物業(yè)糾紛的處理制度

1.法規(guī)或政策有明文規(guī)定的要按照規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行;法規(guī)或政策沒(méi)有明確規(guī)定,應(yīng)遵循法規(guī)政策的原本精神和基本原則,予以公正處理。

2.保安人員不得以任何方式參與物業(yè)糾紛。

3.維護(hù)合法的業(yè)主團(tuán)體自治規(guī)約的效力,即只要業(yè)主團(tuán)體組織形成的代表其共同意志的業(yè)主公約和管理規(guī)約內(nèi)容不與法律規(guī)范相抵觸,就具有度制理處的紛糾業(yè)物紀(jì)律約束力,應(yīng)予以支持和維護(hù)、貫徹執(zhí)行。

4.只要當(dāng)事人能證明自己是產(chǎn)權(quán)或債權(quán)的合法擁有人并經(jīng)查證屬實(shí),就該加以確認(rèn)和給予法律保護(hù)。

5.著重弄清楚和確認(rèn)糾紛當(dāng)事人雙方各享有的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù),區(qū)分違反義務(wù)責(zé)任的主次,秉承公平、正義與合理的精神,遵照權(quán)利與義務(wù)相一致的原則來(lái)對(duì)糾紛當(dāng)事人的利益增損關(guān)系予以平衡。

6.保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益的同時(shí)也要建議當(dāng)事人顧全大局,告知個(gè)人利益要服從公共利益,不破壞業(yè)主團(tuán)體自治事業(yè)和妨礙物業(yè)管理公司合法行使管理權(quán),確保社會(huì)公益優(yōu)先實(shí)現(xiàn)和維持社會(huì)安定。

7.嚴(yán)格執(zhí)行“以事實(shí)為根據(jù),以法律為準(zhǔn)繩”的法律原則,從實(shí)際出發(fā),尊重事實(shí),本著實(shí)事求是、有錯(cuò)必究的原則精神,對(duì)糾紛依法予以糾正。不論是業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛,還是業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛,都要按以上規(guī)定處理。

篇2:物業(yè)管理案件所引起糾紛處理規(guī)范

物業(yè)管理案件所引起糾紛的處理規(guī)范

在物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車(chē)輛失竊、業(yè)主居室內(nèi)財(cái)物失竊及業(yè)主被害的刑事案件所引起糾紛的處理規(guī)范

(一)業(yè)主車(chē)輛丟失賠償案件的處理規(guī)范

1.如果對(duì)小區(qū)業(yè)主車(chē)輛的管理是一種特約管理,在物業(yè)管理合同中約定的保安費(fèi)包括車(chē)輛保管服務(wù),那么發(fā)生車(chē)輛丟失的,業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

2.如果沒(méi)有約定,但有證據(jù)證明物業(yè)管理公司疏于管理,未盡到安全防范義務(wù)或未配備應(yīng)有的安全防范設(shè)備,對(duì)車(chē)輛的丟失有過(guò)錯(cuò)失的,物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。當(dāng)然,如果物業(yè)管理公司履行了正常的安全防范義務(wù),沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的,物業(yè)管理公司可不承擔(dān)賠償責(zé)任,因?yàn)槲飿I(yè)管理公司不是侵權(quán)行為人,業(yè)主的車(chē)輛被盜,是由于犯罪分子的違法犯罪行為造成的,犯罪分子是直接的侵害行為人。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不存在財(cái)產(chǎn)保管法律關(guān)系,對(duì)業(yè)主的車(chē)輛沒(méi)有保管義務(wù)。

3.如果物業(yè)管理公司設(shè)有專(zhuān)門(mén)的停車(chē)場(chǎng),并對(duì)停放的車(chē)輛收取場(chǎng)地使用費(fèi),我們應(yīng)根據(jù)其收費(fèi)的數(shù)額和車(chē)輛的價(jià)值比率,確定物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。在無(wú)法查清該車(chē)是否丟失,是否在本小區(qū)內(nèi)丟失時(shí),應(yīng)按照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第73條關(guān)于高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn),即在證據(jù)對(duì)待證事實(shí)的證明無(wú)法達(dá)到確定充分的情況下,如果一方當(dāng)事人提出的證據(jù)已經(jīng)證明該事實(shí)發(fā)生具有高度的蓋然性,人民法院即可以對(duì)該事實(shí)予以確認(rèn)的規(guī)定,并同時(shí)結(jié)合物業(yè)管理公司的過(guò)錯(cuò)程度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等確定物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。

(二)業(yè)主居室內(nèi)財(cái)物被盜賠償案件的處理規(guī)范

物業(yè)管理合同沒(méi)有約定財(cái)物保管服務(wù),但物業(yè)管理公司在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備,對(duì)財(cái)物丟失或毀損有過(guò)錯(cuò)的,業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。對(duì)于業(yè)主居室內(nèi)財(cái)物被盜的損害賠償問(wèn)題,我們還是應(yīng)該看物業(yè)管理合同中物業(yè)管理公司與業(yè)主是否有約定,如果有約定則物業(yè)管理公司不能免責(zé)。如果沒(méi)有約定,但有證據(jù)證明物業(yè)管理公司沒(méi)有盡到保護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)不受非法侵害的義務(wù)的,物業(yè)管理公司也不能免責(zé)。這里有兩個(gè)問(wèn)題需要注意:

1.盜竊案件已被偵破的,則應(yīng)由犯罪分子承擔(dān)民事賠償責(zé)任。若犯罪分子不能賠償或不能全額賠償?shù)?則由物業(yè)管理公司賠償或補(bǔ)充賠償其不足的部分。

2.盜竊案件未被偵破的,其業(yè)主財(cái)物損害的數(shù)額難以確認(rèn),則應(yīng)按照公平合理原則,也就是權(quán)利義務(wù)均衡與對(duì)價(jià)的原則,確認(rèn)物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。

(三)業(yè)主被害的刑事案件所引起糾紛的處理規(guī)范

業(yè)主在小區(qū)內(nèi)被害,其家屬往往以物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理合同義務(wù),而要求物業(yè)管理公司承擔(dān)民事賠償責(zé)任,物業(yè)管理公司往往以沒(méi)有過(guò)錯(cuò)為由拒絕賠償,由此引起糾紛。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件,物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,這是一個(gè)頗有爭(zhēng)議的問(wèn)題。我們認(rèn)為,問(wèn)題的關(guān)鍵在于對(duì)物業(yè)管理合同中所約定的治安管理義務(wù)應(yīng)當(dāng)如何理解,物業(yè)管理公司對(duì)治安管理服務(wù)要做到何種程度才算按照合同約定正確履行了此項(xiàng)義務(wù)。如果認(rèn)為小區(qū)內(nèi)的治安管理必須“保證小區(qū)內(nèi)無(wú)重大火災(zāi)、刑事案件和交通事故”,則物業(yè)管理公司只要未做到這一點(diǎn),即為違反合同義務(wù),就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。但如此理解,對(duì)物業(yè)管理公司而一言過(guò)于苛刻。無(wú)論是從物業(yè)管理合同的締約目的,還是從各地制定的物業(yè)管理?xiàng)l例中關(guān)于物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)的規(guī)定來(lái)看,物業(yè)管理中的治安服務(wù),都應(yīng)理解為對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和公共安全提供防范服務(wù),不可能要求物業(yè)管理公司保證服務(wù)區(qū)內(nèi)不發(fā)生重大刑事案件;從權(quán)利義務(wù)相對(duì)等原則而言。

篇3:AS物業(yè)計(jì)量糾紛處理工作程序

物業(yè)計(jì)量糾紛處理工作程序

一、接到報(bào)修通知后,維修人員在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)檢查和計(jì)量器具相關(guān)的線路有無(wú)異常現(xiàn)象,并填寫(xiě)記錄。

二、檢查計(jì)量器具鉛封是否正常。

三、計(jì)量器具如在質(zhì)保期內(nèi)可通知維保單位前來(lái)處理。

四、計(jì)量器具如在質(zhì)保期外業(yè)主產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi),可建議業(yè)主更換計(jì)量器具或?qū)⒂?jì)量器具送質(zhì)檢部門(mén)檢測(cè)。

五、維修人員負(fù)責(zé)拆卸,安裝計(jì)量器具(煤氣類(lèi)設(shè)施除外)。