:主要修剪徒長技、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。

灌木:灌木修剪應使枝葉茂盛,分布勻稱。

3.3月份

綠地平整:在翻土的基礎上進行平整,使綠地表面平整、無雜物。

4.4月份

中耕除草:喬木、灌木下的大型野草,特別對樹木危害嚴重的各類藤蔓應鏟除。

除蟲:4月份進入蟲害的繁殖期,養護時應觀察樹木蟲害情況,發現有蟲害,立即防治,各項防治檢查工作從4月份起一直到10月份結束。

5.5月份

草坪養護:草坪上雜草應及時挑除,大型野草更應隨時挑除。草坪生長季節,應適時進行割草,草高控制在6cm~10cm。草坪、樹壇、花壇應進行切邊,保持線條清晰,這項檢查工作從5月份起一直

到10月份結束。

6.6月份

球類修剪:應保持灌木球類形狀,對徒長技、枯枝進行修剪。

綠籬修剪:應使其分枝保持全株枝葉豐滿,也可作整形修剪成形,這項檢查工作從6月份到11月份結束。

7.7月份

抗旱:土壤在干旱的環境中應及時進行灌溉,對水分和空氣溫度要求較高的樹種應在清晨或傍晚進行灌溉,有的還應適當地進行葉面噴霧。

排澇:在暴雨后應及時排除綠地積水,這項工作一般從7月份起到9月份結束。

8.8月份

防臺防汛:風暴來臨時,應將已倒伏而影響小區交通的樹木順勢拉到綠地內,并及時修剪樹冠部分枝條。

風暴后,應對倒伏的樹木進行搶救,這項工作從8月份到9月份結束。

9.9月份

中耕除草、草坪養護、除蟲、抗旱、防臺、防汛。

10.10月份

中耕除草、草坪養護、病蟲害防治。

11.11月份

中耕除草、草坪養護、除蟲。

12.12月份

草坪加土、清理死樹,草坪積水處,要填土平整,全面挖除死樹。

五、綠地養護作業狀況檢查表