營改增實施細則：商用物業將受益

　　值得關注的是，營改增后所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍。業內人士評價，該項措施對于所有企業而言都將是利好因素。尤其是當企業改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低。該舉措也會刺激企業購置辦公樓改善辦公條件的消費預期。

　　資料顯示，目前全國有2億平方米左右的商業地產，眾多房企正面臨空前的商用物業去庫存壓力。營改增的落地將有望促進寫字樓庫存去化。

　　同時，受該措施影響，不動產尤其是房地產項目大宗交易成本會降低，也將促使土地、項目收購，加速房地產行業整合。

　　張宏偉表示，企業作為逐利的主體，勢必會在基本面較好的城市投資購房，促使北上廣深一線城市及其周邊經濟基本面較好的城市繼續向好，其他城市由于仍然有去庫存壓力，不會到市場基本面不好的城市投資。

營改增實施細則：不動產納入抵扣范圍能否為房企肩負

　　從今年5月1日起，備受關注的“營改增”將擴大試點行業范圍。其中，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業四個行業將納入營改增試點范圍。自此，現行營業稅納稅人全部改征增值稅，其中建筑業和房地產業適用11%稅率。業內人士認為，營改增的推出對地產行業短期內不會帶來劇烈變化，但未來將產生深遠影響。其中，營改增鼓勵所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣，這對從事商業地產開發的房地產企業來說，對房地產業尤其商業地產的去庫存起到促進作用。

　　“稅負過重一直是開發商多年來的痛點之一，”一位地產商表示，近年來隨著地產行業毛利率不斷走低，房企壓力不斷加大。

　　泰禾集團董事長黃其森認為，目前，絕大多數地方房地產利潤率已經嚴重下滑，甚至部分企業出現虧損，還是按原定的稅率確實讓企業不堪重負。建議各地結合當地房地產的經營狀況，確定合理的土地增值稅預征率。本次營改增根據官方表態，是一項重要的結構性減稅措施，但是否將為企業減稅將要看具體情況而定。

　　一家機構曾就此做出了專項調查。該機構選取了主營業務為房地產開發且資產總額排名靠前的上海房企為樣本，采用這些公司20*年的財務數據。測算結果表明，全行業實施增值稅后，10家上市公司中，有4家出現稅負減輕的情況，其余6家均為稅負增加。

　　該研究顯示，營改增房企適用稅率從5%的營業稅率變更為11%的增值稅稅率，企業只有擁有足夠可抵扣的進項稅額，才能保證稅負不上升。在消費型增值稅下，企業外購的生產資料和固定資產支出越多，可抵扣進項稅額就越多。而如果人工成本、財務費用等不可抵扣項較多，營改增的減稅效果越小。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，總體上房地產營改增有助于房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而提升，這將為處于轉型期的房地產企業提供緩沖期。

營改增實施細則：會否推高土地價格

　　“房地產格局的重大變化，幾乎都是和稅制緊密相連。房地產營改增，對房企來說短期體現為稅負下降，但長期則體現為地價上漲。”華泰證券分析師認為，目前營改增試點期間，對房地產行業短期的影響并不大，但試點到期之后正式推行時是否會有新的變化則需要關注。長期來看，營業稅占地方稅收比重高的省市需要逐步出臺應對措施，特別是在地方政府平臺杠桿加足了的省市。20*-20*年，有9個省市對營業稅十分依賴，營業稅占地方稅收比重都超過了40%，其中包括北京，達到41%。

　　業內人士分析，當前行業毛利率平均20%左右。其中，人工成本、大宗原材料價格沒有大幅上漲的情況下，毛利率下降的根本原因來自于地價上漲。盡管在三四線城市土地出讓已經大幅減少，但是從一線城市來看，超過周邊二手房一倍的樓面價地塊必然會推高最終的房價，特別是在當前一線城市的土地供需嚴重不匹配的情況下，這也會加大地方政府對房地產的依賴。

　　可以預見，營改增很可能加大地方政府對“土地財政”的依賴，由此，土地成本將進一步上行，屆時推動房價上漲的局面很可能繼續在一線城市上演。從長期來看，營改增將減少新入市的投資性需求，房價變化更趨平穩。

　　業內人士表示，營改增對企業投資樓市確實會有助推作用，但營改增并不是樓市稅收政策調整的終點，后續有關房地產稅的改革還會逐步推進，尤其是房產持有環節的征稅，后續仍將深化改革。受此影響，樓市格局也將變得更加復雜多變。

篇2:酒店營改增實施細則范本

酒店營改增實施細則范本

繼中華人民共和國全國人民代表大會和中華人民政治協商會議全國委員會期間釋放營改增最積極信號后,3月18日,國務院常務會議部署全面推開營改增試點,今年預計減輕企業稅負5000多億元3月20日,財政部部長樓繼偉在中國發展高層論壇上表示,財稅部門正在緊密配合,制發營改增文件,并將和納稅人充分溝通,確保在5月1日開始實施目前稅收信息、基礎信息、檔案的遷移工作都已開始

《第一財經日報》記者從知情人士處獲悉,營改增的政策文件和配套操作辦法有望本周公布,方案文件有100多頁

財政部稅政司負責人日前就營改增試點答記者問時稱,建筑業和房地產業適用11%增值稅稅率,金融業和生活服務業適用6%增值稅稅率這與市場此前的預期一致

為確保所有行業稅負只減不增,兼顧改革和穩增長,今年營改增的政策文件將祭出“大招”,即所有增值稅納稅人都可抵扣新增不動產所含增值稅

上述知情人士表示,新增不動產抵扣可能分為2年,這將進一步加大營改增減稅規模和力度,促進擴大有效投資

同時,上述國務院常務會議提出,新增試點行業的原營業稅優惠政策原則上延續,對特定行業采取過渡性措施,對服務出口實行零稅率或免稅政策,確保所有行業稅負只減不增

接受本報采訪的專家認為,作為深化財稅體制改革的重頭戲和供給側結構性改革的重要舉措,營改增的全面推開將基本消除重復征稅,進一步減輕企業稅負,并打通了增值稅抵扣鏈條,不動產被納入抵扣范圍也意味著中國比較完整地實現了消費型增值稅制度,意義重大

新增不動產納入抵扣

今年政府的工作報告提出,全面實施營改增,從5月1日起,將試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業,并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍,確保所有行業稅負只減不增

上述新增四大行業的試點納稅人近1000萬戶,涉及營業稅規模1.9萬億元,而由于新增不動產首次被納入抵扣,所有通過外購、租入、自建等方式新增不動產的企業都將因此獲益營改增實施方案備受關注,不動產抵扣則成為市場的焦點

中國社科院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌給本報記者舉例,如果一家企業購置一棟價值1億元的辦公樓,那可抵扣的進項稅為1100萬元,如果全額一次性扣除,那這家企業可能今年就不需要繳納增值稅了,但如果分十年來進行抵扣,那每年可抵扣進項稅為110萬元最終具體分期抵扣年限還需要等待營改增實施細則出臺

全國政協委員張連起告訴《第一財經日報》記者,將新增不動產納入抵扣范圍,是繼上一輪發軔于東北的增值稅轉型改革將企業購進機器設備納入進項抵扣范圍之后,全面實施新增進項稅抵扣的普惠性措施,因為這不僅包括營改增試點納稅人,還包括制造業、商業等原增值稅納稅人

他表示,允許不動產抵扣,不僅量大、面寬、比重高,大約占抵扣總額的60%,而且釋放了鼓勵投資的明確信號,吹響了打贏“三去一降一補”(去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板)攻堅戰的財稅號角,也是中國往現代增值稅制度邁出的關鍵一步

《第一財經日報》記者從上述知情人士處了解到,未來新增不動產抵扣有可能分為2年,第一年抵扣60%,第二年抵扣40%此前的營改增早期方案中,新增不動產分期抵扣分為10年,但為了加大減稅力度,支持企業發展,抵扣年限縮短至2年

根據財政部數據,截至2015年底,全國營改增試點納稅人共計592萬戶,其中一般納稅人113萬戶,小規模納稅人479萬戶;累計實現減稅6412億元,其中,試點納稅人因稅制轉換減稅3133億元,原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元

稅率終敲定

對于即將披露的營改增實施方案,增值稅稅率是一大關注焦點

上述財政部稅政司負責人表示,房地產和建筑業增值稅稅率為11%,金融業和生活服務業增值稅稅率為6%此前,房地產、金融業、服務業的營業稅稅率為5%,建筑業營業稅稅率為3%

張斌告訴《第一財經日報》記者,在簡并稅率的原則下,對四大行業不宜新設稅率檔次,在此基礎上需要考慮企業不增加稅負,然后確定四大行業稅率

目前,中國一般納稅人增值稅稅率有17%、13%、11%和6%四檔,其中標準稅率為17%在綜合考慮之后,最終官方選擇了6%和11%兩檔較低稅率

普華永道中國中區流轉稅業務主管合伙人李*對本報記者表示,像餐飲、酒店等生活服務業和金融業的增值稅稅率接近此前營業稅,稅負穩定,而房地產和建筑業采納11%的增值稅稅率也是經過很多測算的,從行業反響和測算結果來看,11%是比較合適的稅率

增值稅稅率針對一般納稅人,而針對小規模納稅人則采用征收率

張斌告訴本報記者,四大行業中小規模納稅人主要集中在生活服務業,適用3%的征收率

李*告訴本報記者,對大部分小規模納稅人而言,若采用3%的征收率,相較之前5%的營業稅,稅負將下降

營業稅優惠政策延續

上述國務院常務會議明確,新增試點行業的原營業稅優惠政策原則上延續,對特定行業采取過渡性措施

張斌告訴本報記者,營業稅優惠原則上保留是為了保證試點行業稅負穩定,營改增后如果沒有這些優惠,企業稅負可能上升

針對老百姓(46.900,0.91,1.98%)關心的二手房交易營改增后,原有營業稅優惠會否延續的問題,張斌認為,二手房營業稅優惠政策很有可能平移,即以前二手房持有兩年以上轉讓免征營業稅,未來二手房持有兩年以上轉讓也將免征增值稅,實現稅負穩定

上述知情人士告訴本報記者,5月1日全面實施營改增前后的二手房轉讓的增值稅政策會有所區分,但總體不會增加老百姓稅負而對于新房子則是開發商開的發票直接作為進項進行抵扣

李*告訴本報記者,營業稅優惠政策延續成為業內關注的焦點問題,比如對金融業而言,業內人士非常關心之前銀行業同業間拆借利息免征營業稅,未來是否會繼續免征增值稅

新老合同如何處理也是試點行業關注的一大焦點問題此次官方明確將對老合同、老項目以及特定行業采取過渡性措施,這將有利于減輕相關行業稅負

李*表示,目前新老合同如何劃分還有待具體的政策實施細則出臺,比如目前房地產業在關注,新老合同劃分是以項目立項時間、企業拿到土地時間還是房屋完工到一定程度為基準?這都需要等待實施細則

樓繼偉在上述論壇上表示,目前營改增仍叫試點,因為原來增值稅和營業稅分制,營業稅按銷售額征收,但要重復征收,而制造業實行的是增值稅,這樣已經造成了一定的扭曲,包括企業行為和財務方面的扭曲因此,在改革中需要采取不少的過渡措施,“因此我們還叫營改增全面的試點”

他還表示,在此基礎上將制定增值稅的法案,然后交全國人大正式批準,也就是按照稅收法定原則,到時候營業稅要廢止

篇3:房產開發企業營改增實施細則

2016年營改增最新政策對房地產及建筑業有什么影響?

房地產及建筑業很可能是此次營改增最新政策中影響最為顯著的行業。尤其是當下中國主要城市的房地產增長幅度已不同于5至10年前的增長情況。*總理的政府工作報告尤其提到將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍,將有利于企業在經營過程中購進不動產以及房地產開發商和投資者。然而在報告中未明確說明房地產開發商和投資者是否允許對發生的土地采購成本視同進項抵扣。但基于*總理的說明可能性還是非常高的。

2016年營改增最新政策下房地產及建筑業的問題:

1.從政府部門通過招拍掛獲得土地使用權是否可以核定抵扣進項稅額?

2.轉讓境內或境外房地產企業的股份或其它股權性投資,是否適用增值稅?

3.如何對代客戶管理信托資金及代收水電等費用的代理或物業管理公司征收增值稅?

4.對于營改增前已存在的老項目或租賃合同,是否適用任何過渡政策或豁免政策?

5.是否會推遲預售行為的納稅義務發生時間,從而確保企業在取得房地產開發相關的進項稅前無需先繳納銷項稅?

6.免租期、“免費”車位及業主提供的其他優惠,是否需要作“視同銷售”處理?同樣,開發商向承包商提供原材料及設備是否需要作“視同銷售”處理?

7.房地產開發商是否可就融資成本抵扣進項稅?

8.房地產開發商是否可以在項目開發初期(即在他們取得收入之前)登記為增值稅一般納稅人?

9.對于購買房地產產生的進項稅,是否有年度可抵扣金額或可抵扣百分比的限制?

10.對于個人銷售二手房(如個人間的交易),將按照房屋銷售額還是收益額計算增值稅?

2016年營改增最新政策下房地產及建筑業人財務影響

許多房地產開發商