中南房地產市場定位操作指引成果標準
中南房地產市場定位階段操作指引及成果標準
本節點工作重點
¨編制項目定位工作執行計劃
¨整理項目基礎資料
¨完成宏觀市場分析
¨完成競爭調研
¨完成典型樓盤調研
¨完成客戶調研
¨協作完成《項目定位報告》
¨市場反向論證
目錄:
1.項目定位工作執行計劃
1.1成立項目定位工作小組
1.2定位工作總體方向和思路
1.3定位執行和審核計劃
2.項目基礎資料
2.1宗地區位與交通
2.2宗地基本指標
2.3環境及地表現狀
2.4生活配套與大市政配套
3.宏觀市場分析
3.1宗地所在城市房地產發展主要脈絡
3.23-5年城市房地產供求走勢
3.3宗地所在片區房地產市場供求特征
4.競爭調研
4.1競爭項目產品信息
4.2競爭項目客戶特征
4.3競爭項目價格及銷售情況
4.4競爭市場集合特征
5.典型樓盤調研
5.1典型樓盤產品信息
5.2典型樓盤客戶特征
5.3典型樓盤推廣及銷售特征
6.客戶調研
5.1客戶基本特征
5.2客戶置業偏好
5.3客戶置業價格承受能力
7.《項目定位報告》
8.市場反向論證
1.項目定位工作執行計劃
1.1項目定位工作小組
1.1.1由營銷專業牽頭,聯合設計、成本專業,組成項目定位工作小組;
1.1.2項目定位工作小組由營銷職能人員直接負責。
1.2定位工作總體方向和思路
1.2.1定位工作小組召集項目定位工作務虛會,由公司領導、相關部門第一負責人及其他邀請人員參與。
1.2.2定位工作務虛會需要明確項目定位工作的總體方向及思路
1.2.3定位工作務虛會需要明確項目定位工作的主要工作節點
1.2.4形成定位工作務虛會會議決議。
1.3定位執行和審核計劃
1.3.1根據定位工作務虛會要求,擬定定位工作執行計劃
1.3.2擬定階段性成果及最終成果的匯報、審核計劃
2.項目基礎資料(詳見設計基礎資料)
2.1宗地區位與交通
2.1.1表現宗地在城市范圍內的位置,可在城市地圖基礎上制作,并說明與城市各主要區域的交通情況
2.1.2表現宗地在片區范圍內的位置,可在片區地圖基礎上制作,并說明與片區各主要位置的交通情況
2.2宗地基本指標
2.2.1宗地規劃設計要點。包括:總用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、車位總數、限高要求、配套的名稱與面積要求、退紅線要求。
2.3環境及地表現狀
2.3.1宗地紅線范圍及四至環境。包括:宗地紅線圖、四至現狀照片及說明。
2.3.2宗地紅線范圍內地表現狀。包括:包括紅線內現狀照片、綠化植被、水面分布及說明。
2.4生活配套與大市政配套
2.4.1宗地生活配套現狀及未來規劃情況。包括:交通、教育、醫療、購物、文體、娛樂、銀行、郵局等。
2.4.2宗地大市政配套現狀及未來規劃情況。主要描述為施工與居住需求需要擴容與增加的情況。
3.宏觀市場分析
3.1宗地所在城市房地產發展主要脈絡
3.1.1政府對各片區的發展定位,可以在城市地圖基礎上表示,并說明。
3.1.2闡述片區的發展定位對城市房地產市場發展趨勢產生的影響,及現階段呈現的主要脈絡。
3.1.3重點闡述宗地所處片區房地產市場發展趨勢。
3.23-5年城市房地產供求走勢
3.2.1用圖表形式表現城市3-5年宏觀市場發展狀況并作簡要評述。
包括:GDP走勢、人均可支配收入走勢、商品住宅竣工量走勢、商品住宅銷售量走勢、商品住宅價格走勢。
3.3宗地所在片區房地產市場供求特征
3.3.1綜述片區房地產供應特征。主要從以下幾個方面描述:項目規模與開發總量、產品類型、主力戶型、價格、消化量和銷售周期等。
3.3.2綜述片區房地產需求特征。主要從以下幾個方面描述:客戶特征、需求偏好和價格承受能力等。
4.競爭調研
4.1競爭項目產品信息
4.1.1競爭項目規劃信息。包括:規模、容積率、開發主題及規劃特點、綠化率、規劃總戶數、車位數等。
4.1.2競爭項目建筑及景觀信息。包括:住宅產品類型、主力戶型、會所、商業、教育、其他配套設施面積及功能。
(競爭項目是指片區內或其他片區與本項目可能的目標客戶存在相似性,可能與本項目產生競爭的代表性樓盤。)
4.2競爭項目客戶特征
4.2.1客戶基本特征
4.2.2該項目中客戶認可的方面
4.2.3該項目中客戶希望改進的方面
4.3競爭項目價格及銷售情況
4.3.1價格及價格走勢
4.3.2消化量及銷售周期
4.4競爭市場集合特征
4.4.1綜述競爭市場集合特征。包括:產品特征、客戶特征及銷售特征。
4.5商業專題研究
4.5.1當社區商業配置面積等于或大于8000平米時,需要針對商業建議進行專項研究,形成商業專題報告。
5.典型樓盤調研
5.1競爭樓盤、典型樓盤產品信息
4.1.1競爭樓盤、典型樓盤規劃信息。包括:規模、容積率、開發主題及規劃特點、綠化率、規劃總戶數、車位數等。
4.1.2競爭樓盤、典型樓盤建筑及景觀信息。包括:住宅產品類型、
主力戶型、單體指標、會所、商業、教育、其他配套設施面積及功能。
備注:
A)競爭樓盤、典型樓盤是指當地市場上,在產品、成本、推廣上對項目具有借鑒作用的樓盤。
B)競爭樓盤的選擇范圍:周圍2-3公里以內的項目、價格相差10%-15%之間的其他現賣或潛在項目,本區域最好的前20個項目、知名發展商現在發售或即將發售的項目)
5.2典型樓盤客戶特征
5.2.1客戶基本特征
5.2.2該項目中客戶認可的方面
5.2.3該項目中客戶希望改進的方面
5.3典型樓盤推廣及銷售特征
5.3.1價格及價格走勢
5.3.2消化量及銷售周期
5.3.3項目推廣特征
6.客戶調研
根據各項目實際,選擇特定樣本總體、確定調研方法和內容,調查以下客戶信息:
6.1客戶基本特征
6.1.1客戶人口特征。包括但不限于:年齡區間、家庭結構等。
6.1.2客戶社會特征。包括但不限于:文化程度、職業類型等。
6.1.3客戶經濟特征。包括但不限于:家庭年收入等。
6.1.4客戶目前居住狀況。包括但不限于:房屋性質、居住面積、交通出行方式等。
6.1.5客戶其他特征。包括但不限于:客戶來源、置業目的等。
6.2客戶置業偏好
6.2.1客戶購房關注點排序。包括但不限于:價格、地段、周邊環境、發展商品牌、社區園林、戶型、朝向、生活配套、教育配套等客戶購房關注點按照關注度進行排序(突出方面標明所占百分比)。
6.2.2客戶關注點偏好。包括:樓型偏好、戶型及面積偏好、車位偏好、交樓標準偏好、商業、文體、會所、教育、交通、金融郵政、醫療衛生等配套偏好。
6.3客戶置業價格承受能力
6.3.1統計客戶購房均價、總價的承受能力
7.市調的相關表格:
項目調研表
1.協作完成《項目定位報告》
8.1《項目定位報告格式》參見附件:
附件:
“房地產項目定位報告”(格式)
9.市場反向論證
9.1當概念設計或方案設計階段,產品出現創新性突破可能,而且這種突破可能與原客戶定位和產品建議存在明顯差異時,同時該方案在設計指標、經濟指標方面比原定位方案更優的情況下,由設計專業向營銷職能提出市場反向論證的申請。
9.2營銷職能召集原定位評審成員,研究決定是否進行市場反向論證。如果會議決定維持原定位結論,則按原定位和原方案繼續。(該環節工作也可以通過郵件形式進行)
9.3如果會議決定對新方案進行市場論證,則由營銷職能部門組織新方案論證協助小組,同時知會一線公司組成新方案論證工作小組,執行論證工作。
9.4營銷職能部門召集新方案市場論證評審會,對新方案的市場可行性進行評審。
篇2:中南房地產市場定位操作指引成果標準
中南房地產市場定位階段操作指引及成果標準
本節點工作重點
¨編制項目定位工作執行計劃
¨整理項目基礎資料
¨完成宏觀市場分析
¨完成競爭調研
¨完成典型樓盤調研
¨完成客戶調研
¨協作完成《項目定位報告》
¨市場反向論證
目錄:
1.項目定位工作執行計劃
1.1成立項目定位工作小組
1.2定位工作總體方向和思路
1.3定位執行和審核計劃
2.項目基礎資料
2.1宗地區位與交通
2.2宗地基本指標
2.3環境及地表現狀
2.4生活配套與大市政配套
3.宏觀市場分析
3.1宗地所在城市房地產發展主要脈絡
3.23-5年城市房地產供求走勢
3.3宗地所在片區房地產市場供求特征
4.競爭調研
4.1競爭項目產品信息
4.2競爭項目客戶特征
4.3競爭項目價格及銷售情況
4.4競爭市場集合特征
5.典型樓盤調研
5.1典型樓盤產品信息
5.2典型樓盤客戶特征
5.3典型樓盤推廣及銷售特征
6.客戶調研
5.1客戶基本特征
5.2客戶置業偏好
5.3客戶置業價格承受能力
7.《項目定位報告》
8.市場反向論證
1.項目定位工作執行計劃
1.1項目定位工作小組
1.1.1由營銷專業牽頭,聯合設計、成本專業,組成項目定位工作小組;
1.1.2項目定位工作小組由營銷職能人員直接負責。
1.2定位工作總體方向和思路
1.2.1定位工作小組召集項目定位工作務虛會,由公司領導、相關部門第一負責人及其他邀請人員參與。
1.2.2定位工作務虛會需要明確項目定位工作的總體方向及思路
1.2.3定位工作務虛會需要明確項目定位工作的主要工作節點
1.2.4形成定位工作務虛會會議決議。
1.3定位執行和審核計劃
1.3.1根據定位工作務虛會要求,擬定定位工作執行計劃
1.3.2擬定階段性成果及最終成果的匯報、審核計劃
2.項目基礎資料(詳見設計基礎資料)
2.1宗地區位與交通
2.1.1表現宗地在城市范圍內的位置,可在城市地圖基礎上制作,并說明與城市各主要區域的交通情況
2.1.2表現宗地在片區范圍內的位置,可在片區地圖基礎上制作,并說明與片區各主要位置的交通情況
2.2宗地基本指標
2.2.1宗地規劃設計要點。包括:總用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、車位總數、限高要求、配套的名稱與面積要求、退紅線要求。
2.3環境及地表現狀
2.3.1宗地紅線范圍及四至環境。包括:宗地紅線圖、四至現狀照片及說明。
2.3.2宗地紅線范圍內地表現狀。包括:包括紅線內現狀照片、綠化植被、水面分布及說明。
2.4生活配套與大市政配套
2.4.1宗地生活配套現狀及未來規劃情況。包括:交通、教育、醫療、購物、文體、娛樂、銀行、郵局等。
2.4.2宗地大市政配套現狀及未來規劃情況。主要描述為施工與居住需求需要擴容與增加的情況。
3.宏觀市場分析
3.1宗地所在城市房地產發展主要脈絡
3.1.1政府對各片區的發展定位,可以在城市地圖基礎上表示,并說明。
3.1.2闡述片區的發展定位對城市房地產市場發展趨勢產生的影響,及現階段呈現的主要脈絡。
3.1.3重點闡述宗地所處片區房地產市場發展趨勢。
3.23-5年城市房地產供求走勢
3.2.1用圖表形式表現城市3-5年宏觀市場發展狀況并作簡要評述。
包括:GDP走勢、人均可支配收入走勢、商品住宅竣工量走勢、商品住宅銷售量走勢、商品住宅價格走勢。
3.3宗地所在片區房地產市場供求特征
3.3.1綜述片區房地產供應特征。主要從以下幾個方面描述:項目規模與開發總量、產品類型、主力戶型、價格、消化量和銷售周期等。
3.3.2綜述片區房地產需求特征。主要從以下幾個方面描述:客戶特征、需求偏好和價格承受能力等。
4.競爭調研
4.1競爭項目產品信息
4.1.1競爭項目規劃信息。包括:規模、容積率、開發主題及規劃特點、綠化率、規劃總戶數、車位數等。
4.1.2競爭項目建筑及景觀信息。包括:住宅產品類型、主力戶型、會所、商業、教育、其他配套設施面積及功能。
(競爭項目是指片區內或其他片區與本項目可能的目標客戶存在相似性,可能與本項目產生競爭的代表性樓盤。)
4.2競爭項目客戶特征
4.2.1客戶基本特征
4.2.2該項目中客戶認可的方面
4.2.3該項目中客戶希望改進的方面
4.3競爭項目價格及銷售情況
4.3.1價格及價格走勢
4.3.2消化量及銷售周期
4.4競爭市場集合特征
4.4.1綜述競爭市場集合特征。包括:產品特征、客戶特征及銷售特征。
4.5商業專題研究
4.5.1當社區商業配置面積等于或大于8000平米時,需要針對商業建議進行專項研究,形成商業專題報告。
5.典型樓盤調研
5.1競爭樓盤、典型樓盤產品信息
4.1.1競爭樓盤、典型樓盤規劃信息。包括:規模、容積率、開發主題及規劃特點、綠化率、規劃總戶數、車位數等。
4.1.2競爭樓盤、典型樓盤建筑及景觀信息。包括:住宅產品類型、
主力戶型、單體指標、會所、商業、教育、其他配套設施面積及功能。
備注:
A)競爭樓盤、典型樓盤是指當地市場上,在產品、成本、推廣上對項目具有借鑒作用的樓盤。
B)競爭樓盤的選擇范圍:周圍2-3公里以內的項目、價格相差10%-15%之間的其他現賣或潛在項目,本區域最好的前20個項目、知名發展商現在發售或即將發售的項目)
5.2典型樓盤客戶特征
5.2.1客戶基本特征
5.2.2該項目中客戶認可的方面
5.2.3該項目中客戶希望改進的方面
5.3典型樓盤推廣及銷售特征
5.3.1價格及價格走勢
5.3.2消化量及銷售周期
5.3.3項目推廣特征
6.客戶調研
根據各項目實際,選擇特定樣本總體、確定調研方法和內容,調查以下客戶信息:
6.1客戶基本特征
6.1.1客戶人口特征。包括但不限于:年齡區間、家庭結構等。
6.1.2客戶社會特征。包括但不限于:文化程度、職業類型等。
6.1.3客戶經濟特征。包括但不限于:家庭年收入等。
6.1.4客戶目前居住狀況。包括但不限于:房屋性質、居住面積、交通出行方式等。
6.1.5客戶其他特征。包括但不限于:客戶來源、置業目的等。
6.2客戶置業偏好
6.2.1客戶購房關注點排序。包括但不限于:價格、地段、周邊環境、發展商品牌、社區園林、戶型、朝向、生活配套、教育配套等客戶購房關注點按照關注度進行排序(突出方面標明所占百分比)。
6.2.2客戶關注點偏好。包括:樓型偏好、戶型及面積偏好、車位偏好、交樓標準偏好、商業、文體、會所、教育、交通、金融郵政、醫療衛生等配套偏好。
6.3客戶置業價格承受能力
6.3.1統計客戶購房均價、總價的承受能力
7.市調的相關表格:
項目調研表
1.協作完成《項目定位報告》
8.1《項目定位報告格式》參見附件:
附件:
“房地產項目定位報告”(格式)
9.市場反向論證
9.1當概念設計或方案設計階段,產品出現創新性突破可能,而且這種突破可能與原客戶定位和產品建議存在明顯差異時,同時該方案在設計指標、經濟指標方面比原定位方案更優的情況下,由設計專業向營銷職能提出市場反向論證的申請。
9.2營銷職能召集原定位評審成員,研究決定是否進行市場反向論證。如果會議決定維持原定位結論,則按原定位和原方案繼續。(該環節工作也可以通過郵件形式進行)
9.3如果會議決定對新方案進行市場論證,則由營銷職能部門組織新方案論證協助小組,同時知會一線公司組成新方案論證工作小組,執行論證工作。
9.4營銷職能部門召集新方案市場論證評審會,對新方案的市場可行性進行評審。
篇3:指引我成長演講比賽活動策劃書
●演講主題：“****”指引我成長
●活動目的：本活動旨在在同學們中再掀學習“****”重要思想的新高潮，加深對“****”重要思想的認識、理解和體會，學會用“****”重要思想指導學習、工作、生活實踐。
●賽前準備工作：
一、比賽流程制定以及通知
1、確定比賽時間：11月16日晚7:15--9：30
2、確定參賽團隊：基礎醫學院下屬各系，以年級為單位參賽。即此次參賽團隊有：臨床01;臨床02;臨床03。共有3個參賽團隊。
3、參賽人數要求以及時間限制：每個代表隊必須派四至六名選手參賽;每位選手演講時間限定為3-5分鐘。
4、制定評分細則：參考校學生會學習部上屆中文演講比賽評分標準
5、獎項設置：
個人獎項：第一名(1)、第二名(3人)、第三名(4)、視情況定優秀獎人數
6、比賽場地確定：f樓學術廳更理想
7、向各個參賽單位印發通知，內容包括演講比賽目的、主題、比賽時間、地點、人數要求以及時間限制，如有需要，可附加比賽評分細則。
二、比賽活動準備
1、聘請評委、老師：聘請基礎醫學院領導、團委老師、校宣傳部老師、校馬列部老師以及外校中文系老師擔任比賽評委，同時請1-2名老師在比賽后作總結點評。
2、報名工作：各參賽隊需在10月30日前提交報名表至基礎醫學院黨委副書記辦公室。
3、活動主持人：由本年段1名主持人和02級一位主持人共同擔任。
4、挑選學生裁判若干名：其中計時裁判一名(負責計時，到時間時敲鐘提示)、分數統計裁判2-3名(統計所有評委分數)、禮儀小姐若干名(負責收評委打分、頒獎)
5、場地布置：由本年級學管會宣傳部負責
6、音響：需4支麥克風(主持人2支，評委席1支，演講臺上固定1支)
7、組織觀眾：由本年級同學組成固定觀眾群到場觀看
8、攝影：鄭上椿負責。
●比賽過程
1、比賽前一天，由各個參賽隊參賽選手抽簽決定上場順序，并且由我們印刷評分表
2、開場：介紹領導、比賽規則、計時提示(3分鐘敲鐘1聲，5分鐘敲鐘2下。若在3分鐘前就結束演講或者在5分鐘后仍無法結束演講，則進行扣分處理)
3、選手注意上場演講，主持人介紹選手姓名，所在參賽單位。演講結束后評委立即打分。并由計分裁判統計，在下一位選手演講結束后公布此選手成績)
4、比賽結束后，請領導頒獎。
●賽后事宜
清理場地，由本年級班委共同負責。
●其它事宜
可以考慮由學生第一黨支部黨員、預備黨員共同參與、分攤此次活動各個部分工作。