物業管理師輔導：物業糾紛處理范例精解(2)

案情介紹：，某煤礦為解決職工住宅問題，在煤礦附近建造職工住宅樓一幢。當時，被告潘某的丈夫毛某系該礦工會主席，他已于購買該礦出售的折舊公房一戶，共花人民幣570元。他又索取在附近新建的職工住宅樓一戶，將其于購買的的折舊公房改為其弟媳原告周某的名下，因為原告也是該礦的職工。房屋實際上仍由被告夫妻居住，并且原告也沒有支付給被告夫妻該房的房款570元。于12月4日，原告公爹毛甲出資，由原告與其公爹毛甲共同按新建房的10%交購房款4732??64元。末，該樓竣工，由原告周某與某丈夫搬入居住。但房產證是被告丈夫毛乙的名字。6月19日，煤礦房產科以毛乙已購買了折舊公房為理由，按礦上的規定，已有折舊公房不再分配住房為理由，將這戶住宅收回，這戶住宅新分配原告周某。并將房證改在周某的名下，將原來折舊出售的公房，仍改在被告丈夫毛乙的名下。

被告潘某的丈夫毛乙，于12月20日，起訴與被告離婚，被告提出在煤礦附近購買的四號樓的有限產權是她和丈夫毛乙共同財產，要求分得此房。為此，原告就此房的確權問題提出訴訟。審理及評析：一審法院經審查認為，此房的使用權和有限產權是被告夫妻存續期間共同取得的財產，煤礦房產科以被告丈夫毛乙有公房為由收回此房分給他人的行為無效，侵犯了共有人的合法權利。原告的訴訟請求不予支持。判決該房的使用權和有限產權屬于被告和其丈夫共有。原告對一審判決不服，向中級人民法院提起了上訴。

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中級人民法院經審查認為：被告的丈夫毛乙于購買出售的折舊房一套，按其所在單位的規定，已失去取得新建住宅樓的購買資格，其分配的住宅權已被礦上收回，因此，被告對爭訟的房屋沒有使用權，同時，被告及其丈夫并未對新購房屋交付預付款，所以沒有取得爭議房屋的有限產權，礦上將爭議的房屋重新分配給職工原告周某，原告支付了預付款并且取得了房產證，因此，原告取得了爭議房屋的有限產權。據此，二審法院取消一審法院判決，改判如下：撤銷一審法院判決。訟爭房屋的有限產權屬于原告周某所有。

本案中毛乙、潘某夫妻為什么不享有訟爭房屋的有限產權?來源：

這一問題，涉及到處理有關有限產權糾紛的一些原則。實踐中，遇有此類糾紛，一般按以下原則辦理：

1??2月25日以前試點期間出售給個人的住宅，一律有效，購房人享有有限房權。對有限產權的房屋，有限產權人不得出租、出典，如有出售、轉讓，只能出售、轉讓給原售房單位或房地產部門。如果購房人將有限產權的房屋出賣、轉讓給其它單位或個人，原出售單位或者房管部門提出異議的，應宣布其買賣關系無效。

2??2月25日以后，個別單位仍補貼出售的住宅，購房人不能取得產權。但如果購買人已將補貼費用交還補貼單位的，經審查屬實后，可承認其完全產權，產權人可以依法自行處分。

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3?比綣?購房人是按國家規定的標準價購買的商品房，其產權歸個人所有，可以使用、繼承和出售，但出售的增值部門，本人只能分得相當于原來所付房價占當時綜合造價部分的比例。

4?背鍪坌隆⒕勺》浚?標準價和各項優惠措施不適用于年收入一萬元以上的住戶。

5?狽蒼?2月25日以后賤價出售的公有住房，應分別情況處理，或按規定補收價款，或由出售單位收回產權并退回原價金，重新訂立租賃關系。賤價出售的公房在未處理前不發房產證和土地使用證，已采取欺騙方法取得的房產證和土地使用證，在處理糾紛時應宣布無效。

6?本曬?房出售時，原住戶享有優先購買權。凡因未保護原住戶對這種優惠商品住房的優先購買權而發生糾紛的，應認定其買賣關系無效。

7?憊旱鎂曬?房的住戶，在購舊房5年后才允許出售，且原出售單位享有優先購買權，原住戶只能按有關規定取得售房款，即只能分得售價扣除有關稅費后原付款占當時房屋平均綜合造價的比例部分。如因該住戶未保護售房單位的優先購買權而發生糾紛，須委托房地產交易市場代售。

本案中，有關糾紛情況不屬于上述幾種情況，而是屬于煤礦住宅分配問題。被告在分房之前，已經購買了一套出售的折舊公房，雖然更名為原告所有，但原告并沒有付款給被告;房屋并沒有轉移給原告。而按照本案中煤礦房產科的有關規定，被告因已購買一套舊有公房沒有了購買單位新建的住宅的資格。所以，實際上被告已不可能取得新建房屋的有限產權，而且后來有關事實也證明了產權也按

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規定作了更改。所以，二審法院宣布房屋有限產權不屬于被告，而屬于原告是正確的。

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篇2:物業管理案件所引起糾紛處理規范

物業管理案件所引起糾紛的處理規范

在物業管理區內車輛失竊、業主居室內財物失竊及業主被害的刑事案件所引起糾紛的處理規范

(一)業主車輛丟失賠償案件的處理規范

1.如果對小區業主車輛的管理是一種特約管理,在物業管理合同中約定的保安費包括車輛保管服務,那么發生車輛丟失的,業主可以要求物業管理公司依保管義務承擔相應的賠償責任。

2.如果沒有約定,但有證據證明物業管理公司疏于管理,未盡到安全防范義務或未配備應有的安全防范設備,對車輛的丟失有過錯失的,物業管理公司應承擔與其過錯相適應的賠償責任。當然,如果物業管理公司履行了正常的安全防范義務,沒有過錯的,物業管理公司可不承擔賠償責任,因為物業管理公司不是侵權行為人,業主的車輛被盜,是由于犯罪分子的違法犯罪行為造成的,犯罪分子是直接的侵害行為人。業主與物業管理公司之間不存在財產保管法律關系,對業主的車輛沒有保管義務。

3.如果物業管理公司設有專門的停車場,并對停放的車輛收取場地使用費,我們應根據其收費的數額和車輛的價值比率,確定物業管理公司應承擔賠償責任。在無法查清該車是否丟失,是否在本小區內丟失時,應按照最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第73條關于高度蓋然性的證明標準,即在證據對待證事實的證明無法達到確定充分的情況下,如果一方當事人提出的證據已經證明該事實發生具有高度的蓋然性,人民法院即可以對該事實予以確認的規定,并同時結合物業管理公司的過錯程度、收費標準等確定物業管理公司應當承擔的賠償責任。

(二)業主居室內財物被盜賠償案件的處理規范

物業管理合同沒有約定財物保管服務,但物業管理公司在其職責范圍內未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備,對財物丟失或毀損有過錯的,業主可以要求物業管理公司承擔與其過錯相適應的賠償責任。對于業主居室內財物被盜的損害賠償問題,我們還是應該看物業管理合同中物業管理公司與業主是否有約定,如果有約定則物業管理公司不能免責。如果沒有約定,但有證據證明物業管理公司沒有盡到保護業主財產不受非法侵害的義務的,物業管理公司也不能免責。這里有兩個問題需要注意:

1.盜竊案件已被偵破的,則應由犯罪分子承擔民事賠償責任。若犯罪分子不能賠償或不能全額賠償的,則由物業管理公司賠償或補充賠償其不足的部分。

2.盜竊案件未被偵破的,其業主財物損害的數額難以確認,則應按照公平合理原則,也就是權利義務均衡與對價的原則,確認物業管理公司應當承擔的賠償責任。

(三)業主被害的刑事案件所引起糾紛的處理規范

業主在小區內被害,其家屬往往以物業管理公司未盡物業管理合同義務,而要求物業管理公司承擔民事賠償責任,物業管理公司往往以沒有過錯為由拒絕賠償,由此引起糾紛。物業管理區域內發生刑事案件,物業管理公司是否應當承擔賠償責任,這是一個頗有爭議的問題。我們認為,問題的關鍵在于對物業管理合同中所約定的治安管理義務應當如何理解,物業管理公司對治安管理服務要做到何種程度才算按照合同約定正確履行了此項義務。如果認為小區內的治安管理必須“保證小區內無重大火災、刑事案件和交通事故”,則物業管理公司只要未做到這一點,即為違反合同義務,就應當承擔違約賠償責任。但如此理解,對物業管理公司而一言過于苛刻。無論是從物業管理合同的締約目的,還是從各地制定的物業管理條例中關于物業管理公司應當提供的服務的規定來看,物業管理中的治安服務,都應理解為對物業管理區域內的公共秩序和公共安全提供防范服務,不可能要求物業管理公司保證服務區內不發生重大刑事案件;從權利義務相對等原則而言。