近日,國務(wù)院總理*簽署第656號國務(wù)院令,公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》,自2015年3月1日起施行。

《條例》共六章三十五條,對不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護(hù)等作出規(guī)定。

《條例》明確由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作,同時要求縣級以上地方人民政府確定一個部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域不動產(chǎn)登記工作,并接受上級不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

《條例》規(guī)定了登記簿的登記內(nèi)容,要求登記機(jī)構(gòu)設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿,將不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、權(quán)利限制狀況等事項準(zhǔn)確、完整、清晰地予以記載;規(guī)范了登記形式,要求登記簿原則上采用電子介質(zhì),暫不具備條件的,可以采用紙質(zhì)介質(zhì);細(xì)化了保管責(zé)任,要求登記機(jī)構(gòu)建立健全相應(yīng)的安全責(zé)任制度,永久保存登記簿,配備安全保護(hù)設(shè)施,任何人不得損毀登記簿,除依法予以更正外不得修改登記事項,登記簿損毀、滅失的,要依據(jù)原有登記資料予以重建等。

為方便群眾申請登記,減輕申請負(fù)擔(dān),《條例》簡化了申請程序,強(qiáng)調(diào)當(dāng)場審查的原則,對不符合法定條件不予受理的,以及不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的,要書面告知申請人,并一次性告知需補(bǔ)正內(nèi)容或者申請途徑,否則視為受理;登記機(jī)構(gòu)能夠通過實時互通共享取得的信息,不得要求申請人重復(fù)提交。

《條例》要求國土資源部會同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺,確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享;國土資源、公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等不同部門之間要加強(qiáng)不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。

《條例》按照物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定,把登記資料查詢?nèi)讼薅ㄔ跈?quán)利人和利害關(guān)系人,有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項有關(guān)的登記資料;查詢登記資料要向登記機(jī)構(gòu)說明查詢目的,不得將查詢獲得的資料用于其他目的,未經(jīng)權(quán)利人同意,不得泄露查詢資料。

為維護(hù)物權(quán)穩(wěn)定,保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益,《條例》還明確,本《條例》施行前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效,不動產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利,不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。

模式:

(一)契據(jù)登記制度

契據(jù)登記制度,也稱形式主義登記,是指不動產(chǎn)物權(quán)的變動,經(jīng)當(dāng)事人訂立契約即發(fā)生效力,但非經(jīng)登記,不得對抗第三人。

契據(jù)登記制度具有以下法律特征:

(1)登記為物權(quán)變動的對抗要件。

(2)登記與否不予強(qiáng)制。

(3)登記實行形式審查主義。

(4)登記無公信力。

(5)登記簿采人的編成主義。

(6)登記不動產(chǎn)物權(quán)變動狀態(tài),即不僅登記不動產(chǎn)物登記物權(quán)變動事項統(tǒng)一。

(二)權(quán)利登記制度

權(quán)利登記制度,又稱實質(zhì)主義登記,是指不動產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項非經(jīng)登記不得生效的立法體制。權(quán)利登記制度為德國民法首創(chuàng),并為瑞士、奧地利、匈牙利等國以及中國臺灣地區(qū)所采用。

權(quán)利登記制度具有以下法律特征:

(1)登記為物權(quán)變動的生效要件。

(2)登記采實質(zhì)審查主義。

(3)登記具有公信力。

(4)登記采用強(qiáng)制主義。

(5)登記簿采物的編成主義。

(6)登記以不動產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)為主。

(三)托倫斯登記制度

托倫斯登記制度,又稱權(quán)利交付主義登記,是指經(jīng)實質(zhì)審查后用登記機(jī)關(guān)發(fā)放的權(quán)利證書確認(rèn)產(chǎn)權(quán)以便利不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的登記制度。

托倫斯登記制度具有如下法律特征:

(1)登記不實行全面的強(qiáng)制主義。

(2)登記采實質(zhì)審查主義。

(3)登記具有公信力。

(4)交付權(quán)利證書。

(5)登記土地上的權(quán)利負(fù)擔(dān)。

(6)設(shè)置賠償基金。

(四)三種登記模式的評析

上述三種不動產(chǎn)登記模式各具特色。無論是權(quán)利登記制、契據(jù)登記制還是托倫斯登記制,均與其本國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、歷史傳統(tǒng)等因素緊密結(jié)合,并通過各自的內(nèi)部調(diào)整,基本上達(dá)到自我體系的完善。如果脫離一國的具體國情,將很難判斷孰優(yōu)孰劣。

篇2:不動產(chǎn)登記制度細(xì)則

不動產(chǎn)登記暫行條例出臺自**年3月1日起施行,不動產(chǎn)登記有什么好處呢?

不動產(chǎn)(immovableproperty)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。不動產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度,是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請,由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。作為物權(quán)公示手段,不動產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。不動產(chǎn)登記簿,是指記載不動產(chǎn)上的權(quán)利狀況并備存于特定機(jī)關(guān)的簿冊?！段餀?quán)法》第16條規(guī)定,不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理;《房屋登記辦法》第5條規(guī)定,房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立本行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的房屋登記簿。

房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù),由房屋登記機(jī)構(gòu)管理1、就權(quán)利人而言,不動產(chǎn)登記簿是有效的表明權(quán)利人就不動產(chǎn)所享有的權(quán)利的源證明文件,能夠清晰地展現(xiàn)不動產(chǎn)上的權(quán)利變動狀況,因此具有無可爭辯的權(quán)威性。2、就第三人而言,不動產(chǎn)登記簿具有公信力。3、就國家來說,不動產(chǎn)登記簿便于國家對有關(guān)不動產(chǎn)的監(jiān)督與管理,更便于人民法院在發(fā)生損害賠償糾紛時確定責(zé)任的歸屬。

功能

首先,我們要明確不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的功能。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是基于健全市場經(jīng)濟(jì)需求。有關(guān)人士認(rèn)為,統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度是市場經(jīng)濟(jì)的一項基礎(chǔ)性制度,和每個人的切身利益息息相關(guān)。這是制度本身的價值,是基本功能。嚴(yán)格地講,是制度的經(jīng)濟(jì)學(xué)價值,服務(wù)于市場經(jīng)濟(jì)。不動產(chǎn)登記制度首先要實現(xiàn)其主導(dǎo)價值,發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)學(xué)價值。如果主導(dǎo)價值都不能實現(xiàn)或者無法實現(xiàn),這項制度以及此項工作自然會“功敗垂成”,何言其他價值?

其次,我們要明確不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的用途——為全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)交易市場的形成構(gòu)建明晰的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。同時,可以適度挖掘不動產(chǎn)登記的衍生價值。很多制度之間是有關(guān)聯(lián)的,可以相互補(bǔ)充、取長補(bǔ)短。反腐敗制度建設(shè)與完善,不是“單打獨斗”,應(yīng)該利用一切當(dāng)今的與正在建立的制度資源,應(yīng)該是“組合拳”。關(guān)住權(quán)力的“制度籠子”,不只是單純的反腐防腐制度,還有其他制度的幫襯與堵漏,形成制度的疊加,更加嚴(yán)絲密縫,不給權(quán)力留下絲毫機(jī)會。

制度設(shè)計很關(guān)鍵。不以反腐需求為初衷建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度,這種思路是有道理的,但是也不能諱言該制度附帶的反腐敗功能。應(yīng)將反腐敗基因注入該項制度的設(shè)計中,至少要預(yù)留一定的預(yù)期與空間,這并不會消解它的市場經(jīng)濟(jì)的核心價值。

統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記將有哪些好處?

3月26日,不動產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會議在京召開。會議指出,在由分散到統(tǒng)一登記的過程中,要體現(xiàn)保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益,保持不動產(chǎn)交易市場良好秩序的要求,為完善現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)體系和產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度,深化財稅金融改革等提供服務(wù)和支撐。**年伊始,推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的步伐加速。(3月27日人民網(wǎng))

去年11月20日,國務(wù)院常務(wù)會議決定,建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺。平臺有三項基本功能:第一,明確不動產(chǎn)權(quán)利的歸屬和內(nèi)容,維護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益;第二,提高不動產(chǎn)交易效率;第三,維護(hù)不動產(chǎn)交易安全。**年3月,國辦通知要求,出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,**年6月底前出臺《不動產(chǎn)登記條例》。

**年《物權(quán)法》頒布后,推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作備受矚目。7年以來,這項工作進(jìn)度緩慢。由于我國在對不動產(chǎn)的情況登記只是階段性或部分性的摸底,未能對不動產(chǎn)情況進(jìn)行系統(tǒng)、全面的普查,目前在加速推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的步伐中,這一動向因被社會輿論與“反腐”、“調(diào)控房價”掛鉤而吸引關(guān)注。

不動產(chǎn)包括土地、房屋、林地、草原、海域等,內(nèi)容廣泛。我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記分屬不同管理機(jī)構(gòu),涉及近10個部門,如住建部負(fù)責(zé)房屋所有權(quán)登記;國土部負(fù)責(zé)集體土地所有權(quán)、國有土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)登記。這種登記模式始于計劃經(jīng)濟(jì)時代,存在分散登記、多頭管理等問題。也就是說我國目前對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的過程中,有多頭行政、依據(jù)繁雜以及登記機(jī)構(gòu)重疊交叉等問題。如,當(dāng)你購買了房子后,在建設(shè)房地產(chǎn)部門辦理《房屋所有權(quán)證》,還得到國土資源部門辦理《國有土地使用證》。實際上分列土地登記簿與建筑物登記簿,有了《房屋所有權(quán)證》,再有《國有土地使用證》顯屬多此一舉。

我國的不動產(chǎn)登記的依據(jù)五花八門,文件繁雜,較為混亂。在關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記方面,除物權(quán)法外,房屋登記有城市房地產(chǎn)管理法,土地登記有土地法,林地登記有森林法,草原登記有草原法,農(nóng)村承包土地登記有農(nóng)村土地承包法,水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)登記有漁業(yè)法,海域灘涂登記有海域使用管理法,并且每部法律下面還有部門規(guī)章,如《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》、《林木和林地權(quán)屬登記管理辦法》等等。

將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān),可以理順部門職責(zé)關(guān)系,減少辦證環(huán)節(jié),減輕群眾負(fù)擔(dān)。不動產(chǎn)登記是法律行為而不僅僅是單純的行政行為。統(tǒng)一立法根據(jù)、統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記程序、統(tǒng)一登記權(quán)屬證書、統(tǒng)一登記效力。保障公民物權(quán)、保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)利,這是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心目標(biāo)。建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,它可以更好地落實物權(quán)法規(guī)定。

不動產(chǎn)登記是中國物權(quán)法長效機(jī)制中的一個環(huán)節(jié),統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度也是市場經(jīng)濟(jì)的一項基礎(chǔ)性制度,和每個人的切身利益息息相關(guān)。當(dāng)然,統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記涉及全國的家庭、每一級的政府、以及多個業(yè)務(wù)管理部門,同時,將原先分屬各個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān),切斷了某些部門的利益期待。不管怎么說,這將是一項需要耗費大量人力、物力,復(fù)雜而艱巨的工作。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度會不會對房地產(chǎn)調(diào)控、信息透明、社會公平、反腐等諸多方面都產(chǎn)生影響?在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施之后,擁有大量房產(chǎn)的人可以被很快確定,不少人認(rèn)為,這一重大舉措將會導(dǎo)致部分投資者大量拋售房地產(chǎn),從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格下跌;還將成為反腐利器,讓房叔房姐無處遁形;在財產(chǎn)稅方面,至少能為今后包括遺產(chǎn)稅的實施提供依據(jù)和支撐。如此熱烈的解讀,凸顯了公眾對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的期待和美好的想象。

篇3:不動產(chǎn)統(tǒng)登記制度規(guī)范

近日,國務(wù)院總理**簽署第656號國務(wù)院令,公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》,自**年3月1日起施行。

《條例》共六章三十五條,對不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護(hù)等作出規(guī)定。

《條例》明確由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作,同時要求縣級以上地方人民政府確定一個部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域不動產(chǎn)登記工作,并接受上級不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

《條例》規(guī)定了登記簿的登記內(nèi)容,要求登記機(jī)構(gòu)設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿,將不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、權(quán)利限制狀況等事項準(zhǔn)確、完整、清晰地予以記載;規(guī)范了登記形式,要求登記簿原則上采用電子介質(zhì),暫不具備條件的,可以采用紙質(zhì)介質(zhì);細(xì)化了保管責(zé)任,要求登記機(jī)構(gòu)建立健全相應(yīng)的安全責(zé)任制度,永久保存登記簿,配備安全保護(hù)設(shè)施,任何人不得損毀登記簿,除依法予以更正外不得修改登記事項,登記簿損毀、滅失的,要依據(jù)原有登記資料予以重建等。

為方便群眾申請登記,減輕申請負(fù)擔(dān),《條例》簡化了申請程序,強(qiáng)調(diào)當(dāng)場審查的原則,對不符合法定條件不予受理的,以及不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的,要書面告知申請人,并一次性告知需補(bǔ)正內(nèi)容或者申請途徑,否則視為受理;登記機(jī)構(gòu)能夠通過實時互通共享取得的信息,不得要求申請人重復(fù)提交。

《條例》要求國土資源部會同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺,確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享;國土資源、公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等不同部門之間要加強(qiáng)不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。

《條例》按照物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定,把登記資料查詢?nèi)讼薅ㄔ跈?quán)利人和利害關(guān)系人,有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項有關(guān)的登記資料;查詢登記資料要向登記機(jī)構(gòu)說明查詢目的,不得將查詢獲得的資料用于其他目的,未經(jīng)權(quán)利人同意,不得泄露查詢資料。

為維護(hù)物權(quán)穩(wěn)定,保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益,《條例》還明確,本《條例》施行前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效,不動產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利,不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。

模式:

(一)契據(jù)登記制度

契據(jù)登記制度,也稱形式主義登記,是指不動產(chǎn)物權(quán)的變動,經(jīng)當(dāng)事人訂立契約即發(fā)生效力,但非經(jīng)登記,不得對抗第三人。

契據(jù)登記制度具有以下法律特征:

(1)登記為物權(quán)變動的對抗要件。

(2)登記與否不予強(qiáng)制。

(3)登記實行形式審查主義。

(4)登記無公信力。

(5)登記簿采人的編成主義。

(6)登記不動產(chǎn)物權(quán)變動狀態(tài),即不僅登記不動產(chǎn)物登記物權(quán)變動事項統(tǒng)一。

(二)權(quán)利登記制度

權(quán)利登記制度,又稱實質(zhì)主義登記,是指不動產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項非經(jīng)登記不得生效的立法體制。權(quán)利登記制度為德國民法首創(chuàng),并為瑞士、奧地利、匈牙利等國以及中國臺灣地區(qū)所采用。

權(quán)利登記制度具有以下法律特征:

(1)登記為物權(quán)變動的生效要件。

(2)登記采實質(zhì)審查主義。

(3)登記具有公信力。

(4)登記采用強(qiáng)制主義。

(5)登記簿采物的編成主義。

(6)登記以不動產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)為主。

(三)托倫斯登記制度

托倫斯登記制度,又稱權(quán)利交付主義登記,是指經(jīng)實質(zhì)審查后用登記機(jī)關(guān)發(fā)放的權(quán)利證書確認(rèn)產(chǎn)權(quán)以便利不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的登記制度。

托倫斯登記制度具有如下法律特征:

(1)登記不實行全面的強(qiáng)制主義。

(2)登記采實質(zhì)審查主義。

(3)登記具有公信力。

(4)交付權(quán)利證書。

(5)登記土地上的權(quán)利負(fù)擔(dān)。

(6)設(shè)置賠償基金。

(四)三種登記模式的評析

上述三種不動產(chǎn)登記模式各具特色。無論是權(quán)利登記制、契據(jù)登記制還是托倫斯登記制,均與其本國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、歷史傳統(tǒng)等因素緊密結(jié)合,并通過各自的內(nèi)部調(diào)整,基本上達(dá)到自我體系的完善。如果脫離一國的具體國情,將很難判斷孰優(yōu)孰劣。