某房地產總部項目評價系統

1.目的:

根據總部土地儲備管理相關制度,為科學規范地評價項目,特制定本評價體系,提高項目評價效率,全面考慮各種因素,減少偏差增加準確性。

適用范圍

2.范圍:

2.1適用范圍:**總部及所屬各項目公司發布范圍:**總部及所屬各項目公司

3.名詞解釋:

3.1專業名詞:

3.1.1容積率:是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比;

3.1.2建筑覆蓋率:指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比;

3.1.3綠化率:是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比;

3.1.4建筑限高:地塊內所有建筑物室外地坪到其最高點不得超過的最大高度限值;

3.1.5土地費用:指取得土地的所有費用,包括土地轉讓費、土地出讓金、城市基礎設施配套費、契稅;

3.1.6前期費用:指從取得項目到取得開工許可證所發生的費用。主要包括可研、設計勘察、交評環評等前期報建費用;

3.1.7紅線外市政工程費:指從市政接口到項目紅線所發生的工程費用,包括供電、供水、排水、煤氣、熱力、道路、通訊等;

3.1.8紅線內市政工程費:指從項目線線到樓座所發生的工程費用,包括供電、供水、排水、煤氣、熱力、道路、通訊、小區景觀、綠化等;

3.1.9工程建設費用:指樓座本身(地下、地上)所發生的建安費用,包括建筑工程、安裝工程、裝飾工程等費用;

3.1.10開發期間稅費:指項目開發費間所發生的費用,包括工程招標費、質量監督費用、工程監理費用等;

3.1.11管理費用:指項目開發過程所發生的人員工資、辦公、公關等費用;

3.1.12銷售費用:指項目銷售過程中所發生的市場調研、市場策劃、銷售傭金等費用;

3.1.13銷售收入:指項目可銷售(出租)面積所產生的收入,地下車庫因銷售的不確定性不計入銷售收入;

3.1.14銷售毛利率:指稅前利潤/銷售收入;

3.1.15總投資回報率:指稅后利潤/總投資;

3.1.16啟動資金:指為完成該項目,在項目自身獲得融資能力之前,公司所需投入的最小資金;

3.1.17最大資金缺口:在投入啟動資金后,完成該項目還需投入的最大資金量;

3.1.18內部收益率:是能使項目的凈現值等于零時的折現率;

3.1.19投資回收期:指收回投資所需的時間,以月份表示。

3.2專有名詞

3.2.1初選:獲得項目信息,參照《項目初選評價系統》分析項目是否有投資潛力的過程;

3.2.2立項:經過初選的項目按照《土地儲備工作管理制度》,到發展中心備案,并取得立項;

3.2.3可研決策:按照公司規定完成項目調查、分析、談判后,編寫《項目可研報告》,通過決策委員會決策的過程。

4.職責:

4.1發展中心編制與修正評價體系,對其使用做出解釋;使用項目評價系統,并對可研決策結果進行匯整分析,向董事會提交最終決策評價報告。

4.24.2.1項目公司拓展部門按照《土地儲備管理制度》參照項目評價體系完成項目初選、立項、可研等相關工作;

4.2.2項目評價體系所列因素,要在相關報告過程有清晰、完整論述與說明。

5.作業內容:

5.1項目初選評價項目責任人根據附件1《項目初選評價系統》所列因素對項目信息進行初步評價。

5.25.2.1立項審批評價項目責任人在立項前編寫《項目建議書》,報告對附件2《項目立項審批評價系統》所列因素應有清楚、完整分析與闡述;

5.2.2總部發展中心立項審核主要評價因素根據附件2《項目立項審批評價系統》所列。

5.35.3.1項目可研決策評價項目責任人在立項前編寫《項目可研報告》,填寫附件4《決策項目信息表》,報告對附件3《項目決策評價系統》所列因素應有清晰、完整分析與闡述;

5.3.2總部發展中心對《項目可研報告》進行核查,如有《項目決策評價系統》所列因素表述不清,責其改正;

5.3.3決策委員根據項目責任演講,結合相關分析文件,按附件3《項目決策評價系統》及附件4《項目決策表》所列因素對項目進行評價。

5.3.4各位委員獨立進行項目評價,只需在評價等級中打“√”,并說明評價理由;

5.3.5評價等級分為“不合格、合格、良好、優秀”。

5.3.5.1不合格:是指“不看好、反對、沒把握、有較大風險”;

5.3.5.2合格:是指“一般、還行、有風險”;

5.3.5.3良好:是指“看好、可行、比較贊成、風險較小”;

5.3.5.4優秀:是指“很好、有把握、沒風險、贊成”。

5.3.5決策因素評價等級所對應的分數為”2、3、4、5”,重要因素評價等級所對應的分數為“1、2、3、4”,一般因素評價等級所對應的分數為“0、1、2、3”;

5.3.6項目得分為每位評委打分值的算術平均值,得分低于70分,項目被淘汰;得分在70-80之間,需按意見進行補充完善或作為備選項目;80分以上為通過;

5.3.6決策因素具有一票否決權,即只要有其中一項因素所有評委都評價為“不合格”,則無論其它情況如何,該項目均將淘汰。

5.4總部發展中心匯整評價結果及意見,最后由發展中心向董事會提交最終決策評價報告。

6.獎懲條例:獎懲條例:無

7.注意事項:無

8.附件:

8.1《項目初選評價系統》8.2《項目立項審批評價系統》8.3《項目決策評價系統》8.4《決策項目信息表》

篇2:系統內部評價管理制度

l、確定公司安全標準化系統內部評價制度組織機構及人員,其人員配備具體應滿足下列要求:

①熟悉相關的安全、健康法律法規、標準與其他要求;

②接受過安全標準化規范評價技術培訓獲得證書;

③具備操作內部評價過程和能力;

④具備與評審對象相關的技術知識和能力;

⑤具備辨識危險源和風險評價的能力;

⑥具備標準化系統評價所需的語言表達、溝通及管理的判斷能力。

2、制定公司安全標準化系統內部評價計劃或方案,確立年度評價頻率,即1次/1年;

3、評審辦法須采取盡可能詢問最了解所評估問題的具體人員,通過記錄回顧、現場檢查情況等;

4、內部評價須包括“金屬非金屬礦山安全標準化”所涵蓋的所有內用;

5、評價結果及評價以:實際得分、績效得分及工傷事故率與百萬工時死亡率等為依據;

6、內部評價應確定以下列事項:

系統運作的效力和效率、系統運行中存在的問題與缺陷、系統與其他管理系統的兼容能力、統計技術在標準化系統中使用的效力和效率、信息技術在標準化中的使用情況、安全資源使用的效力和效率、系統運作的結果和期望值的差距、績效監測系統的適應性和監測結果的準確性、糾正行動等;

7、依據國家安全標準化評審規定依法審評;

8、標準化系統評審須包括監測與監測記錄、以前評審的跟蹤結果、影響標準化系統的變化、糾正與預防措施制定及實施有效性、事故統計分析、員工和相關方抱怨、目標管理和指標完成情況、標準化系統覆蓋范圍的充分性、標準化系統評價報告、實施標準化系統的資源(人、財、物、技術)的保障情況,現場人員職責的合理性等;

9、建立標準化系統持續改進制度,確保標準化系統的持續適宜性,具體包括:方針、風險降低、目標和指標、標準化系統評價、監測、數據分析、糾正與預防措施、現場人員能力等。

篇3:YH礦標準化系統內部評價制度

一、目的

本制度對我公司標準化體系管理的評審的策劃、輸入、輸出和改進措施的跟蹤提出要求,以確保管理體系保持其持續的適宜性、充分性和有效性。

二、適用范圍

本規定適用于管理者對我公司標準化體系的評審。

三、職責

1、總經理主持安全標準化體系管理評審工作,批準評審計劃和管理評審報告,并負責組織管理評審的實施。負責審核管理評審報告。

2、副總經理或安全部門負責組織管理評審前的準備工作,組織制定評審計劃。負責掌握、了解標準化體系的審核和運行情況。負責掌握、了解安全生產方針的貫徹情況和目標、指標的完成情況。負責組織管理評審后的改進、預防措施的制訂和實施。負責做好評審記錄及整理歸檔。

四、安全標準化體系工作程序

1、管理評審流程

管理評審策劃→管理評審輸入→管理評審會議→管理評審報告→改進措施→跟蹤驗證→記錄整理歸檔。

2、管理評審策劃

(1)一般每年進行一準評審。通常就整個體系進行評審,必要時也可分別對質量、環境、職業健康安全子系統單獨進行評審。遇到下列情況時應增加管理評審。

①新的管理體系運行3-6個月后;

②管理體系不適應國家政策、法律法規變化時;

③社會環境、經營戰略、市場需求發生變化時;

④管理方針、內部組織結構有重大變化時;

⑤發生嚴重的質量問題、環境事故、健康安全事故;

⑥總經理認為必要時。

(2)管理評審計劃

管理者代表負責組織制定評審計劃,并報總經理批準。計劃內容包括:審的目的和范圍;評審的依據;評審的時間安排;評審的內容;各部門提交的資料;參加評審的部門和人員。

(3)管理評審輸入

標準化系統管理評審包括現行管理體系的運行情況和改進機會相關的信息,主要有以下內容:監測與檢測記錄;以前管理評審的跟蹤結果;影響標準化系統的變化;制定及實施糾正與預防措施的有效性;事故、事件統計分析;員工和相關方的抱怨;目標和指標的完成情況;標準化系統評價報告;實施標準化系統的資源(人、財、物、技術)的保障情況。

(4)管理評審準備

①總經理負責書面報告系統的運行情況和改進建議,各單位按評審輸入要求在管理評審前一周準備好評審材料。

②各單位提交的評審資料,在總結體系運行業績的同時,重點提出資源的需求和改進的建議和意見。

③副總經理或安全部門負責收集匯總評審材料,經總經理審核后,提交給管理評審。

④參加管理評審的人員一般包括總經理、副總經理、專職安全員、班隊長等。

3、實施管理評審

(1)礦長主持管理評審會議,專職安全員做好評審記錄。參加管理評審的人員須在“會議簽到表”上簽名。

(2)參加評審人員就管理評審的輸入內容展開討論,確定改進項目,分析原因,明確責任部門,提出改進計劃和要求。

(3)總經理對評審的內容作出結論,對評審后的改進活動提出明確要求。

4、管理評審輸出

(1)通過管理評審找出需要持續改進的方面,包括:風險評價與控制;目標和指標;績效測量與監測;糾正與預防措施;實施標準化系統的資源(人、財、物、技術);其他。

(2)管理評審的結果包括以下方面的內容:標準化系統的效力和管理過程的改善;資源需求;預防損失和對識別風險的緩減計劃。

5、評審報告管理

(1)評審會議結束后,體系推進部門,負責根據輸入資料、會議記錄、總經理發言等撰寫評審報告,以“管理評審報告”的書面形式輸出。經總經理批準后,發至相關部門。

(2)管理評審報告的內容:評審的目的、范圍、日期;評審依據;參加評審人員;綜述管理評審輸出的具體內容;評審總結,其中應包括對體系的適宜性、充分性和有效性及對方針、目標適宜性的評價,管理評審提出的整改措施要求。

五、相關記錄

1、《內部評價報告》

2、《內部評價記錄》

3、《標準化系統內部評價計劃》